【正文】 業(yè)態(tài)：隨著深鹽二通道的開通，在旅游地產(chǎn)的帶動下，形成了餐飲、娛樂、休閑、旅游、度假為主的綜合性商圈。 行政總部經(jīng)濟總部經(jīng)濟：項目吸引企業(yè)將總部在鹽田區(qū)域集群布局，使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源實現(xiàn)最優(yōu)空間耦合的經(jīng)濟形態(tài)，將企業(yè)價值鏈上附加值較高的功能環(huán)節(jié)在空間上獨立出來，實現(xiàn)企業(yè)愿景。Code of this report | 88區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展緩慢，區(qū)域內(nèi)出口產(chǎn)業(yè)最具競爭優(yōu)勢是片區(qū)經(jīng)濟的最大增長點鹽田區(qū)在全市范圍內(nèi)工業(yè)經(jīng)濟缺乏競爭優(yōu)勢，工業(yè)增加值增長速度為 %，發(fā)形勢基本停滯；但出口總值占有較大比重；從出口增長速度來看，鹽田區(qū)的出口產(chǎn)業(yè)具有很強的競爭優(yōu)勢2023年，鹽田區(qū)生產(chǎn)總值達 316億元，其中第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 75億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 250億元，增長 %，Code of this report | 89區(qū)域產(chǎn)業(yè)高度集中且單一，黃金珠寶業(yè)、物流貿(mào)易業(yè)以及生物科技成為區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè) n 總部經(jīng)濟持續(xù)良好的發(fā)展勢頭。n 戶型面積段較為分散，客戶需求不同，面臨客戶群體范圍較廣。支付趨向：擁有較強的支付能力，能夠承受較高的單價與總價，愿為服務(wù)買單。優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟、提升港口物流業(yè)高端化水平、提升旅游文化產(chǎn)業(yè)的品牌價值、生物科技、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)啟動依托東部濱海分區(qū)主要交通設(shè)施走廊，保稅區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)實現(xiàn)深港過境交通 “ 東進東出，西進西出”新型產(chǎn)業(yè)全面啟動，來自世界頂尖級具有高學(xué)歷學(xué)位客戶群體深港一體化拓寬港澳臺及外籍客戶國內(nèi)、珠三角高層次專業(yè)人才商務(wù)型移民企業(yè)總部駐鹽田，拉升居住需求，租賃缺口更大，投資客看好該片區(qū)升值能力分析點 ——未來投資客戶也會成為本項目重要的補充型客戶群；后三類客戶將是本案面臨的新生主力購買客戶群。梅沙片區(qū)現(xiàn)狀鹽田港片區(qū)現(xiàn)狀沙頭角片區(qū)現(xiàn)狀均價（元 /m2） 2023023000左右 1600019000 30000元以上物業(yè)檔次 中高檔、中檔 中檔 高檔，中高檔戶型特征 兩房 /三房中小戶型為主 兩房 /三房中小戶型為主 戶型種類豐富主要客戶置業(yè)者多元化本地居民企業(yè)員工、相鄰周邊區(qū)域居民、港人鹽田港員工附近企業(yè)員工本地居民、少量港人各地投資客各區(qū)二次置業(yè)者以渡假 /投資為主要目的Code of this report | 59片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展 “ 兩極化 ” 特征明顯沙頭角鹽田港未來供應(yīng)項目面向本區(qū)域消費群體的居家型中低檔物業(yè)，以兩房 /三房為主力戶型；而梅沙片區(qū)未來供應(yīng)以面向投資度假型消費群體為主。n從無到有，當(dāng)然是創(chuàng)造；背后蘊藏著對人和物的尊重，以充滿自省的精神在深化和反思自己，思考和設(shè)計 “ 日常生活 ” 所具有的無限可能性。Code of this report | 39壹海城一個承載城市中心提升使命的項目！一個讓全深圳人重新認識東部的形象工程！一個基于本土又超越本土可輻射全國的頂級物業(yè)！一個重新設(shè)計城市生活的運營者正如六本木新城之于東京拉 ? 德芳斯之于巴黎新天地之于上海壹海城將承載鹽田中軸線發(fā)展引領(lǐng)未來深圳城市中心升級為城市帶來生活、工作、休閑的本質(zhì)改變Code of this report | 40深圳城市升級時代即將到來！鹽田是東部核心的引領(lǐng)者！本案是鹽田中心的城市運營者！本案是深圳城市全面升級過程中的第一批引領(lǐng)者！本案是城市全面升級的【運營者】項目城市地位認知Code of this report | 41深圳 —— 與幸福嚴重倒掛的城市p在珠三角區(qū)域，深圳成為人均與幸福指數(shù)倒掛最為嚴重的城市，主要原因在于深圳的社會發(fā)展未能與經(jīng)濟發(fā)展保持同步。眾多法國和歐美跨國公司、銀行、大飯店紛紛在這里建起了自己的摩天大樓。項目建成后將成為具有國際化品位的深圳東部濱海新地標(biāo)，對鹽田區(qū)發(fā)展品質(zhì)將起到關(guān)鍵性的提升作用。