【正文】 活、休閑生活、運(yùn)動生活、娛 樂生活、膠東漁家生活、江南水鄉(xiāng)生活、國內(nèi)生活、國外生活 等等生活方式。 。 ，旅游資源豐富。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? （深圳）公司完成，產(chǎn)品具有較強(qiáng)的競爭力，整體素質(zhì)好。 要做好復(fù)合主題概念的定位工作，還必須注意項(xiàng)目定位與所在城市發(fā)展的協(xié)調(diào)性和與區(qū)域文化的統(tǒng)一性，具體表現(xiàn)為： ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? ； ； ； ； ； 、功能、形象定位與當(dāng)?shù)匚拿}的有效聯(lián)系。泛地產(chǎn)的核心：對土地經(jīng)營的多元化創(chuàng)新與整合 （ 1）土地開發(fā)與品牌關(guān)系 小塊土地采用實(shí)用戰(zhàn)術(shù)，更多的是比規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計，只有開發(fā)完畢后才產(chǎn)生品牌效應(yīng)；大面積土地開發(fā)則采用品牌策略，口碑先行，先做概念，通過概念打動市場，隨后開發(fā)土地。泛地產(chǎn)開發(fā)，時間跨度長，這樣大的項(xiàng)目，一忌沒有引導(dǎo)市場的題材，二忌在首期開發(fā)時絕招出盡，使后期開發(fā)無題材可做。要 “要跳出地產(chǎn)做地產(chǎn) ”，要大膽設(shè)想，小心求證；求同存異，異曲同工。?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（二）泛地產(chǎn)理論的實(shí)質(zhì)（二）泛地產(chǎn)理論的實(shí)質(zhì) 1. ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 既然本項(xiàng)目是個超級大盤，既然我們提出了 “泛地產(chǎn) ”概念，那究竟什么是 “泛地產(chǎn) ”呢？ ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（一）透視泛地產(chǎn)（一）透視泛地產(chǎn) 所謂泛地產(chǎn)，是以發(fā)散的思維方式，跳出行業(yè)之外整合各種優(yōu)勢資源，將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)生保健等產(chǎn)業(yè)融合起來，爭取營造一種人性化的主體功能區(qū)域（社區(qū)），如城郊休閑型大型住宅社區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)度假區(qū)、休閑養(yǎng)生園區(qū)、高爾夫生活村等等大型社區(qū)，從而形成各種 “產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn) ”。其次，大盤的消費(fèi)者群體較中小項(xiàng)目要復(fù)雜，消費(fèi)者層次跨度大，既有普通的工薪階層，又有相對成功的 “財智 ”一族，所以在消費(fèi)者的定位上應(yīng)以各細(xì)分市場的消費(fèi)容量為變量，而不僅僅以市場的絕對消費(fèi)能力作為衡量市場消費(fèi)能力的唯一尺度。那么這個總體規(guī)模接近 ， 島灣項(xiàng)目該如何操作呢？相信這對本項(xiàng)目的開發(fā)商 —— 斥山水產(chǎn)集團(tuán)以及與之配合的專業(yè)公司來講，都是一個全新的挑戰(zhàn)。 石島鳳凰湖項(xiàng)目整體操作方案石島鳳凰湖項(xiàng)目整體操作方案 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?第一部分：石島灣項(xiàng)目整體操作思路第一部分：石島灣項(xiàng)目整體操作思路 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 古人云 “謀定而后動，策略制勝 ”。下面我們從策劃公司的角度談?wù)勛约簩Ρ卷?xiàng)目操作的一些想法和建議，希望能為發(fā)展商提供一些參考依據(jù)。?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 所以當(dāng)我們面對的消費(fèi)者具備這樣的消費(fèi)特征時，僅靠單個的主題概念去滿足或迎合消費(fèi)者追求的生活方式的某一面是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 實(shí)際上泛地產(chǎn)是在狹義的房地產(chǎn)基礎(chǔ)上，將房地產(chǎn)置于更大的空間尺度上進(jìn)行更為宏觀的定位、規(guī)劃、設(shè)計與開發(fā)。