【正文】 業(yè)態(tài) 體量 建筑形態(tài) 代表商家 檔次 百貨 8萬 m2 獨立建筑或裙樓 ，分布在地上 56層 ，部分帶地下一層 浪高百盛 、 元旦百貨 、新世紀百貨 、 重慶百貨 中檔和中低檔 超市 6萬 m2 建筑底商或群樓 ，一般分布在負一層 好又多超市 、 人人樂超市 、 中百倉儲超市 、新世紀超市 、 沃爾馬超市 中檔 專業(yè)市場 30萬 m2 獨立建筑或建筑裙樓 ， 一般分布在地上 14層 ， 部分帶負一層 電器 （ 國美 、 蘇寧 、商社 ） ；建材 （ 百安居 、 建瑪特 、 美克美家 ） ；會展中心 中檔和中低檔 大型商業(yè) Mall 5萬 m2 獨立建筑 ， 地上 5層 帝景摩爾 、 萬達 、 上海城 中檔 其他（ 休閑娛樂等 ） 8萬 m2 建筑裙樓 ， 一般分布在 25層 ， 部分地下一層 KTV（ 帝豪歌城 、 夢回唐朝 ） ；洗浴 （ 富僑 ） ；健身 （ 憶念美 、貝迪俱樂部 ） ；餐飲（ 中餐 、 火鍋 ） 中檔 臨街門面 5萬 m2 臨街獨立門面 ，分布在地上一層 專賣店 、 精品店 、 眼鏡店 、 藥房 、 小吃等 中檔 合計 62萬 m2 目前南坪商圈商業(yè)以專業(yè)市場為主要業(yè)態(tài) ， 其中會展中心所占比重很大 ， 其作為重慶市最大的會展中心 ， 其次超市所占比重較大 ， 而其他購物中心 、餐飲娛樂比重較少 ， 主要由于南坪商圈目前正以買賣必需品為主要消費結(jié)構(gòu) 。 解放碑商圈整體業(yè)態(tài)種類齊全 ， 主要以零售業(yè)為主 ， 其中百貨商場為主力購物中心 ，其次餐飲娛樂比重也較大 ， 約 20%。 Copyright Centaline Group, 2023 重慶商圈格局 重慶的商業(yè)主要分布在五個區(qū)域 ， 已形成一定規(guī)模的五大商圈有解放碑商圈 、 沙坪壩商圈 、南坪商圈 、 觀音橋商圈 、楊家坪商圈 。 注：此部分主要是商業(yè)和酒店部分 。 Copyright Centaline Group, 2023 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。 Code of this report | 3 169。 次級商圈主要有朝天門批發(fā)市場 、 兩路口 — 上清寺區(qū)域 、 大坪商圈 、石橋鋪電腦市場 、 魚洞商圈以及大渡口商圈 。 代表項目：大都會購物廣場 Code of this report | 7 169。 代表項目：萬達廣場 Code of this report | 9 169。 代表項目：龍湖 〃 西城天街 Code of this report | 11 169。 作為本項目而言 ， 雖所在的江北嘴區(qū)域擁有良好的規(guī)劃前景 ， 但要在重慶分布非常分散的商業(yè)市場中占有一席之地 ， 必須具有自身獨特的特點和吸引力 。北城天街、大都會購物廣場、萬達廣場、龍湖 Copyright Centaline Group, 2023 業(yè)態(tài)分析：服裝占絕對比例，尤其以女裝為主，其次是餐飲 0% 20% 40% 60% 80% 100%服裝 鐘表珠寶眼鏡 家居裝飾 美容服務(wù) 鞋帽箱包飾品 影音娛樂 餐飲休閑 百貨超市 大都會 北城天街 西城天街 萬達廣場 36% 4% 5% 7% 30% 1% 2% 9% 3% 3% 大都會 經(jīng)營 品牌種類 服裝 鐘表眼鏡 珠寶首飾 鞋帽箱包 運動休閑 童裝 美容護膚 特色飲食 休閑娛樂 數(shù)碼影音 ?各個購物中心中 ， 服裝所占比例最大 ， 大都會占到了 64%， 最少的萬達廣場也占到了 30%； ?其次是餐飲 ， 最多的萬達廣場 ， 有 40家各式餐飲店 ， 最少的大都會也有 12家餐飲店； 46% 0 12% 0 5% 0 3% 0 3% 0 7% 0 14% 0 6% 0 4% 0 女裝 男裝 鐘表首飾 家居裝飾 童裝 /玩具 美容 /服務(wù) 鞋帽箱包 Code of this report | 18 169。 于是定位為 “ 引領(lǐng)時尚 ，匯聚潮流 ” ； ?09年 3月 ， 因為華聯(lián)的整體定位不符合北城天街的定位而退出 ， 9月新館開始營業(yè) ， 打造世界潮流品牌集合 。 