xxxx年房地產(chǎn)投資策略-wenkub
2023-02-24 16:55:46 本頁面
【正文】 成長期 中國的快速城市化階段將延續(xù)到2030年 8 ? 日本 1950到 1990年 ,城市化率提高 30個百分點 ,達到 63%,期間建造的住宅總量占到現(xiàn)存量的 72%.戶均住房擁有率從不到 套提高到 告別高速成長 ? 戶均 戶均 戶均 戶均 戶均 戶均 9 告別高速成長 ? ? 但是日本城市化率快速提高階段，居民收入差距并非拉大 ,而是縮小 . “ 一億皆中產(chǎn) ” 支持了住房消費 . 1962 1975 1984 1993 2023初次收入分配基尼系數(shù) 再分配收入后基尼系數(shù) 經(jīng)濟高速成長階段 ,無論是初次收入分配還是再分配收入后基尼系數(shù)均持續(xù)下降 數(shù)據(jù)來源 :Honkawn,華泰聯(lián)合證券 1973年被稱為日本的 ” 福利元年 ”, 當年的社會調(diào)查顯示 99%的國民認為自己是社會中產(chǎn)階層 . 10 告別高成長 ? ? 日本農(nóng)業(yè)家庭與非農(nóng)家庭消費水平并無大的差別 01020304050607080901001966 1971 1976 1981 1986 1991 1996 2023農(nóng)業(yè)家庭 非農(nóng)家庭 空調(diào)擁有率 01020304050607080901001967 1972 1977 1982 1987 1992 1997 2023農(nóng)業(yè)家庭 非農(nóng)家庭 汽車擁有率 051015202530351964 1969 1974 1979 1984 1989 1994 1999 2023農(nóng)業(yè)家庭 非農(nóng)家庭 鋼琴擁有率 11 告別高速成長 ? ? 日本泡沫經(jīng)濟破裂后，居民收入及消費水平并沒有受到?jīng)_擊 .經(jīng)濟增長放緩的代價主要由政府及企業(yè)支付 . 02040608010012014016001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000195919611963196519671969197119731975197719791981198319851987198919911993199519971999家庭年收入 地價指數(shù) 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,0001955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2023 2023家庭消費支出 恩格爾系數(shù) 千日元 日元 12 告別高速成長 ? ? 中國人均 GDP全球 85位 ,但是第二大奢侈品的消費國 . ? 伴隨著快速城市化 ,收入差距在迅速擴大 ,缺乏足夠規(guī)模的中產(chǎn)階層支持 ,住房消費的持續(xù)增長將遭受考驗 . 010 1中間線 1997年 2023年 2023年 不斷惡化的洛倫茲曲線 數(shù)據(jù)來源 :中經(jīng)數(shù)據(jù) ,華泰聯(lián)合證券 13 告別高速成長 ? ? 中國城鎮(zhèn)新增人口在 2023年達到峰值后已呈下降趨勢 . ? 新增住房需求面臨下降風險 050010001500202325001990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008城鎮(zhèn)新增人口 商品房銷售面積 0510152025303540455019491953195719611965196919731977198119851989199319972001‰ 中國人口出生率 14 告別高速成長 ? ? 中低端勞動力緊缺意味著 : ? 第一 :中國主要以低端勞動力為競爭優(yōu)勢的出口部 門 優(yōu)勢 將逐漸下降 。 ? 目前房企推盤有所加快。金色悅城 翔安 中高檔 20231030 402套 98% 9923 9579 55006500 當前樓市特征 27 2023年行業(yè)生態(tài)預測 ? 政策面 :調(diào)控常態(tài)化 ? 抑制通脹將成為宏觀政策重點 ,加息及信貸緊縮將成為主要的金融環(huán)境 ? 但不意味地產(chǎn)調(diào)控將放松 ,判斷在房價上漲壓力消除前 ,多套房的差別化信貸政策或?qū)㈤L期執(zhí)行 . ? 從補充地方稅源角度 ,房產(chǎn)稅推出將是大趨所趨 ? 預收款監(jiān)管加強，開發(fā)商被動降杠桿 ? 行政限購非常規(guī)，但見效需要長期執(zhí)行 ? 各種稅收的嚴格征收將很具震懾威力 ? 香港額外印花稅是警示 28 2023年行業(yè)生態(tài)預測 ? 2023年全年將供過于求 ? 按 32%的施工轉可售率計算，在不考慮今年剩余庫存的情況下， 2023年預計全年商品房可售面積 億平米。 某些交易 ， 包括牽涉期貨 、 期權及其它衍生工具的交易 ， 有很大的風險 ， 可能并不適合所有投資者 ， 投資者不應視本報告為作出投資決策的惟一因素 。 華泰聯(lián)合證券是一家覆蓋證券經(jīng)紀 、 投資銀行和證券咨詢等多項業(yè)務的綜合類證券公司 。 分析師簡介 魚晉華：華泰聯(lián)合證券房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員 . 2023年開始房地產(chǎn)行業(yè)研究 ,多次獲得新財富 \水晶球等賣方分析師大獎 。 某些交易 ， 包括牽涉期貨 、 期權及其它衍生工具的交易 ， 有很大的風險 ， 可能并不適合所有投資者 ， 投資者不應視本報告為作出投資決策的惟一因素 。 華泰聯(lián)合證券是一家覆蓋證券經(jīng)紀 、 投資銀行和證券咨詢等多項業(yè)務的綜合類證券公司 。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 169。 在任何情況下 ， 本報告中的信息或所表述的意見并不構成對任何人的投資建議 。 本報告是基于本公司認為可靠的公開信息 ， 但本公司不保證這些信息的準確性或完整性 。 169。 在任何情況下 ， 本報告中的信息或所表述的意見并不構成對任何人的投資建議 。 本報告是基于本公司認為可靠的公開信息 ， 但本公司不保證這些信息的準確性或完整性 。 當前樓市特征 20 當前樓市特征 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 J u n 09 O c t 09 F e b 10 J u n 10 O c t 10面積 套數(shù)廈門0 500 1000 1500 2023 2500 3000 3500 4000 4500 5000 0102030405060J u n 09 S e p 09 D e c 09 M a r 10 J u n 10 S e p 10套萬平米面積 套數(shù)北京 0 1000 2023 3000 400
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