【正文】 外省市駐京聯(lián)絡(luò)機(jī)構(gòu)等有較強(qiáng)消費(fèi)能力的集團(tuán)。? 休閑旅游與新興集團(tuán)消費(fèi)需求的結(jié)合，形成了商務(wù)休閑的新概念。 便利的交通將大學(xué)本部和分部有效結(jié)合252。 優(yōu)美的城市環(huán)境：廊坊的城市建設(shè)與綠化日趨完善，城市面貌和自然環(huán)境明顯優(yōu)于河北省其他城市，符合集團(tuán)消費(fèi)對環(huán)境的要求。該類培訓(xùn)中心主要針對企業(yè)內(nèi)部集中培訓(xùn)、會務(wù)和部分公關(guān)等活動。 任何商業(yè)設(shè)施都有其輻射半徑，作為通常意義上的步行街－第五大街，輻射范圍相當(dāng)有限；252。 無論在營銷手段或是旅游服務(wù)上，廊坊明顯處于劣勢。然而縱觀廊坊市歷年來的種種吸引京津地區(qū)個人消費(fèi)的努力，結(jié)果都未達(dá)到初始目的，直接原因在于京津地區(qū)已完全具備成熟的個人消費(fèi)體系，廊坊個人消費(fèi)產(chǎn)品毫無競爭力和吸引力，因此在個人消費(fèi)領(lǐng)域?qū)ふ依确痪┙虬l(fā)展的突破口，難有成效：167。機(jī)密第 8 頁和君創(chuàng)業(yè) 廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大階段 “ 送出去 ” 階段 ? 低附加值階段：廊坊在 20世紀(jì) 6070年代發(fā)展以農(nóng)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，其中種植業(yè)占據(jù)了主導(dǎo)地位；? 中附加值階段： 20世紀(jì) 80年代中后期到 90年代中期，廊坊市畜牧業(yè)得到突飛猛進(jìn)發(fā)展，畜牧業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化特征；? 高附加值階段： 20世紀(jì)九十年代中后期，畜牧產(chǎn)品深加工使廊坊畜牧業(yè)邁向產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化階段。通過京津兩大城市的錯位式、互補(bǔ)式發(fā)展模式，最終形成區(qū)域內(nèi)部的兩極經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。機(jī)密第 7 頁和君創(chuàng)業(yè) 大北京城市功能演變與趨勢 未來大北京概念布局的三大特征? 一體運(yùn)作：大北京概念突出強(qiáng)調(diào)核心城市的輻射和覆蓋功能。 市場經(jīng)濟(jì)條件下，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)由于缺乏政府持續(xù)有力的直接投資，而難以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級：汽 車 與機(jī)械裝 備 工 業(yè) 、化學(xué)和冶金工 業(yè) 等是天津 傳統(tǒng) 支柱 產(chǎn)業(yè) ， 由于該類產(chǎn)業(yè)多 屬于 資本 密集型 產(chǎn)業(yè) ， 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)逐漸脫離政府的計(jì)劃投資體系，產(chǎn)業(yè)升級無法獲得足夠的資本支撐，因此難以形成高附加值的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 北京 經(jīng)濟(jì) 的 發(fā) 展 戰(zhàn)略已定位于到 21世 紀(jì) 中葉把北京市建 設(shè) 成 現(xiàn) 代國 際 化大都市的 戰(zhàn) 略高度， 充分體現(xiàn) 都市國 際 化、 經(jīng)濟(jì) 服 務(wù)化、區(qū)域一體化和 產(chǎn)業(yè)輕 型化的 四大特征 。天津市在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期，由于國家政策的傾斜，發(fā)展健全了以輕工業(yè)為代表的第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系，形成了完善成熟的輕工產(chǎn)業(yè)制造和加工基地。? 