【正文】 董店。 ?管弦音樂會 ，反映當?shù)貍鹘y(tǒng)和 Clarke碼頭的魅力。現(xiàn)在完好保存了沿河的一排 商鋪 。這里是新加坡昌盛的源頭，也 是早期開拓者的 娛樂 場地。 Robertson Quay在 1880年由歐洲和中國商人創(chuàng)建，用來設(shè)立 辦公室、倉庫和貨物裝卸碼頭 。 ?獅身 —— Singapore在梵語 里是“獅城”的意思； 魚尾 —— 新加坡最開始是漁村。 ?在核心區(qū)增添娛樂設(shè)施，打造亮點項目。 54 布林德利地區(qū)借助 ICC項目的開發(fā)契機，實現(xiàn)舊城改造，打造多功能的區(qū)域核心，帶動區(qū)域經(jīng)濟全面發(fā)展 布林德利 國際會議中心（ ICC）， 全英國最大的集會中心 布林德利得地區(qū)，占地 10公頃，毗鄰伯明翰運河，與 ICC隔岸相望 ? 舊布林德利地區(qū)原為伯明翰市金屬制造業(yè)的主要工業(yè)區(qū)，充滿大量專業(yè)碼頭、運河船只和工廠廠房。 ?ICC成為布林德利地區(qū)新的空間節(jié)點 ICC ? 規(guī)劃了布林德利區(qū)通往 ICC的軸線。 ?建筑充分的親水性，多步行道路設(shè)計，可以快速的抵達水邊。 指導 ?英國舊城改造 ?日本的步行街重建 ?新加坡的新城規(guī)劃和建設(shè) ?英國的購物中心 取得了良好的社會經(jīng)濟效益 功能定位分析 64 以東京商業(yè)中心為例，其功能組成基本包括 ?日本東池袋４丁目再開發(fā)： 86%14%零售商業(yè)商務辦公住宅?日本錦系町北口一～三丁目再開發(fā)： 2023年總建筑面積約３０萬平方米，包括： ?商務辦公樓 ?大型百貨店 ?零售商店 ?高級酒店 ?劇場和多功能廳 ?１６９戶住宅 ?幕張新都心開發(fā)： 用地規(guī)模 ５２２公頃 開發(fā)內(nèi)容 商務辦公、高級飯店、商業(yè)設(shè)施、會議展覽中心、住宅、文教設(shè)施等 計劃就業(yè)人口 １５萬 計劃居住人口 ３萬 ?大宮新都心開發(fā)： 用地規(guī)模 ４８公頃 開發(fā)內(nèi)容 商務辦公、高級飯店、商業(yè)設(shè)施、會議展覽中心、住宅、文教設(shè)施等 計劃就業(yè)人口 ５萬 計劃居住人口 －－ 65 利用吸引力 /可行性圖表進行本項目的功能選擇與組合排序 各功能對本項目的吸引力如何？ 我們能否在大約 35年內(nèi)初步成功實施這一模式？ ?這一模式的市場規(guī)模將有多大？ ?回報率是否具有吸引力？ ?這一模式是否會帶來新機遇（如：帶來其它行業(yè)的商家）？ ?這一模式能否提高區(qū)域的形象？ ?這一模式是否適合具體地段和空間參數(shù)？ ?北蔡是否具備有助于關(guān)鍵成功因素實現(xiàn)的內(nèi)在因素？ ?我們能采取哪些步驟縮短與關(guān)鍵成功因素的差距？ 高 吸引力 低 低 可行性 高 資料來源：世聯(lián)小組分析 66 根據(jù)地區(qū)核心功能需求和北蔡的市場現(xiàn)狀，進行本項目的功能選擇與排序 高 吸引力 低 低 可行性 高 酒店 集會公共活動娛樂空間 公寓 辦公室 購物空間 67 第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略 第二部分 整體定位 第三部分 項目規(guī)劃 第四部分 開發(fā)策略 各功能準確定位 功能布局 各功能業(yè)態(tài)、體量、功能演繹 需求分析 規(guī)律及案例借鑒 市場現(xiàn)狀 68 WORLDUNION Plan1. 商業(yè)計劃：特色體驗一站式商業(yè)中心 區(qū)域型商業(yè) 體現(xiàn)濱水及文化主題特色的地區(qū)級購物中心 社區(qū)商業(yè) 濱水特色商業(yè) 針對文化公園及張江等周邊高素質(zhì)人群文化、休閑、娛樂需求的臨水特色商業(yè)街 滿足居民日常生活需要，提高居住便利性，完善的配套提升住宅的價值 5/15/2023 69 WORLDUNION Plan1. 商業(yè)計劃：特色體驗一站式商業(yè)中心 區(qū)域型商業(yè) 體現(xiàn)濱水及文化主題特色的地區(qū)級購物中心 社區(qū)商業(yè) 濱水特色商業(yè) 針對文化公園及張江等周邊高素質(zhì)人群文化、休閑、娛樂需求的臨水特色商業(yè)街 滿足居民日常生活需要，提高居住便利性，完善的配套提升住宅的價值 5/15/2023 70 北蔡商業(yè)以項目地塊及北中路為核心，為區(qū)域商業(yè)中心，周邊圍繞大型社區(qū)形成配套商業(yè)圈 區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ?主題型美食休閑風情街 其中新都匯商務苑 總建面。 ? 購物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)等綜合型商業(yè)形態(tài)發(fā)展空間巨大，將是主流的商業(yè)形態(tài)； ? 個性化、主題性的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，多業(yè)態(tài)的組合、自由的購物空間 2023年浦東 城鎮(zhèn)化率為 ％ 2023年浦東人均 GDP已超過 8000US$ 浦東 .北蔡 人 均 G D P 城市化率 + 25% 45% 70% 85% 95% 根據(jù)浦東及北蔡的經(jīng)濟發(fā)展水平，綜合購物、休閑、娛樂等一站式體驗功能的購物中心等將是主流的商業(yè)形態(tài)，個性化商業(yè)形態(tài)將出現(xiàn) 74 北蔡的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀不能滿足需求，存在擴大發(fā)展商業(yè)的要求 泛目標群選擇在北蔡地區(qū)購物的原因6 5 . 6 %1 . 6 %2 8 . 1 %3 . 1 %1 . 6 %離家近 商品便宜 習慣本地環(huán)境 其他 M is s泛目標群不在北蔡地區(qū)購物的因素分析0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%M i s s其他工作地便于購物購物環(huán)境差商品種類少品牌單一購物場所少消費者購物現(xiàn)狀的調(diào)查分析 ? ％的被調(diào)查人群選擇在北蔡鎮(zhèn)購物； ? %的被調(diào)查人群選擇不在北蔡鎮(zhèn)購物； 離家近 商品便宜 不選擇 選擇 ?消費者選擇不在北蔡地區(qū)購物的主要原因： ?沒有適合自己的購物場所（占 ％）； ?沒有適合自己的品牌（占 ％）； ?商品種類少（占 %）和購物環(huán)境差（占%） ?離自己居住地近（占 ％） ?商品價格便宜（占 ％） 75 消費者商業(yè)消費偏好的調(diào)查分析 泛目標群對商業(yè)形態(tài)的偏好 商業(yè)街百貨商店專賣店特色商店品牌一條街大型超市綜合購物中心?區(qū)域內(nèi)消費者去商業(yè)購物場所的目的不再是單純的購物；同時進行休閑娛樂活動的需求突出；此外包括聚會社交等其他多元化目的； ?綜合具備購物、休閑娛樂功能的購物中心能滿足消費者的多元需求 區(qū)域消費者對具備購物、休閑娛樂一站式體驗的綜合購物中心需求突出 泛目標群對購物中心功能要求購物休閑、娛樂餐飲消費聚會社交其他服務其他得分（滿分為 5） 購物 ? 區(qū)域消費者對綜合購物中心偏好度最高（ ） 。 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài) 92 資料來源：城市居住區(qū)規(guī)劃 根據(jù)城市規(guī)劃指標，社區(qū)商業(yè)規(guī)模可確定為 5千平米左右 居住區(qū) 小區(qū) 組團 戶數(shù) (戶 ) 1000016000 30005000 3001000 人口 (人 ) 3000050000 1000015000 10003000 居住區(qū) 小區(qū) 組團 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 總指標 1668～ 3293 (2228～ 4213) 2172～ 5559 (2762～ 6329) 968～ 2397 (1338～ 2977) 1091～ 3835 (1491～ 4585) 362～ 856 (703～ 1356) 488～ 1058 (868～ 1578) 其 中 教育 600～ 1200 1000～ 2400 330～ 1200 708～ 2400 160～ 400 300～ 500 醫(yī)療衛(wèi)生 (含醫(yī)院 ) 78～ 198 (178～ 398) 138～ 378 (298～ 548) 38～ 98 78～ 228 6～ 20 12～ 40 文體 125～ 245 225～ 645 45～ 75 65～ 105 18～ 24 40～ 60 商業(yè)服務 708～ 910 600～ 940 450～ 570 100～ 600 150～ 370 100～ 400 社區(qū)服務 59～ 464 76～ 668 59～ 292 76～ 328 19～ 32 16～ 28 金融郵電 (含銀行、郵電局 ) 20～ 30 (60～ 80) 25～ 50 16～ 22 22～ 34 市政公用 (含居民存車處 ) 40～ 150 (460～ 820) 70～ 360 (500～ 960) 30～ 140 (400～ 720) 50～ 140 (450～ 760) 9～ 10 (350～ 510) 20～ 30 (400～ 550) 行政管理其它 46～ 96 37～ 72 公共服務設(shè)施控制指標 (㎡ /千人 ) ? 