【正文】 日～12月31日 （銷售沖刺期）第5階段：2005年1月1日～2月28日 （清盤收尾期）第1階段：準(zhǔn)備/認(rèn)購(gòu)期 {5月1日～6月25日} （一）把握三大推廣要點(diǎn)：一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)：完善（售樓部）現(xiàn)場(chǎng)包裝，立體強(qiáng)化項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力一個(gè)系統(tǒng)：完善地面廣告系統(tǒng)一個(gè)活動(dòng)：《5三、認(rèn)購(gòu)須知客戶認(rèn)購(gòu)須知 認(rèn)購(gòu)前敬請(qǐng)?jiān)敿?xì)閱讀《樓宇平面圖》、《付款方式》、《按揭須知》、《購(gòu)房入戶須知》和本《認(rèn)購(gòu)須知》等資料。 詳細(xì)樓宇實(shí)圖以規(guī)劃局最后批準(zhǔn)之圖紙為準(zhǔn)。10：00 由匯誠(chéng)公司黃總宣布東方水都開盤，并邀請(qǐng)三位融僑東區(qū)業(yè)主代表為東方水都開盤剪彩。6*5*300元/只6000元20元/條80元120元1 剪刀5朵我們將設(shè)立眾多的獎(jiǎng)項(xiàng)，所有寶寶的照片都將在社區(qū)中展出。六、活動(dòng)準(zhǔn)備工作：籌備內(nèi)容完成時(shí)間責(zé)任人主背景板設(shè)計(jì)9月26日九歌萬(wàn)派軟性廣告的準(zhǔn)備9月26日新聞通稿準(zhǔn)備9月26日有獎(jiǎng)知識(shí)問答題的設(shè)計(jì)9月26日演講稿的準(zhǔn)備9月26日請(qǐng)柬文字內(nèi)容的準(zhǔn)備9月21日各期報(bào)紙稿設(shè)計(jì)9月26日橫幅、拱門等宣傳文字的準(zhǔn)備9月26日匯誠(chéng)地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)介的撰寫9月26日抽獎(jiǎng)券的設(shè)計(jì)9月23日主持人邀請(qǐng)9月24日方經(jīng)理媒體記者邀請(qǐng)9月25日請(qǐng)柬的購(gòu)買 / 發(fā)放匯誠(chéng)地產(chǎn)辦公室水果點(diǎn)心的購(gòu)買（擺設(shè)）9月26日獎(jiǎng)品、紀(jì)念品的購(gòu)買、準(zhǔn)備9月26日現(xiàn)場(chǎng)布置工作、背景板制作9月26日新星媒體相關(guān)演員的邀請(qǐng)9月25日禮儀小姐的聘請(qǐng)9月25日抽獎(jiǎng)券印刷9月25日請(qǐng)柬文字部分的印刷9月22日制作抽獎(jiǎng)箱9月26日七、費(fèi)用預(yù)算：1 場(chǎng)地費(fèi)及紙筆、鮮花、胸花、禮儀小姐等6000元； 主背景板制作，500元；2 氣拱門1座，約1000元；2 橫幅1條，300元；2 禮花10支，約30元/支，300元；2 請(qǐng)柬、抽獎(jiǎng)券印制或購(gòu)買，約3000元；2 水果點(diǎn)心購(gòu)買，約5000元；2 抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)品、紀(jì)念品購(gòu)買，約60000元；2 主持人及記者費(fèi)用5000元； 演員費(fèi)用5000元；1 機(jī)動(dòng)費(fèi)用預(yù)估2000元。2000—2003年，匯誠(chéng)地產(chǎn)順應(yīng)福州市城區(qū)東擴(kuò)大勢(shì)，在福州東部成功打造占地188畝的品牌項(xiàng)目——【融僑東區(qū)】，贏得“東擴(kuò)執(zhí)著堅(jiān)定的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，不斷得到廣大消費(fèi)者的信任，也為公司帶來(lái)了諸多榮耀，特別值得一提的是，公司在2004年榮獲中華人民共和國(guó)國(guó)家工商行政管理總局授予的“守合同，重信用”企業(yè)稱號(hào)，這是福州市房地產(chǎn)企業(yè)中目前唯一獲得這一國(guó)家級(jí)榮譽(yù)的企業(yè)。