【正文】 n 項目東西面以城市廣場景觀為主。 83地塊疊拼戶型及其 B棟可售2023。海鮮食街Code of this report | 106鹽田商業(yè)市場分析 — 沙頭角商圈沙頭角商圈：范圍：主要位于由深沙路、沙鹽路、海濤路圍合而成的 “ 金三角 ” 區(qū)域，是沙頭角的商業(yè)中心區(qū)。★ 價值核算傾向所有的商務(wù)客戶是對項目性價比最敏感的群體，所有的概念和賣點都會折算成利益的數(shù)字或者是實際使用的價值。Code of this report | 78項目未來目標客戶群構(gòu)成及研判市民階層富裕市民階層新資產(chǎn)階層穩(wěn)定資產(chǎn)階層財富階層權(quán)利階層赤貧階層Code of this report | 79客戶形象定位：城市意見領(lǐng)袖Code of this report | 80壹海城 Code of this report | 64區(qū)域市場現(xiàn)狀小結(jié)區(qū)域市場特點：以本地客戶為主流的非市場熱點、相對封閉的區(qū)域市場成交客戶特征及趨勢：地緣性強的沙頭角本地客戶，主要為首次置業(yè)和改善型需求的客戶沙頭角目前二手房成交客戶主要以剛需為主，喜好該區(qū)安靜舒適的居住環(huán)境受規(guī)劃利好及海景資源的沖擊，藍郡成為首個吸引大量外區(qū)域客戶的項目，可見，沙頭角對外區(qū)域客戶將有良好的吸引力Code of this report | 65客戶變遷研究Code of this report | 66研究一：深圳城市化多核發(fā)展下的居住變遷深圳中心影響力減弱，多個居住向心圈層形成，逐步消除區(qū)域心理隔閡置業(yè)趨勢由深圳中心組團向外溢從東向西遷移的城市豪宅（羅湖 — 香蜜湖 — 華僑城 — 填海區(qū)） 東線鹽田、惠州西線北線觀瀾、東莞塘廈優(yōu)質(zhì)資源型物業(yè)分析點 ——關(guān)內(nèi)的真正意義上的資源型豪宅供應(yīng)量日益銳減，隨著城市化發(fā)展，交通環(huán)境改善，市政配套完善，非主流區(qū)域資源型豪宅物業(yè)受到市場接受和追捧。 “” ，包含了把社會中人們共有的、熟知的事物進行再認識的意義。代表性項目是六本木新城。區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性Code of this report | 28項目景觀資源分析南北軸向 —— 北望梧桐山，南瞰沙頭角海和香港西貢； 東西軸向 ——東經(jīng)東和公園和中英街看海，西眺鹽田港港灣?！?周大福 ” 國內(nèi)總部落戶鹽田樓高 ,集運營、結(jié)算、辦公、物流等多功能于一體的周大福集團大廈將于 2023年上半年正式竣工并投入使用。國際成熟都市發(fā)展規(guī)律Code of this report | 8深圳城市發(fā)展呈線性布置，其發(fā)展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長的地形特性，采用國際上先進的 “城市多核結(jié)構(gòu)”的發(fā)展理論而規(guī)劃。東部組團中部組團西部組團Code of this report | 9區(qū)域定位分析Code of this report | 10濱海深圳：濱海 +城市氣息 ——南山中心區(qū)、寶安中心區(qū) 有濱海資源的地方，催生中心的潛力也越大。除了優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟、提升港口物流業(yè)高端化水平、提升旅游文化產(chǎn)業(yè)的品牌價值、在生物科技等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展上繼續(xù)突破外，利用區(qū)內(nèi)有利條件，抓住深圳成為廣東低碳經(jīng)濟試點城市的契機，發(fā)展壯大低碳經(jīng)濟，力爭把鹽田建設(shè)成為低碳經(jīng)濟示范區(qū)，譜寫綠色低碳華章。沙頭角海梧桐山國家森林公園香港西貢鹽田港二期沙頭角灣香港八仙嶺海山公園東和公園本項目中英街區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性Code of this report | 29區(qū)域交通利好，可達性提高；項目未來交通便利，利于提高項目認知區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性Code of this report | 30區(qū)域配套集中于本片區(qū)，扎堆于本項目地塊周邊，綜合配套升級相得益彰區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性Code of this report | 31內(nèi)部外部項目分析項目核心價值 —— 顛覆傳統(tǒng)城市綜合體打造：新中心 Code of this report | 37n拉德芳斯區(qū)高樓林立 ,成為集辦公、商務(wù)、購物、生活和休閑于一身的現(xiàn)代化城區(qū)。