【正文】 產業(yè)商業(yè)環(huán)境營造核心主旨 產業(yè)環(huán)境綜述 東營市區(qū)域： 分流中高端購車及維修保養(yǎng)客戶群體；輻射范圍區(qū)域大；特征為檔次相對中高端，專業(yè)性服務。 —— 針對終端消費者，本項目是 現代唯一專業(yè)的 綜合服務性價比突出的一站式 MALL。 兩個形象是統(tǒng)一化的不可分割要素。（專業(yè)性） 360度全景汽車商業(yè)旗艦 中國 —— 360度全景汽車商業(yè)旗艦盛世起航。 —— 360度全景汽車商業(yè)旗艦盛世起航。 特色水景走廊：現代感水車，各種水上運動公園裝飾 現代科技性、網絡性：特色廣播系統(tǒng)、內部網絡系統(tǒng)、廣告展示系統(tǒng)、 LED電子屏 由于本項目主體建筑規(guī)劃已經制定，并且已經符合現代汽車城的主流建筑特質，只在優(yōu)化基礎上提出定位。 互補性：各種類別的業(yè)態(tài)具有內在優(yōu)化互補性。 市場管理，做好商戶入駐工作、管理工作和市場規(guī)劃工作。 配合市場開業(yè)，進一步針對大戶進行熱勢宣傳工作。 分進程的工作內容 四、市場開業(yè)運作工作內容 借助大戶、品牌戶進駐形成的感召力，充分利用開業(yè)期間良好的市場經營氛圍，擴大散戶招商成果。 入駐商戶的摸底，以老帶新為營銷策略，力求商戶進駐率達到 90% 市場按計劃順利開業(yè)，市場經營管理步入良性循環(huán) 分進程的工作內容 進程總控示意圖 項目蓄勢期 項目入市期 項目強勢推廣期 項目輔助推廣期 VI系統(tǒng)建立 售樓處包裝完畢 相關宣傳物料制作完畢 銷售人員招聘培訓完畢 招商工作準備完畢 相關營銷策略制定確定 售樓處開放 招商啟動 內部 VIP認購 預售證辦理 開盤活動準備 項目開盤強銷 消化剩余商鋪 一系列培育市場的 促銷活動進行 . . 重點工作 進程劃分 時間主線 進程總控 時間節(jié)點目標要求 — 1500批次預約登記客戶量 — 400批次客戶 VIP內部認購 — 600批次客戶 VIP內部認購 — 力求銷售率達到 90% 進程總控 進程重要節(jié)點把控說明 銷售準備階段重點工作為快速以品牌化包裝策略制定對外的廣告展示系統(tǒng)；對內進行細致的媒介選定及營銷推廣策略制定以及加強銷售人員的培訓與實戰(zhàn)演練； VIP認購前應當規(guī)避不可預知的突發(fā)情況； 招商工作在具體實施過程中加大對銷售人員的案場指導和依據銷售人員反饋制定詳細的策略修正方案； 開盤前半個月要進行對登記客戶的一系列促成 VIP卡會員，制定詳細市場的運營計劃； 開盤后要研究市場反應制定相應的推廣計劃及工作重心轉移至下一步培育市場方案上面； 后續(xù)強勢展示運營市場能力使其能正常運作，工作任務全面完成。 銷售總監(jiān) 項目企劃中心 充分研究項目的實質與性質，建立項目宣傳推廣體系，制定項目整體推廣方案，同時建立項目的品牌策略。 銷售總監(jiān)、策劃經理 品牌發(fā)展中心 為客戶提供品牌戰(zhàn)略規(guī)劃，提升客戶委托項目的資訊形象和資訊價值。 匯通負責人、策劃經理 商業(yè)投資中心 商鋪投資，租賃經營，提供商場資本運營思路和商業(yè)融資。 現實性表現 應對方向 招商對象研究 招商對象區(qū)域劃分 類別劃分 地域范圍 客戶特征 操作模式 外圍市場區(qū)域 全國范圍、省內市縣、周邊市 品牌店、特色店、主力店，實力廠家代理商、經銷商 寬泛化的針對性媒介應用、組建專業(yè)的主動性洽談招商團隊 本地市場區(qū)域 本市、周邊縣、本縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn) 投資型客戶、自營型業(yè)主、租賃性客戶 選擇本區(qū)域有效的媒介、制定詳細的客戶營銷方案 