【正文】 度在 外圍水平投影面積計(jì)算。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （三）、房屋建筑面積的測算 7)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。 6）挑樓、全封閉的陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。層高指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。精度分三級(jí)。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) 合同約定面積 簡稱合同面積，指商品房出賣人和買受人在商品房預(yù)售合同中約定的所買賣商品房的面積。 預(yù)測面積 根據(jù)預(yù)測方式的不同，分為兩種： 1）按圖紙預(yù)測的面積 指在商品房預(yù)售時(shí)按商品房建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積。 （一）、房屋面積的種類 使用面積 是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。 2房屋建筑、樓宇開發(fā) 包括土地 “ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” 。 1能源系統(tǒng) 包括供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設(shè)施。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。 是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場。 房地產(chǎn)一次開發(fā) 一次性連土地、房屋開發(fā)完成。 房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) 其風(fēng)險(xiǎn)主要來自四個(gè)方面： 第一，是市場風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)市價(jià)格波動(dòng)而給投資者帶來損失的可能； 第二，是購買力風(fēng)險(xiǎn)，因物價(jià)上漲過快而造成投資收益水平下降的可能， 第三，是拖欠風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)購買者財(cái)務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資及全部收回的可能； 第四，是由于自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。 它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。 是指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)。 廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)，在分析自身?xiàng)l件和市場需求的前提下，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實(shí)施。 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識(shí) 即對(duì)于房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識(shí) 建筑業(yè) 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識(shí) 含有法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的權(quán)雙重含義。又稱為 “ 不動(dòng)產(chǎn) ” ，英文為 “ REAL ESTATE”。 房地產(chǎn) 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識(shí) 是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。 所謂法律意義上的所有權(quán)，表示土地所有者將土地當(dāng)作自已的財(cái)產(chǎn)，對(duì)其實(shí)行占有、壟斷，擁有對(duì)土地支配的權(quán)力。我國目前的房產(chǎn)所有制主要有全民所有制、集體所有制和個(gè)人所有制三種基本形式，對(duì)外還有涉外房產(chǎn)。 房地產(chǎn)經(jīng)營 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識(shí) 是指房地產(chǎn)經(jīng)營和對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行管理的雙重含義。 地上權(quán) 地役權(quán) 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識(shí) 是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或用作擔(dān)保的權(quán)利。 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識(shí) 土地開發(fā) 是將 “ 生地 ” （不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地。 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識(shí) 工業(yè)物業(yè)開發(fā) 是指將資金投入到工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫及其他工業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。 房地產(chǎn)疏通全部過程的總和，主要包括買賣、租賃、抵押、房地產(chǎn)證券交易等，連接房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)與房地產(chǎn)消費(fèi)的橋梁。 1房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用 又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識(shí) 1給水、排水系統(tǒng) 包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)（上下水道）、排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排放工程。 2 “ 三通一平 ” 指供熱、供電、供水到位，場地平整。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) 套內(nèi)建筑面積 是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成的面積。 2）按已完工部分結(jié)合圖紙預(yù)測的面積 指對(duì)商品房已完工部分實(shí)際測量后，結(jié)合商品房建筑設(shè)計(jì)圖，測算出的房屋面積。 產(chǎn)權(quán)登記面積 指由房產(chǎn)測繪單位測算，標(biāo)注在房屋權(quán)屬證書上、記入房屋權(quán)屬檔案的房屋的建筑面積。 房屋面積測算必須獨(dú)立進(jìn)行兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取簡單算術(shù)平均數(shù)作為最后結(jié)果。 3）同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 ，按其水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。 8）有柱（不含獨(dú)立柱、單排柱）或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。 12）有伸縮縫的房屋，如果其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。 4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。 3）房屋之間無上蓋的架空通廊。 7）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂美國建造的房屋。 幾種特殊情況下計(jì)算建筑面積的規(guī)定 1）同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （三）、房屋建筑面積的測算 3）全封閉陽臺(tái)、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。 房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。 9）室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算。 2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。 套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 B 功能共有建筑面積 指專為某一使用功能服務(wù)的共有建筑面積，如專為某一使用功能（如商業(yè)）服務(wù)的電梯、樓梯間、大堂等。 ? 建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外與本幢不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房均作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 2）商住樓 以幢為單位，據(jù)住宅和商業(yè)的不同使用分為： A 住宅專用（功能）的共有建筑面積 B 商業(yè)專用（功能）的共有建筑面積 C 住宅與商業(yè)共同使用的（幢）共有建筑面積 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （四）、成套房屋建筑面積的測算 分?jǐn)偡椒ǎ? ?住宅專用的面積加上按比例分?jǐn)偟拿娣e，按住宅各套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偅? ?商業(yè)專用的面積加上按比例分?jǐn)偟拿娣e，按商業(yè)各層套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)傊辽虡I(yè)各層，作為商業(yè)各層共有建筑面積的一部分，加上商業(yè)相應(yīng)各層本身的共有建筑面積，得出商業(yè)各層總的共有建筑面積，再按相應(yīng)層內(nèi)各套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?。 住宅總用地 指低層、多層、高層住宅用地面積的總和。 人均總占地面積（平方米 /人） 人均總占地面積＝建筑紅線內(nèi)總用地 /本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。 1建筑容積率 建筑容積率＝小區(qū)內(nèi)總建筑之和（平方米） /小區(qū)總占地面積（平方米） *100%。 1平均每平方米造價(jià)（元） 平均每平方米造價(jià)＝建筑物總造價(jià) /建筑面積 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （五）、其他相關(guān)概念 1使用面積系數(shù) K1（ %） 使用面積系數(shù)＝總使用面積（平方米） /總建筑面積（平方米） *100%。 2輔助面積 是指建筑物中各層平面中的樓梯、走道所占凈面積的總和。 2綠化率 綠化率＝植被垂直投影面積 /居住區(qū)總面積 2拆建比 拆建比＝新建房屋面積 /被拆除房屋面積。 （五）、其他相關(guān)概念 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) 33 、物業(yè)管理 泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、商品房銷售、租賃及售后服務(wù)。 3現(xiàn)房 是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。 核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給 《 商品住宅外銷許可證 》 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （一）、綜合類 地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的？ ? 企業(yè)法人，為該企業(yè)法人的法定名稱； ? 國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，為該機(jī)關(guān)、單位的法定名稱或政府確認(rèn)的名稱； ? 非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準(zhǔn)的名稱； ? 個(gè)人，為合法身份證明上的姓名； ? 共有人，為各權(quán)利人的名稱或姓名 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （一）、綜合類 哪些房地產(chǎn)登記需由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)？ 房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、贈(zèng)與等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)。限期內(nèi)仍不辦理的，可處以一千元以上五千元以下罰款。境外申請(qǐng)人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。 3) 抵押登記的，按抵押價(jià)值萬分之一交納。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律調(diào)查與登記，包括土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （一）、綜合類 1關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知 有哪些優(yōu)惠政策？ 房地產(chǎn)權(quán)初始登記 指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取