Copyright Centaline Group, 2023 已供應(yīng)的購物中心項目硬件或比較陳舊，跟不上目前的需求，或規(guī)劃設(shè)計不夠人性化，不能為消費者提供良好的購物環(huán)境 ▼ CASE：北城天街衛(wèi)生間設(shè)施陳舊、臟亂、異味嚴重，且蹲位數(shù)量不足 ?CASE：大都會休憩設(shè)施設(shè)臵相對較少 ，不能滿足消費者逛街休息需求 ▼ CASE：萬達廣場國美電器入口出現(xiàn)塌陷 ▲ CASE：萬達廣場內(nèi)街感覺壓抑 ， 直線型回路設(shè)計 ，單調(diào)缺乏逛味 ?CASE：西城天街衛(wèi)生間 ，裝修用材用料檔次與購物中心不相符合 Code of this report | 21 169。 Code of this report | 24 169。 Copyright Centaline Group, 2023 商業(yè)市場總結(jié) 重慶購物中心處于發(fā)展階段，為發(fā)展高品質(zhì)的購物中心提供了良好的市場機會，但同時面臨重慶商業(yè)市場布局分散，呈組團式發(fā)展，各自為政，五分天下；潛在購物中心多，體量大，定位檔次高的局面。 Copyright Centaline Group, 2023 企業(yè) 企業(yè)Code of this report | 30 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目 SWOT分析 ? 項目所在的江北嘴是規(guī)劃中的以商務(wù)為主的CBD， 區(qū)域價值高 ， 已經(jīng)得到市場的認可 ， 具有良好的發(fā)展前景； ?江北嘴規(guī)劃以金融行業(yè) 、 跨國跨區(qū)域企業(yè)總部為主 ， 將帶來大量高端人群 ， 為項目帶來大量潛在需求市場； ?重慶已有的購物中心存在硬件落后 、 購物環(huán)境不夠人性化 ， 在這方面將是項目重要的機會點； ?隨著重慶經(jīng)濟的高速發(fā)展 ， 購買力也會持續(xù)增長； ? 重慶多個潛在購物中心正在規(guī)劃打造中 ， 多個項目定位高端 ， 勢必加劇未來市場競爭； ?江北嘴雖有良好的規(guī)劃前景 ， 但具體開發(fā)推進速度存在不確定性； 機會 威脅 ?良好的區(qū)域價值帶來大量高端的消費人群 ?經(jīng)濟的高速發(fā)展催生購買力的持續(xù)增長 ?已有購物中心的短板將成為項目的重要機會點 ?未來市場競爭的加劇 ?江北嘴的開發(fā)進度存在不確定性 Code of this report | 34 169。 Copyright Centaline Group, 2023 生態(tài) 、 體驗 、 休閑 不同于傳統(tǒng)意義上的購物中心 ， 它是生態(tài)的購物公園 ， 是最具品味的一站式休閑購物場所 ， 是有趣的樂享天地 ， 是充滿健康人文氣息的舞臺 ， 是時尚動感的活動策源地 …… 將時尚 、 休閑 、 娛樂 、 文化 、 品牌 、 互動和體驗很好地結(jié)合在一起 ， 給消費者帶來了非凡的感官享受和與眾不同的休閑購物體驗 。 Copyright Centaline Group, 2023 主力店定位建議 形式建議 百貨 +高端超市 檔次建議 百貨： 中高端百貨（類似遠東百貨），以國際一線品牌為主 超市： 高端，國際化商品組合，精致包裝（類似 OLE精致超市） 體量建議 百貨： 左右（占商業(yè)營業(yè)面積的 30%左右） 超市： 2700平米 左右（占百貨營業(yè)面積的 10%左右） 目標客戶群 百貨： 消費理念比較前衛(wèi)、具有較強購買能力的時尚潮流人群 超市： 追求品質(zhì)生活的中高端人群 Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2023 餐飲休閑娛樂定位建議 （本項目餐飲休閑娛樂比例相對競爭項目大，主要是考慮前期吸引人流，經(jīng)營后期可適當縮小比例） 體量建議 1 業(yè)態(tài)組合建議 2 檔次建議 3 左右（占項目商業(yè)營業(yè)面積的 25%左右） 影院 6000平米左右，餐飲 8000平米左右，其余 8000平米左右 餐飲 +休閑 +娛樂 +文化 +美容護理 主題餐飲、專業(yè)影院、藝術(shù)酒廊、咖啡廳、運動會館、頂級 SPA、 KTV等 以 中高端檔次為主，部分高端特色品牌， 具有很強的目的性消費導向 目標客戶群 4 餐飲： 盡量抓住 CBD區(qū)域的商務(wù)客戶，作為區(qū)域內(nèi)商務(wù)宴請的首選場所； 休閑娛樂： 吸引人氣最佳業(yè)態(tài)，主要針對消費理念叫前衛(wèi)的高端群體； 文化藝術(shù)主體會館： 主要針對高端商務(wù)人群和較高品位的消費群體； 美容護理：追 求品質(zhì)生活的中高端人群，以女性消費群體為主； Code of this report | 41 169。 