【正文】 的濱江片區(qū)開始，沿整個北江濱鋪開，接著伴隨金山開發(fā)的啟動，開發(fā)南江濱，再過渡到烏龍江沿岸，最后到東部新城，而“世歐上江城”項目正處于福州江景項目由烏龍江沿岸轉(zhuǎn)向閩江東部挺進這樣一個歷史性轉(zhuǎn)折點。 ④ 品牌開發(fā)商品牌效應。 （數(shù)據(jù)來源：福州房地產(chǎn)信息網(wǎng)及市場調(diào)研綜合） 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟 分析：從表中可以看出 東方名城、 融僑心巢、以及錢隆金山 三個項目在當前市場整體不景氣的情況下，仍取得較好的銷售業(yè)績，而同時， 豪宅項目屈指可數(shù)，豪宅并未成為目前市場的主流產(chǎn)品。 因此，中原公司認為福州市場將面臨緊縮局面，市場將轉(zhuǎn)淡； ?產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，在政策高壓下，企業(yè)從滿足剛性需求角度出發(fā)，將自覺執(zhí)行90/70政策，使得市場上的小戶型的供給量將增大： 在產(chǎn)品塑造上，產(chǎn)品的創(chuàng)新性增加，附加值的設計成為產(chǎn)品研究者的主要思考方向； ?土地供應上，政府清除囤積土地力度將加大， 一些背景較淺的開發(fā)商將被迫退出市場； 因此，對于一般的開發(fā)公司而言，面臨嚴峻挑戰(zhàn)； 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟?在風險規(guī)避上， 未來兩年內(nèi) ,自住需求將主導市場 ,投資需求將受到全面抑制 ,市場對項目的品質(zhì)及性價比提出更高的要求 ,企業(yè)的品牌感召力、產(chǎn)品塑造力將有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避市場及政策所帶來的風險； ?在開發(fā)主體上，在個貸緊縮的背景下 ,實力房企將主導樓市話語權 ,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)迎來新的一輪洗牌 ,一些實力較弱的開發(fā)商將被迫退出房地產(chǎn)市場或主流市場，轉(zhuǎn)回其主業(yè)或其他行業(yè)， 市場開發(fā)主體逐漸收縮，以至純粹及專業(yè)； ?2023年，仍然是一個多項政策組合的調(diào)控年， 通貨緊縮，整體樓市以消化存量為主，新增供應量將減少，但樓市總體呈需求觀望，因此，供需處于一種觀望的相對平衡態(tài)勢，2023年，隨著流動回收及消化力度的加大， 市場上的非理性投資行為大大減少，剛性需求仍然主導市場，市場日趨理性，需求信心逐漸恢復， 市場供應開始復蘇，市場開始穩(wěn)定發(fā)展。? ?統(tǒng)籌兼顧 ?溫家寶指出，要讓全國人民懂得中國的國情，中國是有 13億人口的國家，要守住 18億畝耕地的?紅線?才能養(yǎng)活中國人。他說，明年將加大廉租房建設的力度。 建筑節(jié)能 從 9月 1日起，住宅層高不得小于 、不得大于 ，首層和頂層層高可適當提高但不應大于 ；酒店式公寓（ 集住宅、酒店、會所多功能生活設施于一體）層高不應大于 米。 城鎮(zhèn)土地使用稅。 土地政策 10月 8日，國土部下發(fā)保障性用房土地供應通知， 10月 9日國土資源部又發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地 使用權規(guī)定》 (39號令 ),強調(diào) ,受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后 ,方可領取國有建設用地使用權證。 影響：中小開發(fā)商資金鏈受到較大影響，可能將導致行業(yè)洗牌，市場炒房及捂盤現(xiàn)象減少； 金融政策 央行年內(nèi) 6次加息 9次上調(diào)存款準備金率。 四、 進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 影響：后續(xù)地價、樓市價格走勢影響不明顯。 影響：后續(xù)國外熱錢進入炒房受到限制，但對樓市降溫不明顯 。 影響：短期內(nèi)影響不大，中長期小戶型供應量增大 ； ４、 2023年 7月 6日，整頓市場秩序。 影響：樓市產(chǎn)品品質(zhì)得到一定提升。 今 天，中原公司要集經(jīng)驗之大成，向著勝利，邁進 !!! 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟 目錄 逆市思考 | 市場如何？ | 項目市場背景思考？ 