【正文】 增速比較可以看到，相比經(jīng)濟增長的變化，投資增長仍然保 持了一定的慣性，尤其是房地產(chǎn)投資增速，雖然有宏觀調(diào)控的因素，但在 2020 年才明顯放緩至個位數(shù)增長。 圖 1 杭州市歷年 GDP 總值和增長率 從經(jīng)濟增長的歷史軌跡來看，杭州的經(jīng)濟增長也呈現(xiàn)出明顯的周期。 在經(jīng)濟增長周期方面，杭州與經(jīng)濟同樣啟動較早的大連市相比，在 2020 年，杭州與大連的經(jīng)濟總量還處于同一個數(shù)量級（分別為1382 億元、 1236 億元），但到了 2020 年，杭州的經(jīng)濟總量已經(jīng)遠遠拋離了大連市（分別為 3441 億元、 2568 億元）。 ANBOUND amp。放在全國城市經(jīng)濟中來看，杭州市也展示出強勁的發(fā)展實力。 INFORMATION 3 安邦集團咨詢項目組 二、主導產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與未來 .............................................. 41 三、潛導產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與未來 .............................................. 46 第四部分 外商投資環(huán)境 ..................................................................... 48 一、外商投資現(xiàn)狀 ............................................................. 48 二 、招商引資政策 ............................................................. 54 三、外商投資的主要領(lǐng)域 .................................................. 56 第五部分 城市的市場環(huán)境 ................................................................. 61 一、城市的財富集聚 ......................................................... 61 二、城市人口變化趨勢 ..................................................... 68 三、城市居民的消費傾向和特點 ....................................... 71 四、城市旅游及服務(wù)業(yè)的發(fā)展 ........................................... 73 五、金融服務(wù)水平 ............................................................. 77 第六部分 房地產(chǎn)市場 ......................................................................... 80 一、城市房地產(chǎn)發(fā)展綜述 .................................................. 80 二、房 地產(chǎn)的價格趨勢 ..................................................... 85 ANBOUND amp。天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 杭州房地產(chǎn)市場風險與投資潛力報告 安邦咨詢報告 調(diào)研 遠洋地產(chǎn)項目研究報告 安邦集團咨詢項目組 ? 報告（定稿版）草稿 ? 未經(jīng)詳校 ? 撰稿人 蘇晶等 2020 年 07 月 03 日 Anbound amp。 INFORMATION 4 安邦集團咨詢項目組 三、市場的成長性 ............................................................. 88 四、土地市場 .................................................................... 90 五、產(chǎn)品結(jié)構(gòu) .................................................................... 93 第九部分 附錄 .................................................................................... 99 一、圖目錄 ....................................................................... 99 二、表目錄 ..................................................................... 