【正文】 和主題公園是一體的，是其第八景點(diǎn)。 他們可能會(huì)一回到家就換下‘戰(zhàn)服’，去廚房幫太太做晚餐；他們可能穿著睡衣蹲在地上玩機(jī)器狗；他們可能全情投入的去看一部言情劇，和所有人一樣會(huì)眼睛紅紅；他們也許不嗜煙酒，但是卻收集了各式精美的酒壺和煙盒 ?? 消費(fèi)特征 他們喜歡購買最新鮮的高科技產(chǎn)品，機(jī)器狗、數(shù)碼活動(dòng)硬盤、鈦金 ZIP，最新款的手機(jī)、筆記本電腦、最新科技研制出來的汽車等等。 項(xiàng)目定位 依托華僑城地產(chǎn)一貫的旅游地產(chǎn)的品牌，以及北京世紀(jì)華僑城的重要意義： 市場(chǎng)定位 中國北方地區(qū)城市旅游文化住宅典范 形象定位 活力四射，精彩紛呈的假日生活 ? 對(duì)華僑城品牌的理解 ? 旅游地產(chǎn)模式分析 ２ .北京旅游地產(chǎn)的發(fā)展空間 ? 本案項(xiàng)目定位 ? 目標(biāo)客群定位 ? 廣告推廣主題 ? 廣告推廣策略 ，我們得到的提示 （ SLOGAN） 消費(fèi)群體分布區(qū)域（以交通通達(dá)方向） 城鄉(xiāng)無業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)者 農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者 產(chǎn)業(yè)工人 商業(yè)服務(wù)業(yè)員工階 個(gè)體工商戶 辦事人員 企業(yè)高層管理者 私營企業(yè)主 職業(yè)經(jīng)理 國家 \社會(huì)管理者 消費(fèi)群體研究 主要目標(biāo)客戶來源 ① 私營企業(yè)主 ②應(yīng)聘于外企、三資企業(yè)的高級(jí)職員 ④國營企業(yè)高層管理人員 ⑤傳媒、演藝界、體育界的明星 社會(huì)階層劃分 本案主力產(chǎn)品大三居，定價(jià)（總價(jià) 100300萬） 目標(biāo)客群解析： 準(zhǔn)客群： 朝外商圈 /建國商圈 /CBD高級(jí)白領(lǐng) 在該區(qū)域上班的國營企業(yè)高層管理者 生活在東南部的二次或多次置業(yè)者 中小型私營企業(yè)主 泛目標(biāo)客群： 北京其他區(qū)的投資客 四環(huán)路交通線延伸處的潛在購房者 目標(biāo)客群的狀態(tài)描述： CBD高薪階層，家庭月收 2萬左右，核心年齡層在 3045歲，家庭構(gòu)成相對(duì)簡單，人口數(shù)在五人以下。 周邊自然、人文環(huán)境佳。 本案的強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)： 華僑城旅游地產(chǎn)商業(yè)模式成熟的運(yùn)做體系。因此，本案推廣應(yīng)走差異化路線，挖掘本案強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，并放大賣點(diǎn)，形成強(qiáng)大的品牌力量，征服目標(biāo)買家。 區(qū)域環(huán)境的改善，為本案上市創(chuàng)造良好的入市時(shí)機(jī)，但由于 “ 南城概念 ” 的影響，直接制約著價(jià)格提升。 位置 規(guī)模 規(guī)劃 配套 主打賣點(diǎn) 推廣主題 四方橋東北部 總地 55公頃 ,總建筑面積 105萬平方米 ,一期 24萬平米已全部入住。如蘋果社區(qū)，富力城，珠江帝景，易構(gòu)空間。 對(duì)于購房者來說，南城的房價(jià)是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的吸引。從 2023年開始，南城區(qū)域還有部分重大的市政規(guī)劃，如重建北京南站，增加承載能力；全長 65公里的南四環(huán)路基本形成市區(qū)速路系統(tǒng)；在陶然亭和龍?zhí)段骱矊⒔ǔ蓛蓚€(gè)天然游泳場(chǎng)，增加南城居民的娛樂空間，并起到保護(hù)水環(huán)境的作用。 作為上市公司，華僑城地產(chǎn)的品牌知名度和美譽(yù)度還僅限于南方， （從有關(guān)華僑城的新聞報(bào)道多來自南方媒體就能體現(xiàn)）。 北京缺少市區(qū)內(nèi)的旅游地產(chǎn) 本案的稀缺性，為借此打造華僑城在北京的品牌形象創(chuàng)造了廣闊的市場(chǎng)空間。 以旅游為先導(dǎo)的總體策略 重視配套設(shè)施的完善 成熟的旅游地產(chǎn)運(yùn)做系統(tǒng) 強(qiáng)大的品牌美譽(yù)為后續(xù)開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 華僑城的品牌價(jià)值體現(xiàn) １、當(dāng)時(shí)深圳華僑城片區(qū)住宅的平均價(jià)比附近的竹子林、車公廟高近 2023元／平米。 