某項(xiàng)目營(yíng)銷概念案-wenkub
2023-01-26 20:36:53 本頁(yè)面
【正文】 部份征收個(gè)人所得稅。項(xiàng)目開發(fā)方向定位案 益新地產(chǎn) 王旗營(yíng)項(xiàng)目 全 案 框 架 項(xiàng)目基地感受 項(xiàng)目目標(biāo)分析 項(xiàng)目戰(zhàn)略方向確定 市場(chǎng)研究？ 有效的市場(chǎng)研究？ 項(xiàng)目基地性質(zhì)確定 項(xiàng)目怎么做？ 產(chǎn)品怎么做？ 住宅？商業(yè)？ 市場(chǎng)調(diào)查是市場(chǎng)營(yíng)銷中的重要基礎(chǔ)部分！ 絕對(duì)不能單純的作為完全導(dǎo)向功能 對(duì)的工作方式 信息處理的能力 針對(duì)項(xiàng)目的 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目基地研究 開發(fā)商需求研究 市場(chǎng)研究 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究 客戶研究 豐富的操盤經(jīng)驗(yàn) 對(duì)市場(chǎng)與客戶的認(rèn)知度 長(zhǎng)期積累的 符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的 適應(yīng)昆明房地產(chǎn)的 工作方式 項(xiàng)目整體定位 !!! 我們本次選擇的調(diào)研路段一：北京路調(diào)研區(qū)域 我們本次選擇的調(diào)研路段二：白云路調(diào)研區(qū)域 我們本次選擇的調(diào)研路段三：穿金路調(diào)研區(qū)域 在市場(chǎng)調(diào)研的過(guò)程中，我們盡量做到?jīng)]有遺漏 用市場(chǎng)需求來(lái)說(shuō)話，以此保證對(duì)項(xiàng)目認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度 項(xiàng)目情況 用地權(quán)屬：益新房地產(chǎn)開發(fā)公司 容積率： ； 用地面積： ， ㎡ ； 總建筑面積： ㎡ ； 建筑密度： 60%； 車位特別提示： 根據(jù) 《 昆明市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 》 ，新建住宅車位配比不得小于 ： 1。 宏觀市場(chǎng)研究結(jié)論 ?供需關(guān)系的持續(xù)存在 市場(chǎng)供需關(guān)系持續(xù)存在，調(diào)控性新政的出臺(tái)并沒(méi)有改變市場(chǎng)內(nèi)客觀存在的供求關(guān)系； ?昆明地產(chǎn)大市場(chǎng)所處階段 調(diào)控新政出臺(tái)后，昆明地產(chǎn)市場(chǎng)由“繁榮期”走向“調(diào)整期”，供盤量減少的同時(shí)，市場(chǎng)均價(jià)也實(shí)現(xiàn)也“三級(jí)跳”的過(guò)程。 基地臨街面較長(zhǎng)，商業(yè)價(jià)值較大； 基地地形方正、平坦，易于規(guī)劃； 易于規(guī)劃的基地形狀為充分挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)埋下伏筆； 項(xiàng)目周邊配套現(xiàn)狀 調(diào)查范圍 白云路與北京路交叉口至白云路與川金路交叉口； 穿金路與白云路交叉口至穿金路與聯(lián)盟路交叉口； 北站至北京路延長(zhǎng)線與白云路交叉口； 教 育 配 套 名稱 性質(zhì) 位臵 昆明鐵路第五中學(xué) 高中 北站 新法村小學(xué) 小學(xué) 白云路 官渡區(qū)第二中學(xué) 中學(xué) 新迎路 昆明大學(xué)東校區(qū) 大學(xué) 新迎路 昆明理工大學(xué)新迎校區(qū) 大學(xué) 白龍路 云南電子信息技術(shù)學(xué)校 大專 穿金路 教育配套非常完善，且學(xué)校辦學(xué)質(zhì)量都比較高 醫(yī) 療 配 套 名稱 醫(yī)療條件 位臵 婦女兒童醫(yī)院 良好 穿金路 九州醫(yī)院 優(yōu)良 白云路 云南省精神衛(wèi)生中心門診 良好 北京路延長(zhǎng)線 北京同仁醫(yī)院 一般 北京路延長(zhǎng)線 翠康大藥房 一般 北京路延長(zhǎng)線 醫(yī)療設(shè)施比較完善，醫(yī)療條件較好 金 融 配 套 名稱 屬性 位臵 上海浦東銀行 銀聯(lián) 北京路延長(zhǎng)線 興業(yè)銀行 ATM 北京路延長(zhǎng)線 農(nóng)村信用社 信用社 白云路 工商銀行 銀行 白云路 光大銀行 銀行 白云路 中國(guó)銀行 