【正文】 橋郡等成都高端別墅。 ? 銷售：目前市場上銷售最好的產(chǎn)品為疊拼，其次為獨棟。 ? 2023年 11月 1日 : 對個人首次購買普通自住房或改善型普通自住房，最低首付款 比例調(diào)整為 20% 政策分析 一、市場環(huán)境分析 ? 目前成都別墅主要集中在南沿線、牧馬山、溫江、青城山、主城區(qū)五大板塊，此外龍泉、郫縣、新都、浦江等其它區(qū)域也有少量分布。 成都別墅市場分析 各板塊市場特征 板塊 開發(fā)情況 比較優(yōu)勢 典型項目 板塊特征 主要產(chǎn)品 （平米） 主力戶型 （平米） 目前均價 （元 /平米） 南延線 城市別墅 聯(lián)排 獨棟 聯(lián)排： 190—370獨 棟：237245 獨棟： 600800 聯(lián)排：13000 獨棟 ：28000 城市副中心 交通便利 品牌開發(fā)商 云集 麓山國際、雅居樂花園、蔚藍卡地亞等 牧馬山 純別墅區(qū) 獨棟 獨棟： 210410 獨棟： 500800 獨棟：14000 國際性高爾夫球場 板塊別墅氛圍沉淀 自然資源 牧山麗景，龍湖長橋郡，中航云嶺等 溫江 近郊別墅 雙 拼 聯(lián)排 疊拼 雙拼： 360500 聯(lián) 排： 310370 疊 拼： 190270 雙拼：9050 聯(lián) 排：10500 疊拼：6800 江安河自然資源 交通 便利 香頤麗都、仁和春天大道、金河谷、等 青城山 第二居所 養(yǎng)老、度假 獨棟 組院 聯(lián)排： 90200 獨 棟： 350500 獨棟：10000 組院 ：8000 自然歷史文化資源 青城山休閑度假勝地 珠江逸景天生墅，芙蓉青城、青城山房等 主城區(qū) 第一居所 城市別墅 雙拼 疊拼 疊拼： 190360 雙 拼： 360420 疊拼 :13000 聯(lián)排 :18000 雙 拼：28000 便利交通 完善配套 產(chǎn)品稀缺性 美洲花園 浣花 〃100 中海龍灣半島等 龍泉 山水別墅 近郊別墅 獨棟 聯(lián)排 聯(lián)排： 180300 獨 棟： 190360 聯(lián)排：5200 獨 棟：9500 山水自然資源 國一 ?澳鄉(xiāng) 盛世 中華等 項目所在龍泉板塊主要依托自然山水資源，別墅開發(fā)氛圍不濃，高端配套欠缺，區(qū)位優(yōu)勢尚未突顯。 小結(jié)：總的來看市場供需失衡 成都別墅市場價格分析 板塊價格： ? 南沿線依然是別墅價值最高板塊，價格為各區(qū)域之首，龍泉板塊由于別墅開發(fā)氛圍欠缺，價格最低。 項目 產(chǎn)品類 型 主力面積 價格（元 /平米） 項目核心力 麓山國際社區(qū) 獨棟 250400 22023 國際城南、城市副中心、高爾夫別墅 疊拼 215238 12023 龍湖 〃 長橋郡 獨棟 320500 8500 牧馬山、兩河景觀資源、龍湖品牌 雅居樂花園 獨棟 300468 14000 國際城南、城市副中心、品牌 聯(lián)排 152200 9500 四馬屋 152 8500 蔚藍卡地亞 獨棟 500700 30000 國際城南、城市副中心、西南首席六星級山地會所 雙拼 400 16000 疊拼 230270 7500 置信 〃 香頤麗都 獨棟 840860 15000 置信品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境 雙拼 460480 9300 疊拼 220270 8000 競爭項目簡要 對比因素 本案 長橋郡 麓山國際 蔚藍卡地亞 置信鷺湖宮 項目資源 區(qū)域認可度 ★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★ 規(guī)模 ★★★★★ ★★★ ★★★★ ★★ ★★★★★ 自然資源 ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★ ★★★★★ 項目配套 會所配套 ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★ 運動配套 ★★★★★ ★ ★★★ ★ ★★★ 生活配套 ★★★★ ★ ★★★★ ★ ★★★★★ 交通配套 ★★★★ ★★ ★★★ ★★★ ★★★★★ 品牌價值 開發(fā)商實力 ★★★★ ★ ★★★★★ ★★★ ★★ ★★★★ 物業(yè)管理 ★★★ ★★★★★ ★★★ ★★★ ★★★★★ ? 本項目依靠規(guī)模、自然資源、項目配套等優(yōu)勢，已進入成都別墅第一梯隊 ? 