【正文】 開放。如此龐大的居住人群必然要有相當(dāng)?shù)慕逃涮住? （ 1）和有關(guān)部門合作，利用石島灣自然、生態(tài)的優(yōu)秀資源，建立 生態(tài)教育體系。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? ，對大慶油田、東營勝利油田的干部職工或 其他人士進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)化服務(wù)。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 根據(jù)我們對石島房地產(chǎn)市場的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在石島置業(yè)的客戶中，有相當(dāng)比例的客戶是抱著投資的信念—— 也就是說，他們最關(guān)心的不是項目產(chǎn)品品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境的好壞等因素，而是更關(guān)心石島整個房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r如何，所以我們在宣傳中要體現(xiàn)本項目未來的升值潛力，并不是單純的訴求項目的環(huán)境因素。?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 。 營銷造勢的目的就是要造成一種銷售的 “勢差 ”，這種勢差就是在公眾心中樹立起關(guān)于產(chǎn)品的一種高度，讓公眾對產(chǎn)品產(chǎn)生期待心理與渴望了解的欲望，這種期待的心理其實(shí)就是促使購買行為的潛在力量，產(chǎn)品的銷售由此而產(chǎn)生 —— 新聞公關(guān)的使命正在于此。如果效果比較好可以繼續(xù)擴(kuò)大聯(lián)姻城市范圍，比如和上海、北京、東北等重點(diǎn)市場，建立長期的友好合作關(guān)系。其中 “張保皋紀(jì)念塔 ”五個字由韓國總統(tǒng)金詠三親筆所書，可謂大有來頭。據(jù)悉，碧海云天那幾天賣得異?；鸨?，畢竟克林頓在中國人尤其成功人士的心目中還是擁有驚人的明星效應(yīng)和模范效應(yīng)的；二是，隨著全國各大媒體爭相報道此事，京基地產(chǎn)也于一夜間在全國聲名鵲起，這是不爭的事實(shí)，而京基的大手筆和陳華的個人魅力也令不少人傾心不已，這是一筆寶貴的財富積累。（ 6）制作一個超大規(guī)模的沙盤，與本項目５４０多萬平米的樓盤規(guī) 模遙相匹配，制造新聞價值點(diǎn)。（ 8）加快當(dāng)前項目的營銷策略定位、產(chǎn)品設(shè)計定位等指導(dǎo)性工作。 ，符合市場發(fā)展規(guī)律。關(guān)于項目的前期炒作在前面已經(jīng)提及，這里就不再贅述了，下面我們針對項目一期的營銷推廣提出自己的建議。?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 樓盤外銷趨勢明顯。 在外銷比重較大的樓盤中，兩房兩廳和三房兩廳戶型比重明顯偏大。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?比較內(nèi)容 海風(fēng)花園 曙光小區(qū) 榮圣 銘仕海岸 ”別墅群。?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 從價格上分析： 上述三個樓盤中，屬 “榮圣 西南面與著名旅游勝地 ——“ 赤山法華院 ”景區(qū)相望。 生活環(huán)境： 項目用地屬石島新區(qū)板塊，糖酒超市、農(nóng)業(yè)銀行、集貿(mào)市場、農(nóng)村信用社、奧福家具、石島灣學(xué)校、石島華僑醫(yī)院、萬米海水浴場近在咫尺。弗拉門哥由歌唱（ cante）、舞蹈（ baile）和吉他演奏（toque）組成。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?項目一期案名： ——“ 弗拉門哥 弗拉門哥歡快、輕松的節(jié)奏與石島灣項目未來營造的旅游、生態(tài)、 休閑、運(yùn)動、健康的生活狀態(tài)完全相符。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（二）消費(fèi)類型細(xì)分（二）消費(fèi)類型細(xì)分 經(jīng)過相關(guān)樓盤市場調(diào)研分析，及本項目的相關(guān)特質(zhì)研究發(fā)現(xiàn)。