【正文】 電梯樓全面替代傳統(tǒng)的市中心是指東起六一路，西至白馬路，南起國貨路，北至二環(huán)路，隨著城市的擴(kuò)張，這一格局被打破；2002年是福州房地產(chǎn)市場多角度分割的一年，郊區(qū)型住宅板塊全面形成，以地段為優(yōu)勢的市區(qū)型板塊優(yōu)勢被全面打破，并形成中心放射狀，市區(qū)買家從市中心向四周發(fā)展，中心區(qū)客群也由此向四周放射，同時市區(qū)無大量可供開發(fā)的土地，市區(qū)地段概念受到前所未有的挑戰(zhàn)。該板塊是2003年福州房地產(chǎn)的強(qiáng)勢板塊之一，臨江樓盤作為一個成功的區(qū)域概念，逐漸形成福州樓市一個引人注目的亮點(diǎn)。板塊在售主要樓盤：北江濱板塊：2003年價格整體水平最高的板塊北江濱板塊起源于碧水源，沿江濱大道到目前【海潤隨著金山土地放量的增大，【香江紅海園】與【麗景天成】的推出，標(biāo)志著金山的商品房開發(fā)向金山大道南側(cè)擴(kuò)張，可以預(yù)見，2005年金山板塊的熱點(diǎn)將在烏龍江濕地公園與金山公園之間的區(qū)域。預(yù)計(jì)未來一兩年將向更遠(yuǎn)的快安區(qū)轉(zhuǎn)移.東區(qū)板塊在福州是屬于中低價格板塊，該板塊電梯樓均價在26002800元/㎡左右，多層住宅價格均價在24002600元/㎡左右。東區(qū)板塊，其重心是鼓山新區(qū)，特別是2003年11月，東區(qū)共有11個樓盤開盤。從區(qū)域價格分析來看，2003年增幅低，主要是由于新住宅板塊價格偏低造成的。其中，2003年別墅住宅增幅17%，位居第一；商業(yè)物業(yè)增幅13%，位居第二；%，位居第三。 ，位居第一；其次是倉山區(qū)，；，位居第三。自1999年以來，%。自1999年以來，福州商品房預(yù)售批準(zhǔn)面積以年均56萬平方米的水平增長，%。與2002年相比，2003年商場店面市場有好轉(zhuǎn)趨勢，但總體呈波狀起伏。同時，〖東方水都〗也面臨東區(qū)市場共有的障礙：其一、配套不齊全、成熟度不夠、生活成本高；其二、客源區(qū)域化、難以吸收區(qū)外客源；其三、價格雷同化，均價大都在2400～2600元/㎡?！紪|方水都〗選址地點(diǎn)位于福州市晉安區(qū)、鼓山中心區(qū)水上公園東側(cè)，是理想的居住及商業(yè)開發(fā)地塊。其南臨城市主干道國貨路（寬55米），西邊為水上體育公園，北臨城市規(guī)劃路，東側(cè)與住宅小區(qū)〖東方紐約〗相鄰，總建筑面積近10萬平米。第一部分 市場篇福州房地產(chǎn)市場形勢分析 宏觀市場研究 熱點(diǎn)板塊分析區(qū)域市場研究競爭形勢分析一、宏觀市場研究（一）價格走勢依然趨高2003年，福州市住宅平均交易價格2724元/ M2，%，每平方米增長32元/M2。寫字樓價格呈下跌的態(tài)勢。年份1999年2000年2001年2002年2003年供給面積（萬M2）2483453213764722003年，全市商品房合同登記總起數(shù)43302起，%，%，%。年份1999年2000年2001年2002年2003年消化面積（萬M2）2422853173854482003年，在存量房方面，福州市區(qū)住宅交易總起數(shù)9120起，住宅交易金額超過21億元，%， %，%。 隨著2004年南江濱的舊城改造的進(jìn)行和2004年金山土地放量的加大及鼓山新區(qū)與五四北繼續(xù)成為熱點(diǎn)區(qū)域，倉山區(qū)與晉安區(qū)將繼續(xù)保持供房面積的領(lǐng)導(dǎo)性地位。別墅住宅與商業(yè)住宅物業(yè)是近3年增幅最大的一年，直接拉動2003年商品房價格。隨著鼓山新區(qū)、金山板塊、五四北板塊價格在2004年價格的提升，將對2004年樓盤價格增幅做出貢獻(xiàn)；而市中心樓盤以及品牌樓盤的增幅還是繼續(xù)走高。名企名盤的加入競爭，東區(qū)已形成連片的趨勢，目前東區(qū)已結(jié)束了大規(guī)模圈地、小規(guī)模開發(fā)的格局。板塊在售主要樓盤：金山板塊：領(lǐng)跑福州樓市，未來五年的領(lǐng)袖級板塊金山板塊發(fā)展的三個階段：安居型（20002001年）；舒適型（20022003年）；文化生態(tài)型（2004年開始）。同時，2004年新推出的樓盤，尤其是【江南水都】的推出，對提升南江濱的市場關(guān)注度有了質(zhì)的飛躍。濱江花園】，以【融僑錦江】為代表的北江濱西段隨著北江濱西線的開發(fā)，在2004年基本進(jìn)入尾聲；而中段目前的【心家江景樓盤因其無敵江景的稀缺性和不可再生性，作為提升該板塊樓價的利器。因此，市中心樓盤的價格沒有太大的漲幅空間，目前溫泉板塊與五一廣場板塊的價格在4500元/平方米左右，工業(yè)路板塊的樓盤價格在3600元/平方米左右。美之國】與即將推出的新別墅，都將造就洪山新區(qū)成為新的高尚生活區(qū)。