目前項目資源優(yōu)勢，配套優(yōu)勢 等核心優(yōu)勢還未完全發(fā)揮，使項目位于第一梯隊靠后的位置 競爭項目賣點比較 潛在競爭項目分析 項目 規(guī)模（畝） 物業(yè)形態(tài) 預(yù)計推出時間 觀嶺 4200 首期以 360500平米獨棟為主 2023年 11月底 龍泉湖項目 5000 ———— 2023年下半年 舜元龍泉項目 1500 首期為 130套聯(lián)排 2023年 9月 合計 10700（畝） 目前成都近期的潛在重點別墅項目開發(fā)量約 10700畝，其中 6500畝位于龍泉，未來龍泉區(qū)域的別墅氛圍將日趨成熟，同時也將帶來一定的競爭。 地塊資源分析： 山地資源：良好的自然山地資源、在區(qū)域內(nèi)形成高低起伏的自然緩坡， 水域資源： 800畝自然水域 森林資源：較多天然原生樹木，具備打造高端項目所需的外部資源。 項目產(chǎn)品分析 建筑風格分析 ? 建筑風格不夠純粹，立面色彩較為平淡，難以形成較強的沖擊力； ? 造型上不具備標志性美式建筑的特點，品質(zhì)感很低。 雙拼：面積 294— 414平米（帶地下室） 滯銷產(chǎn)品： B1戶型 滯銷原因：兩邊臨路，在小區(qū)內(nèi)位置不好，花園面積均為 200㎡ 以下。 ? 建筑風格不夠純粹，色彩搭配上缺乏沖擊力，造型上不具備美式建筑特點。 ? 項目精神層面價格不過充實，對項目形象價值支撐不夠。 前期推廣總結(jié) 前期客戶總結(jié) 前期客戶成交原因主要為 項目原生態(tài)的自然環(huán)境較好 開發(fā)商品牌影響力較大 項目整體規(guī)劃合理 前期客戶未成交因素主要為 對項目產(chǎn)品價值認同度不高。 成都高端別墅引領(lǐng)者 項目檔次定位 ? 項目初期以成都區(qū)域為主，包括成都市區(qū)周邊縣、市客戶的城市塔尖人群； ? 后期通過項目影響力的塑造，“由內(nèi)往外”逐步輻射省內(nèi)二級城市乃至西南地區(qū)； ? 主要面向以上地區(qū)的私企業(yè)主、國家企事業(yè)單位高管等。 本項目推售原則 四、 2023年總體推貨策略 競爭項目均采用少量多批的推售策略，平均 2個月新推一次，每次推量主要為 3060套，競爭項目后期產(chǎn)品主要以獨棟、疊拼為主。 價格定位 調(diào)價原則： ? 價格調(diào)整依據(jù)市場反映、客戶傾向、銷售進度等因素，配合工程時間節(jié)點、營銷策略等進展情況調(diào)整。 二期調(diào)價策略 物業(yè) 類型 棟數(shù) 一期臨湖產(chǎn)品均價 銷售 面積 銷售面積 銷售率 上漲 幅度 均價 :元 /平米 銷售產(chǎn)值：萬元 獨棟 21 15000 8950 1790 20% 8% 16200 1790 40% 2% 16524 55% 2% 16854 80% 3% 17192 3846. 1790 100% 3% 17707 合計 8950 13 17000 15136 預(yù)計 2023年銷售產(chǎn)值 七、營銷策略 整體營銷策略 活動營銷 提高形象， 渠道營銷找準客戶 體驗營銷 回歸銷售力， 品牌聯(lián)動 持續(xù)升溫 ? 基于市場、客戶以及項目產(chǎn)品的特點，結(jié)合過往營銷推廣經(jīng)驗，我司認為本項目營銷的總體策略是： 營銷 手段 事件 營銷 活 動營銷 體 驗營銷 渠道 營銷 全程 營銷 策略 體 驗營銷 現(xiàn)場 體 驗 現(xiàn)場 展示 待現(xiàn)場改造完成，景觀氛圍營造完善， 針對性的細節(jié)營銷，營造品質(zhì)生活，讓客戶深層體驗項目的優(yōu)勢， 體驗營銷的重點是在于突出尊崇的身份感。 頂級會所功能尊崇體驗 ? 將社區(qū)中心會所配套功能（如恒溫游泳池、商務(wù)會議室、 SPA、瑜伽室等）進行試營業(yè)，讓客戶免費體驗尊貴感覺，考慮將會所作為品牌會館，提供給名牌企業(yè)作為永久性會所，吸引高度客戶。 總 體 營銷 手段 事件 營銷 活 動營銷 體 驗營銷 渠道 營銷 活動營銷詳見：“第三部分：階段性推廣策略” ? 主要以圈層活動為主，針對性的將項目信息傳達給目標客群，同時活動與銷售配合，回歸銷售力活動建議如下： ? 歐洲街 〃 中國年 〃 新春團拜會 ? 四川首屆少兒鋼琴大賽 ? 中糧 TOP系列品鑒會 ? 老客戶答謝酒會等 （ 2）活動營銷 總 體 營銷 手段 事件 營銷 活 動營銷 體 驗營銷 渠道 營銷 主策略： 主動出擊，開辟圈層渠道營銷戰(zhàn)線 ? 建立完全 暢順 的客 戶 渠道，充分整合客 戶資 源， 擴 大客 戶 群體，有效的 進 行圈 層營銷 。 事件二： 成都最長別墅景觀大橋落成 時間： 2023年 7月 目的：景觀大橋通車剪彩，讓市民見證“成都最長的別墅景觀大橋”通車，同時將大橋照片制作為精美紀念郵票，限量印刷，再次證明樓盤的唯一性。