房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項目管理體系設計方案-wenkub
2023-01-25 22:26:44 本頁面
【正文】 生班 一、 背 景 2023年 12月，我公司市場研究室對 300家三級以上資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項目開發(fā)的情況進行了抽樣調查。 ?華新國際 ：在沈陽、北京、成都、重慶、上海、廣州等現(xiàn)有 12個開發(fā)項目。 2023年 3月，我公司聯(lián)合江蘇省建設廳對南京市 10家多項目開發(fā)的企業(yè)進行了深入調查。 在快速擴張下，企業(yè)的資金、人員、資源等已明顯出現(xiàn)極限狀態(tài)下的不適應性！ ——是否象炮彈一樣升得快，也炸得快？ 產(chǎn)品開發(fā)模式可以復制， 但企業(yè)管理模式不能沿襲！ ——您能體會到一個 100KG的大胖子仍穿著 50KG時的衣服的感覺嗎？ 二、單項目管理與多項目管理的異同 單項目管理 單項目管理比較簡單，從總經(jīng)理到副總經(jīng)理、職能部門經(jīng)理、主管、辦事員，幾乎都是采用扁平化的垂直管理模式。而公司希望能通過項目的開發(fā)銷售實現(xiàn)公司資本 /規(guī)模的快速擴張，叢而符合公司的品牌發(fā)展戰(zhàn)略。 —— 采用單項目的垂直管理模式顯然是不行的。 公司希望（挑戰(zhàn)點）： —— 公司能對各項目實現(xiàn)及時 、 有效的服務和監(jiān)控； —— 充分利用公司既有的公共關系資源； —— 充分利用 、 整合和配置公司內部的資金 、 人力等資源； —— 充分調動項目部的主動性 、 積極性和創(chuàng)新能力 ， 決策迅速 、 正確； —— 實現(xiàn)公司規(guī)模的快速擴張； —— 建立連鎖運營 、 持續(xù)發(fā)展的公司品牌 …… —— 因此 ， 建立垂直管理與項目公司管理相結合的 、 與公司實際和項目實際相適宜的項目管理制是最合理 、 最理想的管理模式 。 解決思路：建立以項目制為核心， 以高層決策 、 職能部門服務和管理的組織體系 矩陣制組織管理架構 分層分類的項目制運行方案 各機構的職能定位 各崗位的職能定位 二、組織機構設計 組織體系設計的總體思路 設計原則 ★ 按照有利于整合資源、降低成本、提高效率、增強競爭力的原則對現(xiàn)有的組織架構進行調整。 —— 明確的職責分配是關鍵 股東大會 董事會 監(jiān)事會 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 研究發(fā)展部部 工程技術部 總經(jīng)濟師 計劃成本部 企業(yè)管理部 法律審 計 部 人力資源部 總經(jīng)理辦公室 證 券 部 財 務 部 財務總監(jiān) 銷 售 部 客戶服務中心 總工程師 董事會秘書 項目部 項目部 項目部 項目部 項目部 股東大會董事會 監(jiān)事會總經(jīng)理副總經(jīng)理研究發(fā)展部部工程技術部總經(jīng)濟師計劃成本部企業(yè)管理部法律審計部人力資源部總經(jīng)理辦公室證券部財務部財務總監(jiān)銷售部客戶服務中心總工程師董事會秘書項目部AA 示例： 職責分配 ?是多項目管理最基本的問題。 ? 工程管理部 為各項目部提供設計 、 施工技術 、 造價等的服務和管理 。 ? 3． 協(xié)助測算房屋單位的銷售面積 。 ? 8． 項目部解散后 ， 負責項目剩余單位的銷售和租賃 。 通知現(xiàn)場工程師實施變更。 副總經(jīng)理 提出 A類變更；簽署重大變更意見 總工、工程部 提出 A類變更；協(xié)助解決技術問題 。 設計單位 提出 D類變更 ， 進行 “ 技術評審 ” ；按照要求完成設計變更 。如果認為認為不合理、不必要的，或設計變更會導致嚴重增加造價的，可予以否決，退回申請人；如果認為可行的，可簽署“造價與進度關聯(lián)性評審”變更意見。 項目經(jīng)理的職權 ?職責 ?權限 人事權 財務權 進度控制權 日常決策權 評價申訴權 崗位說明書 崗 位 標 識 信 息 崗位名稱 隸屬部門 崗位編碼 直接上級 工資等級 直接下級 可輪換崗位 分析日期 工作概述 工作職責 與任務 工 作 績效標準 崗位工作 關系 工作 權限 工作時間 工作環(huán)境 任 職 要 求 知識及教育水平要求 技能要求 工作經(jīng)驗要求 基本素質要求 ?動態(tài)性 ?對本企業(yè)職工數(shù)量的要求 ?項目之間的人才戰(zhàn) 四、 項目部的組建與解散 項目立項 取得建設用地規(guī)劃許可證 項目規(guī)劃設計方案確定 項目初步設計前 委托建筑設計 道路、園林、配套工程施工 銷售前 綜合驗收 項目后評價 產(chǎn)生前期及報批報建主管、設計及技術主管 產(chǎn)生項目經(jīng)理、項目副經(jīng)理或經(jīng)理助理、營銷策劃主管， 項目部成立 產(chǎn)生工程主管、造價主管、土建水電工程師 產(chǎn)生銷售主管、客戶服務主管或服務專員 臨時雇傭人員、合同屆滿人員留用或解聘 項目組織解散，人員分流 五、目標與計劃管理 （一）目標控制的原則 1．
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