項目價值體系分析 客戶分析體系 |逆市下客戶心理研究 |福州江景高端客戶深度分析 |深度的分析 —— 高端客戶的深度訪談 |資源的積累 —— 典型豪宅客戶聚類分析 |本項目客戶剖析 項目營銷推廣體系 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟 第一篇 思考：項目市場篇 宏觀政策解析 競爭項目個案分析 項目的市場思考 逆市下的市場 /客戶心理分析 市場供應情況分析 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟政策 — 2023年宏觀政策回顧 稅收政策： １、 2023年 5月 31日，規(guī)定 2023年 6月 1日后，個人購買不足 5年的住房對外銷售，將被全額征收營業(yè)稅。本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟2/17/2023 中國 .深圳中原福州分公司 世歐 影響：對投資炒房產(chǎn)生短暫性影響，對投機客形成較大的打擊； ２、 2023年 7月 26日，宣布從 2023年 8月 1日起在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。 2023年，行業(yè)政策出臺年，政策不斷出臺，房價卻依舊不斷上漲；深圳等區(qū)域市場更是達到了瘋狂的狀態(tài)； 宏觀政策解析 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟政策 — 2023年宏觀政策回顧 宏觀政策 １、 2023年 5月 17日，?國六條?出臺。 影響：行業(yè)更為規(guī)范，但炒房現(xiàn)象仍較嚴重 。 土地政策 １、 2023年 8月 1日，土地招、拍、掛新政出臺。 國六條主要內(nèi)容： 一、 切實調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。 五、 有步驟的解決低收入家庭住房困難。 影響：對于普通消費者來說，貸款購房累計成本增加明顯。 影響：打擊了囤地行為，行業(yè)洗牌，將形成地產(chǎn)寡頭； 簡析： 在政策累積效應的影響下，開發(fā)商開發(fā)速度減緩，樓市進入觀望，未來?調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場價格?依然是主流。 影響：對房產(chǎn)開發(fā)成本的增加非常有限。 影響：設計更加規(guī)范， 減少開發(fā)商變相改變?nèi)莘e率，導致房價上漲及房地產(chǎn)市場的不公平競爭現(xiàn)象； 備注： 2023年，行業(yè)政策出臺年，2023年則是很多政策的具體落實年；2023年表現(xiàn)為最突出的政策是多次加息。? ?經(jīng)濟適用房 ?其次是建設經(jīng)濟適用房。中國每年新生人口要超過 1000萬，每年由農(nóng)村進入城市需要解決住房的進城人員達到 1800萬，還有 2100萬流動農(nóng)民工，也需要居住條件。 基于以上政策觀點 中原公司認為： 2023年，政策會繼續(xù)出臺規(guī)范市場，市場進入開發(fā)商洗牌階段；各項政策對普通商品房的影響最大，市場轉(zhuǎn)淡，形勢嚴峻化； 政策觀點 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟8月 9月 10月 11月 12月 08年 1月 2月 單位：萬平方米 新政 前后福州住宅成交額走勢圖 分析：從表中可以看出，新政發(fā)布后福州住宅成交量急劇下降，最高達 70%的下滑幅度，市場進入一個盤整期。 究其主要原因有： ① 中小戶型的總價優(yōu)勢， 滿足了中青年客戶現(xiàn)階段對住宅的剛性需求。 （數(shù)據(jù)來源：福州房地產(chǎn)信息網(wǎng)及市場調(diào)研綜合） 新政 下的 08年福州住宅市場成交情況 成交排行 (套數(shù) ) 08年 1月 2月 3月 (截止 28日 ) 1 東方名城 135 東方名城 255 東方名城 164 2 錢隆金山 130 錢隆金山 203 融僑心巢 100 3 中央公園 91 融僑心巢 45 天鵝灣 60 4 融僑心巢 89 中央公園 44 柒星景 49 5 三迪香頌楓丹 78 世歐彼岸城 43 美林灣 36 6 金輝伯爵山 48 麗景天成品閣 35 麗景天成 34 7 家天下三木城 40 運盛美之國 25 錢隆御景 29 8 融僑觀邸 34 柒星景 24 一品新筑 28 9 世歐彼岸城 32 水岸君山 24 中天金海岸 25 10 美林灣 24 世紀豪門 20 日出印象 18 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟?投資客急劇減少，基本以 自住客戶為主 ? ?