【正文】 計量 ? 應用條件 ?企業(yè)有 確鑿證據(jù) 表明其投資性房地產的 公允價值能夠持續(xù)可靠取得 時。 ? （ 1） 2023年年初收取租金 ? 借：銀行存款 300000 ? 貸：其他業(yè)務收入 300000 ? （ 2） 2023年每月計提折舊和攤銷 ? 月折舊額 =（ 5000000－ 202300）247。該辦公樓的初始成本為 500萬元，預計使用壽命為 50年，預計凈殘值為 20萬元，采用年限平均法計提折舊。核算要點： ? （ 1） 按期（月）計提折舊或攤銷 。 ? 初始計量 ?采用成本模式計量的，為 轉換日資產的賬面價值 ； ?采用公允價值模式計量的，為 轉換當日的公允價值 。該塊土地使用權的成本為500萬元，出租的寫字樓應分攤的土地使用權為 200萬元，出租寫字樓的工程造價為 600萬元，另一棟寫字樓的造價為 800萬元。建造過程中發(fā)生的非正常損失，直接計入當期損益，不計入建造成本 注意的問題 ? 企業(yè)自行建造房地產達到預定可使用狀態(tài)后一段時間之后才對外出租或用于資本增值的，企業(yè)應當先將自行建造的房地產確認為固定資產、無形資產或存貨，自租賃期開始或用于資本增值之日起，再從固定資產、無形資產或存貨轉換為投資性房地產 舉例 ? 例 9－ 2： X公司 2023年 2月 1日購入一塊土地使用權，并在這塊土地上開始采用出包方式建造兩棟寫字樓。 6月 1日， A公司購入寫字樓，其實際成本為 500萬元，全部用銀行存款支付。 三、外購投資性房地產的確認和初始計量 ? 原則 ?只有在 購入的同時開始出租 ，才能作為投資性房地產加以確認； ?其 成本包括 購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。 ? 投資性房地產的特征 : ?投資性房地產是一種經營性活動 ?投資性房地產在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產 ?投資性房地產有兩種后續(xù)計量模式：成本模式和公允價值模式 ?投資性房地產能夠單獨計量和出售 二、投資性房地產的范圍 ? 投資性房地產的范圍包括： ?已出租的土地使用權 ?持有并準備增值后轉讓的土地使用權 ?企業(yè)擁有并已出租的建筑物 ? 不屬于投資性房地產的房地產 ： ?自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產 ?作為存貨的房地產 第二節(jié) 投資性房地產的確認和初始計量 ? 一、 投資性房地產確認的條件和原則 ? 基本條件（同時滿足） ： ?符合投資性房地產的定義 ?與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業(yè)； ?該投資性房地產的成本能夠可靠計量。第八章 投資性房地產與無形資產 經濟學院 李世碧 學習目標與要求 ?了解投資性房地產的概念、特征與范圍 ?掌握投資性房地產的初始確認與計量的原則和方法 ?掌握投資性房地產的后續(xù)計量模式及其會計處理方法 ?了解投資性房地產的轉換形式，理解其轉換日的確定方法，掌握其會計處理方法 ?掌握投資性房地產處置的會計處理方法 本章重點及難點 ?投資性房地產的概念、特征與范圍 ?投資性房地產的初始確認與計量 ?投資性房地產的后續(xù)計量 ?投資性房地產的轉換與處置 第一節(jié) 投資性房地產概述 ? 一、投資性房地產的概念與特征 ? 房地產的含義 ?土地和房屋及其權屬的總稱。 ? 確認時點 ： ?對已出租的土地使用權、已出租的建筑物 ，其作為投資性房地產的確認時點為 租賃期開始日 ，即土地使用權、建筑物進入出租狀態(tài)、開始賺取租金的日期。 ? 賬務處理 : 成本模式 公允價值模式 借：投資性房地產 貸：銀行存款等 借：投資性房地產 —— 成本 貸：銀行存款等 此外，還應在“投資性房地產”科目下設置“公允價值變動”明細科目，核算投資性房地產因公允價值變動所產生的其與賬面余額的差異。假定不考慮其他因素， A公司采用成本模式對投資性房地產進行計量。2023年 5月， X公司預計寫字樓即將完工，與 Y公司簽訂了經營租賃合同，將其中一棟寫字樓出租給 Y公司使用。假設 X公司采用成本模式核算投資性房地產。 六、 與投資性房地產有關的后續(xù)支出 ? 處理原則： ?滿足 投資性房地產確認條件的，應當作為資本化的后續(xù)支出， 計入 投資性房地產 成本 。 ? 借：其他業(yè)務成本 ? 貸：投資性房地產累計折舊（或累計攤銷） ? （ 2） 按租賃協(xié)議或合同約定收取租金 ? 借：銀行存款 ? 貸：其他業(yè)務收入等 ? （ 3）資產負債表日，應對存在減值跡象的投資性房地產進行 減值測試 ， 應計算其可回收金額，可回收金額低于 其賬面價值的 差額， 應確認為 資產減值損失， 同時計提資產減值準備。該辦公樓占用土地的土地使用權成本為 240萬元，其攤銷年限為 40年。 50247。 ? 核算要點 ?資產負債表日，企業(yè)應以投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值； ?同時將公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（“公允價值變動損益”科目）； ?不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷。 ?成本模式轉為公允價值模式的，應當作為 會計政策變更 ，將計量模式轉換時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。甲公司按凈利潤的10%計提盈余公積。 ? 借：固定資產（或無形資產） ? 貸：投資性房地產 —— 成本 ? 貸或借：投資性房地產 —— 公允價值變動 ? 貸或借：公允價值變動損益 ? 例 9－ 7： 2023年 8月 10日，某企業(yè)將出租期滿的辦公樓收回，開始用于本企業(yè)的行政管理。因企業(yè)業(yè)務縮減，企業(yè)將一棟辦公樓騰出對外出租。 ? 該企業(yè)的賬務處理為： ? 借：投資性房地產 4000000 ? 累計折舊 1000000 ? 貸：固定資產 4000000 ? 投資性房地產累計折舊（攤銷） 1000000 ? （ 2）采用公允價值模式 ? 處理原則 ?按照轉換日的公允價值計價，公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。 ? 會計處理原則 ?投資性房地產處置時， 應將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益 。 2023年 12月 31日，出租寫字樓的公允價值為 320萬元， 2023年 12月 31日，其公允價值為 360萬元。 無形資產具有如下特征 不具有實物形態(tài)。 ? 貨幣性資產，是指企業(yè)持有的貨幣資金和將以固定或可確定的金額收取的資產，包括現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金、應收賬款和應收票據(jù)以及準備持有至到期的債券投資等。 無形資產 (一 )專利權 指專利人在法定期限內對某一發(fā)明創(chuàng)造所有的獨占權和專有權。 如生產管理經驗 、 技術設計和操作上的數(shù)據(jù) 、 工藝訣竅等 。 商標法規(guī)定 ， 經商標局核準注冊的商標為注冊商標 ， 受法律保護 ， 有效期 10年 。包括文學作品、工藝美術作品、影劇作品、音樂舞蹈作品、商品化軟件和音像制品等。 會計上作為無形資產核算的特許權主要是指后者 。在進行這種判斷時，需要考慮相關的因素。 開發(fā)支出資本化 ? 無形資產準則規(guī)定，企業(yè)研究階段的支出全部費用化，計入當期損益（管理費用）。 應按所購無形資產購買價款的現(xiàn)值 投資取的 投資合同或協(xié)議約定的價值 接受捐贈 根據(jù)市場價格，有關