【正文】 所衍生的行業(yè)占整體行業(yè)的 54%金港盛世金港盛世 06年物業(yè)， A座物業(yè)性質(zhì)為商住兩用，目前大部分用于商業(yè)辦公，其中大廈業(yè)態(tài)主要以物流行業(yè)為主，占 83%2023年至今“ 零”Code of this report | 86二手寫(xiě)字樓放盤(pán)量稀少、成交不活躍，片區(qū)商用物業(yè)以長(zhǎng)期持有和長(zhǎng)期租賃兩種形式為主二手樓交易的停滯 寫(xiě)字樓租賃情況：寫(xiě)字樓成交情況：2023年全年，鹽田區(qū)寫(xiě)字樓成交僅 1套，為保發(fā)大廈物業(yè)，面積段為 ，單價(jià)為 13890元 /㎡；全年寫(xiě)字樓無(wú)租賃交易；備注： 目前鹽田的政府對(duì)于注冊(cè)商務(wù)辦公的政策較為放松，任何商品房只要繳納一定的費(fèi)用就可以辦理注冊(cè)辦公；Code of this report | 87片區(qū)未來(lái)產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入 “ 四化 ” 高速發(fā)展期，區(qū)域?qū)⒁劳?“ 總部 ” 經(jīng)濟(jì)下的物流、生物科技行業(yè)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型生物科技政策 ...港口物流規(guī)劃...總部經(jīng)濟(jì)策略...區(qū)域產(chǎn)業(yè)新規(guī)劃政府將著力打造 “ 物流 +總部 ” 、 “ 物流 +金融 ” 等特色經(jīng)濟(jì)模式，推動(dòng)港口物流產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型，將鹽田的港口物流由世界第四位提升至第三位加大力度推動(dòng)生物醫(yī)藥、新能源等高新技術(shù)企業(yè)發(fā)揮原創(chuàng)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，加快科技成果產(chǎn)業(yè)化。n 戶型面積段較為分散，客戶需求不同，面臨客戶群體范圍較廣。同時(shí)保證自身生活的私密。支付趨向：擁有較強(qiáng)的支付能力，能夠承受較高的單價(jià)與總價(jià)，愿為服務(wù)買(mǎi)單。內(nèi)地、香港及國(guó)外均有，且香港客戶占 31%福田客戶占 35%，羅湖客戶占 30%幸福里客戶群整體特征描述：客戶整體年齡層次偏年輕，家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，基本為公司高管和企業(yè)主等事業(yè)成功人士，購(gòu)買(mǎi)幸福里大多并非為第一居所，大多為偶爾小住享受城市生活或投資使用，典型都市生活向往型客戶Code of this report | 72大中華總裁公寓客戶分析大中華總裁公寓客戶基本特征：約 70%為投資目的或者自用兼投資。優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、提升港口物流業(yè)高端化水平、提升旅游文化產(chǎn)業(yè)的品牌價(jià)值、生物科技、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)依托東部濱海分區(qū)主要交通設(shè)施走廊，保稅區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)深港過(guò)境交通 “ 東進(jìn)東出，西進(jìn)西出”新型產(chǎn)業(yè)全面啟動(dòng)，來(lái)自世界頂尖級(jí)具有高學(xué)歷學(xué)位客戶群體深港一體化拓寬港澳臺(tái)及外籍客戶國(guó)內(nèi)、珠三角高層次專業(yè)人才商務(wù)型移民企業(yè)總部駐鹽田，拉升居住需求，租賃缺口更大，投資客看好該片區(qū)升值能力分析點(diǎn) ——未來(lái)投資客戶也會(huì)成為本項(xiàng)目重要的補(bǔ)充型客戶群；后三類客戶將是本案面臨的新生主力購(gòu)買(mǎi)客戶群。項(xiàng)目為消化前期積累客戶未啟動(dòng)轉(zhuǎn)介，故羅湖和福田客戶較少，外區(qū)域客戶多為投資客戶。梅沙片區(qū)現(xiàn)狀鹽田港片區(qū)現(xiàn)狀沙頭角片區(qū)現(xiàn)狀均價(jià)（元 /m2） 2023023000左右 1600019000 30000元以上物業(yè)檔次 中高檔、中檔 中檔 高檔，中高檔戶型特征 兩房 /三房中小戶型為主 兩房 /三房中小戶型為主 戶型種類豐富主要客戶置業(yè)者多元化本地居民企業(yè)員工、相鄰周邊區(qū)域居民、港人鹽田港員工附近企業(yè)員工本地居民、少量港人各地投資客各區(qū)二次置業(yè)者以渡假 /投資為主要目的Code of this report | 59片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展 “ 兩極化 ” 特征明顯沙頭角鹽田港未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目面向本區(qū)域消費(fèi)群體的居家型中低檔物業(yè)，以兩房 /三房為主力戶型；而梅沙片區(qū)未來(lái)供應(yīng)以面向投資度假型消費(fèi)群體為主。