【正文】 城市周邊房價較低的區(qū)域置業(yè)，同時也會考慮到子女教育問題，因為柳高等一批名校搬遷到柳北、河?xùn)|一帶，相對低廉的房價和優(yōu)越的教育環(huán)境，也成為他們選擇柳北置業(yè)的原因。 總的來講市場需求量較大 ， 能夠?qū)椖慨a(chǎn)品消化提供市場支持 。 策略： 在產(chǎn)品規(guī)劃上盡量規(guī)避影響 ， 在宣傳推廣中盡量回避 ， 在銷售手段上盡量模糊和 向其他方面引導(dǎo) 。 策略： 闡述柳北的城市發(fā)展遠(yuǎn)景 —— 把項目納入柳北城市生活中心區(qū)范圍 ——削弱地段的劣勢；同時通過項目商業(yè)部分 ——柳北商業(yè)服務(wù)中心 的產(chǎn)品獨(dú)特優(yōu)勢 ——進(jìn)一步弱化地段劣勢 。 劣勢回避 ——項目周邊大環(huán)境形象欠佳 ， 居住 、 商業(yè)氛圍欠缺 ， 不利于項目的價值提升 。 策略： 挖掘白沙客運(yùn)站客流 、 物流的商業(yè)前景 ——結(jié)合周邊汽配 、 汽修市場 ——加上彌補(bǔ)區(qū)域中檔商業(yè)市場空白 ——凸現(xiàn)項目商鋪部分投資價值 。 優(yōu)勢利用： ——周邊可利用環(huán)境資源：雀山公園 、 500畝原生態(tài)森林 、 長林公園 ， 加上項目自身的園林 景觀 、 高綠化率 ， 項目周邊自然環(huán)境尚佳 。 策略 ： “ 銷售是第一目標(biāo) ” 。 同時提升 項目 商鋪的投資價值 。 關(guān)鍵點(diǎn) ——項目在一片廢墟中崛起 ， 目前宗地上現(xiàn)成可利用資源有： 一棟爛尾樓 、 一片頗具規(guī)模的原生喬木林帶 、 一座原廠區(qū)大門 ， 以上三點(diǎn)都將在未來項目的整合推廣中作為珍貴資源進(jìn)行價值挖掘及二次文化包裝 。 項目基本特征 項目整合分析 第二部分： 優(yōu)勢利用： ——柳北區(qū)政府遷址勝利路 、 雙沖橋 、 高架橋興建 、 躍進(jìn)路北段改造 ， 幾大優(yōu)勢利好整體提升項目周邊區(qū)域形象 ， 市郊界限開始模糊 ， 居住環(huán)境價值 、 商業(yè)價值同步提升 。 ——項目商住社區(qū)的產(chǎn)品定位 ， 相對區(qū)域 88畝的大盤 ， 擁有完善的配套設(shè)施 ， 基本可以自行滿足未來社區(qū)業(yè)主的居住 、 生活 、 商業(yè)需求 。 充分利用柳鋼的企業(yè)背景 ——盡可能多爭取柳鋼職工消費(fèi)群體； 同時深入企業(yè)開展公關(guān)活動 、 宣傳活動 ——最直接與客戶群溝通 ——促進(jìn)銷售 。 策略： 挖掘項目自然景觀價值 ， 結(jié)合小區(qū)園林景觀 ——環(huán)境優(yōu)美 、 自然清新的居住氛圍 ——；緊扣 “ 領(lǐng)秀城市 無限生活 ” 的推廣主題 ——強(qiáng)化項目高品質(zhì)居住環(huán)境 ， 作為住宅產(chǎn)品的強(qiáng)大支撐 。 來自 優(yōu)勢利用： ——根據(jù)日前公布的柳州市政規(guī)劃公示證實 ， 長 3700米 、 寬 45米 ， 幾乎縱貫了整個河北半島的城市重要干道 ——躍進(jìn)路 ， 未來將發(fā)展成為柳州現(xiàn)代化城市建設(shè)的景觀中軸 、 城市中軸；規(guī)劃從南至北將依次劃分為金融辦公區(qū) 、 商業(yè)休閑區(qū) 、 行政辦公區(qū)和生態(tài)居住區(qū)四個功能路段 。 策略： 闡述柳北的城市發(fā)展遠(yuǎn)景 ——消弱客戶投資顧慮 。 劣勢回避 ——同期同區(qū)域同類型樓盤的激烈競爭 ， 威脅有來自躍進(jìn)路 、 北雀路 、 勝利路一帶的 “ 中喬 ◎ 金水岸 ” 、 “ 水榭花都 ” 、 香森麗園 、 桃源居 、 宏福碧園 、 嘉和名庭等 。 目標(biāo)客戶群分析 第三部分： 第一目標(biāo)客戶群第二目標(biāo)客戶群第三目標(biāo)客戶群項目目標(biāo)客戶 —— 第一目標(biāo)客戶群：柳北片區(qū) 第二目標(biāo)客戶群：柳州市 第三目標(biāo)客戶群 : 外來投資者 ， 城市機(jī)械化增長人口 第一目標(biāo)群體： （ 一類 ） 柳鋼 、 柳化 、 立宇集團(tuán) 、 兩面針等一批企業(yè)公司需要改善居住條件的干部職工 。 （ 二類 ） 地區(qū)醫(yī)院 、 柳北區(qū)法院 、 柳鋼技校 、 區(qū)衛(wèi)校 、 三十九中 、 九中 、 柳高等周邊企事業(yè)單位 、 機(jī)關(guān)單位的公務(wù)員 、 教師 、 干部職工 。 第三目標(biāo)群體： 周邊縣份如柳城、柳江、融水、融安等縣份有經(jīng)濟(jì)條件遷入柳州市的客戶。 