【正文】 全面替代傳統(tǒng)的市中心是指東起六一路，西至白馬路，南起國(guó)貨路，北至二環(huán)路，隨著城市的擴(kuò)張，這一格局被打破；2002年是福州房地產(chǎn)市場(chǎng)多角度分割的一年，郊區(qū)型住宅板塊全面形成，以地段為優(yōu)勢(shì)的市區(qū)型板塊優(yōu)勢(shì)被全面打破，并形成中心放射狀，市區(qū)買家從市中心向四周發(fā)展，中心區(qū)客群也由此向四周放射，同時(shí)市區(qū)無(wú)大量可供開發(fā)的土地，市區(qū)地段概念受到前所未有的挑戰(zhàn)。該板塊是2003年福州房地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)板塊之一，臨江樓盤作為一個(gè)成功的區(qū)域概念，逐漸形成福州樓市一個(gè)引人注目的亮點(diǎn)。板塊在售主要樓盤：北江濱板塊：2003年價(jià)格整體水平最高的板塊北江濱板塊起源于碧水源，沿江濱大道到目前【海潤(rùn)隨著金山土地放量的增大，【香江紅海園】與【麗景天成】的推出，標(biāo)志著金山的商品房開發(fā)向金山大道南側(cè)擴(kuò)張，可以預(yù)見，2005年金山板塊的熱點(diǎn)將在烏龍江濕地公園與金山公園之間的區(qū)域。預(yù)計(jì)未來(lái)一兩年將向更遠(yuǎn)的快安區(qū)轉(zhuǎn)移.東區(qū)板塊在福州是屬于中低價(jià)格板塊，該板塊電梯樓均價(jià)在26002800元/㎡左右，多層住宅價(jià)格均價(jià)在24002600元/㎡左右。東區(qū)板塊，其重心是鼓山新區(qū)，特別是2003年11月，東區(qū)共有11個(gè)樓盤開盤。從區(qū)域價(jià)格分析來(lái)看，2003年增幅低，主要是由于新住宅板塊價(jià)格偏低造成的。其中，2003年別墅住宅增幅17%，位居第一；商業(yè)物業(yè)增幅13%，位居第二；%，位居第三。 ，位居第一；其次是倉(cāng)山區(qū)，；，位居第三。自1999年以來(lái)，%。自1999年以來(lái)，福州商品房預(yù)售批準(zhǔn)面積以年均56萬(wàn)平方米的水平增長(zhǎng)，%。與2002年相比，2003年商場(chǎng)店面市場(chǎng)有好轉(zhuǎn)趨勢(shì)，但總體呈波狀起伏。同時(shí)，〖東方水都〗也面臨東區(qū)市場(chǎng)共有的障礙：其一、配套不齊全、成熟度不夠、生活成本高；其二、客源區(qū)域化、難以吸收區(qū)外客源；其三、價(jià)格雷同化，均價(jià)大都在2400～2600元/㎡?！紪|方水都〗選址地點(diǎn)位于福州市晉安區(qū)、鼓山中心區(qū)水上公園東側(cè)，是理想的居住及商業(yè)開發(fā)地塊。其南臨城市主干道國(guó)貨路（寬55米），西邊為水上體育公園，北臨城市規(guī)劃路，東側(cè)與住宅小區(qū)〖東方紐約〗相鄰，總建筑面積近10萬(wàn)平米。第一部分 市場(chǎng)篇福州房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 宏觀市場(chǎng)研究 熱點(diǎn)板塊分析區(qū)域市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析一、宏觀市場(chǎng)研究（一）價(jià)格走勢(shì)依然趨高2003年，福州市住宅平均交易價(jià)格2724元/ M2，%，每平方米增長(zhǎng)32元/M2。寫字樓價(jià)格呈下跌的態(tài)勢(shì)。年份1999年2000年2001年2002年2003年供給面積（萬(wàn)M2）2483453213764722003年，全市商品房合同登記總起數(shù)43302起，%，%，%。年份1999年2000年2001年2002年2003年消化面積（萬(wàn)M2）2422853173854482003年，在存量房方面，福州市區(qū)住宅交易總起數(shù)9120起，住宅交易金額超過(guò)21億元，%， %，%。 隨著2004年南江濱的舊城改造的進(jìn)行和2004年金山土地放量的加大及鼓山新區(qū)與五四北繼續(xù)成為熱點(diǎn)區(qū)域，倉(cāng)山區(qū)與晉安區(qū)將繼續(xù)保持供房面積的領(lǐng)導(dǎo)性地位。