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中糧年度營(yíng)銷推廣策劃書-wenkub

2023-02-13 18:24:11 本頁(yè)面
 

【正文】 橋郡等成都高端別墅。 ? 銷售:目前市場(chǎng)上銷售最好的產(chǎn)品為疊拼,其次為獨(dú)棟。 ? 2023年 11月 1日 : 對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買普通自住房或改善型普通自住房,最低首付款 比例調(diào)整為 20% 政策分析 一、市場(chǎng)環(huán)境分析 ? 目前成都別墅主要集中在南沿線、牧馬山、溫江、青城山、主城區(qū)五大板塊,此外龍泉、郫縣、新都、浦江等其它區(qū)域也有少量分布。 成都別墅市場(chǎng)分析 各板塊市場(chǎng)特征 板塊 開發(fā)情況 比較優(yōu)勢(shì) 典型項(xiàng)目 板塊特征 主要產(chǎn)品 (平米) 主力戶型 (平米) 目前均價(jià) (元 /平米) 南延線 城市別墅 聯(lián)排 獨(dú)棟 聯(lián)排: 190—370獨(dú) 棟:237245 獨(dú)棟: 600800 聯(lián)排:13000 獨(dú)棟 :28000 城市副中心 交通便利 品牌開發(fā)商 云集 麓山國(guó)際、雅居樂(lè)花園、蔚藍(lán)卡地亞等 牧馬山 純別墅區(qū) 獨(dú)棟 獨(dú)棟: 210410 獨(dú)棟: 500800 獨(dú)棟:14000 國(guó)際性高爾夫球場(chǎng) 板塊別墅氛圍沉淀 自然資源 牧山麗景,龍湖長(zhǎng)橋郡,中航云嶺等 溫江 近郊別墅 雙 拼 聯(lián)排 疊拼 雙拼: 360500 聯(lián) 排: 310370 疊 拼: 190270 雙拼:9050 聯(lián) 排:10500 疊拼:6800 江安河自然資源 交通 便利 香頤麗都、仁和春天大道、金河谷、等 青城山 第二居所 養(yǎng)老、度假 獨(dú)棟 組院 聯(lián)排: 90200 獨(dú) 棟: 350500 獨(dú)棟:10000 組院 :8000 自然歷史文化資源 青城山休閑度假勝地 珠江逸景天生墅,芙蓉青城、青城山房等 主城區(qū) 第一居所 城市別墅 雙拼 疊拼 疊拼: 190360 雙 拼: 360420 疊拼 :13000 聯(lián)排 :18000 雙 拼:28000 便利交通 完善配套 產(chǎn)品稀缺性 美洲花園 浣花 〃100 中海龍灣半島等 龍泉 山水別墅 近郊別墅 獨(dú)棟 聯(lián)排 聯(lián)排: 180300 獨(dú) 棟: 190360 聯(lián)排:5200 獨(dú) 棟:9500 山水自然資源 國(guó)一 ?澳鄉(xiāng) 盛世 中華等 項(xiàng)目所在龍泉板塊主要依托自然山水資源,別墅開發(fā)氛圍不濃,高端配套欠缺,區(qū)位優(yōu)勢(shì)尚未突顯。 小結(jié):總的來(lái)看市場(chǎng)供需失衡 成都別墅市場(chǎng)價(jià)格分析 板塊價(jià)格: ? 南沿線依然是別墅價(jià)值最高板塊,價(jià)格為各區(qū)域之首,龍泉板塊由于別墅開發(fā)氛圍欠缺,價(jià)格最低。 項(xiàng)目 產(chǎn)品類 型 主力面積 價(jià)格(元 /平米) 項(xiàng)目核心力 麓山國(guó)際社區(qū) 獨(dú)棟 250400 22023 國(guó)際城南、城市副中心、高爾夫別墅 疊拼 215238 12023 龍湖 〃 長(zhǎng)橋郡 獨(dú)棟 320500 8500 牧馬山、兩河景觀資源、龍湖品牌 雅居樂(lè)花園 獨(dú)棟 300468 14000 國(guó)際城南、城市副中心、品牌 聯(lián)排 152200 9500 四馬屋 152 8500 蔚藍(lán)卡地亞 獨(dú)棟 500700 30000 國(guó)際城南、城市副中心、西南首席六星級(jí)山地會(huì)所 雙拼 400 16000 疊拼 230270 7500 置信 〃 香頤麗都 獨(dú)棟 840860 15000 置信品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境 雙拼 460480 9300 疊拼 220270 8000 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目簡(jiǎn)要 