華僑城旅游地產(chǎn)開發(fā)的成功之處 依托成功的旅游項(xiàng)目，旅游項(xiàng)目也是地產(chǎn)文化價(jià)值的體現(xiàn)。另外，在每個(gè)節(jié)假日都有能力出去旅游的群體也并不多。 第二居所模型 人均ＧＤＰ超過 5000美元，客群有休閑度假時(shí)間，汽車擁有率高。 周邊環(huán)境優(yōu)美，有旅游價(jià)值。即深圳華僑城的三段式開發(fā)模型。 旅游地產(chǎn) 以旅游為龍頭的區(qū)域開發(fā)模式 —— 旅游 配套 房地產(chǎn) 孕育期 19851995 豐富期 19981999 增值期 2023以后 孕育期 旅游設(shè)施的主開發(fā)期是土地和區(qū)域的培育期，通過旅游吸引眼球，為區(qū)域創(chuàng)造知名度和美譽(yù)度 豐富期 是配套設(shè)施建設(shè)的重點(diǎn)時(shí)期，通過多種生活、文化、娛樂配套設(shè)施，在旅游之外，注入其他多元化元素，使項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)不僅局限在旅游區(qū)。 距商業(yè)中心區(qū)不超過３０分鐘的車程，交通工具多。 離市中心遠(yuǎn)，國際性的度假區(qū)，距機(jī)場(chǎng)不超過１小時(shí)車程。 產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)模型 年收入５萬美元，有一定假期，購買目的休閑／投資 自然環(huán)境優(yōu)良 遠(yuǎn)離城市，異地客戶能乘飛機(jī)能方便到達(dá)。 深圳民俗文化村、世界之窗的成功，使華僑城地產(chǎn)作為一個(gè)區(qū)域整體，美譽(yù)度和凝聚度都憑此有了很大的提升。 ２、 “ 華僑城效應(yīng) ” 的形成，使華僑城打下了中國第一旅游地產(chǎn)的品牌。 本案將是華僑城品牌下旅游地產(chǎn) 的商業(yè)模式在北京的精彩演繹！ 北京旅游地產(chǎn)發(fā)展空間 １、北京雖然不靠海，但也是一個(gè)聞名內(nèi)外的旅游勝地，周邊環(huán)境也相當(dāng)不錯(cuò)，如在延慶、昌平、雁西等旅游區(qū)每年吸收了不少游客前去觀光旅游、休閑度假，北京的旅游地產(chǎn)也在悄悄的醞釀。 北京世紀(jì)華僑城的意義： 北京不只是中國的，更是世界的。因此 北京世紀(jì)華僑城開發(fā)的大型主題公園和住宅項(xiàng)目，將是華僑城品牌打開北方旅游及地產(chǎn)市場(chǎng)的敲門磚，也是華僑城通過北京國際化大都市的窗口，向全國乃至整個(gè)亞洲建立品牌形象的契機(jī)。顯而易見，南城大規(guī)模的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的直接受益者是房地產(chǎn)項(xiàng)目。 在承辦奧運(yùn)等利好因素推動(dòng)下 ， 四環(huán)生活區(qū)成為新熱點(diǎn) 去年北京申辦奧運(yùn)成功以及四環(huán)路的順利通車，給本區(qū)域帶來諸多利好消息。吸引著購房者的關(guān)注，尤其著大部分 CBD購房人群。二期占地面積 24公頃 ,總建筑面積 81萬平米 板式小高層，南北兩個(gè)區(qū)，折型板樓和東南方向弧型板樓，兩大中心休閑廣場(chǎng) 4663平方米會(huì)所。因此，本案的推廣應(yīng)跨越區(qū)域，從整體概念上以華僑城旅游地的商業(yè)模式帶動(dòng)地產(chǎn)的品牌價(jià)值在整個(gè)北京地產(chǎn)市場(chǎng)上樹立獨(dú)一無二的項(xiàng)目形象 。 總 結(jié) 項(xiàng)目寫真 １、投資 20個(gè)億，占地１ .５平方公里，地產(chǎn)項(xiàng)目為４６公頃，建筑面積８０萬平米。 和地產(chǎn)項(xiàng)目一體的大型主題公園。 本案的 USP：主題公園 尋找核心利益點(diǎn) 深圳華僑城地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)想 附近有世界之窗、民俗文化村、錦繡中華，地道的酒吧街。 表徵及內(nèi)心 體面的工作，有教養(yǎng)的微笑，豐厚的薪水；但正因?yàn)樘詈竦纳鐣?huì)閱歷和沉重的責(zé)任，他們把自己的內(nèi)心隱藏得很深。 向往精神的愉悅和純粹。 3. 目標(biāo)客群內(nèi)心對(duì)居住文化的需求。 核心概念的形成必然滿足兩方面要求 通過前面分析，我們得到的提示（二） 推廣核心導(dǎo)向