東方水都業(yè)主聯(lián)誼會(huì)； 形式：茶話會(huì)的形式（品嘗糖、水果、欣賞節(jié)目、抽獎(jiǎng)互動(dòng)）；四、建議節(jié)目： 舞蹈表演； 器樂表演； 個(gè)人獨(dú)唱或幾人合唱； 匯誠(chéng)地產(chǎn)有獎(jiǎng)知識(shí)問答； 活動(dòng)抽獎(jiǎng)；五、活動(dòng)流程：19：00—19：15 工作人員到場(chǎng)，引領(lǐng)嘉賓、業(yè)主入座（嘉賓為匯誠(chéng)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)，需頒獎(jiǎng)）；19：15—19：30 播放背景音樂，進(jìn)行熱場(chǎng)；19：30—19：35 開場(chǎng)舞蹈表演；19：35—19：45 主持人出場(chǎng)，匯誠(chéng)地產(chǎn)黃總發(fā)表演講；（企業(yè)發(fā)展歷程、開發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介、最新地塊資訊及發(fā)展遠(yuǎn)景）19：45—19：55 個(gè)人獨(dú)唱；19：55—20：05 匯誠(chéng)地產(chǎn)有獎(jiǎng)知識(shí)問答，并現(xiàn)場(chǎng)頒獎(jiǎng)；20：05—20：20 主持人現(xiàn)場(chǎng)分兩批隨機(jī)邀請(qǐng)各10名業(yè)主上臺(tái)抽取三等獎(jiǎng)20名，每人抽取1張，并由嘉賓進(jìn)行頒獎(jiǎng)；20：20—20：30 小提琴獨(dú)奏表演；20：30—20：45 主持人現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)邀請(qǐng)15名業(yè)主上臺(tái)抽取二等獎(jiǎng)15名，每人抽取1張，并由嘉賓進(jìn)行頒獎(jiǎng)；20：45—20：55 舞蹈表演；20：55—21：05 匯誠(chéng)地產(chǎn)有獎(jiǎng)知識(shí)問答，并現(xiàn)場(chǎng)頒獎(jiǎng)；21：05—21：15 主持人現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)邀請(qǐng)5名新業(yè)主上臺(tái)抽取一等獎(jiǎng)5名，每人抽取1張，并由嘉賓進(jìn)行頒獎(jiǎng)；21：15—21：30 管樂集粹（一個(gè)人用幾種樂器）、魔術(shù)表演；21：30—21：35 由匯誠(chéng)地產(chǎn)黃總為本場(chǎng)抽取幸運(yùn)大獎(jiǎng)1名，并頒獎(jiǎng)；21：35—21：40 個(gè)人獨(dú)唱，主持人致結(jié)束詞；幾個(gè)細(xì)節(jié)提示： 業(yè)主進(jìn)入會(huì)場(chǎng)前，由禮儀小姐每人發(fā)放紀(jì)念品和抽獎(jiǎng)券（事前準(zhǔn)備400個(gè)東方水都手提袋）； 在作企業(yè)介紹（即匯誠(chéng)領(lǐng)導(dǎo)演講）前，主持人須提醒現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主稍后進(jìn)行的“匯誠(chéng)地產(chǎn)有獎(jiǎng)知識(shí)問答”的答案將在本演講稿中，請(qǐng)大家注意傾聽； 在“匯誠(chéng)地產(chǎn)有獎(jiǎng)知識(shí)問答”環(huán)節(jié)中，主持人需調(diào)節(jié)好現(xiàn)場(chǎng)氣氛，并注意兼顧性； 在各個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)頒獎(jiǎng)時(shí)施放禮花。12日周六上午9：00安排在A區(qū)；13日周日上午9：00安排在B區(qū)拍攝。100元40元10元/支4支1M 660元 防雨布制作 氣拱門1座 租用、禮儀小姐組委會(huì)預(yù)約客戶的通知、邀請(qǐng)（告知開盤日期）銷售人員簽到簿、筆、簽到桌組委會(huì)主持人邀請(qǐng)（“綜藝先鋒?酷酷小童星”欄目主持人）組委會(huì)橫幅完成施工組委會(huì)（監(jiān)督）氣球掛幅、飄空氣球氣拱門舞臺(tái)搭建、展板布置（展板設(shè)計(jì)在6月10日前完成）完成施工組委會(huì)（監(jiān)督）禮花、剪刀所有售樓人員必須在8時(shí)30分以前到達(dá)，現(xiàn)場(chǎng)作好人員接待工作，并將紙杯、飲料、貴賓座擺放整齊，將寶寶亮亮秀的參賽照片在現(xiàn)場(chǎng)展覽，所有工作人員佩帶工作證；8：55 評(píng)委、主持人等相關(guān)人員到位；9：00—9：15 主持人致歡迎詞，祝賀融僑東區(qū)全面落成、東方水都盛大開盤。 