【正文】 危機(jī)的能力。 大東區(qū)正在規(guī)劃一個集汽車生產(chǎn)及配送、汽 車銷售與服務(wù)及汽車文化社區(qū)為一體的汽車城，為汽車產(chǎn)業(yè)在大東區(qū)快速發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的發(fā)展環(huán)境 。 經(jīng)濟(jì)地位： 大東區(qū)經(jīng)濟(jì)走勢強(qiáng)勁，區(qū)內(nèi)聚集了沈陽金杯客車制造有限公司、沈陽黎明航發(fā)集團(tuán)、沈陽華潤壓縮機(jī)有限公司、沈陽三洋空調(diào)有限公司、沈陽東芝電梯有限公司、沈陽金杯通用汽車有限公司、沈海熱電廠等眾多優(yōu)勢企業(yè)。 無限商機(jī)在大東 總體戰(zhàn)略規(guī)劃構(gòu)想： “一城兩帶三區(qū)”的戰(zhàn)略構(gòu)想搭建商機(jī)新平臺； 一城：沈陽汽車城。 鐵西新區(qū) —— 現(xiàn)代 “ 工業(yè)園區(qū) ” ： 目前鐵西新區(qū)面積已達(dá) 126 平方公里，功能定位：建設(shè)以 裝備制造業(yè)為核心，集研發(fā)、制造、商貿(mào)、居住為一體的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。 沈陽市政府已提出“ 全國先進(jìn)裝備制造基地 ” 的城市定位及發(fā)展 “ 大沈陽 ” 的策略， 形成全國看東北，東北看遼寧，遼寧看沈陽的良好局面。隨著世界經(jīng)濟(jì)全球化加劇發(fā)展，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的一體化正在深化。 如何抓住機(jī)遇、展示自我、率先吸引世界關(guān)注……？ 東北振興，沈陽先行！ 第一章 總論 項目發(fā)展背景 項目概況 項目報告編制的依據(jù) 項目發(fā)展背景 “第四增長極”與“東北大振興” 隨著國際經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展，東北將成為繼珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、長江三角 洲經(jīng)濟(jì)圈和“京津冀北”地區(qū) 之后的“國內(nèi)經(jīng)濟(jì)第四增長極”。 目 錄 前言 第一章 總論 項目建設(shè)背景……………………………………… 5 項目概況…………………………………………… 10 項目報告編制的依據(jù)……………………………… 12 第二章 項目商業(yè)市場環(huán)境分析 沈陽市概況………………………………………… 14 大東區(qū)概況………………………………………… 23 周邊樓盤及商業(yè)配套設(shè)施………………………… 28 建材家居市場調(diào)研………………………………… 33 第三章 物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 物流園區(qū)的內(nèi)涵…… ……………………………… 35 物流園區(qū)的功能…………………………………… 37 物流園區(qū)的發(fā)展歷程和相關(guān)經(jīng)驗………………… 37 物流園區(qū)的建設(shè)發(fā)展模式………………………… 39 物流園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)模式分析………………… 40 物流園區(qū)的發(fā)展政策分析………………………… 41 20xx 年發(fā)展情況分析…………………………… 41 第四章 規(guī)劃設(shè)計條件、原則及設(shè)計方案 規(guī)劃場地環(huán)境及周邊環(huán)境………………………… 44 總體規(guī)劃設(shè)計原 則………………………………… 45 規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布……………………………… 45 交通組織…………………………………………… 46 景觀設(shè)計…………………………………………… 46 環(huán)境保護(hù)…………………………………………… 46 規(guī)劃指標(biāo)、建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)…………………… 