【正文】 要點：品牌：選用三菱電梯內裝 ：? 電梯內可裝設小液晶屏，播放對外牌價、股市行情、天氣預報等商務信息；? 內裝材質盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質，增加轎廂尺度空間，風格簡單，易于后期管理和清潔；? 電梯內設置空調及音樂系統(tǒng)。核心區(qū)起步區(qū)河西規(guī)劃分析World union河西寫字樓發(fā)展步入 “ 快速發(fā)展階段 ”河西寫字樓發(fā)展宏觀商務環(huán)境利好：—— 長沙寫字樓發(fā)展步入 “ 市場化發(fā)展成熟階段河西寫字樓發(fā)展經濟基礎良好：—— 河西 GDP快速發(fā)展尤其是第三產業(yè)高速發(fā)展及眾多企業(yè)紛紛進駐河西河西寫字樓發(fā)展規(guī)劃利好：—— 大河西先導區(qū)規(guī)劃下，河西寫字樓快速建設，正在逐步形成規(guī)模效應World union貳 ● 河西商務市場分析河西商務市場分析河西商務供需市場分析河西商務租賃市場分析河西商務客戶分析World union在河西寫字樓快速發(fā)展的環(huán)境下， 河西商務客戶需求也處于大量的辦公升級階段，購買寫字樓需求量大逐步增大萌芽階段 啟動階段 快速發(fā)展階段寫字樓租買比例1： 1成熟階段寫字樓需求寫字樓租買比例 寫字樓需求量住住宅樓里開始出現寫字樓產品，客戶對辦公空間的要求為可以容納員工和設備的空間開始出現普通等級的寫字樓以及商務公寓，客戶對寫字樓的要求升級為輔助辦公及公司形象出現高等級高配置的甲級寫字樓，客戶對辦公空間要求高形象、功能多樣個性化多樣化的寫字樓出現，客戶對寫字樓需求變更為體現公司品味和針對性打造元素寫字樓啟動階段開始，越來越多的企業(yè)對寫字樓有需求，但是由于供應數量和經濟實力的限制，選擇租用的比例高隨著寫字樓市場的愈發(fā)成熟，租買比例趨近于 1：1，越來越多的客戶選擇購買純寫字樓河西寫字樓當前處于發(fā)展階段購買客戶開始增多河西商務客戶分析World union投資回報率：寫字樓 公寓寫字樓投資回報率為 57%，高于一線城市，公寓投資回報率 45%投資回報率 =（ 12個月租金總額 — 各項成本） /當前銷售價格注：（ 12個月租金總額 — 各項成本）：通常以 11個月計算河西商務租賃市場World union租金實現：寫字樓 公寓當前寫字樓租金水平多為 /平 ?岳麓區(qū)自 2023年以來，通過優(yōu)惠政策的牽引和產業(yè)園區(qū)的號召，越來越多的國際國內知名企業(yè)相繼入駐岳麓區(qū)。11月 20日月度會議中需再延展的問題：寫字樓體量及標準： 3A是否改寫字樓，做成什么樣的寫字樓綜合體的價值體系： 支撐綜合體成為區(qū)域中心的價值體系構成是怎樣的？綜合體如何售賣： 綜合體內各物業(yè)定位及價值體系是怎么樣的，如何能完成年度清盤銷售目標本次報告將努力解決以上問題寫字樓體量及售賣216。保利 3A寫字樓 or公寓216。典型代表有：中聯重科、雙鶴醫(yī)藥、威勝電子、湖南拓維、江南兵器、夢潔家紡、五強集團、紅太陽光電、紅星美凱龍等等?岳麓區(qū)第三產業(yè)發(fā)展迅速， 2023年實現總產值 ，增長 %，第三產業(yè)占比進一步增加占到 %。 天，年增長率 10%以上，公寓租金水平為 /平 指標設置 ：? 電梯設計等候時間小于 45” ；? 電梯最小速度不小于 （甲級寫字樓的最低標準）。A、綠色生態(tài)環(huán)境營造寫字樓 A座寫字樓 B座山體公園World union天然氧吧 ：通過 山體公園傾向性打造形成小面積天然氧吧 ，消除員工疲勞的同時打造休閑交流的空間通過山體公園定向改造打造小面積的天然氧吧，由于氧吧對體力的恢復以及生活節(jié)奏的平衡具有特殊的功效，氧吧不僅可以成為寫字樓白領散步、休閑的場所，更能消除自身的疲勞。引導中小型企業(yè)購買低價單位，大型企業(yè)及投資客購買高價單位。去化存在問題及對策PART2World union壹 ● 淡市下走量公寓回顧World union長沙典型公寓項目掃描 :德思勤城市廣場目前均價 9600元 /㎡， 販賣 綜合體概念 +世邦魏理仕直營服務World union開盤當天 VIP誠意金 5萬享受 98折優(yōu)惠。挖掘一（亮點）：低首付、低門檻（集中優(yōu)惠釋放， ，總價送 12%）挖掘二（客戶）： 40%投資客戶、 35%小年輕過渡性居住，德思勤公司自身的客戶資源。利用高端形象的打造，在消費者心中構建升值潛力特區(qū)的形象客戶介紹：株洲的婁先生表示，株洲的鋪已達 20萬的高位，反觀德思勤，規(guī)劃、規(guī)模、運營模式都是增值保證，很有信心。客戶中有較多老板級人物，主要以長沙本地生意人為主。 60本報告是嚴格保密的。