之前熱銷的情況現(xiàn)在已不復存在了，客原來誠意度較高的客戶現(xiàn)在基本都沒用了，共同的聲音就是再看看? ?原來我們基本不用什么促銷策略的，現(xiàn)在不行了，必須采用強有力的優(yōu)惠以促進銷售? 銷售員的聲音 VOICE —— 自住客、觀望、捷達 逆市下的客戶心理分析 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟“現(xiàn)在買房，朋友都會 說我傻 ！” “房價在降，等房價 再降些 就考慮！” “朋友都沒買，我也 看看 先！” “現(xiàn)在利息那么高，買了也 供不起 ！” “福州房價太高，我要 轉(zhuǎn)移 了，到 內(nèi)地城市投資 ！” VOICE 客戶的聲音 —— 說我傻、看看先、轉(zhuǎn)移 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟市場宏觀政策緊縮； 中小戶型剛性需求較大，豪宅需求相對較弱； 客戶心理趨于觀望； 市場進入逆市，在這樣的環(huán)境下， 項目的未來的市場競爭環(huán)境又將如何？ 市場不同了： 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟歷年推出江景樓盤 北江濱 南江濱 烏龍江 03年 元洪錦江二期，君臨閩江，融僑錦江 B1區(qū)，風景藍水岸 04年 世茂外灘花園，江岸名都，融僑錦江 C區(qū)，融僑錦江 B2區(qū) 05年 浩洋麗都，心家泊，半島國際，碧水芳洲，融僑錦江 D區(qū) 羅馬佳洲一期，天俊藍水灣 06年 海潤濱江花園，融僑 G區(qū)華府，浩洋麗都 B區(qū) 武夷國際城，江灣御景，金匯豪廷，羅馬佳洲二期，三盛巴厘島 水印長天，香江楓景，旭輝左海岸 07年 中聯(lián)水岸名居，融僑觀邸一期 中天金海岸四期，公園道一號 08年 東方名城、融匯江山 融僑觀邸二期，三迪凱旋楓丹，江南水都五期 泰禾紅樹林上層，中天五期，海潤天地 （數(shù)據(jù)來源 :中原公司市場部） 分析： 從上表可以看出， 05年以前，福州江景項目基本集中在北江濱，此后南江濱和烏龍江沿線幾乎是同時大規(guī)模開發(fā)，其中又以 06年的江景項目最多，達到 11個項目在售。 福州江景項目開發(fā)走勢 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟03年 04年 05年 06年 07年 08年 10 36萬 108萬 69萬 72萬（預計） 單位：萬平方米 （數(shù)據(jù)來源：福州中原市場調(diào)研部） 福州歷年江景住宅放量走勢 20 50 60 70 80 90 100 110 120 40 30 分析：從上表可以看出， 07年以前，由于北江濱和南江濱的大規(guī)模開發(fā)，福州江景項目放量呈逐年上升之勢，特別是 06年，由于南北江濱和烏龍江沿岸十余個項目同時開盤，導致當年江景項目放量急劇上升。 主力面積分布圖 元洪錦江二期 君臨閩江 世茂外灘花園 融僑錦江B區(qū) 江岸名都 心家泊 浩洋麗都 融僑錦江D區(qū) 海潤濱江花園 天俊藍水灣 旭輝左海岸 香江楓景 三盛巴厘 中天金海岸 海潤天地 融僑觀邸 凱旋楓丹 05年 06年 07年 （數(shù)據(jù)來源：福州中原市場調(diào)研部） 08年 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟福州江景樓盤房價走勢373042004420530076001012502023400060008000100001202303年 04年 05年 06年 07年 08年年份（元）價單分析：從表中可以看出，近年來福州江景項目房價呈穩(wěn)步上升的態(tài)勢。 “ 0809年江景項目放量仍將穩(wěn)中有升，主要集中在烏龍江沿線。 08年 江景豪宅及中端別墅樓盤 約占市場供應總量的 29%。 從右圖可看出，本項目未來競爭產(chǎn)品多集中于金山附近， 其中泰禾紅樹林和中天金海岸由于面朝烏龍江，景觀會更遼闊。 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟案名 泰禾紅樹林上層 開發(fā)商 泰禾集團 預計單價 8500元 /㎡左右 物業(yè)管理 泰禾物業(yè) 項目地址 浦上大道與烏龍江交匯處 占地面積 450畝 棟數(shù) 21棟 容積率 戶型面積 90200㎡ 總戶數(shù) 高層 2023套 當前動態(tài) 目前實行財富晉級活動，在銀行指定帳戶存 2萬誠意金，開盤時可以送 23萬優(yōu)惠 客戶群分析 客戶以鼓樓高管，企業(yè)業(yè)主為主，有部分金山本地二次置業(yè)及八縣的顧客。 當前動態(tài) 公開 67