【正文】 成功因素 管理處的人力資源配置 管理處組織架構(gòu)圖（附圖） 經(jīng) 理 客服 中 心 護(hù)衛(wèi)組 保 潔 組 工 程 組 人力資源編織計(jì)劃 職 位 崗位職責(zé) 編制（人） 總編制（人） 經(jīng) 理 負(fù)責(zé)小區(qū)全面工作 1 1 行政組 廚 師 做飯、伙食采購等 1 1 客戶服 務(wù)中心 客戶主管 客戶 服務(wù)工作、品質(zhì)督察、社區(qū)活動(dòng)等 1 5 物管 助理 客戶服務(wù)、資料歸檔、客戶入伙、裝修手續(xù)辦理、收繳費(fèi)用 4 護(hù)衛(wèi)組 護(hù)衛(wèi)主管 小區(qū)公共秩序維護(hù)、車輛管理、突發(fā)事件處理等工作 1 30 護(hù)衛(wèi)員 公共秩序維護(hù)及車輛指揮工作 29 工程組 工程主管 負(fù)責(zé)工程方面整體工作 1 6 技工班長 公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、日常維修、物料管理、裝修管理、分包方監(jiān)管等工作 1 技 工 公共設(shè)備設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)、維修服務(wù) 4 保潔組 保潔員 26 外包 綠化工 4 總編制（人） 43 管理職員主要職責(zé)分工（詳見附表 7） 姓名 職位 主要職責(zé) 具體工作內(nèi)容 預(yù)期績效 月度年度 實(shí)際績效 鄒鵬 經(jīng)理 全面負(fù)責(zé) 全面監(jiān)管小區(qū)各項(xiàng)工作，督導(dǎo)并考核。 陳亞勤 物管助理 外聯(lián) 客戶入伙、收繳費(fèi)用、社區(qū)活動(dòng)、外聯(lián)及交辦日常事務(wù) 一年內(nèi)不少于社區(qū)活動(dòng)4 次。 2 曾敏 161101 13970867979 本科 江西省文化 廳 3 羅丹 5302 13177830916 本科 南昌市國稅 局 4 李利 鋒 5202 13870088192 本科 醫(yī)生 江西省醫(yī)學(xué) 院一附院 江西醫(yī)學(xué)院 移植中心 5 楊侃 252602 本科 市公安局 6 戴持 41101 13807081170 本科 副處長 江西省公安 消防總隊(duì) 對物業(yè)工作非常支持 7 夏越 云 232202 13707030688 江銅集團(tuán)銀山礦業(yè)有限公司（副總經(jīng)理） 湖南人， 大力支持物業(yè) 8 鄧哲 92502 13807911096 本科 武漢理工大 學(xué) 對物業(yè) 相當(dāng)支持與配合 9 孟范 昆 102501 8098169 本科 教師 和藹可親，大力支持物業(yè) 工作 10 葛方 瓊 162202 13970978262 唱歌，跳舞 南昌十七中學(xué)退休教師 有親合力，號召力，大力 支持物業(yè) 11 盧光明，陶菁 71302 13970956086 ／ 省檢察院偵 查監(jiān)督處 把車位建成了車庫，經(jīng)常 無理取鬧 12 張發(fā) 壽 131302 13970015670 由于下水井蓋和單元門的問題已經(jīng)一年多拒絕繳物業(yè)管 理費(fèi) 13 付海 平 201402 6262320 南昌金像專業(yè)沖印有限公司 垃圾問題及其墻 體發(fā)霉等問題一直 拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi) 14 談潯 172201 13970902474 東湖區(qū)委 提出相當(dāng)多要求 管理處公共關(guān)系的建立 部門 姓名 職務(wù) 職責(zé) 范圍 聯(lián)系 電話 與之重要 業(yè)務(wù)溝通 記錄 關(guān)系維護(hù) 情況 關(guān)系 狀態(tài) 管 理處對口聯(lián)系人 社區(qū)工作站 涂書記 書記 主管社區(qū) 13970018662 社區(qū)溝通 正常 良好 鄒鵬 派出所轄區(qū) 民警 熊警官 民警 社區(qū)民警 