【正文】 間 代表項(xiàng)目高檔 7000元 /平總價(jià) 200萬以上錦繡山莊信盟花園新世界花園皇家美墅中高檔 4000－ 7000元 /平 總價(jià) 150萬之間假日伊里亞特灣東宇亞泰花園山地藝墅中檔 3500－ 4000元 /平 總價(jià) 120－ 150萬之間花溪山莊佳地園維也納森林別墅比華利山莊中低檔 3500元 /平以下 總價(jià) 120萬以下香格 2023年度山地年度山地 藝藝 墅墅 傳傳 播推廣策略播推廣策略 報(bào)報(bào) 告告v產(chǎn)品定位v 市場(chǎng)v 消費(fèi)者v 產(chǎn)品v品牌定位v 形象力v 產(chǎn)品力v 推動(dòng)力目錄Catalogue溝通思路營(yíng)銷成功符合產(chǎn)品產(chǎn)品市場(chǎng)消費(fèi)者區(qū)隔競(jìng)品迎合目標(biāo)客戶USP:獨(dú)特的銷售說辭市 場(chǎng)沈陽別墅市場(chǎng)概況分析 Overview analysis透析別墅市場(chǎng)3種方法Three techniques別墅市場(chǎng)三種方法之 1— 別墅編年上市項(xiàng)目 :河畔花園 (別墅產(chǎn)品 ) 、巴黎世家、麗景花園上市項(xiàng)目 :信盟花園、鳳凰花園、花溪山莊、加洲陽光花園、中華園、荷蘭村花園上市項(xiàng)目 :佳地園、菲菲澳家、東宇亞泰花園、維也納森林別墅、金色高爾夫外商別墅、比華利山莊、錦繡山莊、新世界翠堤豪苑上市項(xiàng)目 :假日伊里亞特灣、香格 蔚藍(lán)鳳凰花園美地莊園天柱山莊奧林匹克花園項(xiàng)目名稱 銷售單價(jià)東宇亞泰花園 68007500元 /平假日伊里亞特灣 48006800元 /平錦繡山莊 78009000元 /平信盟花園 77009500元 /平皇家美墅 70009000元 /平代表項(xiàng)目區(qū)域分布假日 伊麗亞特灣216。 物業(yè)管理 :中海物業(yè) /印象管理家協(xié)會(huì)216。 建筑形式 :獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅216。 項(xiàng)目 DNA:與此前沈陽地產(chǎn)界的別墅項(xiàng)目相比 ,淡化了 “豪宅 ”的味道，產(chǎn)品定位從面積和價(jià)格上作了調(diào)整，從而使別墅項(xiàng)目呈現(xiàn)出平民化的趨勢(shì)，出現(xiàn)一套別墅的總價(jià)款還不及市中心一棟公寓昂貴的現(xiàn)象，從而擴(kuò)大了別墅市場(chǎng)的潛在消費(fèi)基數(shù)，產(chǎn)品也逐漸在地產(chǎn)界盛行開來。 旺銷原因：華新作為專業(yè)地產(chǎn)品牌的強(qiáng)大影響力，產(chǎn)品自身的扎實(shí)投入足以區(qū)隔干擾性競(jìng)品，再加上適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷引導(dǎo)，使目標(biāo)客戶對(duì)本案充滿期待。消費(fèi)者高檔別墅市場(chǎng) 4類人群 four kinds of crowds基本特征工商業(yè)界尖端人物 第一目標(biāo)客群第二目標(biāo)客群第三目標(biāo)客群第四目標(biāo)客群年齡在 3545歲，暴富起家，目前事業(yè)穩(wěn)定、處于各行業(yè)階段地位的大私營(yíng)業(yè)主年齡在 3545歲，社會(huì)形象較好的民營(yíng)企業(yè)老板、上市公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理（及隱性的政府官員）等年齡在 3545歲海歸派人士，真正有北美別墅的居住體驗(yàn)或是了解的駐華高層。216。 對(duì)人生感慨多，認(rèn)同世界上的弱肉強(qiáng)食，相信以自己的能力獲得一切。 有追求安逸的傾向。216。特征價(jià)值觀消費(fèi)觀第二目標(biāo)客群：儒商型216。多處于知識(shí)性行業(yè)，如： IT、醫(yī)藥、化工、投資、證券等。 認(rèn)可自己的社會(huì)中堅(jiān)力量地位。 個(gè)人的公眾形象，自己事業(yè)成功，知識(shí)階層標(biāo)志，都追求品質(zhì)感。 深諳人際政治，并善于經(jīng)營(yíng)。216。216。216。 海外求學(xué)多年或有旅居經(jīng)歷，基本是已持有其他國(guó)家護(hù)照的人士。 外資機(jī)構(gòu)駐沈高層，或中資機(jī)構(gòu)高層管理級(jí)人士。 