其一般為北京、上海、濟(jì)南、濰坊、青島、煙臺或其他城市的人群為主。其主要用于房產(chǎn)投資，從中贏取相關(guān)利潤。社會圈子十分廣泛； ※ ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（三）消費(fèi)者消費(fèi)行為特征（三）消費(fèi)者消費(fèi)行為特征 在這個消費(fèi)觀念日趨成熟，買家眼光越來越高，挑剔越來越多的理性消費(fèi)時代，每個消費(fèi)者心中都有一桿無形的秤。本項目總體銷售策略如下： ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? ※ 讓前來置業(yè)觀光的客戶親身體驗到項目的宏偉，及其項目所訴求的生活方式和升值潛力。而我司為本項目提出的復(fù)合地產(chǎn)概念中，旅游業(yè)是開發(fā)理念中的重要一環(huán)。在這里社區(qū)可以組建成一家游艇俱樂部，并為前來旅游度假或本社區(qū)其他業(yè)主提供出租游艇適宜。 這一區(qū)域的消費(fèi)者，主要以投資、商務(wù)需求型兩種購買動機(jī)為主，以居住養(yǎng)老型動機(jī)為輔的消費(fèi)群體組成。巨鯊地產(chǎn) “樂得家房地產(chǎn)金融超市 ”銷售平臺的利用。其主要客戶來源于東營、濟(jì)南、濰坊、淄博臨沂等內(nèi)陸地區(qū)和青島、煙臺等周邊沿海地區(qū)。其宣傳銷售渠道主要是通過石島、威海市政府的宏觀指引及威海日報韓文版和駐威韓國社團(tuán)進(jìn)行相關(guān)項目宣傳，并引導(dǎo)其到本項目售樓處。而江浙、溫州地區(qū)的消費(fèi)者主要以投資型購買動機(jī)為主。通過對項目復(fù)合產(chǎn)業(yè) “法華院 ”旅游景區(qū)的宣傳，側(cè)面的對本項目進(jìn)行宣傳。 在威海房地產(chǎn)網(wǎng)（ ）或外地房地產(chǎn)網(wǎng)（煙臺、東 營、淄博、溫州）做廣告或做網(wǎng)站鏈接。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 對巨鯊公司和斥山水產(chǎn)集團(tuán)已有的客戶資源（已購房、需購房的客戶或公司內(nèi)部消化力量），進(jìn)行篩選、推介、跟蹤，以取得銷售成績。多渠道、縱深式營銷新模式 根據(jù)項目的目標(biāo)客戶群分析，其主要的客戶群由外地客戶構(gòu)成。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? —— 如商務(wù)需求型的買家，根據(jù)其購買動機(jī)分析，建議發(fā)展商為其在社區(qū)會所內(nèi)設(shè)置幾個可容納不同人數(shù)的現(xiàn)代商務(wù)洽談會所，以滿足其在會客、洽談所需。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?備注說明： 為了從分展示發(fā)展商實(shí)力，增強(qiáng)客戶信心，首先要把項目的社區(qū)會所建立起來，并把售樓處設(shè)在里面，同時對項目的附近海灘相關(guān)進(jìn)行規(guī)劃，并展示當(dāng)?shù)氐臐O家文化風(fēng)俗。在這里我司建議以 “海濱置業(yè)休閑一日游 ”的形式接待前來看房的客戶。但這樣的感受首先是源于產(chǎn)品本身的品質(zhì)，更重要的是產(chǎn)品所營造的場所和空間給客戶帶來的感受和體驗，是否能夠引起客戶在情感上的共鳴。經(jīng)濟(jì)收入豐厚； ※ ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? ※ 社會圈子十分廣泛； ※ 這部分客戶一般以企業(yè)的形式，參與到購買過程中。在確定整體市場形象定位后，結(jié)合當(dāng)時的市場現(xiàn)狀對局部各階段進(jìn)行詳細(xì)的市場形象定位。 ※ 如今，這些擊掌、喝彩、跺腳等形式也逐漸發(fā)展為弗拉門哥表演形式中的第四個組成部分。（只有小高層及多層上面才可看到海景） （ 2）戶型設(shè)計有部分黑衛(wèi)、北臥的設(shè)置出現(xiàn)，不適合威海消費(fèi)習(xí) 俗； （ 3）如果前期項目整體沒有做相應(yīng)的宣傳造勢，對未來社區(qū)生活 描繪相對空洞，不能很好的吸引消費(fèi)者，從而可能導(dǎo)致銷售 工作緩慢；?日期 /時間 ? ?