【正文】 n 項(xiàng)目東西面以城市廣場(chǎng)景觀為主。 83地塊疊拼戶型及其 B棟可售2023。海鮮食街Code of this report | 106鹽田商業(yè)市場(chǎng)分析 — 沙頭角商圈沙頭角商圈：范圍：主要位于由深沙路、沙鹽路、海濤路圍合而成的 “ 金三角 ” 區(qū)域，是沙頭角的商業(yè)中心區(qū)。★ 價(jià)值核算傾向所有的商務(wù)客戶是對(duì)項(xiàng)目性價(jià)比最敏感的群體，所有的概念和賣點(diǎn)都會(huì)折算成利益的數(shù)字或者是實(shí)際使用的價(jià)值。Code of this report | 78項(xiàng)目未來(lái)目標(biāo)客戶群構(gòu)成及研判市民階層富裕市民階層新資產(chǎn)階層穩(wěn)定資產(chǎn)階層財(cái)富階層權(quán)利階層赤貧階層Code of this report | 79客戶形象定位：城市意見領(lǐng)袖Code of this report | 80壹海城 Code of this report | 64區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀小結(jié)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)：以本地客戶為主流的非市場(chǎng)熱點(diǎn)、相對(duì)封閉的區(qū)域市場(chǎng)成交客戶特征及趨勢(shì)：地緣性強(qiáng)的沙頭角本地客戶，主要為首次置業(yè)和改善型需求的客戶沙頭角目前二手房成交客戶主要以剛需為主，喜好該區(qū)安靜舒適的居住環(huán)境受規(guī)劃利好及海景資源的沖擊，藍(lán)郡成為首個(gè)吸引大量外區(qū)域客戶的項(xiàng)目，可見，沙頭角對(duì)外區(qū)域客戶將有良好的吸引力Code of this report | 65客戶變遷研究Code of this report | 66研究一：深圳城市化多核發(fā)展下的居住變遷深圳中心影響力減弱，多個(gè)居住向心圈層形成，逐步消除區(qū)域心理隔閡置業(yè)趨勢(shì)由深圳中心組團(tuán)向外溢從東向西遷移的城市豪宅（羅湖 — 香蜜湖 — 華僑城 — 填海區(qū)） 東線鹽田、惠州西線北線觀瀾、東莞塘廈優(yōu)質(zhì)資源型物業(yè)分析點(diǎn) ——關(guān)內(nèi)的真正意義上的資源型豪宅供應(yīng)量日益銳減，隨著城市化發(fā)展，交通環(huán)境改善，市政配套完善，非主流區(qū)域資源型豪宅物業(yè)受到市場(chǎng)接受和追捧。 “” ，包含了把社會(huì)中人們共有的、熟知的事物進(jìn)行再認(rèn)識(shí)的意義。代表性項(xiàng)目是六本木新城。區(qū)域界定：項(xiàng) 目之配套項(xiàng) 目之景 觀項(xiàng) 目之氣 勢(shì)項(xiàng) 目之 環(huán) 境項(xiàng) 目之交通SWOT分析項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 梳理項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 提 煉項(xiàng) 目定性Code of this report | 28項(xiàng)目景觀資源分析南北軸向 —— 北望梧桐山，南瞰沙頭角海和香港西貢； 東西軸向 ——東經(jīng)東和公園和中英街看海，西眺鹽田港港灣?！?周大福 ” 國(guó)內(nèi)總部落戶鹽田樓高 ,集運(yùn)營(yíng)、結(jié)算、辦公、物流等多功能于一體的周大福集團(tuán)大廈將于 2023年上半年正式竣工并投入使用。國(guó)際成熟都市發(fā)展規(guī)律Code of this report | 8深圳城市發(fā)展呈線性布置，其發(fā)展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長(zhǎng)的地形特性，采用國(guó)際上先進(jìn)的 “城市多核結(jié)構(gòu)”的發(fā)展理論而規(guī)劃。東部組團(tuán)中部組團(tuán)西部組團(tuán)Code of this report | 9區(qū)域定位分析Code of this report | 10濱海深圳：濱海 +城市氣息 ——南山中心區(qū)、寶安中心區(qū) 有濱海資源的地方，催生中心的潛力也越大。除了優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、提升港口物流業(yè)高端化水平、提升旅游文化產(chǎn)業(yè)的品牌價(jià)值、在生物科技等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展上繼續(xù)突破外，利用區(qū)內(nèi)有利條件，抓住深圳成為廣東低碳經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)城市的契機(jī)，發(fā)展壯大低碳經(jīng)濟(jì)，力爭(zhēng)把鹽田建設(shè)成為低碳經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，譜寫綠色低碳華章。