101 ANBOUND amp。在 2020 年全國城市 GDP 排名中，杭州市的經(jīng)濟總量排名第 8，前 7 名是 4 個直轄市以及傳統(tǒng)經(jīng)濟強省廣東省的省會廣州市、經(jīng)濟特區(qū)深圳市，還有靠大力引進外資發(fā)展起來的蘇州市。 INFORMATION 6 安邦集團咨詢項目組 表 1 2020 年國內(nèi)城市 GDP 排名前 18 名 排名 城市 GDP總量 （億元） GDP同比增速 （ %） 城鎮(zhèn)居民人均 收入 （元） 農(nóng)村居民人均收 入 （元） 01 上海市 10297 20668 9213 02 北京市 7720 19978 8620 03 廣州市 6068 19850 7788 04 深圳市 5684 22567 05 蘇州市 4820 18532 9316 06 天津市 4338 14283 7942 07 重慶市 3486 11570 2874 08 杭州市 3441 19027 8515 09 無錫市 3360 18189 6508 10 青島市 3207 15328 6546 11 佛山市 2927 18850 8000 12 寧波市 2864 19694 8847 13 南京市 2774 17538 7070 14 成都市 2750 12789 4905 15 東莞市 2625 25320 10530 16 武漢市 2590 12360 4748 17 大連市 2568 13350 6900 18 沈陽市 2483 11651 5709 數(shù)據(jù)來源：各城市 2020年經(jīng)濟統(tǒng)計公報。我們認為，杭州經(jīng)濟之所以能持續(xù)高速發(fā)展，與其市場化程度很高，增長力量多元化，有著很大的關(guān)系。從 1999 年開始，杭州市的經(jīng)濟進入一個較快增長階段，幾乎延續(xù)了整個?十五?期間。但這種經(jīng)濟增長上的節(jié)制性，在 2020 年經(jīng)濟增速又重拾升軌，而同期的投資增速則相對處于低位，這在一定程度上反映出了杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)近幾年在出現(xiàn)變化。根據(jù)官方統(tǒng)計，在 2020 年杭州的全市生產(chǎn)總值中，非公有制經(jīng)濟比重達 %；在 2020 年，非公經(jīng)濟所占比重已達到 %，其中個體 私營經(jīng)濟占全市生產(chǎn)總值的比重由上年的%上升到 %。民營經(jīng)濟的發(fā)育使得杭州經(jīng)濟發(fā)展和政府服務(wù)，較少受到體制因素的干擾 和拖累，能夠輕裝前進。從浙江民間資本的投資行為來看，由于浙江省內(nèi)的投資市場和渠道不足以承載如此多的資金，很多民間資本外流全國進行投資，近年上海、蘇州、南京等地的房地產(chǎn)市場，同樣也是被來自浙江的民間資金抬高了價碼。據(jù)浙江大學學者對民營企業(yè)融資的抽樣調(diào)查 顯示， 2020 年，部分杭州民營企業(yè)通過銀行信用或抵押貸款形式的融資，占全部融資額的 %。我們相信，杭州的經(jīng)濟不是孤立發(fā)展的，也會受到中國宏觀環(huán)境的影響，但在中國經(jīng)濟走穩(wěn)、長三角地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速的條件下，再加上杭州市全面落實城市發(fā)展規(guī)劃、城市居住和生活環(huán)境的改善，杭州經(jīng)濟未來的發(fā)展前景令人感到相當樂觀。杭州還有著悠久的歷史文化與人文底蘊。西湖周邊的土地資源，就是價值的象征，就是現(xiàn)金。杭州作為浙江省會城市，是全省政治、經(jīng)濟、科技、教育和文化中心。根據(jù)國務(wù)院今年 4 月批復的《杭州市城市總體規(guī)劃（ 2020－ 2020年）》，未來杭州市市區(qū)常住人口近期（ 2020年）和遠期（ 2020 年）分別控制在 570萬人和 650 萬人；其中中心城區(qū)人口近期和遠期分別控制在 336 萬人和 405 萬人。在全國 15個副省級城市中，杭州市區(qū)面積由原來的倒數(shù)第一， 上升到第五位。而蕭山和余杭兩個區(qū)，正好分別處在杭州老城區(qū)的東南部和東北部，位于錢塘江的南北兩側(cè)。國內(nèi)很多城市的土地經(jīng)濟，就搞得民怨沸騰，簡直成了橫征暴斂。比如， 2020 年 6 月，原都錦生地塊 28畝土地的開發(fā)權(quán)，以 億元的天價被拍賣，中標者大地公司比第二標高出了 億元，以每畝 1800 多萬元的價格，創(chuàng)下杭州當時樓面 ANBOUND amp。然后，杭州市政府結(jié)合發(fā)展規(guī)劃，將錢用于在錢江新城的標志性建筑 —— 杭州大劇院。這種擴張帶來了城市大擴容，對土地價格的抑制也是明顯的。采用點軸結(jié)合的拓展方式，組團之間保留必要的綠色生態(tài)開敞空間，形成?一主三副、雙心雙軸、六大組團、六條生態(tài)帶?開放式空間結(jié)構(gòu)模式。 INFORMATION 14 安邦集團咨詢項目組 （市）的房地產(chǎn)投資達 億元，比區(qū)劃調(diào)整前的?九五?