頁腳 ? （ 4）目前項目一期 A區(qū)的主要競爭對手 “海風(fēng)花園 ”，以幽雅、合理 的建筑設(shè)計及海景資源，將會分流一部分客戶，并對本項目 形成一定影響。 南向：鳳凰湖、大海及石島碼頭。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?二、石島灣一期項目特質(zhì)分析二、石島灣一期項目特質(zhì)分析 （一）項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 用地面積： 229729㎡ 總建筑面積： ㎡ 住宅建筑面積： ㎡ 商業(yè)建筑面積 ㎡ 會所建筑面積： ㎡ 幼兒園建筑面積： ㎡ 不計容積率建筑面積： ㎡ ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 半地下車庫建筑面積： ㎡ 住宅總戶數(shù)： 1641戶 建筑密度： 24% 1容積率： 1綠化率： 38% 1停車位：地上室外停車： 1150輛、半地下汽車庫 538輛?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（二）項目地塊描述（二）項目地塊描述 項目西臨黃海北路和石島鎮(zhèn)政府，與斥山自然園林相望，黃海 北路為石島南北主干道之一。所以，在此建議發(fā)展商把三房的戶型比例下調(diào) 10個百分點(diǎn)，適當(dāng)增加兩房的比例。銘仕海岸 ”和 “曙光小區(qū) ”兩個項目規(guī)劃設(shè)計較好，同時擁有不錯的海岸線資源，但現(xiàn)在所剩房源不多，對本項目威脅不大。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ??日期 /時間 ? ?頁腳 ??日期 /時間 ? ?頁腳 ? 樓盤入住率較低。海景景觀較好的中高檔樓盤如曙光小區(qū)，豐薈 并且在調(diào)查中大部分樓盤還具有 “五一 ”前后再次上調(diào)價格的跡象。第二部分：石島灣一期項目營銷策劃方案 那就是在開始時，把產(chǎn)品在規(guī)劃、設(shè)計等方面的打造做精做細(xì)，在達(dá)到國際一流的基礎(chǔ)上，只要有微利即可，但是伴隨著產(chǎn)品的逐步開發(fā)，品牌的不斷提升，全新的社區(qū)文化、生活方式的不斷呈現(xiàn)，人們對其認(rèn)同也不斷深入，其價格也一定要一路高走。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（ 4）讓石島灣國際海水浴場的改造工程和本案的一期運(yùn)作并駕齊驅(qū)， “大盤未動，景觀先行 ”，乃大盤操作之良策。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（ 2）和威海本地以及外地的旅行社合作，增強(qiáng)對石島的推介力度， 并將本項目作為一個旅游景點(diǎn)，供廣大客戶進(jìn)行旅游參觀，提 高體驗式營銷的推廣力度。 2023年 05月 30日 09:03 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（２）造勢點(diǎn)之二 —— 媒體推介 在重要的媒體，選擇合適的廣告投放時機(jī)，對石島灣，赤山旅游度假區(qū)進(jìn)行先期預(yù)熱。而石島灣項 目是在雙方政府引導(dǎo)下的官方合作，信任度自然就高出許多。 造勢的落腳點(diǎn)必須與民眾關(guān)注的熱點(diǎn)相結(jié)合，這樣才能最大程度喚起民眾的心理共鳴。?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（二）炒作要點(diǎn)（二）炒作要點(diǎn) 新聞公關(guān)是許多樓盤進(jìn)行營銷造勢時經(jīng)常使用的一種方式。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 要打開銷售局面，當(dāng)務(wù)之急就是在宣傳上進(jìn)行高屋建瓴的造勢，強(qiáng)化消費(fèi)者對石島區(qū)域未來發(fā)展的信心，最終達(dá)到消費(fèi)者對項目發(fā)展充滿信心的目的。這樣 做一方面結(jié)束了石島無高校的歷史；另一方面可以提升整個 項目的形象，并創(chuàng)造一定的目標(biāo)客戶群。其中三所幼兒園分別分布在鳳凰湖的兩側(cè)和商業(yè)部分的北邊位置，以方便業(yè)主給孩子入托。這種社會潮流實(shí)際上是把教育產(chǎn)業(yè)資源開放，讓社會共享，并同時推動其發(fā)展。這對本案的運(yùn)作將起到一個重要的指導(dǎo)作用。