47 第五章 項目組織管理與保障措施 項目管理措施……………………………………… 48 計劃管理………………………………………… 49 工程管理………………………………………… 49 資金管理………………………………………… 49 信息管理………………………………………… 50 項目建設(shè)的保障措施……………………………… 50 資金籌措的措施………………………………… 50 施工組織措施…………………………………… 50 第六章 營銷戰(zhàn)略體系 項目定位………………………………………… 51 商業(yè)組合形態(tài)的構(gòu)想…………………………… 52 走特色化的物流園區(qū)發(fā)展之路………………… 53 項目開發(fā)節(jié)奏……………………… …………… 54 第七章 投資分析 項目投資估算…………………………………… 55 項目盈利分析…………………………………… 57 項目損益表及現(xiàn)金流表 ………………………… 58 第八章 結(jié)論 結(jié)論…………………………………………………… 59 附件： 附件 1：項目前六期地塊分布 圖 前 言 東北振興 沈陽先行 “振興東北”是國家繼“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略實施后的又一重要舉措，旨在實現(xiàn) “兩個東西經(jīng)濟(jì)互動的輪子”同時運轉(zhuǎn)。東北大振興是世界經(jīng)濟(jì)政治形勢發(fā)展的需要，也是新時期提高我國綜合國力的需要，更是經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的客觀要求。在國際經(jīng)濟(jì)一體化的 重心 不斷向亞太轉(zhuǎn)移的趨勢下，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與東北（亞）地區(qū)發(fā)展互動潛力將得到發(fā)揮，位于東北、膠東半島、遼東的沈陽、大連、天津、青島等一大批城市，共同構(gòu)成東北（亞）地區(qū)城市發(fā)展群，吸引國際投資目光。 發(fā)展規(guī)劃： 20xx 年國務(wù)院批準(zhǔn)的《沈陽市城市總體規(guī)劃》，其理想模式為 “ 一個中心城區(qū)、四個副城區(qū)、兩個邊緣組團(tuán)、七個衛(wèi)星城 、二十個小城鎮(zhèn) ” 。 金廊工程 —— 核心 “ 發(fā)展戰(zhàn)略 ” ： 規(guī)劃總面積 平方公里，從北陵公園到渾河橋，平均寬度 1 至 2 公里，全長 17 公里。以沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)為依托，構(gòu)建集汽車研發(fā)、整車制造、貿(mào)易物流、維修服務(wù)、人才培訓(xùn)、零配件 生產(chǎn)等多種功能為一體的新興汽車城。同時，還吸引了一大批國外知名企業(yè)到大東區(qū)投資，如美國通用公司、德國寶馬汽車公司、日本三菱自動車工業(yè)株氏會社、沃爾瑪（中國）有限公司、美國泰克公司、日本豐 田通 商株氏會社、三洋電機(jī)有限公司和美國吉列公司等 。 沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)是沈陽市人民政府最近批準(zhǔn)在大東區(qū)設(shè)立的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)， 占地 平方公里，汽車貿(mào)易園占地 平方公里，汽車物流園占地 平方公里。例如， 1998 年受金融風(fēng)暴影響較大的馬來西亞經(jīng)濟(jì)增長為－ 6． 8％，泰國為－ 8． 0 ％，東盟為－ 9． 4％，與之相比較，香港情況較好，為－ 5． 1％，而新加坡則實現(xiàn)了 1． 5％的正增長。如日本，在近 20 年內(nèi)，物流業(yè)每增長 2． 6％，經(jīng)濟(jì)總量就增加 1％。 目前我國物流業(yè)經(jīng)營額超過 5 億元的企業(yè)還未出現(xiàn)，與 UPS、聯(lián)邦快 遞等國外物流企業(yè)相比，國內(nèi)物流企業(yè)所占市場份額少，服務(wù)功能少，高素質(zhì)人才少。 品牌觀念仍未出現(xiàn)，國外稱中國無純粹的物流企業(yè)。 