【正文】 所 ：齊力大廈底樓的“互惠超市”；人商武侯分場(chǎng)、購(gòu)書(shū)中心、半邊橋街市場(chǎng)；離百貨大樓、鹽市口商圈一刻鐘車(chē)程。 ? 以錦里路直通人民南路；以大石東路、大石西路直通一環(huán)路及二環(huán)路。 ? 駕車(chē)六分鐘至杜甫草堂 ? 駕車(chē)六分鐘到武侯祠 環(huán)境污染狀況 ? 成都傳統(tǒng)居住區(qū)，基本上無(wú)環(huán)境污染。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 14 自然綠化景觀 ? 處于百花譚 — 武侯祠風(fēng)景區(qū)，區(qū)域大環(huán)境悠美宜人。 ? 地塊北面：為三五 0八廠的辦公樓，多層?？偨ㄖ娣e為 32705平方米。 ? 為成都傳統(tǒng)的居家老城區(qū)之一。 APEX地產(chǎn)投資服務(wù)專(zhuān)業(yè)理念 關(guān)于 A P E X 6 APEX投資理念闡釋?zhuān)? 恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品 恰當(dāng)?shù)念櫩? 入市時(shí)機(jī)與姿態(tài) 現(xiàn)場(chǎng)打包，樣板 銷(xiāo)售控制節(jié)奏與價(jià)格 整合營(yíng)銷(xiāo)廣告與促銷(xiāo) 戶(hù)型 /配套 /功能 裝修標(biāo)準(zhǔn)等 品牌感召下的 價(jià)值共識(shí) 恰當(dāng)?shù)姆绞? 恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間 與地點(diǎn) 關(guān)于 A P E X 7 APEX地產(chǎn)投資顧問(wèn)服務(wù)體系： 前置服務(wù) 概念設(shè)計(jì) 整合傳播 銷(xiāo)售控制 地塊評(píng)估 /區(qū)域供給評(píng)估 顧客需求評(píng)估 /基本假設(shè) 樓盤(pán)概念建議 /案名與 VI 接待中心與樣板概念 顧客生活形態(tài)分析 接觸管理 /品牌網(wǎng)路 品牌核心概念 AD/SP/PR/DM/EVENT 銷(xiāo)售代理 /銷(xiāo)售顧問(wèn) 整合銷(xiāo)售與傳播 關(guān)于 A P E X 8 本案策略思考邏輯： 區(qū)域供給＆需求狀況 項(xiàng)目 SWOT分析 再定位建議 顧客 /規(guī)劃理念 規(guī)劃調(diào)整 投資回報(bào)概算 9 第一部分 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 ?項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 ?項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 ?地塊交通條件調(diào)查 ?周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 10 一、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 地理位置 ? 位于長(zhǎng)順街南延線路口，距錦里西路、府南河200米左右。福華實(shí)業(yè)城邊街項(xiàng)目 APEX整合傳播機(jī)構(gòu) APEX房地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司 項(xiàng)目再定位建議 1 關(guān)于 APEX 2 我們的歷史 ? 1993年，作為日本 APEX國(guó)際株式會(huì)社在中國(guó)大陸設(shè)立的專(zhuān)門(mén)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)， APEX市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)有限公司在成都成立； ? 1997年，成都 APEX廣告公司成立，同年在重慶成立全資子公司重慶 APEX； ? 1998年，上海 APEX成立； ? 1999年，與西安麥道聯(lián)盟成立西安事務(wù)處； ? 2023年，與日本（北京）電通成立成都電通； ? 2023年，成立（成都） APEX房地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司。 ? 項(xiàng)目所在的區(qū)域范圍 ： 東起東城根街南延線，西至西較場(chǎng)、琴臺(tái)路；北至蜀都大道，南至府南河、錦里路，為不規(guī)則矩形，是本次項(xiàng)目環(huán)境分析及市場(chǎng)分析的主要區(qū)域。 從【長(zhǎng)城園】到【彩虹花園】構(gòu)成了一個(gè)在老城中的局部新區(qū)，并往南往西延伸出了成都目前炙手可熱的居住熱點(diǎn) —— 大石西路區(qū)域及雙楠區(qū)域。 ? 地塊形狀：方正、規(guī)則的矩形，臨街面長(zhǎng)度為60米，進(jìn)深為 21米。 ? 地塊西面：為“冠城花園”二期，高層。 ? 多個(gè)城市公園及自然綠化景觀，如人民公園、武侯祠、南郊公園、百花譚公園。 ? 府河治理工程的實(shí)施，使沿河居家狀況得以極大的改善。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 17 公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 ? 項(xiàng)目正對(duì)面為一條 16米寬的四車(chē)道道，已列入青羊區(qū)政府 2023年工作規(guī)劃。 ? 文化教育： 石室中學(xué)、君平街小學(xué)、勝西小學(xué) ? 醫(yī)療衛(wèi)生： 華西醫(yī)院，省衛(wèi)干院附屬醫(yī)院，市第十一醫(yī)院，婦產(chǎn)科、甲亢病、口腔科等多種專(zhuān)科醫(yī)院。 ? 從整體來(lái)看， 2023年成都住宅市場(chǎng)的價(jià)格下降主要體現(xiàn)在均價(jià)在 3000元 /平方米以上的高檔物業(yè)。 ? 前期高檔公寓發(fā)展過(guò)快，市場(chǎng)存量大，下半年則受到成都花園、萬(wàn)科城市花園、中海名城等外來(lái)大規(guī)模高檔物業(yè)的沖擊，市場(chǎng)供大于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈。契合目標(biāo)消費(fèi)者的有個(gè)性的樓盤(pán)基本上還是市場(chǎng)空白點(diǎn)。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 25 ? 城南社區(qū)價(jià)格持續(xù)走低： A、片區(qū)開(kāi)區(qū)趨于成熟，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)集中、密度大。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 26 ? 府南河沿線進(jìn)一步開(kāi)發(fā)前景看好： A、擁有不可比擬的水景資源優(yōu)勢(shì)的府南河沿線可資開(kāi)發(fā)的地塊日漸少，且隨著府河整治工作的深入，沿線更是成為生態(tài)居家的理想選擇。 B、先天上風(fēng)上水的地域優(yōu)勢(shì)，加上獨(dú)特的人文景觀資源和厚重的區(qū)域文化，以及大量待開(kāi)發(fā)的土地使區(qū)域的居住價(jià)值大大提高。 本項(xiàng)目所處區(qū)域位于府河段較好位置，發(fā)展前景好 。 ? 個(gè)性化特色樓盤(pán)的需求更加旺盛。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 31 區(qū)域及周邊地區(qū)主要物業(yè) ? 因地價(jià)成本高，各項(xiàng)目的容積率普遍較大，該區(qū)域住宅以高層電梯公寓為主 ，小區(qū)建筑群與單體建筑的項(xiàng)目參半。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 32 區(qū)域內(nèi)未來(lái)兩年內(nèi)待開(kāi)發(fā)的住宅 ? 【長(zhǎng)城園】二期及三期共計(jì)兩幢 18F高層 、一幢 25F高層、一幢 11F小高層及四幢多層； ? 【冠城花園】二期，正在做基礎(chǔ)； ? 【彩虹花園】二期 18F的高層。 電 梯：小高層一梯兩戶(hù) 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 35 ?銷(xiāo)售情況 多層基本售磬，小高層的銷(xiāo)售良好，戶(hù)型的需求較為旺盛，甚至出現(xiàn)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)兩套 140㎡進(jìn)行改裝的情況。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 37 【長(zhǎng)城園】 ? 項(xiàng)目概況 占 地： 50余畝 總建面： 120230㎡ 建 筑： 418F、 111F、 125F 、 67F 總戶(hù)數(shù)： 633 商場(chǎng)面積：約一萬(wàn)平方米 車(chē) 位： 400個(gè) 綠化率： 41% 環(huán) 境：外環(huán)境一般，內(nèi)環(huán)境較好 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 38 戶(hù) 型： 一期 多 層 ~134㎡ 高 層 130~140 ㎡ 二期 小高層 ㎡ (公攤 ㎡ ) 高 層 ~ ㎡ 多 層 86~147 ㎡ 主力戶(hù)型 —— 120~140 ㎡之間 戶(hù)型設(shè)計(jì) 高層戶(hù)型構(gòu)局為風(fēng)車(chē)型，較有 特色，無(wú)異型房。且第二期、三期的工作進(jìn)度與銷(xiāo)售周期與本項(xiàng)目有一定程度的重合。 C、從銷(xiāo)售周期來(lái)看，與本項(xiàng)目無(wú)沖突。 C、工程、銷(xiāo)售進(jìn)度與本項(xiàng)目較為重合。 C、從銷(xiāo)售上看，所剩單位不多，與本項(xiàng)目的工程及銷(xiāo)售進(jìn)度上并無(wú)沖突。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 51 四、抗性樓盤(pán)概況 部分高檔物業(yè)價(jià)格走勢(shì) （表中電梯公寓為起價(jià)） 項(xiàng)目 名稱(chēng) 項(xiàng)目 地址 2023/Q1 2023/Q2 2023/ Q3 近期 價(jià)格 盤(pán)谷花園 領(lǐng)事館路 3900 4000 3700 3700 錦官新城 人南立交橋側(cè) 4060 4400 4400 2700 銀都花園 新光路側(cè) 4000 4000 3900 3700 芳草地 錦繡花園旁 3380 3380 3480 2950 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 52 項(xiàng)目 名稱(chēng) 項(xiàng)目 地址 202Q1 2000、Q2