房地產(chǎn)項目結(jié)構(gòu)成本的優(yōu)化控制及最新管理思路-wenkub
2023-02-11 18:05:45 本頁面
【正文】 本占到建安成本的 40%～ 60%，同時結(jié)構(gòu)成本還常常由于策劃及設計管理的好壞出現(xiàn)非常大的波動，常常造成上千萬元的造價差別；因此結(jié)構(gòu)成本的管理就成為整個設計階段成本管理的重中之重。決定各分項工程造價的搭配。 房地產(chǎn)項目結(jié)構(gòu)成本的優(yōu)化控制及最新管理思路 **公司 成本控制課件 2023年 1月 20日 工程項目全過程造價控制應該是下圖這樣一個過程 。 產(chǎn)品定位 設 計 采購、招標 施 工 結(jié) 算 成本策劃 產(chǎn)品決定造價 造價決定產(chǎn)品 項目后評價 ? 我們今天要共同探討的就是設計階段成本控制的一個主要組成部分 結(jié)構(gòu)成本的優(yōu)化控制。 ? 對于一般的房地產(chǎn)項目來講 , 地面以上部分的鋼筋含量一般在 3090千克/平米之間，地下部分的含鋼量在 130300千克 /平米之間 。不同的設計結(jié)果會導致建筑物每平米的含鋼量相差幾十公斤，一個十幾萬平米建筑面積的小區(qū)僅鋼筋造價就可能相差幾千萬元 (當然結(jié)構(gòu)并不僅僅只是指鋼筋一項 )。這種理解也有偏差，結(jié)構(gòu)成本的降低是指積極化的設計，降低無效成本。應該說事先控制和過程控制更重要。 ? 成本管理的控制過程：項目論證、項目策劃階段、設計準備、設計、招投標、施工、投入實用階段。 ? （一） 事前控制的幾個要點 ? （二）設計過程中必須控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié) ? （三） 施工圖審查公司的選擇及溝通 ? （四）外部資源的引入 ? （五）結(jié)構(gòu)設計管理流程 ? （一） 事前控制的幾個要點 ? 設計院的選擇 ? 應選擇易于管理、態(tài)度重視，并且服務意識和市場口碑好的設計院，另外應視設計院當時的項目情況，要能抽出足夠的人力。 ? 對于合作比較好的設計院，應該建立長期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，這樣有利于總成本的降低，總效率的提升。根據(jù)以往經(jīng)驗，設計費略高于當?shù)氐钠骄怠⒙愿哂谠O計院的心理預期，對于調(diào)動設計院的積極性，保證設計質(zhì)量行之有效。限額的數(shù)值應比當?shù)仄骄德缘?。結(jié)構(gòu)成本的優(yōu)化應以滿足規(guī)范要求、保證結(jié)構(gòu)安全和建筑產(chǎn)品的品質(zhì)為前提，在設計管理中應避免“含鋼量指標越低，結(jié)構(gòu)設計就越優(yōu)秀”的僅強調(diào)成本單一衡量指標的極端思想。以及對基礎的技術(shù)方案進行多方案的比較等。 ? （五）結(jié)構(gòu)設計管理流程 ? 灌輸意識：向設計院灌輸成本意識，溝通并提出成本要求。 ? ：結(jié)構(gòu)梁高及設備管道空間 ? ? a) 控制結(jié)構(gòu)梁高：設計院通常梁高的取法是 1/8~1/12的跨度，建議作1/12~1/15的跨度；綜合減少的成本因素后，由于梁截面減小后增大的含鋼量是值得的； ? b) 優(yōu)化設備的管道空間： 設計院通常不會綜合考慮結(jié)構(gòu)梁、空調(diào)、電、水管的走向，由此造成空間利用率較低； 建議要求設計院做每一層的綜合管線圖，優(yōu)化設計后可以減小凈高約 200mm，由于其已經(jīng)超過了設計院的設計深度，所以要在設計院做施工圖設計前與其協(xié)商好。高寬比超限一定會增加成本，包括結(jié)構(gòu)成本和建筑成本。 ? 對于不同地區(qū)，高寬比超限增加的成本也不同，主要的影響因素有：超限程度、風荷載、地震力。一定跨度范圍內(nèi) , 梁的布置越少越好。但當翼墻長小于 600cm時應關(guān)注其計算結(jié)果。 ? 提高關(guān)鍵成本的位置： ? 樓板的配筋及厚度：邊跨、管線密集處、屋面板、大單向板的長方向應加強； ? 較長剪力墻的水平鋼筋應適當加強； ? 地下室側(cè)墻的水平鋼筋； ? 砌體裂縫、樓板滲漏多數(shù)為施工原因，應加強現(xiàn)場施工管理； ? 懸臂板、懸臂梁的截面及主要受力鋼筋應加大。 ? 4. 如何控制剪力墻的厚度 ? 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 條：底部加強層剪力墻厚度不小于層高的 1/16（一、二級抗震等級）或 1/20（三、四級抗震等級）；但底部商業(yè)、底層假復式住宅或架空層層高較高，按此規(guī)定，墻厚必須增加較多，同時變成短肢剪力墻，配筋進一步大幅增加；設計院大多如此設計，但是高規(guī)附錄 D中說明：對于超限的墻體經(jīng)過驗算通過的可以減小墻厚，由此一來，墻厚變小，成本大大降低； ? 經(jīng)過《高規(guī)》附錄專門的公式驗算，大部分墻厚不需比標準層加厚或加厚一點即可滿足穩(wěn)定要求，節(jié)省本層造價約 15% ? （七）樓板厚度對成本的影響 ? 1. 20mm厚樓板自重占標準層總荷載約 %，厚度增加，荷載加大，梁、
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