首席資源型城市綜合體Code of this report | 321234一線資源絕頂天賦焦距未來豪宅氣質(zhì)交通便利品牌、規(guī)模體量稀缺模式 項目背山面海，緊鄰國家一級森林公園梧桐山公園，擁有與香港西貢聯(lián)通的鹽田港灣。Z 說明：：濱海活力區(qū)， 英文 ?！】偛拷?jīng)濟初具規(guī)模周大福、萬科、大百匯、中興康訊、鵬能控股等國內(nèi)知名企業(yè)總部和納稅大戶先后落戶鹽田。沙頭角片區(qū) 鹽田港片區(qū) 梅沙片區(qū)行政文化商貿(mào)中心 國際生態(tài)港物流中心 旅游渡假中心Code of this report | 13山、城、海一體化、濱海特征、適宜居住擁有高品質(zhì)城市功能的新興城區(qū)。大約 34年就一個新中心，直接拉動區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展深圳城市多核發(fā)展：一個新濱海城市中心的將要誕生結(jié)束東部 “只適合度假 ”的局限認知！寶安中心區(qū)20232023后海中心區(qū)20232023西部跨海通道地鐵 1號線、 5號線寶安中心區(qū)規(guī)劃跨海大橋地鐵 1號線、 2號線后海規(guī)劃鹽田規(guī)劃東部有比西部更好的山海鹽田屬于關(guān)內(nèi)，本身城市屬性強未來蓮塘口岸的帶動趨勢所在，中心所在！Code of this report | 11城市功能進一步完善，建成國家生態(tài)區(qū)、水環(huán)境綜合治理示范區(qū)和節(jié)能環(huán)保示范區(qū)。 Copyright Centaline Group, 2023本報告僅供客戶內(nèi)部使用。多功能 —— 多中心 —— 綜合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式；原有中心發(fā)展規(guī)模有限，專業(yè)型城市興起與其形成多中心模式，各主要城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)獨立且互為補充，城市產(chǎn)業(yè)進行專業(yè)化細分，城市群形成綜合性多層次產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。Code of this report | 12鹽田區(qū)位于深圳東部距市中心 12公里，東起大鵬灣背仔角，南與香港新界山水相連，西連羅湖蓮塘、北鄰龍崗區(qū)。Code of this report | 15國內(nèi)知名企業(yè)總部和納稅大戶先后落戶，總部經(jīng)濟初具規(guī)模，發(fā)展壯大低碳經(jīng)濟，力爭把鹽田建設(shè)成為低碳經(jīng)濟示范區(qū)。區(qū)域邊沿經(jīng)濟以港務(wù)和旅游為主，單一化承接中、東部海岸線規(guī)劃生態(tài)旅游城市濱海生活升級城市核心總部經(jīng)濟多元發(fā)展客戶主動外擴政策轉(zhuǎn)型，規(guī)劃利好。區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性Code of this report | 25項目的綠色生態(tài)優(yōu)勢在同類項目中脫穎而出中低密度綜合體 —— 項目容積率僅為 ，對比其他都市綜合體，項目密度更低，生態(tài)利用率更高大面積中央公園 —— 面積占到總體約 30%，且與濱海相連接，增加項目親海價值區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性Code of this report | 26萬科 /招商兩大巨頭首次在深聯(lián)姻實現(xiàn)高品質(zhì)居住功能拉動項目整體價值項目綜合體地標(biāo)價值完全具備承載力區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性Code of this report | 27項目西面 藍郡項目西面 東埔海景花園項目東面 皇家海灣公館航母世界車站項目南面 沙頭角海和香港西貢、濱海棧道項目北面 梧桐山、區(qū)政府、圖書館項目東面 海山公園項目西面 沙頭角中學(xué)項目東面 外國語小學(xué)項目周邊環(huán)境分析背山面海，區(qū)域行政中心，配套完整，周邊居住高端素質(zhì)純粹。Z））項目定位：新中心項目定位：新中心 日本東京城市的升級，由東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木區(qū)域掀起。n上海新天地是一個具有上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點，它是以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成的集餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。?“ 再設(shè)計 ” 就是對現(xiàn)成產(chǎn)品設(shè)計的再創(chuàng)造、再設(shè)計，賦予其新的內(nèi)涵和生命。 