（ 3）明確物業(yè)公司所提供的各項具體服務(wù)內(nèi)容、設(shè)備配置。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（二）物業(yè)管理建議（二）物業(yè)管理建議 : 和國內(nèi)操作比較成熟，具有一定知名度的同類項目的物業(yè)管理執(zhí)行公司合作，組建石島灣項目自己的物業(yè)管理公司。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?第二部曲第二部曲 ——“廣積糧廣積糧 ”” “廣積糧 ”的含義是指用全新的開發(fā)理念整合國內(nèi)外一流的合作資源，對項目的園林景觀、物業(yè)管理、娛樂、教育、商業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)生保健等配套設(shè)施和服務(wù)進(jìn)行精致、精美、精確的完美打造，從而為今后的銷售乃至后期操作奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? : “領(lǐng)海 ?融天下 ”?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 案名詮釋： ※ 領(lǐng)海： 點(diǎn)名本案的濱海特質(zhì) 領(lǐng)土、領(lǐng)空、領(lǐng)海，生活的享受特權(quán)，不容侵犯！ 開放的私密家園，自由生活沒有國界！ ※ 融： （１） “融合 ” ： 意指領(lǐng)海 ?融天下，是融合天下的舞臺！ 領(lǐng)海 ?融天下 —— 容融天下！ 融通，交流，和諧，進(jìn)步！ ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?天地融合： 這里天地萬物和諧統(tǒng)一，祥和而寧靜。 大氣： 大而雄渾，有氣魄；能高度概括本案未來的整體藍(lán)圖； ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? ※ ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? （ 1）主題概念一 ——“ 國際濱海泛生活特區(qū) ”?日期 /時間 ? ?頁腳 ?概念詮釋： ※ 國際： 建筑質(zhì)量是具有國際水準(zhǔn)的； 建筑風(fēng)格是國際化的； 石島灣的業(yè)主是來自世界各地的； 領(lǐng)海 ?融天下就是要站在黃海之濱，向全世界 “販賣 ”各種生活！?日期 /時間 ? ?頁腳 ? ※ 泛生活： 有泛地產(chǎn)、泛會所，為什么就不能有泛生活？ 泛生活，包括旅游生活、度假生活、休閑生活、運(yùn)動生活、娛 樂生活、膠東漁家生活、江南水鄉(xiāng)生活、國內(nèi)生活、國外生活 等等生活方式。 。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? （深圳）公司完成，產(chǎn)品具有較強(qiáng)的競爭力，整體素質(zhì)好。泛地產(chǎn)的核心：對土地經(jīng)營的多元化創(chuàng)新與整合 （ 1）土地開發(fā)與品牌關(guān)系 小塊土地采用實(shí)用戰(zhàn)術(shù)，更多的是比規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計，只有開發(fā)完畢后才產(chǎn)生品牌效應(yīng)；大面積土地開發(fā)則采用品牌策略，口碑先行，先做概念，通過概念打動市場，隨后開發(fā)土地。要 “要跳出地產(chǎn)做地產(chǎn) ”，要大膽設(shè)想，小心求證；求同存異，異曲同工。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 既然本項目是個超級大盤，既然我們提出了 “泛地產(chǎn) ”概念，那究竟什么是 “泛地產(chǎn) ”呢？ ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（一）透視泛地產(chǎn)（一）透視泛地產(chǎn) 所謂泛地產(chǎn)，是以發(fā)散的思維方式，跳出行業(yè)之外整合各種優(yōu)勢資源，將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)生保健等產(chǎn)業(yè)融合起來，爭取營造一種人性化的主體功能區(qū)域（社區(qū)），如城郊休閑型大型住宅社