與海外人士有經(jīng)常性的生活和文化交流，對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)走勢(shì)及時(shí)尚流行信息有較高的敏感度。 消費(fèi)行為與國(guó)際流行趨勢(shì)掛鉤，標(biāo)榜品位和獨(dú)特的社會(huì)地位。 日常消費(fèi)品注重品牌，體現(xiàn)身分及品位，以進(jìn)口商品為主特征價(jià)值觀消費(fèi)觀結(jié)論：高檔別墅客層并未發(fā)生重大變革1. 94年以來，以河畔花園和錦繡山莊業(yè)主為代表的高檔別墅主力客層均是貿(mào)易類起家，后續(xù)實(shí)體經(jīng)營(yíng)的暴發(fā)型客層，第二、三類人群并未進(jìn)入主力 LIST之內(nèi)。重要提示購(gòu)房動(dòng)機(jī)：第二居所付款方式：貸款客戶來源：沈陽中心城市圈客戶事業(yè)基地：東三省特別是省內(nèi)依據(jù)本案綜合產(chǎn)品力判斷，此客層即為本案目標(biāo)客層產(chǎn)品 本案 [山地藝墅 ]專案分析 Special analysis項(xiàng)目概況l 地理位置：本案位于沈陽市東陵區(qū)雙園路 188路，地處沈陽北端，毗鄰沈陽植物園、盛京高爾夫俱樂部、東陵公園、棋盤山國(guó)際風(fēng)景區(qū)森林野生動(dòng)物園。主力供應(yīng)面積 330340平方米，約占首期供應(yīng)產(chǎn)品的 50%。市政府正以清王朝文化作為重點(diǎn)之一，發(fā)展旅游，各種配套、交通將會(huì)更加完善；l 該區(qū)域?qū)⒔▽?shí)驗(yàn)中學(xué)分校、沈陽農(nóng)業(yè)大學(xué)、遼寧省民政學(xué)校等教育資源，已初步形成一定的人文氛圍；l 地塊吸入沈陽，東靠撫順，地緣上雙向得利，在目標(biāo)客戶容納度上可塑性強(qiáng)l 專業(yè)力量的介入。l 部分單體別墅，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不盡合理。本案發(fā)展定位分析Development makes a reservation本案發(fā)展定位體系五大組成市場(chǎng)定位 解決項(xiàng)目在市場(chǎng)上的檔次問題主題定位 確定指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的主體風(fēng)格形象定位 確定將來在市場(chǎng)上樹立的形象及地位價(jià)格定位 確認(rèn)項(xiàng)目進(jìn)入哪個(gè)細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)品定位 確定產(chǎn)品的物業(yè)形態(tài)及品質(zhì)度市場(chǎng)定位 — 沈陽城建規(guī)劃分析216?！?高檔：由地塊特征及目標(biāo)客戶所確定，產(chǎn)品主要面向沈陽消費(fèi)塔尖級(jí)以上客戶，符合沈陽房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀?！?山地：本案地塊擁有丘陵地貌，最高海拔 107米，同時(shí)符合北美別墅地形地貌?！?山地：通過對(duì)本案地形地貌的直觀描述，強(qiáng)化本案北美、生態(tài)的雙重特質(zhì)。本案價(jià)格定位 加權(quán)指數(shù)類比沈陽奧林匹克花園 山地藝墅 錦繡山莊品牌：奧林匹克花園 ★★★★★位置：棋盤山板塊 ★★★★★自然環(huán)境： ★★★★★周邊配套： ★★交通： ★★★開發(fā)主題：休閑、生活物業(yè)形態(tài)：聯(lián)排、雙拼、洋房★★☆物業(yè)檔次：中檔、中高檔 ★★☆物業(yè)： ★★☆交屋標(biāo)準(zhǔn)： ★★工程質(zhì)量： ★★品牌： ★★位置：棋盤山板塊 ★★★★★自然環(huán)境： ★★★★★周邊配套： ★★交通： ★★★開發(fā)主題：休閑、度假物業(yè)形態(tài)：?jiǎn)误w別墅★★★★★物業(yè)檔次：高檔 ★★★★☆物業(yè)： ★★★交屋標(biāo)準(zhǔn)： ★★★☆工程質(zhì)量： ★★★☆品牌：華新國(guó)際 ★★★★★位置：渾南板塊 ★★★★☆自然環(huán)境： ★★★★☆周邊配套： ★★☆交通： ★★★開發(fā)主題：休閑、商務(wù)物業(yè)形態(tài)：?jiǎn)误w別墅★★★★★物業(yè)檔次：高檔 ★★★★★物業(yè)： ★★★★★交屋標(biāo)準(zhǔn)： ★★★★★工程質(zhì)量： ★★★★★與本案同板塊典型類比對(duì)象與本案相同類物業(yè)形態(tài)相同目標(biāo)客層典型類比對(duì)象本案價(jià)格定位沈陽奧林匹克