別墅住宅與商業(yè)住宅物業(yè)是近3年增幅最大的一年，直接拉動(dòng)2003年商品房?jī)r(jià)格。隨著鼓山新區(qū)、金山板塊、五四北板塊價(jià)格在2004年價(jià)格的提升，將對(duì)2004年樓盤價(jià)格增幅做出貢獻(xiàn)；而市中心樓盤以及品牌樓盤的增幅還是繼續(xù)走高。名企名盤的加入競(jìng)爭(zhēng)，東區(qū)已形成連片的趨勢(shì)，目前東區(qū)已結(jié)束了大規(guī)模圈地、小規(guī)模開發(fā)的格局。板塊在售主要樓盤：金山板塊：領(lǐng)跑福州樓市，未來(lái)五年的領(lǐng)袖級(jí)板塊金山板塊發(fā)展的三個(gè)階段：安居型（20002001年）；舒適型（20022003年）；文化生態(tài)型（2004年開始）。同時(shí)，2004年新推出的樓盤，尤其是【江南水都】的推出，對(duì)提升南江濱的市場(chǎng)關(guān)注度有了質(zhì)的飛躍。濱江花園】，以【融僑錦江】為代表的北江濱西段隨著北江濱西線的開發(fā)，在2004年基本進(jìn)入尾聲；而中段目前的【心家江景樓盤因其無(wú)敵江景的稀缺性和不可再生性，作為提升該板塊樓價(jià)的利器。因此，市中心樓盤的價(jià)格沒有太大的漲幅空間，目前溫泉板塊與五一廣場(chǎng)板塊的價(jià)格在4500元/平方米左右，工業(yè)路板塊的樓盤價(jià)格在3600元/平方米左右。美之國(guó)】與即將推出的新別墅，都將造就洪山新區(qū)成為新的高尚生活區(qū)。（一）區(qū)域市場(chǎng)概述東區(qū)板塊是中低檔樓盤最集中的板塊，是目前福州市開發(fā)項(xiàng)目最多的板塊之一，2003年開發(fā)與在售的樓盤大小共計(jì)30多個(gè)，百畝大盤的擁有量是目前福州最多的。名企名盤的加入競(jìng)爭(zhēng)，東區(qū)已形成連片的趨勢(shì)，目前東區(qū)已結(jié)束了大規(guī)模圈地、小規(guī)模開發(fā)的格局。東區(qū)板塊格局：四點(diǎn)一線的板塊格局。遠(yuǎn)洋路三角區(qū)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格對(duì)比表案名日出東方融僑東區(qū)三期三木都市田園藍(lán)灣雅境均價(jià)（元/㎡）3000250023002800點(diǎn)評(píng)：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價(jià)格次高的一個(gè)街區(qū)，街區(qū)價(jià)格均價(jià)為2650元/㎡。上表顯示二：東區(qū)樓盤的價(jià)格基本上呈由西向東逐級(jí)遞減之勢(shì)，整個(gè)東區(qū)還處在“地段價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的階段”，越往東，其街區(qū)價(jià)格遞減在縮小。同時(shí)福清、長(zhǎng)樂(lè)等八縣客戶群也構(gòu)成了東區(qū)龐大的消費(fèi)群體，由于八縣客戶群的家庭結(jié)構(gòu)與市區(qū)不同，且有?？?，一般都有兩個(gè)子女以上。購(gòu)買者類型多層由于在價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，因此客戶群多為首次置業(yè)者，電梯樓的客戶群以二次置業(yè)或多次置業(yè)居多。區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)：◎鼓山新區(qū)樓盤形成連片開發(fā)，各樓盤相互鄰近，同質(zhì)化較為明顯，價(jià)格區(qū)間也十分接近，面積區(qū)分相對(duì)集中，已形成“近距離同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)”局面。預(yù)計(jì)將有200400元/㎡的升幅。因此，東區(qū)產(chǎn)品的規(guī)劃宜以多層為主，小高層為輔，多做市場(chǎng)需求量大的產(chǎn)品。因此，就近期推出的樓盤在時(shí)效競(jìng)爭(zhēng)上沒有優(yōu)勢(shì)，在新一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將面臨著同一面積段上大量投放量競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)壓力。