本項目住宅建筑面積約 15萬平米，按浦東新區(qū)城鎮(zhèn)人均居住面積 （《上海政府網(wǎng)》統(tǒng)計資料）計算，預計居民約 9375人，預計常住人口約 9500人，屬于小區(qū)級別； ? 按小區(qū)級別規(guī)劃指標，商業(yè)面積應控制在 450570平米 /千人 =4300－ 5500平米之間 社區(qū)商業(yè)規(guī)模 93 WORLDUNION Plan2. 公共設(shè)施計劃： 文化體育中心 標志性功能、建筑，現(xiàn)代人的精神家園 醫(yī)療中心 音樂文化廣場 重大活動聚集地，身邊的藝術(shù)與文化 重要空間交換節(jié)點 改善區(qū)域的健康醫(yī)療需求，提升區(qū)域地位及價值，尤其提升周邊住宅價值 5/15/2023 94 北蔡區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有文化體育功能落后，分布零散，不能滿足周邊消費者生活配套需要 ?新華書店：營業(yè)面積 500平米左右 ?經(jīng)營范圍僅為中小學教材及其他書籍 ?北蔡圖書館：現(xiàn)有館舍面積 215m2 ?少兒圖書室、成人報刊閱覽室、成人外借室 3個對外窗口 ?文化體育配套設(shè)施等級低，功能落后； ?目前已不能滿足周邊居民增長的文化生活需求 ?周邊較為缺乏供居民健身運動的綜合場所 現(xiàn)有文化體育設(shè)施 ?工作日人氣亦旺盛，以老人為主，文化氛圍濃厚 ?僅有的小規(guī)模書店不能滿足當?shù)氐男枨? ? 公共體育設(shè)施極少； ? 現(xiàn)僅有的小規(guī)模休憩健身公園極受歡迎 95 區(qū)域人群對文化、建設(shè)需求旺盛，對功能完善的文化體育健身中心有較高的需求 消費者的文化體育需求調(diào)查 泛目標群對健身場所的偏好39%37%13%11%小區(qū)運動中心體育中心社區(qū)健身會所其他?泛目標群關(guān)注個人健康，最喜歡光臨的健身場所是設(shè)施齊全的體育中心（占應答樣本的 ％），男性對健身中心的偏好高于女性。 ?涵蓋基層公共文化服務、文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、配套服務三大模塊 ?是市民演出、展覽、會議、購書、讀書、繪畫、藝術(shù)培訓等文化娛樂的理想場所 深圳龍崗文化中心 98 滿足現(xiàn)代人培訓、藝術(shù)文化學習交流、運動健身、娛樂休閑等精神需求的文化休閑中心 ?定位 —— 文化休閑中心不僅使居民享受到便利的“一站式”文化服務，還提供表演休閑舞臺，帶動社區(qū)文化活動。是由政府投資的大型公益項目 ?多功能綜合場館，有 A、B、 C、 D、 E、 F六個互相連通又相對獨立的建筑區(qū)， 4萬平米純公益性質(zhì) 。 消費者商業(yè)消費偏好的調(diào)查分析 77 未來周邊將有 35萬體量的商業(yè)供應，本項目應形成特色，差異化競爭 本項目周邊未來規(guī)劃有多個商業(yè)中心，除滿足區(qū)域居民生活之外，另具主題功能，包括： ? 以商業(yè)辦公為主； ? 以會展游憩為主； ? 以產(chǎn)業(yè)配套為主等 本項目應與周邊商業(yè)中心形成特色差異化，特色發(fā)展 塘橋地區(qū)商業(yè)中心 商業(yè)辦公、酒店、文化休閑、教育培訓、社區(qū)服務等； 5萬 m2左右 1 花木地區(qū)商業(yè)中心 以完善周邊社區(qū)居住配套為主，兼顧游憩、會展配套，10萬 m2左右 2 三林上南商業(yè)中心 以滿足居民的生活消費、休閑娛樂為主， 15萬 m2左右 3 三林北蔡地區(qū)商業(yè)中心 以滿足居民的生活消費、休閑娛樂為主， 10萬 m2左右 4 張江中區(qū)商業(yè)中心 為產(chǎn)業(yè)配套，與商務辦公、酒店、文化、休閑、娛樂等結(jié)合， 5萬 m2左右 5 資料來源：《浦東新區(qū)商業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》 5 4 1 2 3 周邊同級商業(yè)供應 ?未來鄰近將有 35萬的中心商業(yè)體量 北蔡周邊規(guī)劃的地區(qū)商業(yè)中心 78 市場分析結(jié)論 ? 北