銀行 白云路 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄 銀行 穿金路 建設(shè)銀行 銀行 白云路 金融配套完善，完全能滿足生活、商業(yè)經(jīng)營(yíng)個(gè)方面要求 商 業(yè) 生 活 配 套 類型 數(shù)量 類型 數(shù)量 房屋中介 46 美容美發(fā) 40 醫(yī)療診所及藥店 29 服裝店 164 超市、便利店 44 汽車配件及修理 25 文化、音像、書店 26 飯店、小吃店 120 鞋店 42 通訊及通訊用品 12 網(wǎng)吧 11 家裝及建材 24 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 8 娛樂(lè)、休閑場(chǎng)所 15 五金 24 茶室、飲料、咖啡吧 51 大型超市 ３ 專業(yè)商場(chǎng) ４ 商業(yè)生活配套豐富，能充分滿足小區(qū)居民的日常生活需要 公 交 配 套 公交線路 起點(diǎn)站 終點(diǎn)站 10 金殿 雙龍商場(chǎng) 55 黃土坡 理工大學(xué) 60 金殿 永盛路 67 北市區(qū)公交車場(chǎng) 民航機(jī)場(chǎng) 68 世博園 昆明站 71 世博園 南屏街 57 公交北市車暢 關(guān)上 3 昆明站 金苑商廈 公交系統(tǒng)完善、能較好的滿足出行 白云路 —— 人、自行車、車流量統(tǒng)計(jì) 時(shí) 間 頻 次（分鐘） 車 流 量 人 流 量 自行車流量 Am8： 45 5 48 48 52 Am9： 00 5 81 45 65 時(shí) 間 頻 次（分鐘） 車 流 量 人 流 量 自行車流量 Pm17： 35 5 131 72 112 Pm17： 50 5 121 54 63 人流車流量都較大，尤其是上下班時(shí)間，峰值為下午下班時(shí)間 此車流量人流量對(duì)商業(yè)的支持度較高，但項(xiàng)目享受度有限 項(xiàng)目市場(chǎng)抗性分析 需要解決的抗性一：項(xiàng)目昭示性問(wèn)題 ?不鄰主干道，是“鬧中取靜”的居住區(qū)域； ?不解決此問(wèn)題，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值將大打折扣； 不鄰主干道造成項(xiàng)目昭示性弱； 需要解決的抗性二：商業(yè)形象問(wèn)題 ?項(xiàng)目本身為專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，商業(yè)形象較差； ?待地塊拆除完畢后，項(xiàng)目基地的商業(yè)氛圍也損失殆盡； 磚 磚 磚 磚 5 磚 7 云南省化工機(jī)械廠 云南省化工機(jī)械廠 王 旗 營(yíng) 路 項(xiàng)目周邊居住文化氛圍 王旗營(yíng)為昆明較早，且比較成熟的居住社區(qū) 形成外地人口，相對(duì)收入中等的，大量匯聚的居住區(qū) 雖然這不是一個(gè)比較亂的地區(qū)，但給人的感覺(jué)是品質(zhì)中下的地區(qū) 居住感覺(jué) —— 找到了一個(gè)不漂亮的好老婆！ 在這個(gè)片區(qū)住不會(huì)自豪，可卻讓人很舒服 , 歸宿感很強(qiáng) 東市區(qū)、北市區(qū) 但是如今 —— “ 住在王旗營(yíng)？” —— “ 外地打工的吧？” 項(xiàng)目分析小結(jié) 本項(xiàng)目的核心價(jià)值與機(jī)會(huì)： 1：位于城市發(fā)展的軸線位臵 2：緊鄰城市中心、可以充分制造客源及客戶對(duì)片區(qū)的信心 3：鄰北市的商業(yè)生活配套中心區(qū)域 4：易于規(guī)劃的基地形狀可以擴(kuò)大項(xiàng)目地塊價(jià)值 項(xiàng)目定位 —— 以一次臵業(yè)客戶為主要參照系；并且最大化項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。 ? 主要區(qū)域：王旗營(yíng)、新迎片區(qū)。 ? 主要區(qū)域：昆明市區(qū)。 A 建筑 “ A ”=ADD “ A ” 有第一的含義 “ A ” 有品質(zhì)感在里面 Add Character（增加品質(zhì)） 高品質(zhì)定位 滿足項(xiàng)目訴求 自己打自己？ 周邊二手房？？ 臟、亂？？ 看看金康園小區(qū) 幾年以前的項(xiàng)目 高品定位 領(lǐng)先的設(shè)計(jì)理念 目前銷售均價(jià)： 4500元 /平方米 而我們要做高品質(zhì)的項(xiàng)目 ! 形象、產(chǎn)品、服務(wù)走的是高檔路線，銷售價(jià)格則是相對(duì)低的！
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