Copyright Centaline Group, 2023 租金價格建議 主力店 1 品牌專賣店 2 休閑餐飲娛樂 3 平均租金 50— 60元 /㎡ B2層 (平街 )： 300元 /㎡ B1層： 210元左右 L0層： 180元 /㎡ 左右 B2層 (平街 )： 80元 /㎡ 左右 B1層： 60元 /㎡ 左右 CASE ： 重慶王府井百貨平均租金 70 元 / ㎡ 〃 月 CASE： 北城天街起租價 175元 /㎡ ，樓層差價為 30%，大都會起租價 320元 /㎡ ，樓層差價為20%，西城天街起租價 200元 /㎡ ，樓層差價為15%— 30%，萬達廣場起租價 400元 /㎡ （以上起租價為 LG層） CASE： 北城天街餐飲起租價 50元 /㎡ ，大都會目前餐飲娛樂租價 150元 /㎡ ，西城天街餐飲娛樂租價 80元 /㎡ 租金增長率建議： 前三年不變，三年后按每年 15%— 20%的增幅增長 Code of this report | 44 169。 ③ ． 引導顧客向上購物 垂直電梯的布局原則 ① ． 貨人分流 商場垂直電梯 ， 貨梯與載人梯分開設(shè)臵 ， 實行有效的貨流與人流的分流 。 Copyright Centaline Group, 2023 主要入口與電梯數(shù)量建議 項目平面入口建議 項目垂直入口和交通體系建議 B2層（平街） B1層 LG層 B3層（車庫） 入口 入口 扶梯 扶梯 電梯與觀光電梯 樓梯 參照北城天街營業(yè)面積 10平米 、 人流量平均 9萬 /天 、 單方營業(yè)額在 /年 ， 共有電梯 62部（ 其中扶梯 50部 ） 計算； 本項目人流量在 8萬人 /天左右 ， 共需電梯 55部左右 ， 按一般比例 ， 建議項目設(shè)臵垂直電梯10部左右 ， 扶梯 45部左右 ， 樓梯間設(shè)臵 10處以上 。 Code of this report | 49 169。 Copyright Centaline Group, 2023 重要的規(guī)劃指標建議 說明：以下建議根據(jù)中原項目組對業(yè)內(nèi)人士或客戶的訪談獲知 項目 建議參數(shù) 備注 品牌專賣店層高 高端品牌注重店面形象，希望店面層高要高，能體現(xiàn)品牌檔次，同時一般要求預(yù)留空調(diào)增容位臵 影院層高 8m以上 一般放映廳設(shè)計改造，至少在 8m以上，最好采用定制模式，以減少后期的制約條件 餐飲店要求 下水管道直徑必須在 16cm以上，同時通電，電力一定要預(yù)留足夠的增容管道 主入口 最好設(shè)臵廣場，面積不小于 10*10m 過道寬度 入口過道寬度 68m，內(nèi)部主通道 6m左右，次通道 24m SPA類 要求在防滲、承重等方面有特殊要求，最好設(shè)臵在在靠邊角位臵，或者定制建造 Code of this report | 53 169。 Code of this report | 55 169。 Code of this report | 57 169。 Code of this report | 58 169。 Code of this report | 59 169。 Copyright Centaline Group, 2023 重慶市星級酒店結(jié)構(gòu)及分布 主城區(qū)三星級及以上酒店結(jié)構(gòu) （單位：家） 主城區(qū)三星級及以上酒店區(qū)域分布 ? 重慶市旅游局統(tǒng)計顯示 ， 目前重慶市場共有三星級以上飯店 159余家 ， 其中五星級 9家 ， 四星級 43家 ， 三星級 107家 。 Copyright Centaline Group, 2023 重慶市 04年 08年三星級以上酒店客房數(shù)增長 迅速 星級以上酒店客房數(shù)增長 三星級以上星級酒店床位數(shù)增長 數(shù)據(jù)來源：重慶市歷年統(tǒng)計年鑒 截止 2023年 ， 全市范圍內(nèi)共有投入使用的星級酒店 239家 ， 其中三星級以上的酒店約 159個 ， 占酒店總