工業(yè)衰退期：進(jìn)入八十年代，工業(yè)比重明顯處于下降階段，一方面，隨著首都經(jīng)濟(jì)功能的弱化，以文化、旅游為代表的第三產(chǎn)業(yè)開始興起；另一方面，北京市政府開始調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略，部分重污染、低效益的工業(yè)產(chǎn)業(yè)開始外遷。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司HJ VANGUARD RESEARCH AND CONSULTING CO.,LTD.華夏房地產(chǎn)公司 “商谷 ”項(xiàng)目總結(jié)性報告機(jī)密機(jī)密第 1 頁和君創(chuàng)業(yè)目 錄從區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局看廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 2 大北京城市功能演變與趨勢 廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大階段 商務(wù)休閑－－啟動廊坊經(jīng)濟(jì)的新概念從新興城市發(fā)展看大北京商谷的啟動方式－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 14 國際新興城市發(fā)展模式 國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式 “ 商谷 ” 項(xiàng)目開發(fā)的三大階段 廊坊發(fā)展 “ 商谷 ” 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析從華夏房地產(chǎn)公司的能力看大北京 “ 商谷 ” 的操作步驟－－－－－－－－－－－－－－－－－ 30 華夏房地產(chǎn)公司的歷史與能力 制約華夏房地產(chǎn)公司的瓶頸 “ 商谷 ” 項(xiàng)目操作方案與步驟 附件－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 36機(jī)密第 2 頁和君創(chuàng)業(yè) 大北京城市功能演變與趨勢 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下北京、天津的演變歷史 市場經(jīng)濟(jì)下北京、天津的結(jié)構(gòu)調(diào)整 未來大北京概念布局的三大特征 廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大階段 “ 送出去 ” 階段 “ 引過來 ” 階段 “ 請進(jìn)來 ” 階段 商務(wù)休閑－－啟動廊坊經(jīng)濟(jì)的新概念 商務(wù)休閑－－休閑旅游衍生新概念 廊坊發(fā)展商務(wù)休閑的優(yōu)勢 商谷－－實(shí)現(xiàn)商務(wù)休閑的載體從區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局看廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式機(jī)密第 3 頁和君創(chuàng)業(yè) 大北京城市功能演變與趨勢 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下北京、天津的演變歷史北京在近四十年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，城市經(jīng)歷了工業(yè)體系興盛、成熟和衰退的三個歷史階段：? 工業(yè)興盛期：五十年代，北京處于百廢待興階段，大力發(fā)展工業(yè)成為振興這一歷史文化名城的主要發(fā)展戰(zhàn)略。機(jī)密第 4 頁和君創(chuàng)業(yè) 大北京城市功能演變與趨勢 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下北京、天津的演變歷史? 作 為 中國早期的國 際 通商口岸 ，天津的興旺和發(fā)展始于近代。機(jī)密第 5 頁和君創(chuàng)業(yè) 大北京城市功能演變與趨勢 市場經(jīng)濟(jì)下北京、天津的結(jié)構(gòu)調(diào)整 ? 繼續(xù)提高第三產(chǎn)業(yè)比重：第三產(chǎn)業(yè)比重的提高，象征著城市發(fā)展的成熟度和發(fā)達(dá)程度。