具有品牌優(yōu)勢(shì)的開發(fā)商項(xiàng)目賣得快一些，知名度不高的開發(fā)商賣得速度慢一些。從推廣概念上分析目前東區(qū)的樓盤在包裝策略上，主要體現(xiàn)在“走大”上，部分樓盤缺乏其概念上有利的支撐點(diǎn)。為此，我們必須挖掘本案“雙公園”和“夏威夷風(fēng)情”的價(jià)值?！蚋叩湾e(cuò)落，超常的樓距，絕佳的住宅朝向以及良好的通風(fēng)采光效果。三、總體規(guī)劃建議（一）規(guī)劃思想建筑現(xiàn)代化高尚居住新區(qū)，體現(xiàn)“以人為本”設(shè)計(jì)理念，以超常規(guī)的住宅小區(qū)空間設(shè)計(jì)為布局主導(dǎo)思想?！蜃⒅貙?duì)小區(qū)的人文環(huán)境及“小氣候”環(huán)境的設(shè)計(jì)，以“水”為母題，營(yíng)造社區(qū)獨(dú)特的景觀環(huán)境，充分緊扣“東方水都”的主題，也是“以人為本”原則的充分體現(xiàn)。一切都是一種出于人性化的設(shè)計(jì)，要真正做到“以人為本”。（三）公建配套及智能化配置建議◎配備完善的公共服務(wù)設(shè)施，增強(qiáng)小區(qū)的可居住性以及功能的多樣化。（三）戶型設(shè)計(jì)建議多層戶型及對(duì)應(yīng)建筑面積建議戶型序號(hào)（一）（二）（三）（四）（五）房型面積2房2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)建筑面積：80—90㎡2房半2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)建筑面積：90—100㎡3房2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)建筑面積：100—120㎡4房2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)建筑面積：130—140㎡機(jī)動(dòng)建議有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井2600㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井2600㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井2600㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；主臥開間保障在3600㎜以上；雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；四明設(shè)計(jì)；主臥開間保障在4200㎜以上；雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；客廳開間保障在4500㎜以上；/在多層戶型中所占比例25％35％25％12％3％備注主要集中在東、西頭小高層戶型及對(duì)應(yīng)建筑面積建議戶型序號(hào)（一）（二）（三）（四）房型面積3房2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)建筑面積：110—120㎡3房半2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)建筑面積：120—130㎡4房2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)建筑面積：130—140㎡機(jī)動(dòng)建議有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；主臥開間保障在3900㎜以上；雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；主臥開間保障在3900㎜以上；雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；四明設(shè)計(jì)；主臥開間保障在4200㎜以上；雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；客廳開間保障在4500㎜以上；/在小高層戶型中所占比例50％25％20％5％備注集中在景觀好的單元注：◎多層與小高層的比例——小高層占整體的20%以下；◎多層住宅為7F，小高層為11F；◎表格中所有的百分比數(shù)值按套數(shù)進(jìn)行初步估算和確定；第三部分 