文旅特色小鎮(zhèn)商業(yè)定位與執(zhí)行方案(ppt55頁)-wenkub
2023-01-22 20:04:03 本頁面
【正文】 生活的 風情底韻 、 精致華麗類似公館中高端消費的 商業(yè)院落街區(qū)。 ? 服務業(yè)主及游客 － 完善的商業(yè)配套，作為旅游地產(chǎn)的峨秀湖項目提供很好的商業(yè)服務 。 1. 資源整合：文化旅游操作經(jīng)驗不足，距離城市距離較遠，短期內(nèi)較難吸引長期客戶。 1. 峨眉山擁有相當數(shù)量的中高檔消費群和旅客群 2. 暫時未有同等類型和體量的項目開業(yè)，我們具有先發(fā)優(yōu)勢，品牌就有了早期導入的優(yōu)勢和可能。 散客和團 隊客人比 例為： 8： 2 外賓和國 內(nèi)客人比 例為： 1： 9 外賓中東南亞 游客占總量的 80%，以臺灣、 新加坡、香港 和日本為主 以色列客源 呈上升趨勢： 2023年達 3 萬人次 國內(nèi)游客 以：北京， 上海、江 浙及廣東 地區(qū)游客 為主：比 例超過 50% 未進山門客源 總數(shù)在 80萬 人次：自駕游 與會議人群比 例為 3： 7 自駕游人群主 要來自：成都、 重慶和周邊地 區(qū)；會議人群 主要來自省內(nèi) 占 65%的比例 自駕游人群主 是以周末為高 峰，消費以 溫泉和吃為主； 旅游人群高峰 期在每年的 4月 至 11月 2023年峨眉山市旅游人數(shù)達 360萬 人次，同比增長 %；實現(xiàn)旅游收入 ，同比增長 23%。消費水平350750元超過 52%，本案以 中高端 商業(yè)定位為佳， 市調(diào)數(shù)據(jù)自艾肯公司資料 2023/1/21 15 Ｃ業(yè)態(tài)組合 ? 高中檔 特色餐飲（ 吃 ） 、 風情客棧（ 住 ） 、 茶道文化（ 樂 ） 、 民俗精品展區(qū)（ 游 ） 、 服務配套（ 娛 ）五大業(yè)態(tài)構成了峨眉院子一期的基礎業(yè)態(tài) 2023/1/21 16 Ｃ業(yè)態(tài)組合－ 業(yè)態(tài)市調(diào) 據(jù)市調(diào) 餐飲、住宿 在消費比例當中占據(jù) 44%，峨眉山旅游對餐飲和住宿的需求還在增加，所以，餐飲與住宿在本案業(yè)態(tài)比例中應該會超過 44% 2023/1/21 17 類型 作用 特點 租金承受能力 所占比例 租售策略 旗艦店 提升形象 各業(yè)態(tài)中的旗艦品牌 ,知名品牌 通常承受租金能力一般，主要作用在于提升檔次，招商應該給圈套優(yōu)惠 先租后售 提升利潤 價值空間 主力店 人流貢獻 具有一定知名度，行業(yè)中有一定影響力 具有一定帶動作用，租金貢獻主力之一 先租后售 次主力店 租金貢獻 能吸引游客前來，完善業(yè)態(tài)配比結構 完善檔次配套的類型，租金貢獻主力之一 連租帶售 群羊店 功能配套 以服務配套類為主，以完善一站式的商業(yè)需求 豐富業(yè)態(tài)，貢獻租金的主力之一 連租帶售 其它 填空補漏 以消化富裕面積為考慮 一般很低 連租帶售 Ｃ業(yè)態(tài)組合 — 按角色來劃分業(yè)態(tài) 2023/1/21 18 D業(yè)態(tài)分區(qū)及規(guī)劃建議 ? 人流動線的規(guī)劃 ? 業(yè)態(tài)分區(qū) ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 ? 各業(yè)態(tài)的物業(yè)條件 2023/1/21 19 借用 830資料已經(jīng)確定的動線規(guī)劃 人流動線規(guī)劃 2023/1/21 20 業(yè)態(tài)分區(qū) 注：各分區(qū)可適當疊加，相互交叉，以達到業(yè)態(tài)最佳搭配。 同時進行租賃和銷售的方式 ,”旺租旺售 ”策略 .（先出租的帶租出售） A租售定位－ 連租帶售策略 優(yōu)點： A：最大限度的保證項目的整體經(jīng)營形像和檔次 B：最大限度的提高項目最終整體銷售利潤 C：可在經(jīng)營前期回籠部分資金 缺點： A：項目前期需要投入一定的包裝與推廣、宣傳費用 B：存在一定的經(jīng)營風險，銷售受市場周期制約 2023/1/21 36 B租售價格策略－ 市場比較法 名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 檔次 商業(yè)形態(tài) 主力面積 （㎡） 經(jīng)營模式 租金 經(jīng)營情況 佛光西路 餐飲、副食、雜 貨 中低端 臨街商鋪 5070 租賃為主，自 營為輔 30元 /㎡ .月 一般，出租率 70% 名山牌坊周邊 餐飲、旅社、酒店、副食、紀念品 中低端 臨街商鋪 3050 自營為主 — 由于租賃經(jīng)營租金太高，將會入不敷出，其周邊商業(yè)多為當?shù)鼐用褡誀I 名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 檔次 商業(yè)形態(tài) 面積（㎡） 經(jīng)營模式 租金 經(jīng)營情況 峨眉象城 酒店、餐飲、紀念品、玉器、小吃、會所 中端 集中式商業(yè) 街 30150 租賃 70130元 /㎡ . 月 目前尚未正式營業(yè)，但小戶型商鋪已租完 易鎮(zhèn) 餐飲、藥材、酒店、娛樂會所、咖啡廳、紀念品等 中端 集中式商業(yè) 街 30120 可售可租 售價： 9980元 /㎡ 起，最高12800；租金：60130㎡ 較差，入住率20% 計算得出均價為：5397元 /平 /月 市調(diào)數(shù)據(jù)自 CRI
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