日本平面設(shè)計大師原研哉 ——“ 再設(shè)計 ” 的概念n“ 再設(shè)計 ” ：追求在于回到原點，重新審視周圍的設(shè)計，以最平易近人的方式探索設(shè)計的本質(zhì)。Code of this report | 67研究一：深圳城市化多核發(fā)展下的居住變遷向多產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展多元化，總部經(jīng)濟初見雛型，客戶置業(yè)從被動擠出向主動溢出轉(zhuǎn)變周大福、萬科、大百匯、中興康訊、鵬能控股等國內(nèi)知名企業(yè)總部和納稅大戶先后落戶鹽田。 梧桐灣國際住區(qū)定位：首席官邸Code of this report | 81住宅組團市場定位分析 1寫字樓組團市場定位分析 2商業(yè)組團市場定位分析 3基于整盤價值下的項目定位策略Code of this report | 82項目分析Code of this report | 83經(jīng)濟指標： 1寫字樓n 寫字樓項目體量偏小，戶數(shù)較少，較難形成規(guī)模效應(yīng)。Code of this report | 97項目定位分析Code of this report | 98業(yè)態(tài)：以口岸及交通便利優(yōu)勢，主要經(jīng)營外貿(mào)服飾、日用百貨、金融、休閑娛樂等。 01藝術(shù)中心完成局部街鋪開業(yè)8。n ① 、 ⑥ 、 ⑦ 、 ⑩ 兩面采光，視野開闊，景觀資源最佳。n 項目北面緊鄰政府低樓層辦公樓，以山景為主，視線相對開闊。 10一期住宅及商鋪展示區(qū)開放2023。消費人群：主要為旅游、休閑人士，消費目的比較明確，消費能力較強。Code of this report | 96模擬商務(wù)客戶特征★ 旗幟型客戶影響力片區(qū)產(chǎn)業(yè)的特殊性決定片區(qū)商務(wù)市場的置業(yè)者屬性，因此引進一至兩家上游企業(yè)，將產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)鏈的連鎖效應(yīng)，下游產(chǎn)業(yè)將隨之到來。購買特征： 注重圈層感與標簽感，看中居住在周邊人群，更愿意居住在朋友認同的居所。成交客戶類型：中英街經(jīng)商的私營業(yè)主鹽田公務(wù)員單位中級工作人員在鹽田上班的香港客戶鹽田當?shù)厥状沃脴I(yè)者福田、羅湖投資客戶片區(qū)在售典型項目 2Code of this report | 62藍郡 —— 客戶情況片區(qū)在售典型項目 3成交客戶類型：鹽田公務(wù)員單位中、高級工作人員鹽田私營企業(yè)主福田、羅湖私營企業(yè)主福田、羅湖投資客戶客戶特征：由于項目良好居住氛圍、一線無敵海景以及超高贈送率，致使項目吸引了大量的羅湖、福田外區(qū)域客戶購買項目成功顛覆沙頭角片區(qū)封閉式市場格局，外區(qū)域客戶占比超過 50%Code of this report | 632023年鹽田（沙頭角）二手市場成交情況選取中原三級市場 2023年及 2023年 12月沙頭角片區(qū)成交 201個有效樣本考察沙頭角片區(qū)二手房成交特點：90120㎡（二 /三房）是成交主力，占到總成交量的63%，剛需和換房是主要成交誘因；10000元 20230元是該區(qū)二手主力成交價格區(qū)間；該區(qū)主要成交客戶來自本區(qū)；成交客戶以本區(qū)公務(wù)員、企業(yè)老板和當?shù)芈殕T為主。?“ 再設(shè)計 ” 就是對現(xiàn)成產(chǎn)品設(shè)計的再創(chuàng)造、再設(shè)計，賦予其新的內(nèi)涵和生命。日本東京城市的升級，由東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木區(qū)域掀起。區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性Code of this report | 25項目的綠色生態(tài)優(yōu)勢在同類項目中脫穎而出中低密度綜合體 —— 項目容積率僅為 ，對比其他都市綜合體，項目密度更低，生態(tài)利用率更高大面積中央公園 —— 面積占到總體約 30%，且與濱海相連接，增加項目親海價值區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性Code of this report | 26萬科 /招商兩大巨頭首次在深聯(lián)姻實現(xiàn)高品質(zhì)居住功能拉動項目整體價值項目綜合體地標價值完全具備承載力區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性Code of this report | 27項目西面 藍郡項目西面 東埔海景花園項目東面 皇家海灣公館航母世界車站項目南面 沙頭角海和香港西貢、濱海棧道項目北面 梧桐山、區(qū)政府、圖書館項目東面 海山公園項目西面 沙頭角中學項目東面 外國語小學項目周邊環(huán)境分析背山面海，區(qū)域行政中心，配套完整，周邊居住高端素質(zhì)純粹。