13607080677 業(yè)主堵車 正常 良好 鄒鵬 居委會(huì) 涂春 生 社區(qū)主任 社區(qū)工作 13970061723 共同舉辦“六一”鋼琴晚會(huì) 正常 良好 鄒鵬 城管執(zhí)法隊(duì) 王隊(duì)長 李隊(duì)長 隊(duì)長 違章搭建 13707916568 13007221110 共同維護(hù)小區(qū)整體形象 正常 良好 鄒鵬 開發(fā)商 姚總 副總 分管物業(yè) 8192233 車場開放 正常 良好 鄒 鵬 開發(fā)商 瞿成 東 水電工程師 主管工程 13870639661 修復(fù)小區(qū)漏水儲(chǔ)藏間166 個(gè) 正常 良好 鄒鵬 入住及裝修管理 入住策劃及實(shí)施方案（包括現(xiàn)場商業(yè)攤點(diǎn)方案等） 序號 步驟 顧客感受 期望或需求 滿足措施 （提供過程） 運(yùn)作績效指標(biāo)(工作標(biāo)準(zhǔn)） 1 入住手續(xù) 辦理 擔(dān)心長時(shí)間等 待。 2 驗(yàn)房 擔(dān)心自己驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn) 的問題，不能夠盡快的解決。 如房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重的應(yīng)及時(shí)、盡快與施工單位協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)人去現(xiàn)場處理。 裝修注意事項(xiàng)，做好防水處理，裝修巡查監(jiān)管。 三、 申請人應(yīng)向物業(yè)公司提交裝修合同復(fù)印件，交驗(yàn)裝修者《承建資格證書》原件。 七、 裝修需向環(huán)境保護(hù)主管部門申報(bào)的，應(yīng)得到環(huán)境保護(hù)主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施。裝修期間，申報(bào)人應(yīng)積極配合物業(yè)公司進(jìn)行的監(jiān)督檢查，及時(shí)整改物業(yè)公司提出的違章問題。 物品進(jìn)出控制 任何物品，工具進(jìn)出小區(qū)都進(jìn)行登記，家具等各類物品要出小區(qū)必須出具客服中心發(fā)放的放行條。 組長： 鄒鵬 副組長： 陶慶、熊雙平 組 員： 黃勇，蔡猛，趙鵬，夏金斌 B 小組的職責(zé)：根據(jù)公司的指示，負(fù)責(zé)本小區(qū)在突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，及時(shí)做好組織、指揮、協(xié)調(diào)和服務(wù)保障等工作，準(zhǔn)確了解和掌握小區(qū)疫情及防治工作動(dòng)態(tài)，及時(shí)向公司及小區(qū)居民傳遞相關(guān)信息和情況。 組織機(jī)構(gòu)與職責(zé) 停電應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組及職責(zé)。 C、防風(fēng)突發(fā)事 件應(yīng)急處理預(yù)案 防風(fēng)事件是指由于臺來臨致使建筑物、樹木等受到破壞，影響人們正常生活的事件。 演習(xí)要求 管理處每年要組織一次突發(fā)臺風(fēng)事件的演習(xí)、培訓(xùn)，使管理處的每位員工都能掌 握突發(fā)臺風(fēng)事件處理的程序。 監(jiān)督作業(yè)人員防護(hù)用品的使用情況，并作相應(yīng)提示。 滅火器材到期失效及時(shí)更換。 2. 為業(yè)主臨時(shí)停車提供方便， 秀泊經(jīng)典 設(shè)有地面停車場 和地下停車場 ， 地下停車場停放已購買車位的業(yè)主車輛，其它車輛一律停放在地面車場；地面停車 采取按 時(shí) 收費(fèi)辦法 ，暫不實(shí)行包月收費(fèi)，地下車場實(shí)行包月收費(fèi)方式，收費(fèi)依據(jù)參照 南昌市物價(jià)局洪價(jià)費(fèi)字 (2020)17 號《關(guān)于制定南昌市住宅小區(qū)停車管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》 和業(yè)主與開發(fā)商簽定的《商品房買賣合同》實(shí)行 。 