【正文】 日～12月31日 （銷售沖刺期）第5階段：2005年1月1日～2月28日 （清盤收尾期）第1階段：準(zhǔn)備/認(rèn)購期 {5月1日～6月25日} （一）把握三大推廣要點：一個現(xiàn)場：完善（售樓部）現(xiàn)場包裝，立體強(qiáng)化項目核心競爭力一個系統(tǒng)：完善地面廣告系統(tǒng)一個活動：《5三、認(rèn)購須知客戶認(rèn)購須知 認(rèn)購前敬請詳細(xì)閱讀《樓宇平面圖》、《付款方式》、《按揭須知》、《購房入戶須知》和本《認(rèn)購須知》等資料。 詳細(xì)樓宇實圖以規(guī)劃局最后批準(zhǔn)之圖紙為準(zhǔn)。10：00 由匯誠公司黃總宣布東方水都開盤，并邀請三位融僑東區(qū)業(yè)主代表為東方水都開盤剪彩。6*5*300元/只6000元20元/條80元120元1 剪刀5朵我們將設(shè)立眾多的獎項，所有寶寶的照片都將在社區(qū)中展出。六、活動準(zhǔn)備工作：籌備內(nèi)容完成時間責(zé)任人主背景板設(shè)計9月26日九歌萬派軟性廣告的準(zhǔn)備9月26日新聞通稿準(zhǔn)備9月26日有獎知識問答題的設(shè)計9月26日演講稿的準(zhǔn)備9月26日請柬文字內(nèi)容的準(zhǔn)備9月21日各期報紙稿設(shè)計9月26日橫幅、拱門等宣傳文字的準(zhǔn)備9月26日匯誠地產(chǎn)企業(yè)簡介的撰寫9月26日抽獎券的設(shè)計9月23日主持人邀請9月24日方經(jīng)理媒體記者邀請9月25日請柬的購買 / 發(fā)放匯誠地產(chǎn)辦公室水果點心的購買（擺設(shè)）9月26日獎品、紀(jì)念品的購買、準(zhǔn)備9月26日現(xiàn)場布置工作、背景板制作9月26日新星媒體相關(guān)演員的邀請9月25日禮儀小姐的聘請9月25日抽獎券印刷9月25日請柬文字部分的印刷9月22日制作抽獎箱9月26日七、費用預(yù)算：1 場地費及紙筆、鮮花、胸花、禮儀小姐等6000元； 主背景板制作，500元；2 氣拱門1座，約1000元；2 橫幅1條，300元；2 禮花10支，約30元/支，300元；2 請柬、抽獎券印制或購買，約3000元；2 水果點心購買，約5000元；2 抽獎獎品、紀(jì)念品購買，約60000元；2 主持人及記者費用5000元； 演員費用5000元；1 機(jī)動費用預(yù)估2000元。2000—2003年，匯誠地產(chǎn)順應(yīng)福州市城區(qū)東擴(kuò)大勢，在福州東部成功打造占地188畝的品牌項目——【融僑東區(qū)】，贏得“東擴(kuò)執(zhí)著堅定的誠信經(jīng)營，不斷得到廣大消費者的信任，也為公司帶來了諸多榮耀，特別值得一提的是，公司在2004年榮獲中華人民共和國國家工商行政管理總局授予的“守合同，重信用”企業(yè)稱號，這是福州市房地產(chǎn)企業(yè)中目前唯一獲得這一國家級榮譽(yù)的企業(yè)。東方水都業(yè)主聯(lián)誼會； 形式：茶話會的形式（品嘗糖、水果、欣賞節(jié)目、抽獎互動）；四、建議節(jié)目： 舞蹈表演； 器樂表演； 個人獨唱或幾人合唱； 匯誠地產(chǎn)有獎知識問答； 活動抽獎；五、活動流程：19：00—19：15 工作人員到場，引領(lǐng)嘉賓、業(yè)主入座（嘉賓為匯誠地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)，需頒獎）；19：15—19：30 播放背景音樂，進(jìn)行熱場；19：30—19：35 開場舞蹈表演；19：35—19：45 主持人出場，匯誠地產(chǎn)黃總發(fā)表演講；（企業(yè)發(fā)展歷程、開發(fā)項目簡介、最新地塊資訊及發(fā)展遠(yuǎn)景）19：45—19：55 個人獨唱；19：55—20：05 匯誠地產(chǎn)有獎知識問答，并現(xiàn)場頒獎；20：05—20：20 主持人現(xiàn)場分兩批隨機(jī)邀請各10名業(yè)主上臺抽取三等獎20名，每人抽取1張，并由嘉賓進(jìn)行頒獎；20：20—20：30 小提琴獨奏表演；20：30—20：45 主持人現(xiàn)場隨機(jī)邀請15名業(yè)主上臺抽取二等獎15名，每人抽取1張，并由嘉賓進(jìn)行頒獎；20：45—20：55 