項 目 報 告 編 制 的 依 據(jù) 參照沈陽市人民政府相關(guān)招商宣傳手冊； 參照沈陽市人民政府“投資指南”材料； 參照沈陽市人民政府及大東區(qū)政府規(guī)劃； 參照沈陽市相關(guān)官方網(wǎng)站對外公開內(nèi)容； ＊ 參照東方 臵業(yè)公司與政府的相關(guān)報告?？?cè)丝? 萬人，市區(qū)人口 萬人。沈陽市國土面積為 12980 平方公里，其中城區(qū)面積 185 公里。 全年氣溫在 29℃ 36℃ 之間，平均氣溫 ℃ ，全年降水量 500 毫米，無霜期 183 天。在以沈陽為中心的150 公里的半徑內(nèi)，有中國著名的銅都鞍山、煤都撫順、煤鐵之城本溪、煤電之城阜新、石油之城盤錦、輕紡之城丹東、化纖之城遼陽和煤炭基地鐵嶺，這些資源豐富、實力雄厚的遼寧中部工業(yè)城市形成了世界上罕有的城市群。沈陽民航以桃仙機(jī)場為中心開辟了 70 條國內(nèi)國際航線。 其中男性人口為 377萬人，占總?cè)丝诘?%,女性人口 363 萬人，占總?cè)丝诘?%，性別比為。 交通條件 沈陽是聯(lián)系東北地區(qū)和關(guān)內(nèi)的交通樞紐，鐵路密度居全國之首。 沈陽的城市基礎(chǔ)設(shè)施 —— 中心城區(qū)主要街路、鐵路沿線、環(huán)路、出口路、街心、廣場及公園的綠化面積和綠化水平逐年提高，建成區(qū)綠地率達(dá) %。 20xx 年，全市新鋪設(shè)供水管網(wǎng) 公里，供水管網(wǎng)改造 公里，綜合日供水能力 萬立方米。煤氣供氣管道總長度 2160 公里。 —— 城市環(huán)境保護(hù)和治理城市整體環(huán)境進(jìn)一步改善，環(huán)境質(zhì)量實現(xiàn)歷史性突破。改造和新建了老虎沖、大辛兩個垃圾填埋場，全市日處理垃圾 4484 噸，生活垃圾無害化處理率達(dá)到 100％。 20xx 年新增公共綠地面積 482 公 頃，建成大東廣場、德勝公園、方家欄公園、高官臺生態(tài)園等一批綠地精品，改造了和平廣場和中山廣場。到 20xx 年末，全市綠化覆蓋率達(dá) ％，建成區(qū)園林綠地面積 公頃，人均公共綠地面積8 平方米。具體如下： 沈陽城市規(guī)劃區(qū)由中心城區(qū)、桃仙國際航空港副城及新城子副城組成，總面積 1220 平方公里。到 20xx 年城市實際居住人口規(guī)?？刂圃?472 萬人以內(nèi)。副城以中、高檔為主，科研、旅游、辦公設(shè)施為輔； 西部副城以沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為主體，重點以發(fā)展工業(yè)為主，配臵必要的生活區(qū)和公共服務(wù)設(shè)施； 南部副城以蘇家屯現(xiàn)狀建成區(qū)為基礎(chǔ)繼續(xù)擴(kuò)建，規(guī)劃 建設(shè)綜合副城。 東部副城、南部副城、道義組團(tuán)作為遠(yuǎn)期發(fā)展用地?，F(xiàn)擁有資產(chǎn)存量已達(dá) 1000 億元，占全省的 1/3，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的 1/4。 沈陽做為東北地區(qū)最大的中心城市，地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。 ? 經(jīng)濟(jì)總體指標(biāo)概述 回顧沈陽市近幾年的宏觀經(jīng)濟(jì)，可以看出沈陽經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長，綜合經(jīng)濟(jì)實力顯著增強(qiáng)。土地出讓金收入由 20xx 年的 7000 萬躍升至 20xx 年的 10 億，去年又達(dá)到 15 億元，土地出讓金已成為城市建設(shè)資金的主要來源。積極發(fā)展金融、旅游、房地產(chǎn)、信息等現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)。 截至去年 12 月末， 沈陽市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額已達(dá) 1214 億元，比 20xx 年年初增長 156 億元，增幅為 ％，與 20xx 年同期相比，這一增長率高過了 20xx 年居民儲蓄增長率4 個百分點，居民儲蓄持續(xù)呈升溫之勢 。棚戶區(qū)改造使 萬戶居民遷入新居，新增公交車1250 輛?