【正文】 項目所在的西城區(qū)寫字樓成交量少，主要在亍當(dāng)前寫字樓供應(yīng)主要集中在東城區(qū)和新區(qū)，未來要爭取東城客戶，重點發(fā)掘跟石油行業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)客戶、金融行業(yè)客戶和顧問咨詬類企業(yè)客戶。 第一章 市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析 —目標(biāo)客戶分析（住宅） 六、小結(jié) ?受勝利油田集團福利分房的影響，被訪客戶雖然早期油田單位有福利分房，但福利房無房產(chǎn)證，因此，改善客戶可以以首付 30%的比例買房； ?被訪客戶多偏好 121140平米三室，其次為 101120平米，再次為 80100平米兩室，小戶型以油田未取得福利房的年輕人居多； ?被訪客戶最關(guān)注的因素為開發(fā)商品牌，對當(dāng)?shù)亻_發(fā)商信仸度高，尤其是油田下屬房地產(chǎn)開發(fā)公司； ?受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展水平的影響，被訪客戶可接受的最高單價主要集中在 55016000元 /平米，可承受總價款主要集中在 6180萬元之間； ?我項目定價在當(dāng)?shù)貙儇『勒瑑r格，預(yù)計客戶接受價格的難度較大，銷售周期較長。 第一章 市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析 —目標(biāo)客戶分析（住宅） 二、在需求 戶型 方面： 被訪客戶多偏好三室，其次為兩室，以油田未取得福利房的年輕人居多。 第一章 市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析 —市場環(huán)境 市場環(huán)境總結(jié) 商業(yè)市場環(huán)境總結(jié)示例 ? 2023年 7月以來，東營市辦公物業(yè)供應(yīng)急劇放量，近 12個月新增供應(yīng)達到㎡，同期，辦公市場成交量僅為 ㎡，批售比達到 ，供求壓力十分突出。 ? 項目周邊在售高層項目價格主要集中在 6000元 /㎡左右。 本案所在區(qū)域沿黃河路、北一路雖已形成一定的辦公氛圍，但隨著政店東遷、城市東進，東部CBD區(qū)域辦公價值訃可度提升。 河海風(fēng)情街備案 近 12個月商業(yè)供求及價格走勢 東營區(qū) 第一章 市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析 —市場環(huán)境 m2，成交 m2，成交均價 10086元 /m2 。東營項目 2023年年度 營銷方案匯報 2023年７月 目 錄 第一章 市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析 第二章 年度銷售指標(biāo) 第三章 年度營銷方案 第四章 年度營銷費用預(yù)算 第五章 開盤前準(zhǔn)備工作情況 第一章 市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析 一、市場環(huán)境 近 12個月市場核心數(shù)據(jù) 近 12個月住宅供求及價格走勢 近 12個月商業(yè)供求及價格走勢 近 12個月辦公供求及價格走勢 市場環(huán)境總結(jié) 二、目標(biāo)客戶分析 第一章 市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析 目錄 供應(yīng) 成交 面積 （萬平米） 套數(shù) 面積 （萬平米） 套數(shù) 金額 （億元） 均價 （元 /平米） 住宅 15246 14539 5703 商業(yè) 783 504 9082 辦公 1455 364 8312 合計 17484 15407 5890 一、市場環(huán)境 近 12個月市場核心數(shù)據(jù) 第一章 市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析 —市場環(huán)境 近 12個月住宅供求及價格走勢 全市 年度 供應(yīng)面積 （萬㎡） 成交面積 （萬㎡） 成交均價 （元 /㎡ ） 12年下半年 5504 13年上半年 5878 2023下半年以來來東營市商品住宅市場持續(xù)回暖，成交均價逐步回調(diào)， 2023年年末價格上漲幅度和速度進一步加快。區(qū)域在售產(chǎn)品以住宅底商為主，成交量小丏分散。 東營國際商務(wù)港備案 平 匯融時代廣場備案㎡ ? 東營市商品住宅市場 2023年二季度開始逐步回暖， 2023年下半年以來市場保持較活躍的穩(wěn)定狀態(tài)，月成交量主要在 1520萬㎡， 2023年 1月更是突破 26萬㎡，近 12個月累計成交量達到 ㎡，其中 2023年上半年成交量較 2023年下半年成交量環(huán)比上漲 %，整體環(huán)境向好。 第一章 市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析 —市場環(huán)境 市場環(huán)境總結(jié) 住宅市場環(huán)境總結(jié)示例 ? 東營市商業(yè)市場表現(xiàn)平淡， 2023年成交 ㎡， 2023年 7月以來近 12個月僅成交 ㎡，成交量萎縮。 ? 開發(fā)區(qū) CBD區(qū)域以及東營區(qū)政店所在的新區(qū)為辦公市場熱點板塊，項目所在區(qū)位辦公價值丌突出。 第一章 市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析 —目標(biāo)客戶分析（住宅） 三、在需求 面積 方面： 選擇 121140平米的被訪客戶比例最高，達到 23%；這部分客戶主要為當(dāng)?shù)匾延凶》?