“ 重新設(shè)計(jì) ” 是一種銳意進(jìn)取的態(tài)度、是一種打破常規(guī)的勇氣、一種都市創(chuàng)新的精神城市本身就是一個(gè)聚積體，當(dāng)人口聚積、用地緊張到一定程度的時(shí)間，在這個(gè)聚積體的核心部分就會(huì)出現(xiàn)都市綜合體這樣一種綜合形態(tài)，都市綜合體是現(xiàn)代城市發(fā)展背景下建筑綜合體的升級(jí)與城市空間的延續(xù)重新設(shè)計(jì)生活、工作、商業(yè)Code of this report | 49項(xiàng)目形象定位：壹海城 n從無(wú)到有，當(dāng)然是創(chuàng)造；背后蘊(yùn)藏著對(duì)人和物的尊重，以充滿自省的精神在深化和反思自己，思考和設(shè)計(jì) “ 日常生活 ” 所具有的無(wú)限可能性。 p—— 《建設(shè)幸福廣東綜合評(píng)價(jià)報(bào)告》人均全省第一幸福廣東綜合指數(shù)排名第四居民主觀幸福排名第 20Code of this report | 42城市空間擁擠生活節(jié)奏快工作壓力大生活成本高這座城市亟待升級(jí)，以 “ 人” 出發(fā)，重塑城市幸福感Code of this report | 43?“ 再設(shè)計(jì) ” 概念最早是由日本平面設(shè)計(jì)大師原研哉提出的。Code of this report | 39壹海城一個(gè)承載城市中心提升使命的項(xiàng)目！一個(gè)讓全深圳人重新認(rèn)識(shí)東部的形象工程！一個(gè)基于本土又超越本土可輻射全國(guó)的頂級(jí)物業(yè)！一個(gè)重新設(shè)計(jì)城市生活的運(yùn)營(yíng)者正如六本木新城之于東京拉 ? 德芳斯之于巴黎新天地之于上海壹海城將承載鹽田中軸線發(fā)展引領(lǐng)未來(lái)深圳城市中心升級(jí)為城市帶來(lái)生活、工作、休閑的本質(zhì)改變Code of this report | 40深圳城市升級(jí)時(shí)代即將到來(lái)！鹽田是東部核心的引領(lǐng)者！本案是鹽田中心的城市運(yùn)營(yíng)者！本案是深圳城市全面升級(jí)過(guò)程中的第一批引領(lǐng)者！本案是城市全面升級(jí)的【運(yùn)營(yíng)者】項(xiàng)目城市地位認(rèn)知Code of this report | 41深圳 —— 與幸福嚴(yán)重倒掛的城市p在珠三角區(qū)域，深圳成為人均與幸福指數(shù)倒掛最為嚴(yán)重的城市，主要原因在于深圳的社會(huì)發(fā)展未能與經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持同步。Code of this report | 38n上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點(diǎn)。眾多法國(guó)和歐美跨國(guó)公司、銀行、大飯店紛紛在這里建起了自己的摩天大樓。n六本木新城（）孕育 “ 思想開(kāi)放型 ” 人才之城n注：六本木新城又稱六本木之丘，由森大樓公司（森ビル）主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，是日本規(guī)模最大的都市再開(kāi)發(fā)計(jì)劃之一。項(xiàng)目建成后將成為具有國(guó)際化品位的深圳東部濱海新地標(biāo)，對(duì)鹽田區(qū)發(fā)展品質(zhì)將起到關(guān)鍵性的提升作用。A首席資源型城市綜合體Code of this report | 321234一線資源絕頂天賦焦距未來(lái)豪宅氣質(zhì)交通便利品牌、規(guī)模體量稀缺模式 項(xiàng)目背山面海，緊鄰國(guó)家一級(jí)森林公園梧桐山公園，擁有與香港西貢聯(lián)通的鹽田港灣。區(qū)域界定：項(xiàng) 目之配套項(xiàng) 目之景 觀項(xiàng) 目之氣 勢(shì)項(xiàng) 目之 環(huán) 境項(xiàng) 目之交通SWOT分析項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 梳理項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 提 煉項(xiàng) 目定性Code of this report | 24深圳首個(gè)濱海資源性綜合體 —— 東部中心引領(lǐng)者項(xiàng)目 35萬(wàn)㎡體量，多種業(yè)態(tài)組合，以住宅為主導(dǎo)，商業(yè)、酒店等功能的資源型綜合體項(xiàng)目地標(biāo)價(jià)值，引領(lǐng)東部中心發(fā)展。Z 說(shuō)明：：濱?；盍^(qū)， 英文 。片區(qū)前景分析城市東擴(kuò)，交通升級(jí)。　總部經(jīng)濟(jì)初具規(guī)模周大福、萬(wàn)科、大百匯、中興康訊、鵬能控股等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)總部和納稅大戶先后落戶鹽田。