【正文】 發(fā)階段，目前 處于限制性開發(fā)位置 開發(fā) /供給情況大小梅沙基本開發(fā)完畢，無一線濱海地塊；大梅沙還有 3塊不臨海的住宅項目用地，總計少于 500畝溪涌 地塊產(chǎn)權(quán)復(fù)雜；作為溪涌工人度假村的所有者，市總工會由于體制的原因不能進行市場化運作，目前沒有開發(fā)計劃，只有十七英里在售上洞 地塊產(chǎn)權(quán)不清，拆舊建新較為困難，并且沒有其他土地出讓計劃，近期難有項目開發(fā)下沙 政府希望將此片區(qū)（重點區(qū)域 ）打造成為適宜公眾旅游度假的濱海旅游地、旅游配套服務(wù)基地及濱海社區(qū)。定位為生態(tài)型現(xiàn)代先進制造業(yè)新城。年份 年末常住人口數(shù)（萬人）年增加人數(shù)（萬人）2023 ——2023 2023 2023 2023 數(shù)據(jù)來源： 2023深圳統(tǒng)計年鑒5年內(nèi)新增人數(shù) 人均住房使用面積 建筑面積還原系數(shù) 新增面積總趨勢 3意料之內(nèi)：住房計劃按全市新增人口數(shù) 40萬的需求而設(shè)意料之外： 5700萬內(nèi)有一半來自舊改（ 2100萬），但舊改從拆遷到完全建成需要 23年時間。深圳水資源短缺，是全國７個嚴(yán)重缺水的城市之一。? 能源、水資源 難以為繼， 20230710王者王者之路之路本報告，是世聯(lián)地產(chǎn)基于對金融街的理解，而對項目啟動區(qū)作出的相關(guān)分析和切實可行的方案 必須明確的 3個前提Q1 區(qū)域大勢將何去何從 !大盤可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)深圳未來將快速發(fā)展，深港一體化，推動深圳向世界先進水平邁進總趨勢 12023年 9月 19日 《 深圳 2030城市發(fā)展策略 》 提出，深圳 2030的發(fā)展目標(biāo)應(yīng)是 “ 建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的全球先鋒城市 ”“ 先鋒城市 ” 有四個內(nèi)涵：改革開放與制度創(chuàng)新的先行者；自主創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的排頭兵；深港交流和區(qū)域合作的推動者；中國參與全球競爭的領(lǐng)跑者。 未來深圳城市發(fā)展具有 三大功能定位 ：國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和自主創(chuàng)新的示范城市、區(qū)域性物流中心城市、 與香港共同發(fā)展的國際都會深圳面臨四大 “難以為繼 ”的危機： ? 土地、空間有限 ，剩余可開發(fā)用地僅 200多平方公里，深圳土地面積相對較小，總面積為1953平方公里，可建設(shè)用地只有 760平方公里。人均水資源占有量僅為廣東省的六分之一，全國的五分之一。這其中的時間差和由拆遷帶來的原人口的新增需求沒有考慮。東部新城的規(guī)劃定位，是生態(tài)型現(xiàn)代先進制造業(yè)新城。