世聯(lián)-深圳淘金山別墅項目價格報告-41ppt-wenkub
2023-02-06 11:10:03 本頁面
【正文】 即轉(zhuǎn)手交易，交 全額營業(yè)稅 開始實施2023年，國家和地方政府出臺了一系列的 土地政策、利率政策、稅費政策和房地產(chǎn)行業(yè)政策?目的：平穩(wěn)房價、遏制投機，從而 促使中國房地產(chǎn)市場健康和穩(wěn)定地成長 ；?效果：（ 1）部分過熱區(qū)域的豪宅市場中的投機行為有所收斂； （ 2）開發(fā)商對豪宅開發(fā)會更加謹慎，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)可能更加理性化； （ 3）對于發(fā)展態(tài)勢較為健康的地方豪宅市場（如深圳）， 新政的影響比較弱，觀望 之后出現(xiàn)反彈 ?！?數(shù)據(jù)來源：《淘金山誠意客戶分析》n小結(jié)市場及新政： 深圳房價持續(xù)上漲，豪宅市場成交量旺盛； 深圳一線豪宅已紛紛入市，目前僅剩本項目尚未入市； 近期政策持續(xù)出臺，未來形勢不明朗，須小心謹慎；項 目 分 析： 從資源及產(chǎn)品來看具備實現(xiàn)高價格的基礎(chǔ)； 豪宅項目比較容易受到政策的影響；客 戶 分 析： 本項目客戶層次相對較高，分布較廣； 高端客戶特別是公務(wù)員尤其關(guān)注政策的變化，在客戶維護方面須 小心謹慎。定價方法252。 價格表制作方法252。 特殊單位調(diào)整252。n影響價格的因素和權(quán)重—— 爬樓打分詳見《淘金山爬樓打分表》n平面調(diào)差? 由于產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，因此充分挖掘產(chǎn)品的差異，通過高端產(chǎn)品樹立價格標桿，促進主力產(chǎn)品的銷售；? 三房單位作為主力產(chǎn)品，景觀資源最佳，客戶需求量大且產(chǎn)品價值高，充分挖掘三房的物業(yè)價值；? 特殊單位如贈送錯層陽臺等情況的處理將在后續(xù)價格體系完成后額外處理，平面調(diào)差中不考慮該因素；? 充分試算，確定最優(yōu)平面差方案。16層25層301棟棟 /2棟棟25樓以上景觀變化不明顯16樓以上越過山頭景觀逐漸豐富，視野更開闊架空層受南面山頭及武警大隊遮擋景觀變化較小3層80309層25層809樓以上景觀逐漸豐富，視野開闊架空層園林景觀變化明顯3層503015層3015樓以上越過東邊山頭，視野開闊，景觀變化大架空層低層視野開闊，湖景變化不大3層8011層80受 5號樓遮擋， 10樓以上景觀變化不大架空層低層園林景觀變化明顯3層303棟棟 /4棟棟 5棟棟 6棟棟 A/6棟棟 B150 150 150 15025樓以上景觀變化不明顯n價格表合成 —— 特殊單位處理一、特殊單位產(chǎn)品 套數(shù) 價格處理 備注4＃ 03 30 加 4500 樓王產(chǎn)品，戶型好，數(shù)量少，客戶需求量大5＃ 03 30 加 2023 湖景最佳單位，客戶需求量大，受市場追捧5＃ 04 30 加 2200 湖景最佳單位，客戶需求量大，受市場追捧頂層復(fù)式 27 加 6000 數(shù)量稀缺，受市場追捧復(fù)式贈送天臺花園面積尚未確定，需發(fā)展商確認后再進行復(fù)式價格的調(diào)整n價格表合成?客戶意向分布—— 根據(jù)推售策略調(diào)整價格1棟55人2棟83人3棟172人4棟69人5棟154人6棟 A77人6棟 B36人147平米（ 360套）： 252人158平米（ 60套） ： 109人170平米（ 150套）： 92人191平米（ 60套） ： 59人 221平米（ 60套） ： 38人240平米（ 30套） ： 49人從戶型來看，客戶意向集中在三房，158的四房和 240的四房從樓棟分布來看，客戶意向集中在 5棟、 3棟、2棟、 6棟 An價格表合成?推售策略：根據(jù)目前房號必須全部放開的政策，結(jié)合客戶意向及推售節(jié)奏安排，通過價格杠桿將產(chǎn)品分等級，預(yù)估后續(xù)產(chǎn)品價值直接反算到價格表，利用價格實現(xiàn)房號的分批消化?！?單價敏感性分析n價格表驗證216。整體推售的節(jié)奏安排及工作計劃252。報告結(jié)論回顧目標 1年銷售周期，實現(xiàn)利潤最大化入市均價 市場比準均價 10400元 /平方米入市均價 11500元 /平方米推售策略利用價格杠桿分
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