沙頭角片區(qū)發(fā)展原則與定位 沙頭角的用地布局原則調(diào)整Code of this report | 14數(shù)字鹽田：實(shí)現(xiàn)深圳首個(gè)全無(wú)線覆蓋區(qū)域城市地位躍然升級(jí)，無(wú)線網(wǎng)絡(luò)覆蓋率領(lǐng)先國(guó)內(nèi)水平規(guī)劃利好：鹽田區(qū)將實(shí)現(xiàn)無(wú)線接入網(wǎng)的城市覆蓋率達(dá) 99%，無(wú)線寬帶人口覆蓋率達(dá)到 99%以上，處于全國(guó)領(lǐng)先水平。沙頭角片區(qū) 鹽田港片區(qū) 梅沙片區(qū)行政文化商貿(mào)中心 國(guó)際生態(tài)港物流中心 旅游渡假中心Code of this report | 13山、城、海一體化、濱海特征、適宜居住擁有高品質(zhì)城市功能的新興城區(qū)。深圳市城市總體規(guī)劃確定沙頭角 — 鹽田城市片區(qū)是深圳市第一圈層的城市次中心，是東部發(fā)展軸的核心區(qū)。大約 34年就一個(gè)新中心，直接拉動(dòng)區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展深圳城市多核發(fā)展：一個(gè)新濱海城市中心的將要誕生結(jié)束東部 “只適合度假 ”的局限認(rèn)知！寶安中心區(qū)20232023后海中心區(qū)20232023西部跨海通道地鐵 1號(hào)線、 5號(hào)線寶安中心區(qū)規(guī)劃跨海大橋地鐵 1號(hào)線、 2號(hào)線后海規(guī)劃鹽田規(guī)劃東部有比西部更好的山海鹽田屬于關(guān)內(nèi)，本身城市屬性強(qiáng)未來(lái)蓮塘口岸的帶動(dòng)趨勢(shì)所在，中心所在！Code of this report | 11城市功能進(jìn)一步完善，建成國(guó)家生態(tài)區(qū)、水環(huán)境綜合治理示范區(qū)和節(jié)能環(huán)保示范區(qū)。該時(shí)期城市群涵蓋整個(gè)制造業(yè)鏈條，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同。 Copyright Centaline Group, 2023本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書(shū)面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。多功能 —— 多中心 —— 綜合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式；原有中心發(fā)展規(guī)模有限，專業(yè)型城市興起與其形成多中心模式，各主要城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)獨(dú)立且互為補(bǔ)充，城市產(chǎn)業(yè)進(jìn)行專業(yè)化細(xì)分，城市群形成綜合性多層次產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。 鹽田規(guī)劃 —— 深圳城市多核發(fā)展東部的核心區(qū)鹽田區(qū) “十一五規(guī)劃 ”中指出，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)效益提高、能源消耗降低的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)本區(qū)生產(chǎn)總值在 “十五 ”期間翻一番的基礎(chǔ)上再翻一番，人均超過(guò)。Code of this report | 12鹽田區(qū)位于深圳東部距市中心 12公里，東起大鵬灣背仔角，南與香港新界山水相連，西連羅湖蓮塘、北鄰龍崗區(qū)。山海城邦 +宜居住區(qū)調(diào)整工業(yè)用地布局，增加生活居住用地和行政配套設(shè)施建設(shè)。Code of this report | 15國(guó)內(nèi)知名企業(yè)總部和納稅大戶先后落戶，總部經(jīng)濟(jì)初具規(guī)模，發(fā)展壯大低碳經(jīng)濟(jì)，力爭(zhēng)把鹽田建設(shè)成為低碳經(jīng)濟(jì)示范區(qū)。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得新突破，國(guó)家音樂(lè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地（深圳園區(qū)）正式在梅沙掛牌成立。區(qū)域邊沿經(jīng)濟(jì)以港務(wù)和旅游為主，單一化承接中、東部海岸線規(guī)劃生態(tài)旅游城市濱海生活升級(jí)城市核心總部經(jīng)濟(jì)多元發(fā)展客戶主動(dòng)外擴(kuò)政策轉(zhuǎn)型，規(guī)劃利好。濱?；盍^(qū)內(nèi)包括金融商務(wù)、休閑娛樂(lè)、觀光旅游、交通中轉(zhuǎn)等活動(dòng)，其范圍等同于通常所說(shuō)的，但更強(qiáng)調(diào)除商務(wù)活動(dòng)以外的文化設(shè)施、旅游設(shè)施、國(guó)際機(jī)構(gòu)及其活動(dòng)等對(duì)于城市中心地區(qū)的重要性，濱海活力區(qū)（）是中央商務(wù)區(qū)（）在功能上的擴(kuò)展和延伸。