其近期重點建設(shè)范圍與規(guī)模：以大工業(yè)區(qū)管理范圍為近期重點建設(shè)范圍，面積為 平方公里，人口規(guī)模約 25萬人2023年東部新城進行概念規(guī)劃高房價提升龍華新城、體育新城新居民進入門檻，價格促使 “ 大深圳 ” 新城發(fā)展的必然均價元 /平米2023年初 2023年中 2023年底6200春華四季園112023年初西岸官邸9800第 5大道8500泰華君逸9500宏發(fā)領(lǐng)域140000西城上筑63007000梅隴鎮(zhèn) 1 7500七里香榭 18300七里香榭 2預(yù)計 07年，梅隴鎮(zhèn)二期均價 9500以上，春華四季園目標(biāo) 120238000春華四季園21招商依山郡7000奧林華府8800奧林華府 2 10000龍城國際7500寶安中心區(qū)6500碧水龍庭 1體育新城龍華新城總趨勢 6 “ 四個難以為繼 ”“大深圳 ”戰(zhàn)略促使發(fā)展外向性新城迫切——、體育新城高房價、城市價值提早訴求，迫使低居住成本新城發(fā)展成為必然大勢小結(jié)——“ 新城模式 ”理論來源于世聯(lián)地產(chǎn)研究巽寮灣擁有豐富的 山、海、湖 高端度假資源從 “大深圳 ”角度來審視 海資源 的價值“大深圳 ”的海資源形成五個濱海區(qū)域認(rèn)知梅沙霞涌大鵬澳頭巽寮—— 尋找未來有價值的濱海區(qū)域現(xiàn)階段定位 —— 深圳市東部旅游服務(wù)基地和海濱旅游度假區(qū)濱海區(qū)域 1—— 梅沙梅沙是距離深圳最近，發(fā)展最為成熟的濱海區(qū)域云頂天海 泊岸港城海語東園湖心島二線海景物業(yè)一線海景物業(yè)海世界海景酒店雅蘭酒店京基酒店I 領(lǐng)海水云間心海伽藍萬科東海岸三線海景物業(yè) 十七英里聯(lián)泰梅沙倚天閣梅沙已開發(fā)建設(shè)多個項目，以酒店及住宅項目啟動，已形成成熟的濱海度假市場優(yōu)品藝墅濱海區(qū)域 1—— 梅沙濱海區(qū)域 1—— 梅沙? 總占地 9平方公里，總規(guī)劃面積， 但 2年內(nèi)不會動工。猴仔灣（ 4平方公里 ）l 猴仔灣位于啞鈴灣的西部，三面依山，一面傍海，內(nèi)有湖泊，自然條件非常好。n項目規(guī)劃： 自然景觀與完美的人工設(shè)施巧妙結(jié)合，修建幽雅恬靜的品茶亭、海景餐廳、輕松休閑的海之螺廣場、海之貝廣場、兒童樂園、海景套房、望海別墅等n項目分區(qū)： 四個功能片區(qū)，即大眾海濱旅游區(qū)、文化娛樂區(qū)、高尚別墅區(qū)、運動休閑區(qū)和高尚海濱休憩區(qū)n度假區(qū)定位： 中國沿海地區(qū)第一個商務(wù)型海濱休閑度假目的地 ” ，打造 “ 大亞灣及鄰近地區(qū)世界知名企業(yè)的接待、培訓(xùn)、度假中心；大惠州亮麗的大門戶，大亞灣愜意的后花園；大亞灣環(huán)境優(yōu)美的高尚旅游社區(qū)；大亞灣人與自然和諧共處的濱海休閑度假勝地。包括小徑灣、大甲島和三門島旅游景區(qū)，小徑灣建成東方夏威夷，大甲島建成國際會議中心；三門島建成休閑度假勝地濱海區(qū)域 4—— 霞涌巽寮灣 擁有豐富 的濱海高端度假資源和海岸線，需要解決的問題就是如何提升 巽寮灣 濱海度假認(rèn)知生態(tài)、人文旅游資產(chǎn) 目前基礎(chǔ)建設(shè)與旅游設(shè)施發(fā)展多元化旅游活動的空間目前市場認(rèn)知與形象其它產(chǎn)業(yè)與社會情況猴仔灣 猴仔灣、大甲島海景資源優(yōu)異，原生態(tài)環(huán)境區(qū)位良好，通達性較差目前開發(fā)十分有限 資源美譽度佳 大亞灣產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來潛在地緣性客戶群霞涌 