主要表 現(xiàn)為 ：機(jī)密第 6 頁和君創(chuàng)業(yè) 大北京城市功能演變與趨勢 市場經(jīng)濟(jì)下北京、天津的結(jié)構(gòu)調(diào)整? 在 20世 紀(jì) 90年代后半期，工 業(yè)產(chǎn) 品主要由上海和天津南北分治供 應(yīng) 的 市 場 體系逐漸瓦解 ， 作為傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下發(fā)展起來的城市，天津在市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，歷史形成的某些優(yōu)勢逐漸轉(zhuǎn)化為制約城市發(fā)展的主要瓶頸：252。? 進(jìn)入 90年代，天津市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要體現(xiàn)以下特征：傳統(tǒng)工業(yè)走入衰退， 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群的增長質(zhì)量低，產(chǎn)業(yè)集中度不高，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)技術(shù)改造投入不足，具有競爭力的優(yōu)勢企業(yè)和優(yōu)勢名牌產(chǎn)品少；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)處于起步，新興第三產(chǎn)業(yè)成長速度慢。作為大北京區(qū)域圈的兩大核心城市－北京和天津，歷史上同構(gòu)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展模式形成的 “ 反拉動 ” 效應(yīng)，直接制約了大北京地區(qū)經(jīng)濟(jì)的協(xié)同性發(fā)展。? 三區(qū)遞延：目前京津兩大城市與周邊地區(qū)的聯(lián)系較為薄弱，未能對周圍地區(qū)起到足夠的帶動作用。同時，在種植業(yè)領(lǐng)域，大規(guī)模引入高科技含量的大棚蔬菜種植和花卉種植。 旅游 ： 廊坊試圖通過緊鄰京津兩大都市的地理優(yōu)勢，利用人文景觀的營造（例如天下第一城、文明中華城、宋遼古戰(zhàn)場旅游區(qū)、中華戲曲影視城等），來吸引京津地區(qū)的游客，然而多半以失敗告終：252。167。 京津地區(qū)商業(yè)發(fā)展已相當(dāng)完善，第五大街未具備獨(dú)特而壟斷的資源優(yōu)勢或商業(yè)模式。而廊坊吸引此類集團(tuán)消費(fèi)形式的原因有以下三點(diǎn)：252。 167。 相對封閉的環(huán)境滿足了教育對環(huán)境的需求以吸引京津個人消費(fèi)為主要思想的 “ 引過來 ” 戰(zhàn)略的失敗，使廊坊市政府重新考慮城市的戰(zhàn)略定位。商務(wù)休閑概念是華夏房地產(chǎn)公司在國內(nèi)率先提出的新興集團(tuán)消費(fèi)理念，作為新興業(yè)態(tài)的消費(fèi)形式，其實(shí)質(zhì)是通過休閑的方式實(shí)現(xiàn)商務(wù)的某種目的 ， 因此商務(wù)休閑從本質(zhì)而言屬于集團(tuán)消費(fèi)。? 功能定位：以集團(tuán)個性化會所為核心，以會展中心和培訓(xùn)測評中心為啟動極點(diǎn)，融合相關(guān)集團(tuán)消費(fèi)和集團(tuán)內(nèi)個人化消費(fèi)的配套功能：集團(tuán)個性化會所會展中心 培訓(xùn)測評中心體育設(shè)施商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)賓館酒店醫(yī)療保健室內(nèi)娛樂主題娛樂作為商務(wù)休閑概念載體的商谷項(xiàng)目，其目標(biāo)客戶和功能配置應(yīng)充分考慮商務(wù)休閑需求的主體特征。252。機(jī)密第 16 頁和君創(chuàng)業(yè) 國際新興城市發(fā)展模式? 大型城市的功能輻射和轉(zhuǎn)移，是國際新興城市發(fā)展的另一模式：252。 “工業(yè)小區(qū) ”是日本政府推動大都市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展新興中小城市的重要舉措。隨著西方工業(yè)革命的興起，漢諾威并未大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，在保持城市歷史風(fēng)貌的前提下，漢諾威選擇了會展產(chǎn)業(yè)，而這一高附加值、無污染產(chǎn)業(yè)為每年為漢諾威帶來了巨大的直接收益和間接收益，使?jié)h諾威由傳統(tǒng)的歷史文化名城發(fā)展成全球性的會展中心。