泛地產(chǎn)首先是一種戰(zhàn)略 這種戰(zhàn)略要統(tǒng)籌兼顧，要提綱挈領(lǐng)，要用持續(xù)的、發(fā)展的眼光對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行綜合開發(fā)。只有通過動態(tài)的方式把思維發(fā)散出去，才能發(fā)現(xiàn)可以整合的資源對象，然后再通過辯證的思維方式去粗取精、去偽存真，才能最后歸結(jié)出一個可以統(tǒng)領(lǐng)全局的主體概念，就是所謂的萬流歸宗、提綱挈領(lǐng)，使各種資源各歸其位，各司其職、各得其所。這將把成敗壓力完全放在后期的營銷工作上，給項(xiàng)目后期運(yùn)作帶來巨大的風(fēng)險。?日期 /時間 ? ?頁腳 ? （ 2） ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?三、石島灣項(xiàng)目整體操作四部曲三、石島灣項(xiàng)目整體操作四部曲 我們在操作本項(xiàng)目時必須運(yùn)用發(fā)散和創(chuàng)新的思維方式，對本案可以運(yùn)用的各種資源進(jìn)行有效整合，從而高屋建瓴的制定出項(xiàng)目的整體操作策略，這對項(xiàng)目的成功運(yùn)作至關(guān)重要！我們依據(jù)泛地產(chǎn)概念以及本項(xiàng)目營銷策劃要點(diǎn)，將石島灣項(xiàng)目整體操作策略濃縮為四部曲：?日期 /時間 ? ?頁腳 ?l 深挖洞l 廣積糧l 高筑墻l 緩稱王?日期 /時間 ? ?頁腳 ?第一部曲第一部曲 ——“深挖洞深挖洞 ”” “深挖洞 ”的含義是指對項(xiàng)目的賣點(diǎn)以及個性化特點(diǎn)進(jìn)行充分挖掘，提煉項(xiàng)目主題概念。 ，實(shí)力雄厚，為泛地產(chǎn)（復(fù)合地產(chǎn)）的資源整合提供了良好的先決條件。?日期 /時間 ? ?頁腳 ? —— 赤山法華院，以及亞洲第一銅坐佛 —— 赤山明神。 。 ※ 領(lǐng)海 ?融天下 —— 國際濱海泛生活特區(qū)的中國門戶！ ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（ 2）主題概念二 ——“ 國際濱海尚生活特區(qū) ”?日期 /時間 ? ?頁腳 ?概念詮釋： ※ 國際：解釋同上。 ※ 領(lǐng)海 ?融天下 —— 國際濱海時尚生活樣板特區(qū)！ ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（三）項(xiàng)目案名設(shè)計（三）項(xiàng)目案名設(shè)計 結(jié)合以上項(xiàng)目主題概念以及賣點(diǎn)提煉，依據(jù)泛地產(chǎn)概念的操作要求，我們認(rèn)為本案的案名設(shè)計要符合以下特征： ※ 山海融合： 這里有柔情的石島灣，石島灣國際海水浴場，也有雄偉的赤 山旅游度假區(qū)，鐵槎山；?日期 /時間 ? ?頁腳 ?東西融合： 這里有中國的佛教也有韓國民族英雄張保皋； 這里有來自中國各地的華人業(yè)主，也有來自韓、美、東南亞以及 歐洲各國的海外移民； 這里有中國的江南水鄉(xiāng)、也有西班牙、意大利、英國風(fēng)情小鎮(zhèn) … ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 南北融合： 這里有來自上海、溫州、深圳、廣州的南方業(yè)主，也有來自 內(nèi)蒙、東北、華北等地的北方業(yè)主； 這里有南方的江南小鎮(zhèn)，也有北方的四合院； 這里有杏花春雨江南，也有駿馬秋風(fēng)冀北．．．．．． ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?文化融合： 這里有中國的茶道，也有西方的咖啡； 這里有中國的佛教，也有西方的基督教，伊斯蘭教； 這里有中國的孫子兵法，也有法國的拿破侖； 這里有中國的象棋，也有西方的國際象棋； 這里有中國的川菜、魯菜、粵菜，也有西方的炸薯?xiàng)l、煎牛排 … . ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?建筑與藝術(shù)融合： 這里有西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)、意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)，澳大利亞風(fēng)情小鎮(zhèn)； 這里的風(fēng)情小鎮(zhèn)都是建筑與藝術(shù)的和諧統(tǒng)一，置身其中仿佛身臨其境；旅游與生活融合： 在這里可以在旅游中生活；更可以在生活中旅游； 在這里近在咫尺的石島灣國際海水浴場、漁民民俗旅游度假村、赤山 旅游度假區(qū)等一系列原生態(tài)景點(diǎn)已經(jīng)使旅游與生活沒有界限。