招商對象研究 招商渠道 類別 渠道選擇標準 具體要求 渠道種類 外圍市場區(qū)域 寬泛化、專業(yè)化的媒介運用 有效輻射范圍大、綜合性價比優(yōu) 網絡渠道、電視渠道、 DM渠道、報紙、專業(yè)書刊平面、展會推介 本地市場區(qū)域 符合本地市場的有效性媒介 做透區(qū)域內客戶的推廣工作 戶外平面、 DM單發(fā)放、資訊類報紙、報紙、活動推介 招商對象研究 低開高走，分階段銷售： 以低價入市，利用羊群心理制造搶購熱銷的氣氛； 然后視市場反映，逐步提高售價，迫使客戶迅速作出選擇的決定。 傳統(tǒng)直復式 DM招商策略（工作重點） 招商政策 對頂級客戶招商流程 準客戶確定 —— 銷售顧問拜訪 —— 進行項目推介 —— 現場看房 —— 合作洽談 —— 達成合作意向（未合作處理） —— 簽定合作合同書 以租代首付招商策略 這是針對一些對未來商鋪價格走勢把握不定的商家所采取的銷售策略，租用本項目商鋪的客戶在一年或兩年內決定購買的，采用已交付的一定期限內（至少 5年）的租金可作為購買單位的首付款，刺激租戶的消費心理，促使他們由租戶變業(yè)主，消化一部分面積。 招商政策 開盤后調價刺激策略 項目正式發(fā)售時，在現行價格的基礎上，原則上對銷售價格每月上調一次，每次調價幅度為 30元 /平米 /月。 招商政策 招商優(yōu)惠措施 一次性付清全部購房款時，在現行銷售價格的基礎上，給予 3%的優(yōu)惠讓利。 多樣化運用各項媒介資源： 媒介綜合性價比評定及運用 引領性開展基于汽車文化的活動 構建廣饒汽車城品牌的關鍵要素 廣告策略 賣點集合建勢 賣點 廣饒唯一性專業(yè)市場 —— 唯一、稀缺 產業(yè)所在的商業(yè)空間 —— 大前景 高效專業(yè)團隊運營管理 —— 專業(yè) 時尚的消費主流場所 —— 引領潮流 全新的汽車消費環(huán)境 —— 引導消費量 項目有政府的大力支持 —— 成長性 所在項目地段未來規(guī)劃 —— 大發(fā)展 集合 勢氣 展現形式： 大手筆大運營大管理 撬動產業(yè)板塊價值 未來廣饒汽車消費主流能賺錢的專業(yè)市場 引領廣饒商業(yè)地產 廣告策略 分階段 階段重點的推廣主題內容建設 大范圍多種媒介的運用 做量 高品質的媒介內容發(fā)布 討論細化的廣告策略方案 溝通內容及方式 執(zhí)行溝通內容 針對客戶群 分階段做量沖刺 廣告策略 階段性傳播內容 階段劃分 傳播內容 階段傳播目標 蓄勢期 品牌形象發(fā)布為主 亮相前的包裝及發(fā)布 入市期 項目優(yōu)勢集合發(fā)布 力求客戶量最大化 強勢推廣期 大范圍項目優(yōu)勢集合展現 拉升銷售量 輔助推廣期 以活動類營銷為主 建立進駐業(yè)主的信心 廣告策略 對外展示系統(tǒng)的高標準建設 執(zhí)行各種立意高端的活動 立意高端，品牌專業(yè)化塑造 具體要求 展示系統(tǒng) 高端活動 形象識別系統(tǒng)的一體化運用 品質性的物料制作 人員的專業(yè)性培訓 影響力 創(chuàng)新性 整合性 廣告策略 多樣化運用各種媒介 DM單頁、內容從成功的基礎、便利的位置、交通，完善的配套設施，投資的手段等方面進行介紹） 采用招商手冊、宣傳頁派發(fā)和人員推廣的方法擴大宣傳面； 海報（對開雙面彩頁），作為項目銷售推廣的主要宣傳物料，用于現場推介和派發(fā)、張貼； 宣傳單（ 4開雙面彩頁），與海報配合使用，在車展現場和各宣傳點派發(fā)； 招商說明書（長 3開四折頁），作為項目招商的主要宣傳物料，用于市場招商； 樓書（長 16開、共 16P），作為整個項目的宣傳物料，用于項目全程銷售推廣。 雜志發(fā)布：高起點的進行雜志的制作，針對高端客戶群進行定點直投，展示項目品牌及運營能力。 （從一線城市找個漂亮的車模即可） 廣告策略 多樣化運