【正文】 率、人口密度、人口遷徙流動(dòng)情況，人口地理分布、民族分布，出生率、結(jié)婚率以及家庭規(guī)模等。 【案例】 2023年 3月 13日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川稱：將加大部分房地產(chǎn)信貸政策調(diào)控力度。再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，要求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。 注意： 在實(shí)際的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，可視調(diào)查內(nèi)容、環(huán)境條件和調(diào)查要求的輕重緩急，靈活安排調(diào)查步驟及程序，并非一成不變。 分析數(shù)據(jù)的過(guò)程是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)過(guò)程，其主要步驟如下：編輯整理 將資料加以篩選，去粗取精、去偽存真保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性分類編號(hào)將調(diào)查資料按適當(dāng)?shù)念悇e分類 便于查找和使用進(jìn)行統(tǒng)計(jì)將資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算編制計(jì)算表、統(tǒng)計(jì)表和統(tǒng)計(jì)圖比較分析、結(jié)論 （ 2）撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告 調(diào)查研究報(bào)告主要是歸納研究結(jié)果并得到結(jié)論，提交給管理人員決策使用。一手資料是指為了解決特定的問(wèn)題而專門(mén)收集的原始資料。 二手資料的來(lái)源有： 一是 項(xiàng)目?jī)?nèi)部 ，常見(jiàn)的內(nèi)部資料來(lái)自于開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)。 ⑥ 評(píng)價(jià)方案設(shè)計(jì)的可行性，以及方案進(jìn)一步實(shí)施的準(zhǔn)備工作。 ② 信息資料從哪里取得，用什么方法取得。 初步分析中，如果原來(lái)提出的課題涉及面太寬或者不切實(shí)際，調(diào)查的范圍和規(guī)模過(guò)大、內(nèi)容過(guò)多，無(wú)法在限定時(shí)間內(nèi)完成，就應(yīng)當(dāng)事實(shí)其實(shí)地加以調(diào)整。 調(diào)研人員必須牢記調(diào)研是為營(yíng)銷服務(wù)的，其目的是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目定位投資機(jī)會(huì)研究 項(xiàng)目營(yíng)銷項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 感知市場(chǎng) 了解市場(chǎng) (1)準(zhǔn)確性原則 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)確性取決于三個(gè)方面。 二、技能要求 制定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方案；設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查表和調(diào)查問(wèn)卷；進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析；撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告。 學(xué)習(xí)要求項(xiàng)目一 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查策劃一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述（一） 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的含義 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是指為 實(shí)現(xiàn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目特定的 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) ， 運(yùn)用 科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù) 方法和手段 ，以客觀的態(tài)度，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地通過(guò)各種途徑 收集 有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 信息資料 ，通過(guò)對(duì)資料的 整理和分析，來(lái)正確地 判斷和把握 房地產(chǎn) 市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì) ，從而為開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展、制定科學(xué)決策 提供可靠 依據(jù) 。 ① 市場(chǎng)調(diào)查人員的技術(shù)水平； ② 市場(chǎng)調(diào)查人員的敬業(yè)態(tài)度； ③ 被調(diào)查對(duì)象的態(tài)度。 （ 2）建立調(diào)查組織 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查部門(mén)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查任務(wù)和調(diào)查規(guī)模的大小，配備好調(diào)查人員，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查組織。 注意： 初步情況分析的資料收集不需要過(guò)分詳細(xì)，只需要收集對(duì)所要分析的問(wèn)題有參考價(jià)值的資料即可。 ③ 明確獲得答案及證實(shí)答案的做法。 （ 2）搜集資料 根據(jù)資料來(lái)源不同，一般分為一手資料和二手資料。 二是 項(xiàng)目外部 ，來(lái)自于公布的信息，如政府的法律法規(guī)文件等。 研究必須以第一手資料為基礎(chǔ)，這種資料的獲取往往來(lái)源于項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)查。 ① 撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告的要求 ； ； 。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 （ 1）政治法律環(huán)境 應(yīng)當(dāng)關(guān)注政府有關(guān)方針政策，如住房制度政策、舊城改造政策等； 也要調(diào)查有關(guān)法律法規(guī)是否有新的調(diào)整； 必要時(shí)也需要關(guān)注政局的變化，如政府人事變動(dòng)以及社會(huì)動(dòng)蕩等情況。 （ 2）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。比如首付比例，房貸利率等專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格調(diào)控措施，將來(lái)還會(huì)繼續(xù)使用，有些方面還要加大調(diào) （ 3）房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行狀況 對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行狀況的分析判斷和預(yù)測(cè)，是項(xiàng)目前期投資決策工作的重要環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有著根本性的影響。 （ 5）技術(shù)環(huán)境 主要包括有關(guān)建筑設(shè)計(jì)和建筑材料等方面的新技術(shù)、新工藝、新材料的技術(shù)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平、應(yīng)用前景等。 【案例】 2023年 11月 7日，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2023年修訂）》。 （ 3）房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況 以此判斷市場(chǎng)供給和需求的基本狀態(tài)，從而為項(xiàng)目定位、開(kāi)發(fā)規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)程度等參數(shù)提供依據(jù)。 企業(yè)營(yíng)銷人員以此了解不同消費(fèi)者行為，以正確細(xì)分市場(chǎng)，制定企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷策略。 主要調(diào)查工程咨詢公司、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)單位、房地產(chǎn)銷售代理公司、廣告策劃公司、物業(yè)管理公司等等。 主要包括對(duì)城市或區(qū)域內(nèi)的歷史因素、文化因素、景觀因素、價(jià)值取向、意識(shí)形態(tài)、氣候條件等方面的調(diào)研，有助于做好項(xiàng)目總體戰(zhàn)略性定位。 （ 2） 項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查與分析 。 主要包括以下幾個(gè)方面： （ 1）項(xiàng)目所在城市人口總量、家庭數(shù)量及家庭結(jié)構(gòu)； （ 2）有購(gòu)房需求的人口數(shù)量（現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求）和整體特征； （ 3）居民對(duì)各類房地產(chǎn)商品的需求總量； （ 4）居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)； （ 5）居民的收入水平、儲(chǔ)蓄余額和支付能力； （ 6）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素。 （ 3）消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力水平 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力水平是指消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)產(chǎn)品的最大支付能力，這是影響房地產(chǎn)消費(fèi)的最重要因素，它直接決定了消費(fèi)者的購(gòu)房承受能力。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分為兩類，一類是與所在項(xiàng)目處在同一區(qū)域的樓盤(pán)；另一類是不同區(qū)域但定位相似的樓盤(pán)。 單價(jià)反映的是樓盤(pán)品質(zhì)的高低，而總價(jià)反映的是目標(biāo)客戶群的選擇結(jié)果。通過(guò)開(kāi)展一系列促銷活動(dòng)的安排，可以營(yíng)造樓盤(pán)的銷售氛圍，促進(jìn)銷售； ③ 人員 促銷調(diào)查。 （ 4）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的銷售情況調(diào)查 銷售情況是判斷一個(gè)樓盤(pán)最終的指標(biāo)，但也是最難獲得準(zhǔn)確信息的部分，主要包括： ① 銷售率。 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考察： （ 1）專業(yè)化程度 。 指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在銷售樓盤(pán)時(shí)，是尋求直接在最終用戶中建立品牌知名度來(lái)拉動(dòng)銷售，還是依賴分銷渠道來(lái)推動(dòng)銷售的程度； （ 4）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式。 （ 6）縱向整合度。 指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品定價(jià)策略，會(huì)影響到項(xiàng)目的目標(biāo)客戶分流以及市場(chǎng)推廣工作等，開(kāi)發(fā)商必須認(rèn)真組織調(diào)研，并提出對(duì)策； （ 9）與當(dāng)?shù)卣块T(mén)的關(guān)系。 代理中間商簡(jiǎn)稱代理商，是指代理人、經(jīng)紀(jì)人等。資料的獲取來(lái)源有一手資料和二手資料。 如：從房地產(chǎn)信息網(wǎng)上查閱的相關(guān)資料。 訪問(wèn)法是通過(guò)直接詢問(wèn)被調(diào)查者的方式上了解市場(chǎng)情況和客戶需求的一種方法。人員調(diào)查又分為 入戶面談 和 攔截式面談?wù){(diào)查 兩種方式。 人員訪問(wèn)法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)： ① 非常靈活，交談時(shí)的主題和時(shí)間安排都可以根據(jù)具體的客戶情況進(jìn)行改變； ② 人員訪問(wèn)法一般拒答率較低，面對(duì)面地訪問(wèn)往往會(huì)對(duì)被訪問(wèn)者產(chǎn)生一定的壓力，使他們較為認(rèn)真地回答問(wèn)題； ③ 面對(duì)面的調(diào)查氣氛比較輕松，適于進(jìn)行深度調(diào)查，并且隨意聯(lián)想，會(huì)收集到意向不到的信息。 （ 3）郵寄訪問(wèn) 郵寄訪問(wèn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中一個(gè)比較特殊的收集資料的方法。它有很多形式，調(diào)查人員可以發(fā)郵件給被調(diào)查者或者將問(wèn)題答卷放在網(wǎng)上供被調(diào)查者填寫(xiě)。觀察法主要有以下四種形式： （ 1）直接觀察法。 就是調(diào)查人員親自參與某項(xiàng)活動(dòng)，來(lái)收集有關(guān)資料。比如 在房展會(huì)上，調(diào)查人員可以觀察參觀者手中哪家樓盤(pán)的手提袋最多。 目前國(guó)內(nèi)常用的定性研究法有： （ 1）焦點(diǎn)小組座談會(huì)。 （ 3）投影技法。 以調(diào)查房地產(chǎn)廣告效果為例，表示如下：選定一些消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象廣告宣傳對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生的影響根據(jù)消費(fèi)者對(duì)廣告的接受效果來(lái)看樓盤(pán)銷售量的變化實(shí)驗(yàn)體處理結(jié)果（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法的創(chuàng)新 精心設(shè)計(jì)調(diào)查有導(dǎo)向性主題，通過(guò)公開(kāi)有獎(jiǎng)?wù)髟冋骷姷囊庖?jiàn)，來(lái)獲取需求信息。 由企業(yè)贊助，組織媒體記者聯(lián)盟，有針對(duì)性設(shè)計(jì)調(diào)查內(nèi)容，借助記者采訪、宣傳新聞的權(quán)利，達(dá)到調(diào)查的目的。甄別問(wèn)題背景資料 問(wèn)卷標(biāo)題 問(wèn)卷說(shuō)明