對(duì)比因素 本案 長(zhǎng)橋郡 麓山國(guó)際 蔚藍(lán)卡地亞 置信鷺湖宮 項(xiàng)目資源 區(qū)域認(rèn)可度 ★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★ 規(guī)模 ★★★★★ ★★★ ★★★★ ★★ ★★★★★ 自然資源 ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★ ★★★★★ 項(xiàng)目配套 會(huì)所配套 ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★ 運(yùn)動(dòng)配套 ★★★★★ ★ ★★★ ★ ★★★ 生活配套 ★★★★ ★ ★★★★ ★ ★★★★★ 交通配套 ★★★★ ★★ ★★★ ★★★ ★★★★★ 品牌價(jià)值 開發(fā)商實(shí)力 ★★★★ ★ ★★★★★ ★★★ ★★ ★★★★ 物業(yè)管理 ★★★ ★★★★★ ★★★ ★★★ ★★★★★ ? 本項(xiàng)目依靠規(guī)模、自然資源、項(xiàng)目配套等優(yōu)勢(shì),已進(jìn)入成都別墅第一梯隊(duì) ? 目前項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì),配套優(yōu)勢(shì) 等核心優(yōu)勢(shì)還未完全發(fā)揮,使項(xiàng)目位于第一梯隊(duì)靠后的位置 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目賣點(diǎn)比較 潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 規(guī)模(畝) 物業(yè)形態(tài) 預(yù)計(jì)推出時(shí)間 觀嶺 4200 首期以 360500平米獨(dú)棟為主 2023年 11月底 龍泉湖項(xiàng)目 5000 ———— 2023年下半年 舜元龍泉項(xiàng)目 1500 首期為 130套聯(lián)排 2023年 9月 合計(jì) 10700(畝) 目前成都近期的潛在重點(diǎn)別墅項(xiàng)目開發(fā)量約 10700畝,其中 6500畝位于龍泉,未來(lái)龍泉區(qū)域的別墅氛圍將日趨成熟,同時(shí)也將帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)。 地塊資源分析: 山地資源:良好的自然山地資源、在區(qū)域內(nèi)形成高低起伏的自然緩坡, 水域資源: 800畝自然水域 森林資源:較多天然原生樹木,具備打造高端項(xiàng)目所需的外部資源。 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 建筑風(fēng)格分析 ? 建筑風(fēng)格不夠純粹,立面色彩較為平淡,難以形成較強(qiáng)的沖擊力; ? 造型上不具備標(biāo)志性美式建筑的特點(diǎn),品質(zhì)感很低。 雙拼:面積 294— 414平米(帶地下室) 滯銷產(chǎn)品: B1戶型 滯銷原因:兩邊臨路,在小區(qū)內(nèi)位置不好,花園面積均為 200㎡ 以下。 ? 建筑風(fēng)格不夠純粹,色彩搭配上缺乏沖擊力,造型上不具備美式建筑特點(diǎn)。 ? 項(xiàng)目精神層面價(jià)格不過(guò)充實(shí),對(duì)項(xiàng)目形象價(jià)值支撐不夠。 前期推廣總結(jié) 前期客戶總結(jié) 前期客戶成交原因主要為 項(xiàng)目原生態(tài)的自然環(huán)境較好 開發(fā)商品牌影響力較大 項(xiàng)目整體規(guī)劃合理 前期客戶未成交因素主要為 對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)同度不高。 成都高端別墅引領(lǐng)者 項(xiàng)目檔次定位 ? 項(xiàng)目初期以成都區(qū)域?yàn)橹鳎ǔ啥际袇^(qū)周邊縣、市客戶的城市塔尖人群; ? 后期通過(guò)項(xiàng)目影響力的塑造,“由內(nèi)往外”逐步輻射省內(nèi)二級(jí)城市乃至西南地區(qū); ? 主要面向以上地區(qū)的私企業(yè)主、國(guó)家企事業(yè)單位高管等。 