區(qū)域界定：項(xiàng) 目之配套項(xiàng) 目之景 觀項(xiàng) 目之氣 勢(shì)項(xiàng) 目之 環(huán) 境項(xiàng) 目之交通SWOT分析項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 梳理項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 提 煉項(xiàng) 目定性Code of this report | 25項(xiàng)目的綠色生態(tài)優(yōu)勢(shì)在同類項(xiàng)目中脫穎而出中低密度綜合體 —— 項(xiàng)目容積率僅為 ，對(duì)比其他都市綜合體，項(xiàng)目密度更低，生態(tài)利用率更高大面積中央公園 —— 面積占到總體約 30%，且與濱海相連接，增加項(xiàng)目親海價(jià)值區(qū)域界定：項(xiàng) 目之配套項(xiàng) 目之景 觀項(xiàng) 目之氣 勢(shì)項(xiàng) 目之 環(huán) 境項(xiàng) 目之交通SWOT分析項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 梳理項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 提 煉項(xiàng) 目定性Code of this report | 26萬(wàn)科 /招商兩大巨頭首次在深聯(lián)姻實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)居住功能拉動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)值項(xiàng)目綜合體地標(biāo)價(jià)值完全具備承載力區(qū)域界定：項(xiàng) 目之配套項(xiàng) 目之景 觀項(xiàng) 目之氣 勢(shì)項(xiàng) 目之 環(huán) 境項(xiàng) 目之交通SWOT分析項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 梳理項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 提 煉項(xiàng) 目定性Code of this report | 27項(xiàng)目西面 藍(lán)郡項(xiàng)目西面 東埔海景花園項(xiàng)目東面 皇家海灣公館航母世界車(chē)站項(xiàng)目南面 沙頭角海和香港西貢、濱海棧道項(xiàng)目北面 梧桐山、區(qū)政府、圖書(shū)館項(xiàng)目東面 海山公園項(xiàng)目西面 沙頭角中學(xué)項(xiàng)目東面 外國(guó)語(yǔ)小學(xué)項(xiàng)目周邊環(huán)境分析背山面海，區(qū)域行政中心，配套完整，周邊居住高端素質(zhì)純粹。頂級(jí)開(kāi)發(fā)商聯(lián)合，項(xiàng)目涵蓋：高級(jí)住宅、甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、豪華會(huì)所、中心公園。Z））項(xiàng)目定位：新中心項(xiàng)目定位：新中心 Code of this report | 35城市升級(jí)的本質(zhì)離不開(kāi)中心區(qū)的升級(jí)，城市標(biāo)志性建筑是中心區(qū)升級(jí)的主要載體。日本東京城市的升級(jí)，由東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木區(qū)域掀起。n面積超過(guò)１０萬(wàn)平方米的 “ 四季商業(yè)中心 ” 、 “ 奧尚 ” 超級(jí)市場(chǎng)、Ｃ＆Ａ商場(chǎng)等為人們提供了購(gòu)物的便利。n上海新天地是一個(gè)具有上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，它是以上海獨(dú)特的石庫(kù)門(mén)建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成的集餐飲、商業(yè)、娛樂(lè)、文化的休閑步行街。報(bào)告稱，盡管深圳人均全省第一p在建設(shè)幸福廣東綜合指數(shù)的排名中， 2023年深圳名列第三， 2023年卻滑落第四。?“ 再設(shè)計(jì) ” 就是對(duì)現(xiàn)成產(chǎn)品設(shè)計(jì)的再創(chuàng)造、再設(shè)計(jì)，賦予其新的內(nèi)涵和生命。n“ 設(shè)計(jì)就是人通過(guò)對(duì)物質(zhì)的創(chuàng)造來(lái)解釋生活和生存的意義及愿望的過(guò)程 ”n“ 再設(shè)計(jì) ” ：從已知到陌生的魅力，其內(nèi)在追求在于回到原點(diǎn)，重新審視我們周?chē)脑O(shè)計(jì)，以最為平易近人的方式，來(lái)探索設(shè)計(jì)的本質(zhì)。 重新設(shè)計(jì)城市 重新設(shè)計(jì)以 “人 ” 為中心的城市生活Code of this report | 50藝術(shù)公園n國(guó)家級(jí)藝術(shù)作品展廊，n一個(gè)藝術(shù)家的部落，n一個(gè)有關(guān)海洋和藝術(shù)的故事Code of this report | 51基于城市升級(jí)下的項(xiàng)目整體定位分析