沙頭角海梧桐山國(guó)家森林公園香港西貢鹽田港二期沙頭角灣香港八仙嶺海山公園東和公園本項(xiàng)目中英街區(qū)域界定：項(xiàng) 目之配套項(xiàng) 目之景 觀項(xiàng) 目之氣 勢(shì)項(xiàng) 目之 環(huán) 境項(xiàng) 目之交通SWOT分析項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 梳理項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 提 煉項(xiàng) 目定性Code of this report | 29區(qū)域交通利好，可達(dá)性提高；項(xiàng)目未來(lái)交通便利，利于提高項(xiàng)目認(rèn)知區(qū)域界定：項(xiàng) 目之配套項(xiàng) 目之景 觀項(xiàng) 目之氣 勢(shì)項(xiàng) 目之 環(huán) 境項(xiàng) 目之交通SWOT分析項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 梳理項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 提 煉項(xiàng) 目定性Code of this report | 30區(qū)域配套集中于本片區(qū)，扎堆于本項(xiàng)目地塊周邊，綜合配套升級(jí)相得益彰區(qū)域界定：項(xiàng) 目之配套項(xiàng) 目之景 觀項(xiàng) 目之氣 勢(shì)項(xiàng) 目之 環(huán) 境項(xiàng) 目之交通SWOT分析項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 梳理項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 提 煉項(xiàng) 目定性Code of this report | 31內(nèi)部外部項(xiàng)目分析項(xiàng)目核心價(jià)值 —— 顛覆傳統(tǒng)城市綜合體打造：新中心 Code of this report | 37n拉德芳斯區(qū)高樓林立 ,成為集辦公、商務(wù)、購(gòu)物、生活和休閑于一身的現(xiàn)代化城區(qū)。日本平面設(shè)計(jì)大師原研哉 ——“ 再設(shè)計(jì) ” 的概念n“ 再設(shè)計(jì) ” ：追求在于回到原點(diǎn)，重新審視周圍的設(shè)計(jì)，以最平易近人的方式探索設(shè)計(jì)的本質(zhì)。Code of this report | 67研究一：深圳城市化多核發(fā)展下的居住變遷向多產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展多元化，總部經(jīng)濟(jì)初見雛型，客戶置業(yè)從被動(dòng)擠出向主動(dòng)溢出轉(zhuǎn)變周大福、萬(wàn)科、大百匯、中興康訊、鵬能控股等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)總部和納稅大戶先后落戶鹽田。 梧桐灣國(guó)際住區(qū)定位：首席官邸Code of this report | 81住宅組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 1寫字樓組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 2商業(yè)組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 3基于整盤價(jià)值下的項(xiàng)目定位策略Code of this report | 82項(xiàng)目分析Code of this report | 83經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 1寫字樓n 寫字樓項(xiàng)目體量偏小，戶數(shù)較少，較難形成規(guī)模效應(yīng)。Code of this report | 97項(xiàng)目定位分析Code of this report | 98業(yè)態(tài)：以口岸及交通便利優(yōu)勢(shì)，主要經(jīng)營(yíng)外貿(mào)服飾、日用百貨、金融、休閑娛樂(lè)等。 01藝術(shù)中心完成局部街鋪開業(yè)8。n ① 、 ⑥ 、 ⑦ 、 ⑩ 兩面采光，視野開闊，景觀資源最佳。n 項(xiàng)目北面緊鄰政府低樓層辦公樓，以山景為主，視線相對(duì)開闊。 10一期住宅及商鋪展示區(qū)開放2023。消費(fèi)人群：主要為旅游、休閑人士，消費(fèi)目的比較明確，消費(fèi)能力較強(qiáng)。Code of this report | 96模擬商務(wù)客戶特征★ 旗幟型客戶影響力片區(qū)產(chǎn)業(yè)的特殊性決定片區(qū)商務(wù)市場(chǎng)的置業(yè)者屬性，因此引進(jìn)一至兩家上游企業(yè)，將產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)鏈的連鎖效應(yīng)，下游產(chǎn)業(yè)將隨之到來(lái)。購(gòu)買特征： 注重圈層感與標(biāo)簽感，看中居住在周邊人群，更愿意居住在朋友認(rèn)同的居所。