【正文】 工程進(jìn)度及水景改造情況 12月 1月 2月 3月 4月 5月 10月 8月 6月 7月 9月 11月 工程進(jìn)度 1月 2月 3月 水景改造工程 施工封凍期 開工建設(shè) 施工期 全部封頂 外立面及綠化配套完工 毛坯交房 2023年重點(diǎn)協(xié)調(diào)廠辦及水景資源改造期 4 —— 歐式風(fēng)格、水景獨(dú)立式商鋪、大開間 —— 城市東南門戶，兩大商圈核心區(qū)域 [ 業(yè)態(tài) ] [ 價(jià)值 ] [ 產(chǎn)品 ] [ 區(qū)位 ] —— 水景商業(yè)街，寸土寸金 —— 市區(qū)獨(dú)一無二、獨(dú)具規(guī)模水景商業(yè)街 ?香港名店街訴求主線組成： 地段交通 、 水景餐飲主題 區(qū)位標(biāo)簽 投資價(jià)值 產(chǎn)品標(biāo)簽 ?分階段推廣主題： [ 區(qū)位 ]：塞上湖城的榮耀， 城東商業(yè)的標(biāo)桿； [ 產(chǎn)品 ]：臨橋臨水擁天下， 寸土寸金攬商機(jī)； [ 業(yè)態(tài) ]：歐式、水景商業(yè)街 謀攻一：知己 ▼ 推廣訴求方向 ?項(xiàng)目價(jià)值梳理 5 謀攻一：知己 ▼ 項(xiàng)目全年訴求點(diǎn)及推廣主題 12月 1月 2月 3月 4月 5月 8月 10月 6月 7月 9月 11月 分階段推廣主題 全年推廣主線 ?歐式、水景餐飲主題街 投資在今，富及百世 區(qū)位線 城市東南門戶 全新商業(yè)標(biāo)桿 產(chǎn)品線 區(qū)位、產(chǎn)品訴求 區(qū)位、業(yè)態(tài)訴求 獨(dú)立、歐式、水景 社區(qū)商業(yè)街 區(qū)位、產(chǎn)品線 塞上湖城東南區(qū)域獨(dú)立、歐式、 水景社區(qū)商業(yè)街 業(yè)態(tài)線 中高檔商業(yè)街 產(chǎn)品、業(yè)態(tài)線 歐式、水景商業(yè) 主題街 投資價(jià)值線 高收益、高盈利主題街 核心投資價(jià)值擠壓 推廣階段訴求點(diǎn) 產(chǎn)品、業(yè)態(tài)訴求 推廣期動(dòng)作： 戶外包裝、宣傳資料準(zhǔn)備期 線上報(bào)廣、線下渠道等媒體外宣及、 銷售動(dòng)作培訓(xùn)、現(xiàn)場銷售期 線下渠道拓展、產(chǎn)品價(jià)值釋放、客戶維護(hù)期 6 謀攻二：知彼 ▼ 競品紛爭列表 項(xiàng)目名稱 位置 租售狀態(tài) 商鋪數(shù)量 主營面積 業(yè)態(tài)組合機(jī)比例 售價(jià)（元 /㎡ ） 租金 意向招商業(yè)態(tài) 塞上凝聚力 新華東街與麗景街交口 一期已售罄，包租期，二期登記 一期 330套已售罄 120150㎡ 餐飲占 40%，超市25%，建材等其他占 35% / 56萬 餐飲 綠地 21商城 賀蘭山路與109國道東北角 剩余 4間 共計(jì) 218間 400㎡ 超市商店 20%，美發(fā)，辦公，購物，無法做餐飲 12800 不租 商貿(mào)購物、 辦公 逸家財(cái)富廣場 清河南街銀川汽車站南站對(duì)面 正在規(guī)劃 400余間 300—400 ㎡ 藥品批發(fā)市場餐飲超市 12023 未定 藥品批發(fā) 銀川金融街 北京路與正源街交匯處 統(tǒng)一招商，客戶登記 194 150180㎡ 未定 未定 不租 辦公、購物、家居、超市等 民生新天地 紫荊花商務(wù)中心 北京中路新區(qū)人民廣場西南側(cè) 已售罄，對(duì)外包租 30004000 辦公居多，外帶餐飲等生活配套 18000 3040㎡ /月 辦公 7 謀攻二：知彼 ▼ 戰(zhàn)國紛爭總結(jié) 銀川金融街與紫金花商務(wù)中心比香港名店街位置優(yōu)越，易于積攢人氣。 競品項(xiàng)目處于代租和不租兩種業(yè)態(tài)，并沒有其他銷售形式，但對(duì)于眾多商業(yè)物業(yè)的興起，必將將導(dǎo)致紅海競爭，對(duì)于本案，若想在未來的紅海競爭中謀得生存之法就必須以獨(dú)特的租售模式占據(jù)市場，壟斷投資者的信心，增強(qiáng)商家對(duì)于我們的信任。 租售模式 概念闡述 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 操作流程 方案一 以租帶售 開發(fā)商和承租者簽定承租合同，承租者定時(shí)向開發(fā)商支付租金，開發(fā)商再將已有租約的商鋪一同轉(zhuǎn)讓給投資者 A、考慮到項(xiàng)目的增值空間大，暫時(shí)緩和等待最佳銷售時(shí)機(jī)。 