認(rèn)購(gòu)方在簽署《認(rèn)購(gòu)書》后，原則上不允許變更業(yè)權(quán)人姓名和所認(rèn)購(gòu)房號(hào)。福州匯誠(chéng)地產(chǎn)實(shí)力鉅獻(xiàn)3）活動(dòng)展架（認(rèn)購(gòu)須知、歡迎選購(gòu)牌）4）現(xiàn)場(chǎng)POP（兩個(gè)項(xiàng)目穿插）、沙盤、門口看板媒體配合媒體：《海都報(bào)》《福州晚報(bào)》版面：半版主題：發(fā)現(xiàn)。雙公園健康特區(qū)尋找。曠世杰作——融僑東區(qū)升級(jí)版中空廣告系統(tǒng)的覆蓋：以《海都報(bào)》主流平面媒體為載體、其它報(bào)紙（《東南快報(bào)》、《福州晚報(bào)》、《福州日?qǐng)?bào)》）為輔，相互呼應(yīng)，構(gòu)筑全方位平面廣告覆蓋系統(tǒng)；通過(guò)“都市新貴（三）公建配套及智能化配置建議◎配備完善的公共服務(wù)設(shè)施，增強(qiáng)小區(qū)的可居住性以及功能的多樣化。◎注重對(duì)小區(qū)的人文環(huán)境及“小氣候”環(huán)境的設(shè)計(jì)，以“水”為母題，營(yíng)造社區(qū)獨(dú)特的景觀環(huán)境，充分緊扣“東方水都”的主題，也是“以人為本”原則的充分體現(xiàn)?！蚋叩湾e(cuò)落，超常的樓距，絕佳的住宅朝向以及良好的通風(fēng)采光效果。從推廣概念上分析目前東區(qū)的樓盤在包裝策略上，主要體現(xiàn)在“走大”上，部分樓盤缺乏其概念上有利的支撐點(diǎn)。因此，就近期推出的樓盤在時(shí)效競(jìng)爭(zhēng)上沒有優(yōu)勢(shì)，在新一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將面臨著同一面積段上大量投放量競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)壓力。預(yù)計(jì)將有200400元/㎡的升幅。購(gòu)買者類型多層由于在價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，因此客戶群多為首次置業(yè)者，電梯樓的客戶群以二次置業(yè)或多次置業(yè)居多。上表顯示二：東區(qū)樓盤的價(jià)格基本上呈由西向東逐級(jí)遞減之勢(shì)，整個(gè)東區(qū)還處在“地段價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的階段”，越往東，其街區(qū)價(jià)格遞減在縮小。東區(qū)板塊格局：四點(diǎn)一線的板塊格局。（一）區(qū)域市場(chǎng)概述東區(qū)板塊是中低檔樓盤最集中的板塊，是目前福州市開發(fā)項(xiàng)目最多的板塊之一，2003年開發(fā)與在售的樓盤大小共計(jì)30多個(gè)，百畝大盤的擁有量是目前福州最多的。因此，市中心樓盤的價(jià)格沒有太大的漲幅空間，目前溫泉板塊與五一廣場(chǎng)板塊的價(jià)格在4500元/平方米左右，工業(yè)路板塊的樓盤價(jià)格在3600元/平方米左右。濱江花園】，以【融僑錦江】為代表的北江濱西段隨著北江濱西線的開發(fā)，在2004年基本進(jìn)入尾聲；而中段目前的【心家板塊在售主要樓盤：金山板塊：領(lǐng)跑福州樓市，未來(lái)五年的領(lǐng)袖級(jí)板塊金山板塊發(fā)展的三個(gè)階段：安居型（20002001年）；舒適型（20022003年）；文化生態(tài)型（2004年開始）。隨著鼓山新區(qū)、金山板塊、五四北板塊價(jià)格在2004年價(jià)格的提升，將對(duì)2004年樓盤價(jià)格增幅做出貢獻(xiàn)；而市中心樓盤以及品牌樓盤的增幅還是繼續(xù)走高。 隨著2004年南江濱的舊城改造的進(jìn)行和2004年金山土地放量的加大及鼓山新區(qū)與五四北繼續(xù)成為熱點(diǎn)區(qū)域，倉(cāng)山區(qū)與晉安區(qū)將繼續(xù)保持供房面積的領(lǐng)導(dǎo)性地位。