為徹底改變內(nèi)華達(dá)州經(jīng)濟(jì)落后的狀況，內(nèi)華達(dá)州在 1931年將賭博合法化，另外，也制定了簡易結(jié)婚與離婚的法律，借此吸引外來觀光客消費(fèi)，帶動內(nèi)華達(dá)州衰退的經(jīng)濟(jì)。海埂真正的興起得益于海埂體育訓(xùn)練基地的建立。 旅游產(chǎn)業(yè)與美國奧蘭多：奧蘭多地處美國南部佛羅里達(dá)州境內(nèi)，是美國本土最受歡迎的度假圣地之一。? 第二種選擇是主動的發(fā)展方式，以商務(wù)休閑為內(nèi)涵的商谷項(xiàng)目無疑是目前廊坊城市發(fā)展的潛在機(jī)遇，其高附加值的產(chǎn)業(yè)特性，是推動廊坊城市再次發(fā)展的最佳選擇。典型案例：邁阿密海灘建設(shè)、拉斯維加斯賭城等 美國南部的大片原始熱帶雨林地帶鏟除熱帶雨林海底抽沙、填土，營造海灘沙灘旁大規(guī)模房地產(chǎn)建設(shè)強(qiáng)性廣告促銷：沙灘美女、大象明星、偶像、總統(tǒng)造訪邁阿密海灘：美國中產(chǎn)階級度假首選地資本：幾十億美金投資時間：近二十年時間跨度 國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式 資本啟動型機(jī)密第 21 頁和君創(chuàng)業(yè)世博會模式 － 主題啟動型典型特征：? 引入房地產(chǎn)業(yè)以外的產(chǎn)業(yè)和資源概念? 房地產(chǎn)開發(fā)僅僅是配合主題概念的實(shí)施? 主題概念帶動人流，進(jìn)而帶動商流，引發(fā)房地產(chǎn)資產(chǎn)增值典型案例： 博鰲亞洲論壇； 世博會； 奧林匹克運(yùn)動會等原始土地世博會舉辦權(quán)利世博會舉辦地 ＝未來的人流和商流＋大規(guī)模環(huán)境改善和基礎(chǔ)設(shè)施完善土地全面升值和投資者的涌入 主題啟動型 國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式機(jī)密第 22 頁和君創(chuàng)業(yè)聯(lián)合國模式 － 熱點(diǎn)啟動型典型特征：? 利用特殊關(guān)鍵點(diǎn)帶動土地升值? 發(fā)展商通過戰(zhàn)略性的土地儲備，利用熱點(diǎn)項(xiàng)目帶動的土地升值，獲取利潤? 利用土地升值獲取的利潤，聯(lián)動房地產(chǎn)開發(fā)典型案例： 聯(lián)合國總部選址； 珠海大學(xué)城地塊狀況：?紐約東部半島狀地形?屠宰場用地和荒地?無開發(fā)價值開發(fā)商以低價收購?fù)涝讏黾爸苓叺貕K遷除屠宰場并平整場地，以近乎免費(fèi)贈送的價格售予聯(lián)合國總部聯(lián)合國總部的遷入，帶動各國聯(lián)絡(luò)處遷入的需求，周邊低價上漲開發(fā)商出售升值的土地，利用回籠資金投資外圍商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施聯(lián)合國的入駐和商業(yè)設(shè)施的逐漸完善徹底改變了土地原貌，開發(fā)商受益 熱點(diǎn)啟動型 國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式機(jī)密第 23 頁和君創(chuàng)業(yè)? 資本啟動型的大規(guī)模土地開發(fā)模式，需要雄厚的企業(yè)資本作為開發(fā)后盾；同時，大規(guī)模的后期運(yùn)作、管理和推廣，需要專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和組織團(tuán)隊(duì)支持。 