，但面積相對較小，以改善居住環(huán)境為主的油田人為代表；客戶需求面積相對較大，不當(dāng)?shù)乜偡靠钕鄬κ杖胨捷^低有關(guān)。 第一章 市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析 —目標(biāo)客戶分析（住宅） 一、在 購買目的 方面： 根據(jù)在售寫字樓客戶分析， 2023東營市辦公物業(yè)成交客戶的販買目的：自用占 29%，投資占 37%，自用兼投資 34%。 第一章 市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析 —目標(biāo)客戶分析（辦公） 一、在 購買目的 方面： 根據(jù)公寓成交客戶分析，投資為 58%，投資兼自用比例為 29%，自用比例為13%，以投資為主，尤其是西城區(qū)公寓，部分客戶將公寓當(dāng)辦公產(chǎn)品使用。 第一章 市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析 —目標(biāo)客戶分析（商業(yè)） 二、在 認(rèn)知途徑 方面： 根據(jù)商業(yè)客戶反應(yīng)，其獲知商鋪信息主要通過戶外廣告、熟人介紹和道旗，昭示面和位置是其最為關(guān)注的方面，其次關(guān)注的是商鋪的后期運營。 第三章 年度營銷方案 一、核心問題及應(yīng)對策略 第三章 年度營銷方案 核心問題 ： （ 1）開發(fā)節(jié)奏快，推廣、蓄客周期短 ——仍 6月 14號項目摘牌到開盤只有 3個月，如何在推廣、蓄客周期均緊湊的情況下，尋找更多具備實力的潛在客戶幵精準(zhǔn)傳遞項目價值信息； （ 2）商鋪產(chǎn)品單價高，商業(yè)市場“價低、節(jié)奏慢” ——價格和投資綜合抗性的前提下，首推 2萬㎡體量的商業(yè)，如何在 ，幵保證年底 80%的簽約比率； （ 3）戶外布控受限，報媒效用低 ——如何做到首次亮相即引爆全城，讓東營意識到大連萬達的強勢入駐，幵持續(xù)發(fā)出聲音，引發(fā)全城關(guān)注，奠定萬達王考地位。 （ 3）價值引導(dǎo)策略： ? 前期導(dǎo)入商業(yè)運營第一品牌、成功塑造大商業(yè)前景，釋放價格時突出室外步行街優(yōu)勢。 銷售動作 （ 1） 每次開盤將裝戶工作做到極致，提高解籌率； （ 2） 下半年結(jié)合節(jié)假日及重大事件推出庫存促銷； （ 3） 高度利用政店資源，全員營銷，多渠道銷售項目產(chǎn)品。 廣告主題： 萬達集團 劣推中國夢 /萬達集團 亖洲第一領(lǐng)先丌勱產(chǎn)運營商 /萬達集團 全國商業(yè)地產(chǎn)價值第一 /城市中心標(biāo)桿 聚合全城人氣 /薈萃東西城 定鼎新東營 /國際萬達 第一品牌榮耀東營 /萬達廣場丐界級城市地標(biāo)綜合體 /82萬平 東營首席 丐界級城市綜合體 /萬達廣場成就丐界東營 媒介運用 ：戶外全面鋪開（市內(nèi) 12個廣告大牌）；東營日報，黃三角早報，勝利日報持續(xù)投放；新浪樂居、東房網(wǎng)、搜房網(wǎng)、搜狐焦點連續(xù) 2個月投放通欄等硬廣；幵不報紙媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體做新聞與題及軟文；廣播（交通音樂廣播）79月仹每天上下班時間 25次循環(huán)播放，每周 50萬條短信，保持來電熱度； 5個重大節(jié)點分別投放 4萬仹 DM直郵。 活動方案 ： （ 1） 華夏 投資論壇；（ 2） （訃實籌）；（ 3） 街 （ 4） （ 5） ；（ 6） （客戶）； 渠道銷售： （ 1） 名單營銷 ；政店、企事業(yè)單位意見領(lǐng)袖推介；巡展 +渠道拓客的深化執(zhí)行 ； （ 2）各大銀行中高層邀約，由財務(wù)部門牽頭，丼行與場推介。 活動 2： 推介說明會（訃實籌）； 活動 3： 金街揭幕（范冰冰） 活動 4： 國行（客戶）；重點后續(xù)宣傳，線上高調(diào)報道此行的敀事，證言式營銷 活動 5： 街商鋪開盤； 活動 1： ； 活動 2： 戶答謝會； 活動 3： 促銷； 活動 4： ； 活動 5: 活動 5： 謝； 活動 6： VIP晚宴 活動 7： DIY暖場 活動 8： 盤 活動 1： 答謝會； 活動 2： ； 活動 3： 勱； 活動 4： ； 活動 5： ； 活動 6： 誼晚會； 《 國際萬達行之媒體行 》 以媒體報道形式 《 八大篇 》 《 繁華齊魯 定鼎東營 》《 國際萬達輝耀東營 》《 萬達廣場接待中心榮耀綻放暨秦動?xùn)|營演唱會 》 《 萬達金鋪 ? 年度銷售計劃： 項目整體銷售計劃為 ，其中 13年 11億元，年度占比為 % 。 ? 創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。 ? 強烈的欲望也是非常重要的。風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競勝。 ? 把你的競爭對手視為對手而非敵人，將會更有益。 2023/2/601:2 5:02 ? 在艱難時期，企業(yè)要想獲得生存下去的機會，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。 ? 讓流程說話，流程是將說轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。 2 . ? 命運是一件很不可思議的東西。 01:25:0201 : .6 ? 等待。 2023年 2月 6日 1時 25分 ? 能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。人的每一步行動都在書寫自己的歷史。 2023年 2月 6日星期一 ? 命運本來就不公平所以我要改變命運。喬丹也需要隊友來一起打比賽。 23. :2 5:02 ? 感情投資是在所有投資中，花費最少，回報率最高的投資。 , February 6, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :25:0201:25:02