海水和沙灘質(zhì)量一般景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產(chǎn)業(yè)污染區(qū)位和通達性好尚缺乏高水準(zhǔn)配套設(shè)施以市場為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開發(fā)目前十分有限城市美譽度佳 周邊市化城汽車城等產(chǎn)業(yè)帶來潛在地緣性消費群，城市發(fā)展帶動區(qū)域發(fā)展巽寮灣 景觀立體多元化，原生態(tài)環(huán)境，生態(tài)條件保護較好，無產(chǎn)業(yè)等污染人文資產(chǎn)需整合提升區(qū)位和通達性較好，但通行距離需進一步縮短以市場為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開發(fā)目前十分有限旅游資源和潛力被廣泛認(rèn)同，但城市美譽度欠佳無產(chǎn)業(yè)污染，沿路景觀好，產(chǎn)業(yè)需利用和調(diào)整將生活與度假有機融合。 必須明確的 3個前提Q1 大深圳背景下的海洋夢想 !Q2 項目將面臨什么樣的競爭環(huán)境未來 23年內(nèi)市場供應(yīng)的缺失 ,深圳市場濱海項目供應(yīng)匱乏沙井32萬龍崗中心城400萬南山300萬西鄉(xiāng)90萬布吉70萬松崗60萬光明21萬公明5萬寶安中心區(qū)130萬石巖6萬觀瀾68萬平湖25萬葵涌50萬坪山56萬 400萬以上100400萬50100萬50萬以下未來 23年內(nèi) 全市供應(yīng)格局（ 據(jù)到現(xiàn)在已知統(tǒng)計 ）橫崗30萬羅湖70萬鹽田20萬福田40萬龍華450萬競爭項目分析板塊間競爭項目項目名稱 項目區(qū)位 建筑面積 容積率 資源條 件 功能屬性 產(chǎn)品類 型 預(yù)計入市時間萬科大甲島項目 大辣甲島 37萬 ____ 一線海景 旅游度假村一期建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)酒店及相關(guān)旅游設(shè)施 項目總投資 10億元，分 5年推進 大綜藝項目 霞涌 總占地 20萬 一線海景 度假居住 2023年底小徑灣項目 巽寮 占地 —— —— —— —— 2023年—— 巽寮 727畝 —— —— —— —— 2023年碧桂園項目 亞婆角 8000畝 —— —— —— —— 2023年熊貓猴仔灣項目一 澳頭44萬 ____ 一線海景 ____ ____ 2023年熊貓猴仔灣項目二 澳頭____ 一線海景 ____ ____ 2023年熊貓金海岸項目 霞涌 占地 ____ 一線海景 旅游度假區(qū) 度假設(shè)施、海景套房、望海別墅 首期 20萬平方米 預(yù)計 3年內(nèi)完成津房項目 霞涌 5萬 一線海景 度假居住 別墅、公 寓 2023年初板塊內(nèi)競爭項目深業(yè)項目 巽寮 —— —— 一線海景 —— —— 2023年長贏雙月灣項目 巽寮 20萬 一線海景 —— —— 2023年下半年2023年 2023年 2023年 2023年本項目 大綜藝水上人間項目 3050萬 熊貓猴仔灣項目 44萬長贏雙月灣項目 20萬小徑灣項目 占地 碧桂園項目 8000畝占地熊貓金海岸 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季巽寮某項目 占地 727畝深業(yè)項目惠州濱海度假資源被高度認(rèn)知，未來濱海度假項目競爭激烈，但目前項目屬于惠州市場先行者的姿態(tài)未來大量濱海度假項目推售高峰競爭戰(zhàn)略一：搶占市場先機，搶先入市競爭者一：潛在競爭者板塊競爭項目項目名稱 