A、項(xiàng)目招租工作壓力巨大，資金回籠速度慢。 租售模式 概念闡述 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 操作流程 方案二 承諾限期回購 開發(fā)商在銷售商鋪時(shí)給投資者承諾，在商鋪使用一定年限后將商鋪返補(bǔ)給開發(fā)商，開發(fā)商可按原來價(jià)格回購。 A、因難以準(zhǔn)確預(yù)知未來項(xiàng)目的升值空間，承諾期限也難以確定。 C、確定承諾的回購期限。 B、可以迅速回籠資金。 A、前期需得開發(fā)商顛墊付金。 C、對(duì)整體商業(yè)的投資回報(bào)控制在 6%10%之間。 B、可實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營。 A、返祖期結(jié)束后，業(yè)主進(jìn)場自行經(jīng)營或者自行出租，會(huì)破壞商業(yè)的主題業(yè)態(tài)格局，并且引發(fā)一系列問題。 C、對(duì)整體商業(yè)的投資回報(bào)控制在 6%10%之間。 ? 對(duì)于已有租約的商鋪采取“以租代售”轉(zhuǎn)讓租約形式整體出售，但租賃合同內(nèi)容除甲乙雙方的姓名變更，其限定的營運(yùn)業(yè)態(tài)在租約期間內(nèi)不得變更。 12 思路 商業(yè) 住宅、公寓 住宅 公寓 純住宅區(qū)、純商業(yè)區(qū)結(jié)合，依托商業(yè)優(yōu)勢(shì)拉升住宅檔次，使之服務(wù)于社區(qū)從根本上、人性化地解決了商、住如何有機(jī)相融的問題。不再像一般的項(xiàng)目中多種形態(tài)分開推廣，我們換一種角度來看。 依托水景商業(yè)街對(duì)市場所帶來的效應(yīng)及影響，快速推進(jìn)公寓、住宅以及其他商業(yè)的推廣以及銷售進(jìn)度，并拉升項(xiàng)目的檔次，挖掘項(xiàng)目的附加值。 ? 公寓及住宅推廣在依托其賣點(diǎn)同時(shí)，應(yīng)與水景商業(yè)街及生活配套有機(jī)結(jié)合，從商業(yè)中尋找住宅客戶，同時(shí)從住宅中尋找商業(yè)客戶，并通過商業(yè)街及其他配套提升住宅及公寓的附加值，依托于項(xiàng)目強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)完成市場上的快速推廣。 差異化定位： 更精確的進(jìn)行市場定位，更加準(zhǔn)確的劃分目標(biāo)消費(fèi)群，從而節(jié)約資源，增強(qiáng)宣傳效果，大道事半功倍。 中高檔商業(yè)市場受眾面較窄，同質(zhì)化定位風(fēng)險(xiǎn)很大，因此同時(shí)做商業(yè)消費(fèi)街區(qū)，我們需要一個(gè)差異化的市場定位去界定我們的商業(yè)消費(fèi)與眾不同之處，從而避開和強(qiáng)勁對(duì)手的競爭，達(dá)到不鳴則已，一鳴驚人的效果。企業(yè)要在每一方面的傳播活動(dòng)中，都盡力體現(xiàn)出品牌的概念。你要尋找一個(gè)概念，使自己與競爭者區(qū)別開來。 品牌建立 品牌成長 品牌形成 品牌升華 時(shí)期 品牌營銷 建議 23 建議 蓄勢(shì)期 —— 品牌建立 售樓處內(nèi)與售樓處外包裝 戶外廣告和戶外大牌 DM單宣傳冊(cè)的制作 開盤前期的產(chǎn)品推介會(huì) 24 建議 博策地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 售樓處內(nèi)包裝 休息區(qū)和洽談區(qū)設(shè)置的桌椅要舒適顏色要溶于氛圍 盡可能利用墻壁以及墻圍空間，設(shè)置商業(yè)項(xiàng)目效果圖，宣傳品牌的畫面以及廣告語，但要保持一個(gè)合理的范圍內(nèi)，不能太過冗雜 要有商業(yè)沙盤和戶型展示模型方便職業(yè)人員進(jìn)行講解。 推廣什么？ 推廣香港名店街水景商業(yè)街項(xiàng)目。 建立什么？ 建立香港名店街的品牌。此必須以質(zhì)量為根本樹立形象。 物業(yè)管理是一個(gè)長期的問題，在物業(yè)管理前期介入時(shí)就要加強(qiáng)與客戶的溝通與聯(lián)系，有些可以在售樓處完成，比如協(xié)助辦理業(yè)務(wù)，解答各種物業(yè)管理問題，需要與物業(yè)管理人員直接溝通的則必須完善處理，給消費(fèi)者一個(gè)良好的品牌形象。 目的：推廣我們的品牌，拉升消費(fèi)形象檔次。產(chǎn)品的水景商業(yè)的特色是獨(dú)一無二的，以及帶