【正文】 率、人口密度、人口遷徙流動情況，人口地理分布、民族分布，出生率、結(jié)婚率以及家庭規(guī)模等。 【案例】 2023年 3月 13日，中國人民銀行行長周小川稱：將加大部分房地產(chǎn)信貸政策調(diào)控力度。再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房，要求各地公布年度房價控制目標(biāo)。 注意： 在實際的房地產(chǎn)市場調(diào)查中，可視調(diào)查內(nèi)容、環(huán)境條件和調(diào)查要求的輕重緩急，靈活安排調(diào)查步驟及程序，并非一成不變。 分析數(shù)據(jù)的過程是一個復(fù)雜的系統(tǒng)過程，其主要步驟如下：編輯整理 將資料加以篩選，去粗取精、去偽存真保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性分類編號將調(diào)查資料按適當(dāng)?shù)念悇e分類 便于查找和使用進行統(tǒng)計將資料進行統(tǒng)計計算編制計算表、統(tǒng)計表和統(tǒng)計圖比較分析、結(jié)論 （ 2）撰寫調(diào)查報告 調(diào)查研究報告主要是歸納研究結(jié)果并得到結(jié)論，提交給管理人員決策使用。一手資料是指為了解決特定的問題而專門收集的原始資料。 二手資料的來源有： 一是 項目內(nèi)部 ，常見的內(nèi)部資料來自于開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫。 ⑥ 評價方案設(shè)計的可行性，以及方案進一步實施的準(zhǔn)備工作。 ② 信息資料從哪里取得，用什么方法取得。 初步分析中，如果原來提出的課題涉及面太寬或者不切實際，調(diào)查的范圍和規(guī)模過大、內(nèi)容過多，無法在限定時間內(nèi)完成，就應(yīng)當(dāng)事實其實地加以調(diào)整。 調(diào)研人員必須牢記調(diào)研是為營銷服務(wù)的，其目的是發(fā)現(xiàn)問題并解決問題。房地產(chǎn)市場調(diào)查項目定位投資機會研究 項目營銷項目規(guī)劃設(shè)計認識市場 感知市場 了解市場 (1)準(zhǔn)確性原則 房地產(chǎn)市場調(diào)查的準(zhǔn)確性取決于三個方面。 二、技能要求 制定房地產(chǎn)市場調(diào)查方案；設(shè)計房地產(chǎn)市場調(diào)查表和調(diào)查問卷；進行房地產(chǎn)調(diào)查統(tǒng)計分析；撰寫調(diào)查報告。 學(xué)習(xí)要求項目一 房地產(chǎn)市場調(diào)查策劃一、房地產(chǎn)市場調(diào)查概述（一） 房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義 房地產(chǎn)市場調(diào)查是指為 實現(xiàn) 房地產(chǎn)項目特定的 經(jīng)營目標(biāo) ， 運用 科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù) 方法和手段 ，以客觀的態(tài)度，有目的、有計劃、系統(tǒng)地通過各種途徑 收集 有關(guān)房地產(chǎn)市場的 信息資料 ，通過對資料的 整理和分析，來正確地 判斷和把握 房地產(chǎn) 市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢 ，從而為開發(fā)商預(yù)測房地產(chǎn)市場未來發(fā)展、制定科學(xué)決策 提供可靠 依據(jù) 。 ① 市場調(diào)查人員的技術(shù)水平； ② 市場調(diào)查人員的敬業(yè)態(tài)度； ③ 被調(diào)查對象的態(tài)度。 （ 2）建立調(diào)查組織 房地產(chǎn)市場調(diào)查部門，應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查任務(wù)和調(diào)查規(guī)模的大小，配備好調(diào)查人員，建立房地產(chǎn)市場調(diào)查組織。 注意： 初步情況分析的資料收集不需要過分詳細，只需要收集對所要分析的問題有參考價值的資料即可。 ③ 明確獲得答案及證實答案的做法。 （ 2）搜集資料 根據(jù)資料來源不同，一般分為一手資料和二手資料。 二是 項目外部 ，來自于公布的信息，如政府的法律法規(guī)文件等。 研究必須以第一手資料為基礎(chǔ)，這種資料的獲取往往來源于項目的實地調(diào)查。 ① 撰寫調(diào)查報告的要求 ； ； 。二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容 （一）房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 （ 1）政治法律環(huán)境 應(yīng)當(dāng)關(guān)注政府有關(guān)方針政策，如住房制度政策、舊城改造政策等； 也要調(diào)查有關(guān)法律法規(guī)是否有新的調(diào)整； 必要時也需要關(guān)注政局的變化，如政府人事變動以及社會動蕩等情況。 （ 2）宏觀經(jīng)濟環(huán)境。