三大模式開發(fā)模式對 “ 商谷 ” 的借鑒： 國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式熱點(diǎn)啟動型大規(guī)模土地開發(fā)模式是最適合 “ 商谷 ” 項(xiàng)目借鑒的開發(fā)模式機(jī)密第 24 頁和君創(chuàng)業(yè)貿(mào)促會國際會展群新東方培訓(xùn)基地和測評中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、室內(nèi)娛樂、醫(yī)療保健、體育設(shè)施、賓館酒店、主題娛樂等綜合輔助設(shè)施個性化會所群開發(fā)園林式環(huán)境綜合性服務(wù)個性化設(shè)計(jì) 商谷項(xiàng)目開發(fā)的三大階段兩極起步 中間支撐 會所盈利機(jī)密第 25 頁和君創(chuàng)業(yè) 兩極起步 商谷項(xiàng)目開發(fā)的三大階段以教育和會展為兩極啟動點(diǎn)，聚集人流和商流，同時帶動周邊低價上升，實(shí)現(xiàn)商谷項(xiàng)目的啟動：教育：以新東方外語教學(xué)起步，引入素質(zhì)測評中心概念，進(jìn)而連接商谷的集團(tuán)消費(fèi)模式；同時，關(guān)注東方大學(xué)城存量資產(chǎn)的重組。通過引入新東方外語教學(xué)，不僅形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流體系，同時導(dǎo)入職后教育消費(fèi)群，進(jìn)而引導(dǎo)測評消費(fèi)，直接連接商谷的集團(tuán)消費(fèi)模式，成為啟動商谷項(xiàng)目的一關(guān)鍵極點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的區(qū)域252。會展：北京作為中國會展業(yè)的龍頭城市，現(xiàn)有的會展場所不能滿足日益增多的大規(guī)模會展需求，而商谷項(xiàng) 目所在地的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢和低價土地資源，恰恰能夠滿足建造大規(guī)模會展場館的條件；同時，中國貿(mào)促會 對未來北京大規(guī)模國際會展場館的規(guī)劃正處于尋址階段，因此，會展產(chǎn)業(yè)作為啟動商谷項(xiàng)目的另一極啟動 點(diǎn)，具有非常大的可操作性。 室內(nèi)娛樂：中小規(guī)模的娛樂設(shè)施，例如保齡球、桌球、 KTV等。 體育設(shè)施：高爾夫球場、馬術(shù)俱樂部等高檔次體育場所252。? 個性模式開發(fā)：高端消費(fèi)產(chǎn)品的最大特征是個性化消費(fèi)，因此集團(tuán)會所群的設(shè)計(jì)開發(fā)應(yīng)從了解客戶的需求和偏好出發(fā)，定制個性化產(chǎn)品，同時借鑒國際類似產(chǎn)品的開發(fā)模式，匯集先進(jìn)規(guī)劃理念，提供給客戶多樣性的選擇空間。由于客戶群主要定位是高端集團(tuán)客戶，因此可以采用管家式物業(yè)管理理念，獨(dú)立會所獨(dú)立管理。 土地資源優(yōu)勢：以商務(wù)休閑為核心內(nèi)容的 “ 商谷 ” 項(xiàng)目，不同于傳統(tǒng)意義上的中央商務(wù)區(qū)（ CBD)，其以休閑為形式、以 商務(wù)為核心的模式，決定了 “ 商谷 ” 項(xiàng)目對大面積土地和優(yōu)美自然環(huán)境的要求，同時強(qiáng)調(diào)建筑物的低密 度和低容積率。廊坊獨(dú)特的地理位置、土地資源優(yōu)勢、政府政策的支持是在廊坊塑造 “ 商谷 ” 項(xiàng)目的三大優(yōu)勢機(jī)密第 30 頁和君創(chuàng)業(yè) 劣勢分析 廊坊發(fā)展商谷項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析167。 會展引進(jìn)無資金：盡管貿(mào)促會國際會展群的選址對廊坊而言是巨大的商機(jī)，但吸引貿(mào)促會設(shè)立場館的前提是大面積廉價的土地資源和成熟的市政配套。廊坊相對封閉的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，直接制約著招商環(huán)節(jié)的通暢性。 華夏花園：建成于 1999年，占地面積 ，建筑面積 15764平方米，總戶數(shù) 110戶，由四幢平層和 1幢小高層組成。目前已成為廊坊市的新市中心。252。面積定位在 80140平方米。 華夏房地產(chǎn)公司的歷史機(jī)密第 33 頁和君創(chuàng)業(yè) 華夏房地產(chǎn)公司的能力優(yōu)良的團(tuán)隊(duì)資源、良好的政府資源和項(xiàng)目運(yùn)作的成功經(jīng)驗(yàn)是華夏房地產(chǎn)公司的三大核心能力：167。然而，如何避免過多的企業(yè)行使政府行為的發(fā)生，也是華夏房地產(chǎn)公司利用政府資源優(yōu)勢前，應(yīng)該首先考慮的問題。 資本積累薄弱：華夏房地產(chǎn)公司主要通過成功運(yùn)作華夏花園、時代廣場、第五大街和