（一）區(qū)域市場概述東區(qū)板塊是中低檔樓盤最集中的板塊，是目前福州市開發(fā)項(xiàng)目最多的板塊之一，2003年開發(fā)與在售的樓盤大小共計(jì)30多個，百畝大盤的擁有量是目前福州最多的。名企名盤的加入競爭，東區(qū)已形成連片的趨勢，目前東區(qū)已結(jié)束了大規(guī)模圈地、小規(guī)模開發(fā)的格局。東區(qū)板塊格局：四點(diǎn)一線的板塊格局。遠(yuǎn)洋路三角區(qū)周邊競爭樓盤價格對比表案名日出東方融僑東區(qū)三期三木都市田園藍(lán)灣雅境均價（元/㎡）3000250023002800點(diǎn)評：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價格次高的一個街區(qū)，街區(qū)價格均價為2650元/㎡。上表顯示二：東區(qū)樓盤的價格基本上呈由西向東逐級遞減之勢，整個東區(qū)還處在“地段價格競爭的階段”，越往東，其街區(qū)價格遞減在縮小。同時福清、長樂等八縣客戶群也構(gòu)成了東區(qū)龐大的消費(fèi)群體，由于八縣客戶群的家庭結(jié)構(gòu)與市區(qū)不同，且有常客，一般都有兩個子女以上。購買者類型多層由于在價格上的優(yōu)勢，因此客戶群多為首次置業(yè)者，電梯樓的客戶群以二次置業(yè)或多次置業(yè)居多。區(qū)域市場小結(jié)：◎鼓山新區(qū)樓盤形成連片開發(fā)，各樓盤相互鄰近，同質(zhì)化較為明顯，價格區(qū)間也十分接近，面積區(qū)分相對集中，已形成“近距離同質(zhì)化競爭”局面。預(yù)計(jì)將有200400元/㎡的升幅。因此，東區(qū)產(chǎn)品的規(guī)劃宜以多層為主，小高層為輔，多做市場需求量大的產(chǎn)品。因此，就近期推出的樓盤在時效競爭上沒有優(yōu)勢，在新一輪市場競爭將面臨著同一面積段上大量投放量競爭的市場壓力。具有品牌優(yōu)勢的開發(fā)商項(xiàng)目賣得快一些，知名度不高的開發(fā)商賣得速度慢一些。從推廣概念上分析目前東區(qū)的樓盤在包裝策略上，主要體現(xiàn)在“走大”上，部分樓盤缺乏其概念上有利的支撐點(diǎn)。為此，我們必須挖掘本案“雙公園”和“夏威夷風(fēng)情”的價值。◎高低錯落，超常的樓距，絕佳的住宅朝向以及良好的通風(fēng)采光效果。三、總體規(guī)劃建議（一）規(guī)劃思想建筑現(xiàn)代化高尚居住新區(qū)，體現(xiàn)“以人為本”設(shè)計(jì)理念，以超常規(guī)的住宅小區(qū)空間設(shè)計(jì)為布局主導(dǎo)思想?！蜃⒅貙π^(qū)的人文環(huán)境及“小氣候”環(huán)境的設(shè)計(jì)，以“水”為母題，營造社區(qū)獨(dú)特的景觀環(huán)境，充分緊扣“東方水都”的主題，也是“以人為本”原則的充分體現(xiàn)。一切都是一種出于人性化的設(shè)計(jì)，要真正做到“以人為本”。（三）公建配套及智能化配置建議◎配備完善的公共服務(wù)設(shè)施，增強(qiáng)小區(qū)的可居住性以及功能的多樣化。（三）戶型設(shè)計(jì)建議多層戶型及對應(yīng)建筑面積建議戶型序號（一）（二）（三）（四）（五）房型面積2房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：80—90㎡2房半2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：90—100㎡3房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：100—120㎡4房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：130—140㎡機(jī)動建議有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井2600㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；雙陽臺設(shè)計(jì)；有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井2600㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；雙陽臺設(shè)計(jì)；有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井2600㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；主臥開間保障在3600㎜以上；雙陽臺設(shè)計(jì)；有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；四明