成交客戶類型：中英街經(jīng)商的私營(yíng)業(yè)主鹽田公務(wù)員單位中級(jí)工作人員在鹽田上班的香港客戶鹽田當(dāng)?shù)厥状沃脴I(yè)者福田、羅湖投資客戶片區(qū)在售典型項(xiàng)目 2Code of this report | 62藍(lán)郡 —— 客戶情況片區(qū)在售典型項(xiàng)目 3成交客戶類型：鹽田公務(wù)員單位中、高級(jí)工作人員鹽田私營(yíng)企業(yè)主福田、羅湖私營(yíng)企業(yè)主福田、羅湖投資客戶客戶特征：由于項(xiàng)目良好居住氛圍、一線無(wú)敵海景以及超高贈(zèng)送率，致使項(xiàng)目吸引了大量的羅湖、福田外區(qū)域客戶購(gòu)買項(xiàng)目成功顛覆沙頭角片區(qū)封閉式市場(chǎng)格局，外區(qū)域客戶占比超過(guò) 50%Code of this report | 632023年鹽田（沙頭角）二手市場(chǎng)成交情況選取中原三級(jí)市場(chǎng) 2023年及 2023年 12月沙頭角片區(qū)成交 201個(gè)有效樣本考察沙頭角片區(qū)二手房成交特點(diǎn)：90120㎡（二 /三房）是成交主力，占到總成交量的63%，剛需和換房是主要成交誘因；10000元 20230元是該區(qū)二手主力成交價(jià)格區(qū)間；該區(qū)主要成交客戶來(lái)自本區(qū)；成交客戶以本區(qū)公務(wù)員、企業(yè)老板和當(dāng)?shù)芈殕T為主。?“ 再設(shè)計(jì) ” 就是對(duì)現(xiàn)成產(chǎn)品設(shè)計(jì)的再創(chuàng)造、再設(shè)計(jì)，賦予其新的內(nèi)涵和生命。日本東京城市的升級(jí)，由東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木區(qū)域掀起。區(qū)域界定：項(xiàng) 目之配套項(xiàng) 目之景 觀項(xiàng) 目之氣 勢(shì)項(xiàng) 目之 環(huán) 境項(xiàng) 目之交通SWOT分析項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 梳理項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 提 煉項(xiàng) 目定性Code of this report | 25項(xiàng)目的綠色生態(tài)優(yōu)勢(shì)在同類項(xiàng)目中脫穎而出中低密度綜合體 —— 項(xiàng)目容積率僅為 ，對(duì)比其他都市綜合體，項(xiàng)目密度更低，生態(tài)利用率更高大面積中央公園 —— 面積占到總體約 30%，且與濱海相連接，增加項(xiàng)目親海價(jià)值區(qū)域界定：項(xiàng) 目之配套項(xiàng) 目之景 觀項(xiàng) 目之氣 勢(shì)項(xiàng) 目之 環(huán) 境項(xiàng) 目之交通SWOT分析項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 梳理項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 提 煉項(xiàng) 目定性Code of this report | 26萬(wàn)科 /招商兩大巨頭首次在深聯(lián)姻實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)居住功能拉動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)值項(xiàng)目綜合體地標(biāo)價(jià)值完全具備承載力區(qū)域界定：項(xiàng) 目之配套項(xiàng) 目之景 觀項(xiàng) 目之氣 勢(shì)項(xiàng) 目之 環(huán) 境項(xiàng) 目之交通SWOT分析項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 梳理項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 提 煉項(xiàng) 目定性Code of this report | 27項(xiàng)目西面 藍(lán)郡項(xiàng)目西面 東埔海景花園項(xiàng)目東面 皇家海灣公館航母世界車站項(xiàng)目南面 沙頭角海和香港西貢、濱海棧道項(xiàng)目北面 梧桐山、區(qū)政府、圖書館項(xiàng)目東面 海山公園項(xiàng)目西面 沙頭角中學(xué)項(xiàng)目東面 外國(guó)語(yǔ)小學(xué)項(xiàng)目周邊環(huán)境分析背山面海，區(qū)域行政中心，配套完整，周邊居住高端素質(zhì)純粹。Code of this report | 15國(guó)內(nèi)知名企業(yè)總部和納稅大戶先后落戶，總部經(jīng)濟(jì)初具規(guī)模，發(fā)展壯大低碳經(jīng)濟(jì)，力爭(zhēng)把鹽田建設(shè)成為低碳經(jīng)濟(jì)示范區(qū)。多功能 —— 多中心 —— 綜合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式；原有中心發(fā)展規(guī)模有限，專業(yè)型城市興起與其形成多中心模式，各主要城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)獨(dú)立且互為補(bǔ)充，城市產(chǎn)業(yè)進(jìn)行專業(yè)化細(xì)分，城市群形成綜合性多層次產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。