舞蹈表演；20：55—21：05 匯誠地產(chǎn)有獎知識問答，并現(xiàn)場頒獎；21：05—21：15 主持人現(xiàn)場隨機(jī)邀請5名新業(yè)主上臺抽取一等獎5名，每人抽取1張，并由嘉賓進(jìn)行頒獎；21：15—21：30 管樂集粹（一個人用幾種樂器）、魔術(shù)表演；21：30—21：35 由匯誠地產(chǎn)黃總為本場抽取幸運大獎1名，并頒獎；21：35—21：40 個人獨唱，主持人致結(jié)束詞；幾個細(xì)節(jié)提示： 業(yè)主進(jìn)入會場前，由禮儀小姐每人發(fā)放紀(jì)念品和抽獎券（事前準(zhǔn)備400個東方水都手提袋）； 在作企業(yè)介紹（即匯誠領(lǐng)導(dǎo)演講）前，主持人須提醒現(xiàn)場業(yè)主稍后進(jìn)行的“匯誠地產(chǎn)有獎知識問答”的答案將在本演講稿中，請大家注意傾聽； 在“匯誠地產(chǎn)有獎知識問答”環(huán)節(jié)中，主持人需調(diào)節(jié)好現(xiàn)場氣氛，并注意兼顧性； 在各個獎項頒獎時施放禮花。12日周六上午9：00安排在A區(qū)；13日周日上午9：00安排在B區(qū)拍攝。100元40元10元/支4支1M 660元 防雨布制作 氣拱門1座 租用、禮儀小姐組委會預(yù)約客戶的通知、邀請（告知開盤日期）銷售人員簽到簿、筆、簽到桌組委會主持人邀請（“綜藝先鋒?酷酷小童星”欄目主持人）組委會橫幅完成施工組委會（監(jiān)督）氣球掛幅、飄空氣球氣拱門舞臺搭建、展板布置（展板設(shè)計在6月10日前完成）完成施工組委會（監(jiān)督）禮花、剪刀所有售樓人員必須在8時30分以前到達(dá)，現(xiàn)場作好人員接待工作，并將紙杯、飲料、貴賓座擺放整齊，將寶寶亮亮秀的參賽照片在現(xiàn)場展覽，所有工作人員佩帶工作證；8：55 評委、主持人等相關(guān)人員到位；9：00—9：15 主持人致歡迎詞，祝賀融僑東區(qū)全面落成、東方水都盛大開盤。 認(rèn)購方在簽署《認(rèn)購書》后，原則上不允許變更業(yè)權(quán)人姓名和所認(rèn)購房號。福州匯誠地產(chǎn)實力鉅獻(xiàn)3）活動展架（認(rèn)購須知、歡迎選購牌）4）現(xiàn)場POP（兩個項目穿插）、沙盤、門口看板媒體配合媒體：《海都報》《福州晚報》版面：半版主題：發(fā)現(xiàn)。雙公園健康特區(qū)尋找。曠世杰作——融僑東區(qū)升級版中空廣告系統(tǒng)的覆蓋：以《海都報》主流平面媒體為載體、其它報紙（《東南快報》、《福州晚報》、《福州日報》）為輔，相互呼應(yīng)，構(gòu)筑全方位平面廣告覆蓋系統(tǒng)；通過“都市新貴（三）公建配套及智能化配置建議◎配備完善的公共服務(wù)設(shè)施，增強(qiáng)小區(qū)的可居住性以及功能的多樣化?！蜃⒅貙π^(qū)的人文環(huán)境及“小氣候”環(huán)境的設(shè)計，以“水”為母題，營造社區(qū)獨特的景觀環(huán)境，充分緊扣“東方水都”的主題，也是“以人為本”原則的充分體現(xiàn)。◎高低錯落，超常的樓距，絕佳的住宅朝向以及良好的通風(fēng)采光效果。從推廣概念上分析目前東區(qū)的樓盤在包裝策略上，主要體現(xiàn)在“走大”上，部分樓盤缺乏其概念上有利的支撐點。因此，就近期推出的樓盤在時效競爭上沒有優(yōu)勢，在新一輪市場競爭將面臨著同一面積段上大量投放量競爭的市場壓力。預(yù)計將有200400元/㎡的升幅。購買者類型多層由于在價格上的優(yōu)勢，因此客戶群多為首次置業(yè)者，電梯樓的客戶群以二次置業(yè)或多次置業(yè)居多。上表顯示二：東區(qū)樓盤的價格基本上呈由西向東逐級遞減之勢，整個東區(qū)還處在“地段價格競爭的階段”，越往東，其街區(qū)價格遞減在縮小。東區(qū)板塊格局：四點一線的板塊格局。（一）區(qū)域市場概述東區(qū)板塊是中低檔樓盤最集中的板塊，是目前福州市開發(fā)項目最多的板塊之一，2003年開發(fā)與在售的樓盤大小共計30多個，百畝大盤的擁有量是目前福州最多的。因此，市中心樓盤的價格沒有太大的漲幅空間，目前溫泉板塊與五一廣場板塊的價格在4500元/平方米左右，工業(yè)路板塊的樓盤價格在3600元/平方米左右。