法國風(fēng)情小鎮(zhèn) 韓國風(fēng)情小鎮(zhèn) 英國風(fēng)情小鎮(zhèn) 江南小鎮(zhèn)總會所（融天下）韓國會館歐洲會館山東會館 東北會館 山陜會館北方四合院江南會館（ 3）石島灣項(xiàng)目 “融天下 ”概念架構(gòu)：?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（一）景觀規(guī)劃建議（一）景觀規(guī)劃建議 ，把世界濃縮在石島灣。?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 。合作模式可以為： （ 1）先進(jìn)物業(yè)管理公司顧問＋本地物業(yè)管理實(shí)施人員； （ 2）先進(jìn)物業(yè)管理公司顧問＋部分外援＋本地物業(yè)管理實(shí)施人員。?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 為使開發(fā)企業(yè)建造的樓宇便于管理，樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施便于維護(hù)、保養(yǎng)，在兼顧開發(fā)公司利益的條件下，更多的為業(yè)主生活質(zhì)量和便利考慮，同時實(shí)現(xiàn)與樓盤的營銷推廣進(jìn)行互動，本項(xiàng)目物業(yè)管理最好在項(xiàng)目銷售工作正式啟動之前不久介入。（ 4）明確財務(wù)預(yù)算（即收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（三）體育娛樂規(guī)劃建議（三）體育娛樂規(guī)劃建議 體育產(chǎn)業(yè)化一方面是體育本身的商業(yè)化運(yùn)作問題，另一方面就涉及到體育產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)的復(fù)合運(yùn)作問題。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 綜合來看，雖然本案天然的人文景觀與資源比較豐富，如石島灣國際海水浴場、鳳凰湖、赤山旅游度假區(qū)以及漁家民俗度假村等，但是現(xiàn)代化的體育娛樂場所相對欠缺。?日期 /時間 ? ?頁腳 ??日期 /時間 ? ?頁腳 ? ，從而以此為契機(jī)組建石島灣高空旅游娛樂通道。這種資源的開放，對房地產(chǎn)來說，就是把教育融入到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的中去的機(jī)會。當(dāng)然考慮到本案的部分人口是來養(yǎng)老、旅游、度假所以沒有子女教育問題的干擾，假設(shè)這樣的人群能占到總?cè)丝诘?50%，而且為三口之家，那么還有近 1萬左右的孩子需要提供教育配套。兩所中學(xué)盡量建在規(guī)劃區(qū)的中心地帶，以方便孩子上下學(xué)。 （ 2）與山東大學(xué)，青島大學(xué)山東工藝美院、中央美術(shù)學(xué)院等在省 內(nèi)國內(nèi)比較有名的美術(shù)學(xué)校合作，以石島灣的山海魅力為平 臺，打造中國美術(shù)教育基地。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（五）商業(yè)規(guī)劃建議（五）商業(yè)規(guī)劃建議 作為一個未來可以容納１０萬人左右的大型社區(qū)，完善的商業(yè)配套在整個社區(qū)生活中的地位相當(dāng)重要。 ，并組建專業(yè)的養(yǎng)生保健隊伍，對石島灣 的養(yǎng)生保健功能進(jìn)行深入開發(fā)。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（一）造勢層面（一）造勢層面 本項(xiàng)目的營銷造勢分為三個層面進(jìn)行： 1. ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 3.作為位置相對偏遠(yuǎn)的大盤，更需要通過營銷造勢來建立項(xiàng)目的知名度，吸引客戶前來。 如果樓盤的未來發(fā)展能夠與政府政策相一致，肯定對樓盤是一個極大的利好消息。這些關(guān)注熱點(diǎn)包括大型體育賽事、城市升級、大型論壇的舉辦等，民族文化節(jié)等。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（三）操作思路（三）操作思路 １ .宏觀造勢： （１）造勢點(diǎn)之一 —— 石島政府與其他重點(diǎn)市政府之間的聯(lián)姻。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?※ 合作對象 —— 石島管委 石島管理區(qū)成立于 2023年 1月 1日，撤鎮(zhèn)劃區(qū)后的新石島財政獨(dú)立，下轄六個街道辦事處，總?cè)丝谶_(dá)到 。?日期 /時間 ? ?