重新設(shè)計城市 重新設(shè)計以 “人 ” 為中心的城市生活Code of this report | 50藝術(shù)公園n國家級藝術(shù)作品展廊，n一個藝術(shù)家的部落，n一個有關(guān)海洋和藝術(shù)的故事Code of this report | 51基于城市升級下的項目整體定位分析 1 2重新設(shè)計城市：壹海城營銷策略報告報告框架 目錄大綱基于整盤定位下的項目各產(chǎn)品線定位分析 3 項目推售策略分析 4 項目推廣策略分析 5 項目價格策略分析 6 附件：銷售團隊組建、市場分析數(shù)據(jù)、廣告公司建議Code of this report | 52全盤思考Code of this report | 53項目定位策略各組團如何定位才足以凸現(xiàn)項目整體價值新中心 成交客戶類型：中英街經(jīng)商的私營業(yè)主鹽田公務(wù)員單位中級工作人員在鹽田上班的香港客戶鹽田當(dāng)?shù)厥状沃脴I(yè)者福田、羅湖投資客戶片區(qū)在售典型項目 2Code of this report | 62藍郡 —— 客戶情況片區(qū)在售典型項目 3成交客戶類型：鹽田公務(wù)員單位中、高級工作人員鹽田私營企業(yè)主福田、羅湖私營企業(yè)主福田、羅湖投資客戶客戶特征：由于項目良好居住氛圍、一線無敵海景以及超高贈送率，致使項目吸引了大量的羅湖、福田外區(qū)域客戶購買項目成功顛覆沙頭角片區(qū)封閉式市場格局，外區(qū)域客戶占比超過 50%Code of this report | 632023年鹽田（沙頭角）二手市場成交情況選取中原三級市場 2023年及 2023年 12月沙頭角片區(qū)成交 201個有效樣本考察沙頭角片區(qū)二手房成交特點：90120㎡（二 /三房）是成交主力，占到總成交量的63%，剛需和換房是主要成交誘因；10000元 20230元是該區(qū)二手主力成交價格區(qū)間；該區(qū)主要成交客戶來自本區(qū)；成交客戶以本區(qū)公務(wù)員、企業(yè)老板和當(dāng)?shù)芈殕T為主。80%成交客戶為公司中高管，其中 16%為老板級別客戶。購買特征： 注重圈層感與標(biāo)簽感，看中居住在周邊人群，更愿意居住在朋友認同的居所。在政策面將加大對此類產(chǎn)業(yè)的扶持，使生物科技產(chǎn)業(yè)在區(qū)域形成規(guī)模。Code of this report | 96模擬商務(wù)客戶特征★ 旗幟型客戶影響力片區(qū)產(chǎn)業(yè)的特殊性決定片區(qū)商務(wù)市場的置業(yè)者屬性，因此引進一至兩家上游企業(yè)，將產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)鏈的連鎖效應(yīng)，下游產(chǎn)業(yè)將隨之到來。 行政總部經(jīng)濟行政總部經(jīng)濟案名：濱海國際中心案名：濱海國際中心榮耀財富門楣榮耀財富門楣Code of this report | 100濱海國際中心濱海國際中心消費人群：主要為旅游、休閑人士，消費目的比較明確，消費能力較強。消費結(jié)構(gòu)、消費頻次、消費檔次上分析，該片區(qū)居住人口的消費能力處于深圳市內(nèi)中等水平。 10一期住宅及商鋪展示區(qū)開放2023。推售策略原則推售方式：多批次分樓層推售產(chǎn)品，每批推售單位實現(xiàn)中、高、低樓層均有產(chǎn)品出售。n 項目北面緊鄰政府低樓層辦公樓，以山景為主，視線相對開闊。為滿足不同客。n ① 、 ⑥ 、 ⑦ 、 ⑩ 兩面采光，視野開闊，景觀資源最佳。每批次產(chǎn)品實現(xiàn)整層 100%銷售后，再推出第二批產(chǎn)品。 01藝術(shù)中心完成局部街鋪開業(yè)8。周邊現(xiàn)有的商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，業(yè)態(tài)呈現(xiàn)普通化，平民化，經(jīng)營檔次一般，租金在 200400元 /平方米 業(yè)態(tài)：以口岸及交通便利優(yōu)勢，主要經(jīng)營外貿(mào)服飾、日用百貨、金融、休閑娛樂等。 行政總部經(jīng)濟行政總部經(jīng)濟資本對話平臺資本對話平臺 Code of this report | 101住宅組團市場定位分析 1寫字樓組團市場定位分析 2商業(yè)組團市場定位分析 3基于整盤價值下的項目定位策略Code of this report | 102商圈分析Code of this report | 103目前，鹽田區(qū)由于偏安一隅，商業(yè)市場還很不發(fā)達，但由于其獨特的地理資源和生態(tài)資源，也逐漸形成了幾個獨具特色的商圈：大梅沙商圈鹽田港商圈沙頭角商圈鹽田商業(yè)市場分析 — 商圈分析沙頭角商圈鹽田港商圈大梅沙商圈Code of this report | 104鹽田商業(yè)市場分析 — 大梅沙商圈大梅沙商圈：范圍：沿海濱公園路兩側(cè)分布，主要分布于大梅沙海灘附近，呈狹長形的帶狀式發(fā)展。Code of this report | 97項目定位分析Code of this report | 98同時，積極引進創(chuàng)業(yè)投資、金融服務(wù)等領(lǐng)域優(yōu)勢企業(yè)在轄區(qū)設(shè)立總部，鼓勵支持轄區(qū)企業(yè)進入上市快速通道。 梧桐灣國際住區(qū)定位：首席官邸Code of this report | 81住宅組團市場定位分析 1寫字樓組團市場定位分析 2商業(yè)組團市場定位分析 3基于整盤價值下的項目定位策略Code of this report | 82項目分析Code of this report | 83經(jīng)濟指標(biāo)： 1寫字樓