項目區(qū)位 建筑面積 容積率 資源條 件 功能屬性 產(chǎn)品類 型 預(yù)計入市時間長贏雙月灣項目 巽寮 20萬 一線海景 —— —— 2023年下半年深業(yè)項目 巽寮 —— —— 一線海景 —— —— 2023年小徑灣項目 巽寮 占地 —— —— —— —— 2023年—— 巽寮 727畝 —— —— —— —— 2023年碧桂園項目 亞婆角 8000畝 —— —— —— —— 2023年熊貓猴仔灣項目一 澳頭44萬 ____ 一線海景 ____ ____ 2023年熊貓猴仔灣項目二 澳頭____ 一線海景 ____ ____ 2023年津房項目 霞涌 5萬 一線海景 度假居住 別墅、公 寓 2023年初競爭戰(zhàn)略二：建立濱海超級大盤的高度萬利加猴仔灣項目 —— 占地 ，容積率 2競爭者二：眾多小面積濱海項目津房霞涌項目 —— 占地 5萬，容積率 本報告是嚴(yán)格保密的。Q3 啟動區(qū)銷售在本項目大盤運作中的地位繼往開來 ,建立金色海岸大盤起勢大盤起勢＞短期銷售利潤的追求王道本報告是嚴(yán)格保密的。按照地產(chǎn)空間分布模型，跨區(qū)置業(yè)客戶在不同車程距離有不同物業(yè)類型選擇城市中心休閑運動（如高爾夫、滑草）產(chǎn)權(quán)酒店度假村海灘旅游地產(chǎn)第二居所旅游地產(chǎn)第一居所主題游樂園航空港風(fēng)景區(qū)（如郊野公園）國際學(xué)?！?60分鐘車程6090分鐘車程〈 90分鐘車程客戶認(rèn)知本報告是嚴(yán)格保密的。心情釋放216。注重享受216。品質(zhì)低檔216。事業(yè)初步成功216。本項目位于距深圳 6090分鐘車程范圍內(nèi)項目思考結(jié)合 跨區(qū)置業(yè)客戶群體的 項目進行客戶精確制導(dǎo)本報告是嚴(yán)格保密的。度假客戶多數(shù)傾向于選擇與家人和朋友外出旅游度假；以單位為組織形式的外出旅游方式也比較普遍u消費者問卷調(diào)查顯示，家庭朋友一起外出旅游的選擇頻率最高u而團隊中參加單位組織外出旅游的頻率高于旅行團度假客戶群可分為以下類型客戶群分析 客戶分類客戶群分類客戶類型類別名稱客戶特征第一類 商務(wù)客戶企事業(yè)單位團隊旅游客戶群n 單位規(guī)模越大對住宿設(shè)施要求越高n公款消費性質(zhì)，在度假區(qū)內(nèi)消費水平較高；n尋求利益：緩解員工壓力、提高員工福利、增強公司凝聚力和團隊合作精神n項目偏好：能營造團隊氛圍、體現(xiàn)團隊合作精神的活動，如： 球類運動、野外拓展；停留時間 3~5天，重復(fù)消費次數(shù)多；度假物業(yè)投資意向較弱第二類 個人客戶家庭度假客戶群n 多以自駕游形式出行；n 旅游消費能力強，停留時間 2~7天，重復(fù)消費頻率較高；n 投資度假房地產(chǎn)感興趣者比例高；可接受房地產(chǎn)價位高，絕大部分愿意擁有房產(chǎn)的所有權(quán)；一年用于度假的天數(shù)超過一個月；n 尋求利益：和家人朋友在一起、重視親情；溫泉風(fēng)格偏好：自然生態(tài)、靜態(tài)養(yǎng)生、中式傳統(tǒng)；相對中低收入階層，較反感動感時尚。家庭度假客戶是項目主要居住群體（吸引及增加人氣）啟動區(qū)將成為 “ 家庭型度假第二居所 ”項目思考細(xì)分市場的客戶定位本報告是嚴(yán)格保密的。項目面對家庭型的度假客戶群體，是以 “時尚精英族 ” 為主的中高收入家庭，是我們的意見領(lǐng)袖和領(lǐng)先客戶本報告是嚴(yán)格保密的。概念萬科城振業(yè)城富通城