頁腳 ? ※ 合作方式： 本項(xiàng)目的開發(fā)商斥山水產(chǎn)集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)和石島管委的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)組建石島友好代表團(tuán)，對本項(xiàng)目的重點(diǎn)市場進(jìn)行直接的，面對面的戰(zhàn)略對話與友好訪問，并聯(lián)姻成 “綜合互惠體系 ”。目前赤山旅游度假區(qū)的廣告已在山東電視臺 《 早間六十分 》 欄目頻頻亮相，相信對日后本案形象的提升與推廣就有一定的意義。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? ※ 造勢方式： 1）韓國有關(guān)的民間組織合作，建立 “石島法華院張保皋自由旅游 路線 ”，引導(dǎo)韓國朋友到石島旅游，參拜自己的民族英雄?？肆诸D悄悄地來到了 “碧海云天 ”，經(jīng)過兩個小時旋風(fēng)式的深圳演說后，又悄悄地走了。?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 此次克林頓到訪，不僅提升了京基、碧海云天的知名度，也直接促動了地產(chǎn)界的社會關(guān)注度。（ 3）和南方比較有名的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目如華僑城，宋城集團(tuán)等共建 “南北聯(lián)姻社區(qū) ”。?日期 /時間 ? ?頁腳 ? ：（ 1）在石島灣國際海水浴場樹立本案整體規(guī)劃的形象牌，展示樓盤 形象。（ 5）對整個項(xiàng)目進(jìn)行良好的統(tǒng)籌規(guī)劃。（ 9）加快當(dāng)前項(xiàng)目的沙盤、樓書、廣告推廣、售樓處設(shè)計等一系列 銷售輔助工作。?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 其實(shí)石島灣項(xiàng)目無論是規(guī)模還是規(guī)劃以及產(chǎn)品的打造，絕對具有王者風(fēng)范！ 但是為什么還要 “緩稱王 ”呢？?日期 /時間 ? ?頁腳 ? ，工期較長，雄偉的藍(lán)圖是隨著項(xiàng)目的不斷開發(fā)而逐步呈現(xiàn)出來的，項(xiàng)目本身的價值體現(xiàn)就是一個緩慢的過程。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（二）合理的入市時機(jī)（二）合理的入市時機(jī) 本項(xiàng)目是一個超級大盤，入市時機(jī)的選擇對整個項(xiàng)目的啟動起著至關(guān)重要的作用，本項(xiàng)目應(yīng)該盡可能的在達(dá)到 “天時地利人合 ”的條件下入市，起碼也要在符合以下條件的情況下入市，這樣才能起到 “一鳴驚人 ”的效果，打好第一槍，精彩亮相。?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 依據(jù)我們對石島灣項(xiàng)目的總體描述，石島灣項(xiàng)目集中體現(xiàn)了人們對 “和平、和諧、友愛、平等、公正、團(tuán)結(jié) ”等美好愿望的追求，同時我們提出了泛地產(chǎn)（復(fù)合地產(chǎn)）的概念，希望整個項(xiàng)目的居住文化與漁家文化、休閑文化、旅游文化、民俗文化之間恰當(dāng)?shù)募藿印⒁浦? 。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?一、榮成一、榮成 ——石島房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀簡述石島房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀簡述（一）榮成 —— 石島房地產(chǎn)市場分析 通過我們對榮成城區(qū)以及石島片區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，總體來看榮成市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下幾大特征： ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 價格總體較低，樓價上升平穩(wěn)。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ??日期 /時間 ? ?頁腳 ? 樓盤總體質(zhì)素不高 除了一些由外地開發(fā)商或策劃代理公司介入的樓盤如榮成片區(qū)的曙光小區(qū)、榮圣 隨著榮成以及石島開放力度的不斷加大以及本地居民住宅的不斷飽和，該片區(qū)的樓盤外銷趨勢日漸明顯。親海花園、海風(fēng)花園等外銷趨勢更加明顯，其中豐薈 如豐薈 雖然整個榮成片區(qū)的現(xiàn)售樓盤大部分為