本項(xiàng)目推售原則 四、 2023年總體推貨策略 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均采用少量多批的推售策略,平均 2個(gè)月新推一次,每次推量主要為 3060套,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目后期產(chǎn)品主要以獨(dú)棟、疊拼為主。 價(jià)格定位 調(diào)價(jià)原則: ? 價(jià)格調(diào)整依據(jù)市場(chǎng)反映、客戶傾向、銷售進(jìn)度等因素,配合工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷策略等進(jìn)展情況調(diào)整。 二期調(diào)價(jià)策略 物業(yè) 類型 棟數(shù) 一期臨湖產(chǎn)品均價(jià) 銷售 面積 銷售面積 銷售率 上漲 幅度 均價(jià) :元 /平米 銷售產(chǎn)值:萬(wàn)元 獨(dú)棟 21 15000 8950 1790 20% 8% 16200 1790 40% 2% 16524 55% 2% 16854 80% 3% 17192 3846. 1790 100% 3% 17707 合計(jì) 8950 13 17000 15136 預(yù)計(jì) 2023年銷售產(chǎn)值 七、營(yíng)銷策略 整體營(yíng)銷策略 活動(dòng)營(yíng)銷 提高形象, 渠道營(yíng)銷找準(zhǔn)客戶 體驗(yàn)營(yíng)銷 回歸銷售力, 品牌聯(lián)動(dòng) 持續(xù)升溫 ? 基于市場(chǎng)、客戶以及項(xiàng)目產(chǎn)品的特點(diǎn),結(jié)合過(guò)往營(yíng)銷推廣經(jīng)驗(yàn),我司認(rèn)為本項(xiàng)目營(yíng)銷的總體策略是: 營(yíng)銷 手段 事件 營(yíng)銷 活 動(dòng)營(yíng)銷 體 驗(yàn)營(yíng)銷 渠道 營(yíng)銷 全程 營(yíng)銷 策略 體 驗(yàn)營(yíng)銷 現(xiàn)場(chǎng) 體 驗(yàn) 現(xiàn)場(chǎng) 展示 待現(xiàn)場(chǎng)改造完成,景觀氛圍營(yíng)造完善, 針對(duì)性的細(xì)節(jié)營(yíng)銷,營(yíng)造品質(zhì)生活,讓客戶深層體驗(yàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì), 體驗(yàn)營(yíng)銷的重點(diǎn)是在于突出尊崇的身份感。 頂級(jí)會(huì)所功能尊崇體驗(yàn) ? 將社區(qū)中心會(huì)所配套功能(如恒溫游泳池、商務(wù)會(huì)議室、 SPA、瑜伽室等)進(jìn)行試營(yíng)業(yè),讓客戶免費(fèi)體驗(yàn)尊貴感覺,考慮將會(huì)所作為品牌會(huì)館,提供給名牌企業(yè)作為永久性會(huì)所,吸引高度客戶。 總 體 營(yíng)銷 手段 事件 營(yíng)銷 活 動(dòng)營(yíng)銷 體 驗(yàn)營(yíng)銷 渠道 營(yíng)銷 活動(dòng)營(yíng)銷詳見:“第三部分:階段性推廣策略” ? 主要以圈層活動(dòng)為主,針對(duì)性的將項(xiàng)目信息傳達(dá)給目標(biāo)客群,同時(shí)活動(dòng)與銷售配合,回歸銷售力活動(dòng)建議如下: ? 歐洲街 〃 中國(guó)年 〃 新春團(tuán)拜會(huì) ? 四川首屆少兒鋼琴大賽 ? 中糧 TOP系列品鑒會(huì) ? 老客戶答謝酒會(huì)等 ( 2)活動(dòng)營(yíng)銷 總 體 營(yíng)銷 手段 事件 營(yíng)銷 活 動(dòng)營(yíng)銷 體 驗(yàn)營(yíng)銷 渠道 營(yíng)銷 主策略: 主動(dòng)出擊,開辟圈層渠道營(yíng)銷戰(zhàn)線 ? 建立完全 暢順 的客 戶 渠道,充分整合客 戶資 源, 擴(kuò) 大客 戶 群體,有效的 進(jìn) 行圈 層營(yíng)銷 。 事件二: 成都最長(zhǎng)別墅景觀大橋落成 時(shí)間: 2023年 7月 目的:景觀大橋通車剪彩,讓市民見證“成都最長(zhǎng)的別墅景觀大橋”通車,同時(shí)將大橋照片制作為精美紀(jì)念郵票,限量印刷,再次證明樓盤的唯一性。
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