但在改革開放和當(dāng)前社會中，雖然堅持職工群眾的主人翁地位從未動搖，但 工人階級的即得利益卻在不斷受損 ，特別是在 92年經(jīng)濟(jì)改革重新啟動，在新一輪的利益再分配中，城鎮(zhèn)工人特別是國企工人，成為僅次于農(nóng)民的最大受損者，相對于農(nóng)民而言， 國企職工的利益受損是雙重的 ——社會地位和經(jīng)濟(jì)利益 。 第二 ， 今時今日的經(jīng)濟(jì)形勢下 ， 他們的收入不再是保險系數(shù)很高 ， 面對失業(yè)和下崗的就業(yè)壓力 ， 生存危機(jī)意識加強(qiáng) ， 表現(xiàn)在更愿意緊密團(tuán)結(jié)在工會和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者周圍 ， 共同輔佐企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展以求自身的穩(wěn)定發(fā)展 。 ? 因為置業(yè)很慎重 ， 他們在意產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì) ， 對于戶型 、 面積 、 公攤等方面最注重 ——需要引導(dǎo) 。 結(jié)論：產(chǎn)品性價比 、 形象附加值 、 社區(qū)文化氛圍 、 品質(zhì)感 ， 都是他們考慮的主要因素 。 ?廣告推廣中，整體風(fēng)格貼近工人階級的文化特征，強(qiáng)調(diào)平實而帶有感召力，深化和迎合這部分群體的價值觀念；廣告思路上著重在 “ 星（新）城生活 ” 的引導(dǎo)上下文章，充分營造項目的品質(zhì)環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境。 今日的柳鋼： 2023年前四個月 ， 各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)歷史最好水平 。 2. “ 尊重知識 、 重用人才 ” ， 企業(yè)推行 “ 以職工名字命名生產(chǎn)新方法和新發(fā)明 ” 。 柳鋼職工 —— 精神印象： 年輕富有活力的 、 愛學(xué)習(xí)的 、 積極的 、 有競爭意識的 、 有緊迫感的 、 注重個人價值實現(xiàn)的 、 熱愛企業(yè)并以企業(yè)為榮的 。 傳承企業(yè)職工工作、生活中所共有 “ 團(tuán)結(jié)奮進(jìn)、共同繁榮 ” 的文化，強(qiáng)調(diào)項目“ 生活品質(zhì)在變，經(jīng)久文化不變 ” 的社區(qū)親和力 ——“新家新環(huán)境，不變老街坊 ”。 跳出柳北 ， 硬性的把自己歸入躍進(jìn)路主流樓盤 ， 從而不僅在規(guī)模上 、 價格上優(yōu)勝于躍進(jìn)路競爭對手 ， 更在形象上給予客戶極大的意念導(dǎo)向 。 無限生活 ——在具體實物上 ， 烘托項目的創(chuàng)造出的品質(zhì)生活 ， 具有一種可以無限延伸的兼容性 ，這包括產(chǎn)品的建筑設(shè)計 、 環(huán)境設(shè)計 、 戶型設(shè)計以及良好的社區(qū)氛圍等多方面因素 ， 所謂具有兼容性就是指項目的以上品質(zhì)均具有時代先進(jìn)性 ， 代表的是一種 10年 、 20年之后的領(lǐng)先性品質(zhì)生活 ， 隨著時間的發(fā)展 ， 項目的產(chǎn)品將在一段時間上保持一種很高的品質(zhì)格調(diào) ， 在未來更通過優(yōu)秀的物業(yè)管理 、 環(huán)境維護(hù)以及文化培育等方式 ， 使社區(qū)更加成熟 、 美麗 。 支撐點(diǎn) —— ?與 “ 領(lǐng)秀城市 無限生活 “ 呼應(yīng) ， 保持項目 一致的市場形象高度 、 產(chǎn)品高度 。 ?作為貫穿項目整個宣傳推廣過程中的市場定位廣告語 ， 將 如同一面旗幟 ， 引領(lǐng)項目各方面建設(shè)都以 樹立品牌 、 塑立整體嶄新形象為主任 。 柳北商業(yè)中心 ——柳北目前的商業(yè)氛圍相對城市其他區(qū)域是落后的 ， 欠缺密集型的 、成熟的 、 上檔次的商業(yè)中心 ， 本項目提出的 “ 柳北商業(yè)中心 ” 是把勝利路涵蓋在內(nèi)的一種前瞻性劃分 ， 最終也是為了服務(wù)項目 。 項目的核心價值體系構(gòu)成 第六部分： 商業(yè)支撐 ?躍進(jìn)路北段較大區(qū)域內(nèi)尚無成規(guī)模、 具備一定檔次的休閑娛樂服務(wù)中心 ， 為項目提供市場契機(jī) 。 發(fā)展利好 ?柳北區(qū)政府遷址勝利路 、 雙沖橋 、 高架橋通車 、 躍進(jìn)路改造 ， 幾大優(yōu)勢利好整體提升項目周邊區(qū)域形象 ， 市郊界限開始模糊 ， 居住環(huán)境價值 、 區(qū)域商業(yè)價值