大約 34年就一個(gè)新中心，直接拉動(dòng)區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展深圳城市多核發(fā)展：一個(gè)新濱海城市中心的將要誕生結(jié)束東部 “只適合度假 ”的局限認(rèn)知！寶安中心區(qū)20232023后海中心區(qū)20232023西部跨海通道地鐵 1號(hào)線、 5號(hào)線寶安中心區(qū)規(guī)劃跨海大橋地鐵 1號(hào)線、 2號(hào)線后海規(guī)劃鹽田規(guī)劃東部有比西部更好的山海鹽田屬于關(guān)內(nèi)，本身城市屬性強(qiáng)未來(lái)蓮塘口岸的帶動(dòng)趨勢(shì)所在，中心所在！Code of this report | 11城市功能進(jìn)一步完善，建成國(guó)家生態(tài)區(qū)、水環(huán)境綜合治理示范區(qū)和節(jié)能環(huán)保示范區(qū)。　總部經(jīng)濟(jì)初具規(guī)模周大福、萬(wàn)科、大百匯、中興康訊、鵬能控股等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)總部和納稅大戶先后落戶鹽田。首席資源型城市綜合體Code of this report | 321234一線資源絕頂天賦焦距未來(lái)豪宅氣質(zhì)交通便利品牌、規(guī)模體量稀缺模式 項(xiàng)目背山面海，緊鄰國(guó)家一級(jí)森林公園梧桐山公園，擁有與香港西貢聯(lián)通的鹽田港灣。眾多法國(guó)和歐美跨國(guó)公司、銀行、大飯店紛紛在這里建起了自己的摩天大樓。n從無(wú)到有，當(dāng)然是創(chuàng)造；背后蘊(yùn)藏著對(duì)人和物的尊重，以充滿自省的精神在深化和反思自己，思考和設(shè)計(jì) “ 日常生活 ” 所具有的無(wú)限可能性。優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、提升港口物流業(yè)高端化水平、提升旅游文化產(chǎn)業(yè)的品牌價(jià)值、生物科技、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)依托東部濱海分區(qū)主要交通設(shè)施走廊，保稅區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)深港過(guò)境交通 “ 東進(jìn)東出，西進(jìn)西出”新型產(chǎn)業(yè)全面啟動(dòng)，來(lái)自世界頂尖級(jí)具有高學(xué)歷學(xué)位客戶群體深港一體化拓寬港澳臺(tái)及外籍客戶國(guó)內(nèi)、珠三角高層次專業(yè)人才商務(wù)型移民企業(yè)總部駐鹽田，拉升居住需求，租賃缺口更大，投資客看好該片區(qū)升值能力分析點(diǎn) ——未來(lái)投資客戶也會(huì)成為本項(xiàng)目重要的補(bǔ)充型客戶群；后三類客戶將是本案面臨的新生主力購(gòu)買客戶群。n 戶型面積段較為分散，客戶需求不同，面臨客戶群體范圍較廣。 行政總部經(jīng)濟(jì)總部經(jīng)濟(jì)：項(xiàng)目吸引企業(yè)將總部在鹽田區(qū)域集群布局，使企業(yè)價(jià)值鏈與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)空間耦合的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，將企業(yè)價(jià)值鏈上附加值較高的功能環(huán)節(jié)在空間上獨(dú)立出來(lái)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)愿景。商業(yè)規(guī)模：一般以住宅底商為主，店面規(guī)模在 30100㎡之間，少量百貨超市和專業(yè)店，層數(shù)為 14層。 01商業(yè)二期、四期開業(yè)公寓三期開盤2023。n ③ 、 ⑧ 、 ⑨ 靠近電梯廳，昭示性強(qiáng)，商務(wù)價(jià)值最高，成為單層單位銷售關(guān)鍵戶型，需與其它單位組合銷售。n 項(xiàng)目南面以海景資源為主，但被住宅及超高層阻擋，海景資源受限。2023年鹽田區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要指標(biāo)及增長(zhǎng)Code of this report | 114經(jīng)濟(jì)發(fā)展判定指標(biāo) — 項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)項(xiàng)目輻射核心范圍為鹽田沙頭角片區(qū)，依據(jù)交通條件，輻射主要區(qū)域?yàn)榇竺飞称瑓^(qū)及羅湖蓮塘片區(qū)；由區(qū)域飽和度可以看出，項(xiàng)目有較大的商業(yè)空間，需根據(jù)項(xiàng)目自有資源及商業(yè)形態(tài)進(jìn)行挖掘u區(qū)域范圍、地緣關(guān)系u區(qū)域面積及人口u區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)u項(xiàng)目商業(yè)體量及形態(tài)項(xiàng)目商業(yè)輻射范圍判別依據(jù) 20萬(wàn)人 2. 人均可支配收入