年份1999年2000年2001年2002年2003年供給面積（萬(wàn)M2）2483453213764722003年，全市商品房合同登記總起數(shù)43302起，%，%，%。第一部分 市場(chǎng)篇福州房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 宏觀市場(chǎng)研究 熱點(diǎn)板塊分析區(qū)域市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析一、宏觀市場(chǎng)研究（一）價(jià)格走勢(shì)依然趨高2003年，福州市住宅平均交易價(jià)格2724元/ M2，%，每平方米增長(zhǎng)32元/M2?！紪|方水都〗選址地點(diǎn)位于福州市晉安區(qū)、鼓山中心區(qū)水上公園東側(cè)，是理想的居住及商業(yè)開發(fā)地塊。與2002年相比，2003年商場(chǎng)店面市場(chǎng)有好轉(zhuǎn)趨勢(shì)，但總體呈波狀起伏。自1999年以來(lái)，%。其中，2003年別墅住宅增幅17%，位居第一；商業(yè)物業(yè)增幅13%，位居第二；%，位居第三。東區(qū)板塊，其重心是鼓山新區(qū)，特別是2003年11月，東區(qū)共有11個(gè)樓盤開盤。隨著金山土地放量的增大，【香江紅海園】與【麗景天成】的推出，標(biāo)志著金山的商品房開發(fā)向金山大道南側(cè)擴(kuò)張，可以預(yù)見，2005年金山板塊的熱點(diǎn)將在烏龍江濕地公園與金山公園之間的區(qū)域。該板塊是2003年福州房地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)板塊之一，臨江樓盤作為一個(gè)成功的區(qū)域概念，逐漸形成福州樓市一個(gè)引人注目的亮點(diǎn)。大儒世家】，將打造國(guó)家康居示范工程，而2003年推出的【運(yùn)盛東區(qū)板塊，其重心是鼓山新區(qū)，特別是2003年11月，東區(qū)共有11個(gè)樓盤開盤。長(zhǎng)樂路周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格對(duì)比表案名世紀(jì)城麗景東方九龍城嘉源欣苑三利花園均價(jià)（元/㎡）29502650260025002600點(diǎn)評(píng)：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價(jià)格次高的一個(gè)街區(qū)，街區(qū)價(jià)格均價(jià)為2650元/㎡。（三）消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析客戶群來(lái)源東區(qū)的區(qū)域消費(fèi)群在戶型面積上總體需求不要求很大，消費(fèi)群主要集中在晉安區(qū)， 60%的購(gòu)房者為晉安區(qū)當(dāng)?shù)刭?gòu)買者，隨著東區(qū)在“東擴(kuò)南進(jìn)”的推動(dòng)下及東區(qū)配套的不斷完善，也引起了鼓樓客群的接受并到東區(qū)置業(yè)，該部分的客戶群占913%。困難點(diǎn) ◎交通：雖然路已通，但交通網(wǎng)尚未全面形成，距市區(qū)生活區(qū)較遠(yuǎn)，給業(yè)主出行帶來(lái)不便；◎配套：街區(qū)配套不完善，給居家生活帶來(lái)諸多不便；◎人氣：入住率低，入住人口素質(zhì)相對(duì)較雜，東區(qū)尚未形成連片住宅區(qū)，直接影響消費(fèi)者的置業(yè)行為；◎環(huán)境：區(qū)域的總體環(huán)境目前來(lái)說(shuō)較差，影響住宅的價(jià)格提升。四、競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)研究（一）競(jìng)爭(zhēng)樓盤總體概況分析本案競(jìng)爭(zhēng)樓盤產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析案名物業(yè)類型規(guī)模（畝）主力戶型主力面積（m2）工程進(jìn)度推出時(shí)間君臨東城多層為主97三房?jī)蓮d90110地上3層盛天現(xiàn)代城14幢多層/12幢小高層140三房?jī)蓮d80110封頂世紀(jì)金輝21幢多層/2幢小高層150兩房?jī)蓮d三房?jī)蓮d80120封頂東方紐約10幢多層/2幢小高層35三房?jī)蓮d90110部分