設(shè)計(jì)；主臥開間保障在4200㎜以上；雙陽臺設(shè)計(jì)；客廳開間保障在4500㎜以上；/在多層戶型中所占比例25％35％25％12％3％備注主要集中在東、西頭小高層戶型及對應(yīng)建筑面積建議戶型序號（一）（二）（三）（四）房型面積3房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：110—120㎡3房半2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：120—130㎡4房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：130—140㎡機(jī)動建議有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；主臥開間保障在3900㎜以上；雙陽臺設(shè)計(jì)；有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；主臥開間保障在3900㎜以上；雙陽臺設(shè)計(jì)；有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；四明設(shè)計(jì)；主臥開間保障在4200㎜以上；雙陽臺設(shè)計(jì)；客廳開間保障在4500㎜以上；/在小高層戶型中所占比例50％25％20％5％備注集中在景觀好的單元注：◎多層與小高層的比例——小高層占整體的20%以下；◎多層住宅為7F，小高層為11F；◎表格中所有的百分比數(shù)值按套數(shù)進(jìn)行初步估算和確定；第三部分 廣告篇項(xiàng)目主題口號及廣告推廣策略※在廣告的訴求上，突出產(chǎn)品的特性優(yōu)勢及生態(tài)居住價值；※在廣告的策略上，整合地面與中空廣告系統(tǒng)，集中造勢；※在廣告的階段上，根據(jù)產(chǎn)品的銷售進(jìn)度，分五階段推廣； ※在廣告費(fèi)投放上，根據(jù)銷售的不同階段進(jìn)行廣告投放，有計(jì)劃的達(dá)到預(yù)期的廣告目標(biāo)。曠世杰作——融僑東區(qū)升級版中空廣告系統(tǒng)的覆蓋：以《海都報(bào)》主流平面媒體為載體、其它報(bào)紙（《東南快報(bào)》、《福州晚報(bào)》、《福州日報(bào)》）為輔，相互呼應(yīng)，構(gòu)筑全方位平面廣告覆蓋系統(tǒng)；通過“都市新貴整合推廣：[概要：建立立體化傳播網(wǎng)絡(luò)，形成全方位，有空間，有層次，交替性的廣告?zhèn)鞑バЧ娓采w引爆市場。雙公園健康特區(qū)尋找。26開盤慶典〗A、平面媒體信息告知；B、現(xiàn)場造勢；項(xiàng)目推薦、專家解讀、媒體炒作、現(xiàn)場活動；C、DM派發(fā)、地面廣告系統(tǒng)繼續(xù)發(fā)揮作用、增加新信息的發(fā)布。福州匯誠地產(chǎn)實(shí)力鉅獻(xiàn)3）活動展架（認(rèn)購須知、歡迎選購牌）4）現(xiàn)場POP（兩個項(xiàng)目穿插）、沙盤、門口看板媒體配合媒體：《海都報(bào)》《福州晚報(bào)》版面：半版主題：發(fā)現(xiàn)。 個人購房請帶本人身份證，未成年人購房由監(jiān)護(hù)人辦理（帶戶口簿）；公司購房請帶營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書、受委托人工作證及身份證原件。 認(rèn)購方在簽署《認(rèn)購書》后，原則上不允許變更業(yè)權(quán)人姓名和所認(rèn)購房號。福州匯誠房地產(chǎn)有限公司二零零四年五月一日四、注意事項(xiàng) 為避免人流量過大造成秩序混亂，請保安維持現(xiàn)場秩序； 嚴(yán)格按照認(rèn)購牌上的編號按順序認(rèn)購，以免引起不必要的糾紛； 認(rèn)購后仔細(xì)核對認(rèn)購者所選定的房號，并在銷控表上確認(rèn)；對于選同一房號的認(rèn)購者，須特別注明。所有售樓人員必須在8時30分以前到達(dá)，現(xiàn)場作好人員接待工作，并將紙杯、飲料、貴賓座擺放整齊，將寶寶亮亮秀的參賽照片在現(xiàn)場展覽，所有工作人員佩帶工作證；8：55 評委、主持人等相關(guān)人員到位；9：00—9：15 主持人致歡迎詞，祝賀融僑東區(qū)全面落成、東方水都盛大開盤。東方水都盛大開盤！售樓部橫幅 數(shù)量：1條 地點(diǎn)：售樓部門口 內(nèi)容：熱烈慶祝東方水都盛大開盤！高空氣球 數(shù)量：20個 地點(diǎn)：“T”字路口10個，售樓部門口10個氣球掛幅 數(shù)量：20條 地點(diǎn)：“T”字路口10條，售樓部門口10條 內(nèi)容：“T”字路口（10家旗艦企業(yè)聯(lián)名祝賀）售樓部門口：其中7條——7家旗艦企業(yè)聯(lián)名祝賀 1條——香港