，F(xiàn)擁有資產(chǎn)存量已達(dá) 1000 億元，占全省的 1/3，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全 省的 1/4。 20xx 年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。全年完成 地方財政收入 億元，比 上年增長 %。 市場體系進(jìn)一步完善，消費品市場成交額有所增長。各種經(jīng)濟(jì)類型的消費品零售額普遍增長。按行業(yè)分批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 億元，餐飲業(yè) 億元，制造業(yè) 億元，其他行業(yè) 億元。全年新增固定資產(chǎn) 億元，完成投資額 億元，占總投資額的 %。 區(qū)位 大東區(qū)所在的沈 `陽地處遼寧中部城市群中心。沈海熱電廠提供充足的電力，進(jìn)行各項投資所需的水、煤氣等供應(yīng)充足。 鐵路： 沈陽作為東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，鐵路網(wǎng)密度居全國首位。從沈海現(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)出發(fā)， 25 分鐘可抵桃仙國際機(jī)場。 人力 資源 大東區(qū)的勞動力資源極為豐富， 現(xiàn)有人口 60 萬，其中 勞動人口近 40 萬，40 多所技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強(qiáng)的技術(shù)工人 7000 多名。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，新的經(jīng)濟(jì)增長點迅速發(fā)展 ， 在經(jīng)濟(jì)總量中的比例已達(dá)到 80%以上。同時，還吸引了一大批國外知名企業(yè)到大東區(qū)投資，如美國通用公司、德國寶馬汽車公司、日本三菱自動車工業(yè)株氏會社、沃爾瑪（中國）有限公司、美國泰克公司、日本豐田通商株氏會社、三洋電機(jī)有限公司和美國吉列公司等。 沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)是沈陽市人民政府最近批準(zhǔn)在大東區(qū)設(shè)立的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)， 占地 平方公里，汽車貿(mào)易園占地 平方公里，汽車物流園占地 平方公里。除此之外，區(qū)內(nèi)還擁有大片 閑臵的工業(yè)、倉儲及生活用地可供開發(fā)利用，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。以沈陽大學(xué)、沈陽五中、大東廣場、德勝公園、兵器公園、大東體育場為支撐的南北運河旅游文化休閑娛樂觀光帶 (2)、 中部商業(yè)帶。 (2)、 八王寺 — 吉祥 — 北海商住區(qū)。 大東區(qū) 經(jīng)濟(jì)目標(biāo) (1) 完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 398340 萬元，同比增長 20％。 (5) 增長 %， 合同外資 11400 萬美元，同比增長 20%；出口供貨值 28000 萬元，同比增長 12%。 （ 2） 道路改造建設(shè)。 （ 4） 標(biāo)志性景觀工程建設(shè)。樓房社區(qū)辦公用房面積全部達(dá)到 80 平方米以上，平均面積達(dá) 到 115 平方米以上，達(dá)標(biāo)社區(qū)達(dá)到 70% 以上 ，示范社區(qū)達(dá)到 40% 以上。 周邊景觀分析 自然景觀： 該地區(qū)周邊現(xiàn)有自然景觀較少 .規(guī)劃中的東站金融商貿(mào)區(qū)建成后將和本項目交相輝映 ,不僅形成大型自然景觀帶 ,更成為該區(qū)域的新型商業(yè)圈 . 人文景觀 :該地區(qū)現(xiàn)無較突出的人文景觀。 社會環(huán)境分析 居民素質(zhì) ：本地區(qū)為老居住區(qū)，人口素質(zhì)參差不齊，居民構(gòu)成以當(dāng)?shù)亻L期居 住居民為主。 具體為：二臺子街道辦事處： 61453 人 文官街道辦事處： 53152 人