濱江花園】，以【融僑錦江】為代表的北江濱西段隨著北江濱西線的開發(fā)，在2004年基本進(jìn)入尾聲；而中段目前的【心家板塊在售主要樓盤：金山板塊：領(lǐng)跑福州樓市，未來五年的領(lǐng)袖級板塊金山板塊發(fā)展的三個階段：安居型（20002001年）；舒適型（20022003年）；文化生態(tài)型（2004年開始）。隨著鼓山新區(qū)、金山板塊、五四北板塊價格在2004年價格的提升，將對2004年樓盤價格增幅做出貢獻(xiàn)；而市中心樓盤以及品牌樓盤的增幅還是繼續(xù)走高。 隨著2004年南江濱的舊城改造的進(jìn)行和2004年金山土地放量的加大及鼓山新區(qū)與五四北繼續(xù)成為熱點區(qū)域，倉山區(qū)與晉安區(qū)將繼續(xù)保持供房面積的領(lǐng)導(dǎo)性地位。年份1999年2000年2001年2002年2003年供給面積（萬M2）2483453213764722003年，全市商品房合同登記總起數(shù)43302起，%，%，%。第一部分 市場篇福州房地產(chǎn)市場形勢分析 宏觀市場研究 熱點板塊分析區(qū)域市場研究競爭形勢分析一、宏觀市場研究（一）價格走勢依然趨高2003年，福州市住宅平均交易價格2724元/ M2，%，每平方米增長32元/M2?！紪|方水都〗選址地點位于福州市晉安區(qū)、鼓山中心區(qū)水上公園東側(cè)，是理想的居住及商業(yè)開發(fā)地塊。與2002年相比，2003年商場店面市場有好轉(zhuǎn)趨勢，但總體呈波狀起伏。自1999年以來，%。其中，2003年別墅住宅增幅17%，位居第一；商業(yè)物業(yè)增幅13%，位居第二；%，位居第三。東區(qū)板塊，其重心是鼓山新區(qū)，特別是2003年11月，東區(qū)共有11個樓盤開盤。隨著金山土地放量的增大，【香江紅海園】與【麗景天成】的推出，標(biāo)志著金山的商品房開發(fā)向金山大道南側(cè)擴(kuò)張，可以預(yù)見，2005年金山板塊的熱點將在烏龍江濕地公園與金山公園之間的區(qū)域。該板塊是2003年福州房地產(chǎn)的強(qiáng)勢板塊之一，臨江樓盤作為一個成功的區(qū)域概念，逐漸形成福州樓市一個引人注目的亮點。大儒世家】，將打造國家康居示范工程，而2003年推出的【運盛東區(qū)板塊，其重心是鼓山新區(qū)，特別是2003年11月，東區(qū)共有11個樓盤開盤。長樂路周邊競爭樓盤價格對比表案名世紀(jì)城麗景東方九龍城嘉源欣苑三利花園均價（元/㎡）29502650260025002600點評：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價格次高的一個街區(qū)，街區(qū)價格均價為2650元/㎡。（三）消費結(jié)構(gòu)分析客戶群來源東區(qū)的區(qū)域消費群在戶型面積上總體需求不要求很大，消費群主要集中在晉安區(qū)， 60%的購房者為晉安區(qū)當(dāng)?shù)刭徺I者，隨著東區(qū)在“東擴(kuò)南進(jìn)”的推動下及東區(qū)配套的不斷完善，也引起了鼓樓客群的接受并到東區(qū)置業(yè)，該部分的客戶群占913%。困難點 ◎交通：雖然路已通，但交通網(wǎng)尚未全面形成，距市區(qū)生活區(qū)較遠(yuǎn)，給業(yè)主出行帶來不便；◎配套：街區(qū)配套不完善，給居家生活帶來諸多不便；◎人氣：入住率低，入住人口素質(zhì)相對較雜，東區(qū)尚未形成連片住宅區(qū)，直接影響消費者的置業(yè)行為；◎環(huán)境：區(qū)域的總體環(huán)境目前來說較差，影響住宅的價格提升。四、競爭形勢研究（一）競爭樓盤總體概況分析本案競爭樓盤產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析案名物業(yè)類型規(guī)模（畝）主力戶型主力面積（m2）工程進(jìn)度推出時間君臨東城多層為主97三房兩廳90110地上3層盛天現(xiàn)代城14幢多層/12幢小高層140三房兩廳80110封頂世紀(jì)金輝21幢多層/2幢小高層150兩房兩廳三房兩廳80120封頂東方紐約10幢多層/2幢小高層35三房兩廳90110部分