時期增長了 倍，增幅比原六城區(qū)高出 倍；占全市房地產(chǎn)投資的比重為 %，比?九五?時期提高了 個百分點。 從杭州城市總體規(guī)劃來看，在發(fā)展思路和方向上都算得上是切合杭州市實際、著眼于未來的必選之舉。 縱觀杭州市的城市規(guī)劃及其演變，可以發(fā)現(xiàn)其城市空 間的增長變化與社會經(jīng)濟發(fā)展之間是基本協(xié)調(diào)的，符合長三角及杭州所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)律。在未來的這一輪發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)將充滿機會，同時也會因競爭門檻提高而更趨激烈。 表 2 杭州市 2020－ 2020 年投資增長情況 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 全社會固定資產(chǎn)投資 514 ANBOUND amp。 從杭州市歷年的投資變化來看，我們可以發(fā)現(xiàn)如下特點：一是杭州市的投資變化與宏觀調(diào)控表現(xiàn)得相當吻合。 INFORMATION 17 安邦集團咨詢項目組 近年杭州在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)上的調(diào)整?？梢?，在近幾年宏觀調(diào)控的影響下，杭州市的固定資產(chǎn)投資強度在逐漸下降。 INFORMATION 18 安邦集團咨詢項目組 如我們在此前報告中所分析，沈陽經(jīng)濟總 體水平低，經(jīng)濟啟動晚，消費能力弱，所以經(jīng)濟高度依賴投資。在《福布斯》中文版 2020 年首次推出?中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜?上，杭州名列榜首，超過了寧波、大連、上海、溫州、北京、蘇州、 無錫、紹興和深圳等城市。事實上，在杭州，最為重要的投資力量就是民營經(jīng)濟，最有影響的也是民營經(jīng)濟。 ANBOUND amp。在杭州這樣一個有著肥沃的市場基礎(chǔ)的環(huán)境里，民營經(jīng)濟在杭州的投資領(lǐng)域扮演著重要角色。這種情況下產(chǎn)生了一種有趣的現(xiàn)象：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資成為了地方投資中堪與產(chǎn)業(yè)投資相?媲美?的主要投資領(lǐng)域，是當然的投資?重頭?。 INFORMATION 20 安邦集團咨詢項目組 塊就是基礎(chǔ)設(shè)施投資。 圖 7 2020－ 2020 年杭州市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 2 0 0 0 20 0 5 年杭州市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資01002003004002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年050100150投資額（億元） 與上年比（% ） 從杭州過去 6 年（ 20202020 年）的基礎(chǔ)設(shè)施投資來看，除 2020年當年投資略有減少外，其他各年的新增投資都保持了相當顯著的增長。從杭州市近幾年的變化看，杭州市政府在這些方面是認真用過心的。這對于杭州的投資、環(huán)境水平的提升、城市服務(wù)能力增強，以及土地增值，都將帶來很大的機會。即使在經(jīng)濟相對發(fā)達的蘇南，雖然城市密集，但依然沒有一個真正能成為經(jīng)濟中心的城市，蘇州經(jīng)濟 60%以上依賴于所轄五縣市，無錫 1/3 左右經(jīng)濟總量來自于江陰，由此可見，蘇州、無錫所轄縣、市更普遍地存在著一種空間經(jīng)濟上的離心現(xiàn)象。在浙江省，杭州擁有的中心城市地位較為明顯，尤其是在環(huán)杭州灣地帶，杭州市與其他城市之間形成了一種有機的協(xié)調(diào)和聯(lián)系。需要強調(diào)的是，杭州的中心城市地位并不體現(xiàn)在技術(shù)輸出、資本輸出，而是體現(xiàn)在與周邊城市的有機聯(lián)系和協(xié)作上。此外，各地工業(yè)經(jīng)濟效益均有所提高。在杭州灣跨海大橋通車之后，對于杭州灣地區(qū)的聯(lián)系有加強的作用。 在國務(wù)院今年批復 的杭州市城市總體規(guī)劃中，杭州的城市發(fā)展目標就是：?進一步發(fā)揮杭州在以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)重要中心城市的輻射帶動作用，和在全省的政治、經(jīng)濟、文化、科教中心作用?。 從區(qū)域經(jīng)濟角度看，我們認為，杭州今后在上海輻射下的?緊湊型?區(qū)域經(jīng) 濟體中，將扮演更為重要的中心城市的作用，這種作用不同于增長極式的輻射作用，而是在一種相對均衡發(fā)展的城市經(jīng)濟體中，保持有機的聯(lián)系和協(xié)作，通過空間的凝聚，成為區(qū)域發(fā)展中心。 INFORMATION 26 安邦集團咨詢項目組 表態(tài)，