比如首付比例，房貸利率等專門針對房地產(chǎn)的價格調(diào)控措施，將來還會繼續(xù)使用，有些方面還要加大調(diào) （ 3）房地產(chǎn)市場總體運行狀況 對當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體運行狀況的分析判斷和預(yù)測，是項目前期投資決策工作的重要環(huán)境，對項目開發(fā)有著根本性的影響。 （ 5）技術(shù)環(huán)境 主要包括有關(guān)建筑設(shè)計和建筑材料等方面的新技術(shù)、新工藝、新材料的技術(shù)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、國內(nèi)外先進水平、應(yīng)用前景等。 【案例】 2023年 11月 7日，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2023年修訂）》。 （ 3）房地產(chǎn)市場供需狀況 以此判斷市場供給和需求的基本狀態(tài)，從而為項目定位、開發(fā)規(guī)模、風(fēng)險程度等參數(shù)提供依據(jù)。 企業(yè)營銷人員以此了解不同消費者行為，以正確細分市場，制定企業(yè)的市場營銷策略。 主要調(diào)查工程咨詢公司、規(guī)劃建筑設(shè)計單位、房地產(chǎn)銷售代理公司、廣告策劃公司、物業(yè)管理公司等等。 主要包括對城市或區(qū)域內(nèi)的歷史因素、文化因素、景觀因素、價值取向、意識形態(tài)、氣候條件等方面的調(diào)研，有助于做好項目總體戰(zhàn)略性定位。 （ 2） 項目周邊環(huán)境調(diào)查與分析 。 主要包括以下幾個方面： （ 1）項目所在城市人口總量、家庭數(shù)量及家庭結(jié)構(gòu)； （ 2）有購房需求的人口數(shù)量（現(xiàn)實需求和潛在需求）和整體特征； （ 3）居民對各類房地產(chǎn)商品的需求總量； （ 4）居民的消費結(jié)構(gòu)； （ 5）居民的收入水平、儲蓄余額和支付能力； （ 6）影響房地產(chǎn)市場需求的因素。 （ 3）消費者購買力水平 消費者購買力水平是指消費者對某類房地產(chǎn)產(chǎn)品的最大支付能力，這是影響房地產(chǎn)消費的最重要因素，它直接決定了消費者的購房承受能力。 競爭樓盤分為兩類，一類是與所在項目處在同一區(qū)域的樓盤；另一類是不同區(qū)域但定位相似的樓盤。 單價反映的是樓盤品質(zhì)的高低，而總價反映的是目標(biāo)客戶群的選擇結(jié)果。通過開展一系列促銷活動的安排，可以營造樓盤的銷售氛圍，促進銷售； ③ 人員 促銷調(diào)查。 （ 4）競爭樓盤的銷售情況調(diào)查 銷售情況是判斷一個樓盤最終的指標(biāo)，但也是最難獲得準(zhǔn)確信息的部分，主要包括： ① 銷售率。 對競爭對手的調(diào)研可從以下幾個方面進行考察： （ 1）專業(yè)化程度 。 指競爭對手在銷售樓盤時，是尋求直接在最終用戶中建立品牌知名度來拉動銷售，還是依賴分銷渠道來推動銷售的程度； （ 4）開發(fā)經(jīng)營方式。 （ 6）縱向整合度。 指競爭對手的產(chǎn)品定價策略，會影響到項目的目標(biāo)客戶分流以及市場推廣工作等，開發(fā)商必須認真組織調(diào)研，并提出對策； （ 9）與當(dāng)?shù)卣块T的關(guān)系。 代理中間商簡稱代理商，是指代理人、經(jīng)紀(jì)人等。資料的獲取來源有一手資料和二手資料。 如：從房地產(chǎn)信息網(wǎng)上查閱的相關(guān)資料。 訪問法是通過直接詢問被調(diào)查者的方式上了解市場情況和客戶需求的一種方法。人員調(diào)查又分為 入戶面談 和 攔截式面談?wù){(diào)查 兩種方式。 人員訪問法的優(yōu)點和缺點優(yōu)點： ① 非常靈活，交談時的主題和時間安排都可以根據(jù)具體的客戶情況進行改變； ② 人員訪問法一般拒答率較低，面對面地訪問往往會對被訪問者產(chǎn)生一定的壓力，使他們較為認真地回答問題； ③ 面對面的調(diào)查氣氛比較輕松，適于進行深度調(diào)查，并且隨意聯(lián)想，會收集到意向不到的信息。 （ 3）郵寄訪問 郵寄訪問是房地產(chǎn)市場調(diào)查中一個比較特殊的收集資料的方法。它有很多形式，調(diào)查人員可以發(fā)郵件給被調(diào)查者或者將問題答卷放在網(wǎng)上供被調(diào)查者填寫。觀察法主要有以下四種形式： （ 1）直接觀察法。 就是調(diào)查人員親自參與某項活動，來收集有關(guān)資料。比如 在房展會上，調(diào)查人員可以觀察參觀者手中哪家樓盤的手提袋最多。 目前國內(nèi)常用的定性研究法有： （ 1）焦點小組座談會。 （ 3）投影技法。 以調(diào)查房地產(chǎn)廣告效果為例，表示如下：選定一些消費者作為調(diào)查對象廣告宣傳對消費者產(chǎn)生的影響根據(jù)消費者對廣告的接受效果來看樓盤銷售量的變化實驗體處理結(jié)果（二）房地產(chǎn)市場調(diào)查方法的創(chuàng)新 精心設(shè)計調(diào)查有導(dǎo)向性主題，通過公開有獎?wù)髟冋骷姷囊庖姡瑏慝@取需求信息。 由企業(yè)贊助，組織媒體記者聯(lián)盟，有針對性設(shè)計調(diào)查內(nèi)容，借助記者采訪、宣傳新聞的權(quán)利，達到調(diào)查的目的。甄別問題背景資料 問卷標(biāo)題 問卷說明