對外釋放租賃簽約信息向客戶傳遞每月帶 8001200的租金銷售， 5年租約期，從年底開始計。開發(fā)商承擔多于房款稅若企業(yè)員工租賃，物業(yè)可用租賃房款補償其物業(yè)費收入作為投資屬性的產品價值未兌現，客戶不認可、不上門策略：投資回報看得見，強化投資客置業(yè)信心World union針對 1號棟公寓銷售：創(chuàng)新的帶租約銷售模式年投資回報率 = 投資租金收益總房款= 1200*12272023= %修正投資回報 = 投資租金收益支出款= 1200*12136000+20230= %World union針對 2棟新貨的去化：產權式酒店公寓銷售案例借鑒：湘潭晶都公館以華天商務酒店返租 12年，投資回報率 10%為核心賣點，均價55006000元 /平米，開盤月銷 300套World union方式建議： 引進知名經濟型酒店，進行月均返租 2900元，并聯系園區(qū)中大型企業(yè)洽談 “ 長包房 ” ，保證酒店入住率，確保 10年回本，提供投資保障（具體操作手法待確定后出細案） 經營模式收益核算酒店月均收益 =單間日均首費 *總套數 *入住率 *30天?株洲經濟型酒店單間日均收費 150200元?按項目前 5年整體營業(yè)入住率 40%50%計算?按項目后 5年整體營業(yè)入住率 70%80%計算?按項目投資公寓總套數 486套計算酒店月均收益： 150萬 公寓月均返租： 130萬＞?公寓返租模式為： 交房后，前 10年按每年總價 10%的金額進行返租，每月返還 3000元；后 10年業(yè)主可自行選擇繼續(xù)包租或由開發(fā)商回購或自行處理?可引進經濟型酒店品牌：?“ 莫泰 168”,“ 如家快捷 ” ， “ 錦江之星 ” 、 “ 七天 ” 、 “ 城市便捷 ” 、 “ 漢庭連鎖 ” 、美國的 “ 速 8” 、法國雅高集團的 “ 宜必思 ”引進知名經濟型酒店品牌作顧問開發(fā)商自行或聯系其他商戶成立酒店管理公司由酒店管理公司將投資公寓集體裝修開業(yè)經營酒店管理公司在營業(yè)收益抽取部分資金作為公寓買房返租收益公寓月均返租 =單套月均返租金額 *總套數?公寓總價為 37萬元 /套?按總價 8%年投資回報返租 10年計算?公寓月均返租 2900元?按項目投資公寓總套數 486套計算實施方案入住率保障措施?與麓谷工業(yè)園中大型企業(yè)洽談 “ 企業(yè)長包房 ” ，為公司外派中高管人員和業(yè)務合作單位人員提供招待、暫時居住場所，保障本項目經濟型酒店入住率推售及綜合體價值體系216。林 語 中心 一座城市的新中心2023保利地 產 踐行城市運 營推廣主題示意千呼萬 喚 ， 華潤 萬家入住保利 真正綠色地產的附加值要高于普通地產 30%左右。室內舒適、健康程度的提高會大大提高人員的工作效率。 保國利民活動時間： 2023年 3月活動形式：利用保利集團資源， 2023年保利攜手政府舉辦保利國防兵器展 ，共同倡導愛國主義教育，展現我國軍事技術實力與軍工文化，全面普及中國最頂級的國防現代化軍事設備。主題： “ 華潤萬家 ” 入駐保利林語中心，大河西繁華開演；216。媒體配合：瀟湘晨報、湖南晚報、搜房、新浪樂居、大湘網；湖南保利地 產 xx酒店集 團World union配套活動 3：中聯中科、五強、威盛電子等高新區(qū)領袖企業(yè)租賃公寓意向簽約儀式216。時間、地點： 2023年 8月，保利林語中心售樓處；216。炒作方式：與高新區(qū)政府合作，頒布保利林語中心為高新區(qū)產業(yè)孵化基地，凡入駐保利林語中心的企業(yè)可享受減免稅費、創(chuàng)業(yè)基金等優(yōu)惠；216。活 動 目的： 通 過 慈善公益事件，提升本 項目影響力和市 場 口碑。World union拓客保障：廣撒網、深挖坑。計劃 4：岳麓大道、楓林路、桐梓坡路、銀杉路兩側商務公寓作坊式單位拓展單張派發(fā) /陌拜 /分片區(qū)集中拜訪 /關鍵人推介（房東）派單、至河西入住公寓進行膜拜及推介World union拓客保障：廣撒網、深挖坑。人肉搜索式信息滲透客 戶 A同學關系圈工作 單 位娛樂 消 費場 所住所客 戶 關系網通 訊錄林 語 中心主 動 信息滲透老 帶新信息專場推介會意向World union 銷售貨源 商業(yè) 公寓去化 寫字樓去化保利林語中心 2023年營銷執(zhí)行計劃訴求點保利三綜合體項目綜合體形象商業(yè)體 投資回報率 地標寫字樓形象推廣主題保利踐行城市運營，所到皆繁華代言繁華未來大河西繁華目的地熱銷 +最具投資回報產品首席綠色商務基地 +城市地標品牌活動配套活動保利三盤聯動：兵工展保利親子夏令營系列“ 私奔兩小時 ” 演唱會 保利電影節(jié)主力店及旗艦店簽約星級酒店簽約產權酒店簽約租賃單位簽約拓客活動金鑰匙簽約儀式政府頒牌并產品