Code of this report | 15國內(nèi)知名企業(yè)總部和納稅大戶先后落戶，總部經(jīng)濟初具規(guī)模，發(fā)展壯大低碳經(jīng)濟，力爭把鹽田建設(shè)成為低碳經(jīng)濟示范區(qū)。多功能 —— 多中心 —— 綜合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式；原有中心發(fā)展規(guī)模有限，專業(yè)型城市興起與其形成多中心模式，各主要城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)獨立且互為補充，城市產(chǎn)業(yè)進行專業(yè)化細分，城市群形成綜合性多層次產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。大約 34年就一個新中心，直接拉動區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展深圳城市多核發(fā)展：一個新濱海城市中心的將要誕生結(jié)束東部 “只適合度假 ”的局限認知！寶安中心區(qū)20232023后海中心區(qū)20232023西部跨海通道地鐵 1號線、 5號線寶安中心區(qū)規(guī)劃跨海大橋地鐵 1號線、 2號線后海規(guī)劃鹽田規(guī)劃東部有比西部更好的山海鹽田屬于關(guān)內(nèi)，本身城市屬性強未來蓮塘口岸的帶動趨勢所在，中心所在！Code of this report | 11城市功能進一步完善，建成國家生態(tài)區(qū)、水環(huán)境綜合治理示范區(qū)和節(jié)能環(huán)保示范區(qū)?！】偛拷?jīng)濟初具規(guī)模周大福、萬科、大百匯、中興康訊、鵬能控股等國內(nèi)知名企業(yè)總部和納稅大戶先后落戶鹽田。首席資源型城市綜合體Code of this report | 321234一線資源絕頂天賦焦距未來豪宅氣質(zhì)交通便利品牌、規(guī)模體量稀缺模式 項目背山面海，緊鄰國家一級森林公園梧桐山公園，擁有與香港西貢聯(lián)通的鹽田港灣。眾多法國和歐美跨國公司、銀行、大飯店紛紛在這里建起了自己的摩天大樓。n從無到有，當然是創(chuàng)造；背后蘊藏著對人和物的尊重，以充滿自省的精神在深化和反思自己，思考和設(shè)計 “ 日常生活 ” 所具有的無限可能性。優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟、提升港口物流業(yè)高端化水平、提升旅游文化產(chǎn)業(yè)的品牌價值、生物科技、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)啟動依托東部濱海分區(qū)主要交通設(shè)施走廊，保稅區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)實現(xiàn)深港過境交通 “ 東進東出，西進西出”新型產(chǎn)業(yè)全面啟動，來自世界頂尖級具有高學歷學位客戶群體深港一體化拓寬港澳臺及外籍客戶國內(nèi)、珠三角高層次專業(yè)人才商務(wù)型移民企業(yè)總部駐鹽田，拉升居住需求，租賃缺口更大，投資客看好該片區(qū)升值能力分析點 ——未來投資客戶也會成為本項目重要的補充型客戶群；后三類客戶將是本案面臨的新生主力購買客戶群。n 戶型面積段較為分散，客戶需求不同，面臨客戶群體范圍較廣。 行政總部經(jīng)濟總部經(jīng)濟：項目吸引企業(yè)將總部在鹽田區(qū)域集群布局，使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源實現(xiàn)最優(yōu)空間耦合的經(jīng)濟形態(tài)，將企業(yè)價值鏈上附加值較高的功能環(huán)節(jié)在空間上獨立出來，實現(xiàn)企業(yè)愿景。商業(yè)規(guī)模：一般以住宅底商為主，店面規(guī)模在 30100㎡之間，少量百貨超市和專業(yè)店，層數(shù)為 14層。 01商業(yè)二期、四期開業(yè)公寓三期開盤2023。n ③ 、 ⑧ 、 ⑨ 靠近電梯廳，昭示性強，商務(wù)價值最高，成為單層單位銷售關(guān)鍵戶型，需與其它單位組合銷售。n 項目南面以海景資源為主，但被住宅及超高層阻擋，海景資源受限。2023年鹽田區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展主要指標及增長Code of this report | 114經(jīng)濟發(fā)展判定指標 — 項目商業(yè)機會項目輻射核心范圍為鹽田沙頭角片區(qū)，依據(jù)交通條件，輻射主要區(qū)域為大梅沙片區(qū)及羅湖蓮塘片區(qū)；由區(qū)域飽和度可以看出，項目有較大的商業(yè)空間，需根據(jù)項目自有資源及商業(yè)形態(tài)進行挖掘u區(qū)域范圍、地緣關(guān)系u區(qū)域面積及人口u區(qū)域經(jīng)濟指標u項目商業(yè)體量及形態(tài)項目商業(yè)輻射范圍判別依據(jù) 20萬人 2. 人均可支配收入