廣告篇項(xiàng)目主題口號(hào)及廣告推廣策略※在廣告的訴求上，突出產(chǎn)品的特性優(yōu)勢(shì)及生態(tài)居住價(jià)值；※在廣告的策略上，整合地面與中空廣告系統(tǒng)，集中造勢(shì)；※在廣告的階段上，根據(jù)產(chǎn)品的銷售進(jìn)度，分五階段推廣； ※在廣告費(fèi)投放上，根據(jù)銷售的不同階段進(jìn)行廣告投放，有計(jì)劃的達(dá)到預(yù)期的廣告目標(biāo)。曠世杰作——融僑東區(qū)升級(jí)版中空廣告系統(tǒng)的覆蓋：以《海都報(bào)》主流平面媒體為載體、其它報(bào)紙（《東南快報(bào)》、《福州晚報(bào)》、《福州日?qǐng)?bào)》）為輔，相互呼應(yīng)，構(gòu)筑全方位平面廣告覆蓋系統(tǒng)；通過(guò)“都市新貴整合推廣：[概要：建立立體化傳播網(wǎng)絡(luò)，形成全方位，有空間，有層次，交替性的廣告?zhèn)鞑バЧ?，全面覆蓋引爆市場(chǎng)。雙公園健康特區(qū)尋找。26開盤慶典〗A、平面媒體信息告知；B、現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)；項(xiàng)目推薦、專家解讀、媒體炒作、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)；C、DM派發(fā)、地面廣告系統(tǒng)繼續(xù)發(fā)揮作用、增加新信息的發(fā)布。福州匯誠(chéng)地產(chǎn)實(shí)力鉅獻(xiàn)3）活動(dòng)展架（認(rèn)購(gòu)須知、歡迎選購(gòu)牌）4）現(xiàn)場(chǎng)POP（兩個(gè)項(xiàng)目穿插）、沙盤、門口看板媒體配合媒體：《海都報(bào)》《福州晚報(bào)》版面：半版主題：發(fā)現(xiàn)。 個(gè)人購(gòu)房請(qǐng)帶本人身份證，未成年人購(gòu)房由監(jiān)護(hù)人辦理（帶戶口簿）；公司購(gòu)房請(qǐng)帶營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書、受委托人工作證及身份證原件。 認(rèn)購(gòu)方在簽署《認(rèn)購(gòu)書》后，原則上不允許變更業(yè)權(quán)人姓名和所認(rèn)購(gòu)房號(hào)。福州匯誠(chéng)房地產(chǎn)有限公司二零零四年五月一日四、注意事項(xiàng) 為避免人流量過(guò)大造成秩序混亂，請(qǐng)保安維持現(xiàn)場(chǎng)秩序； 嚴(yán)格按照認(rèn)購(gòu)牌上的編號(hào)按順序認(rèn)購(gòu)，以免引起不必要的糾紛； 認(rèn)購(gòu)后仔細(xì)核對(duì)認(rèn)購(gòu)者所選定的房號(hào)，并在銷控表上確認(rèn)；對(duì)于選同一房號(hào)的認(rèn)購(gòu)者，須特別注明。所有售樓人員必須在8時(shí)30分以前到達(dá)，現(xiàn)場(chǎng)作好人員接待工作，并將紙杯、飲料、貴賓座擺放整齊，將寶寶亮亮秀的參賽照片在現(xiàn)場(chǎng)展覽，所有工作人員佩帶工作證；8：55 評(píng)委、主持人等相關(guān)人員到位；9：00—9：15 主持人致歡迎詞，祝賀融僑東區(qū)全面落成、東方水都盛大開盤。東方水都盛大開盤！售樓部橫幅 數(shù)量：1條 地點(diǎn)：售樓部門口 內(nèi)容：熱烈慶祝東方水都盛大開盤！高空氣球 數(shù)量：20個(gè) 地點(diǎn)：“T”字路口10個(gè)，售樓部門口10個(gè)氣球掛幅 數(shù)量：20條 地點(diǎn)：“T”字路口10條，售樓部門口10條 內(nèi)容：“T”字路口（10家旗艦企業(yè)聯(lián)名祝賀）售樓部門口：其中7條——7家旗艦企業(yè)聯(lián)名祝賀 1條——香港巨成集團(tuán)祝賀