6. 停放在停車場的所有車輛，車主必須關(guān)好車門、車窗，帶走貴重物品。 9. 秀泊經(jīng)典 停車場不準(zhǔn)學(xué)習(xí)駕駛機(jī)動(dòng)車，嚴(yán)禁試車和隨意鳴喇叭。 秀泊經(jīng)典 ，應(yīng)停在規(guī)定場地裝卸材料，不得影響 秀泊經(jīng)典的 交通，裝載裝修材料的車輛駛離 秀泊經(jīng)典 還需出示業(yè)主的書面證明 或經(jīng)業(yè)主確認(rèn) ，方可駛離。 包月 車的車主于每 季度最后一個(gè)月 月底前 到管理處客戶服務(wù)中心 繳交 下一季度的 各種費(fèi)用 ，物業(yè)助理將收取的停車費(fèi)用統(tǒng)一登記 在《停車場收費(fèi)臺賬》上，并對車主開具正規(guī)停車發(fā)票 ；停車卡專車專用，不得轉(zhuǎn)借他人。 車場內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁在車場內(nèi)加油。 車主如遺失停車卡，應(yīng)馬上通知 秀泊經(jīng)典管理 處 客戶服務(wù)中心 ， 護(hù)衛(wèi)員 接到車主反映后也必須第一時(shí)間通知客戶服務(wù)中心，客戶服務(wù)中心物業(yè)助理 收取 30 元 手續(xù)費(fèi)后補(bǔ)發(fā)新的停車卡 ，同時(shí)必須在第一時(shí)間內(nèi)將舊卡掛失報(bào)停 。 三、 秀泊經(jīng)典 裝卸貨物管理規(guī)定 裝卸區(qū)域的位置： 對于搬運(yùn)裝修材料等車輛謝絕進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，管理處統(tǒng)一設(shè)立裝卸區(qū)域，位于大門口，可用管理處提供的板車進(jìn)行搬運(yùn)。夜間 8： 00 后禁止一切物品搬離小區(qū)。 熟悉停車場的建筑設(shè)施及固定車位的情況。 在工作中要運(yùn)用禮貌用語文明服務(wù)，積極為顧客解決各種困難，提供方便。 做好對機(jī)動(dòng)車的監(jiān)護(hù)及車場的安全巡邏工作。 認(rèn)真檢查停車場內(nèi)的消防設(shè)施、器材，保持正常使用狀態(tài)。 阻止無關(guān)人員，閑散人員（包括非工作需要的員工）穿行車庫、逗留。 1 完成上級下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)。 小區(qū)交通組織圖 現(xiàn)有交通狀況分析（應(yīng)具體描述固定、臨時(shí)停車位的數(shù)量、車輛平均停泊量 、各類停車卡辦理情況、道路狀況、交通設(shè)施等 ） 車輛進(jìn)出控制 實(shí)行一車一卡制 非機(jī)動(dòng)車的管理 非機(jī)動(dòng)車一律停放地下室，如果是裝修工人一律停放大門外，整齊擺放。 2．增強(qiáng)工作主動(dòng)性，根據(jù)實(shí)戰(zhàn)演習(xí)取得效果和經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真總結(jié)力爭做到早預(yù)測，早發(fā)現(xiàn)，早處置。所有參演的人員對演習(xí)程序進(jìn)行熟悉，避免發(fā)生混亂，確保所有的人員的絕對安全。 組長： 張聞聞 組員：徐嘉號，熊明亮，何貴春 3．報(bào)警聯(lián)系小組。 4．現(xiàn)場維護(hù)疏散小組負(fù)責(zé)現(xiàn)場的次序，有序的疏散出現(xiàn)災(zāi)情樓棟內(nèi)的人員，為消防車開辟通道。 3．水槍： 1 個(gè)。 不同類型集中后較管理處放有害垃圾存放室，并做好出入庫記錄，由分公司品質(zhì)管理部門定期送交相關(guān)有害廢棄物處理點(diǎn)進(jìn)行處理。 忌堿性土和積水。為促進(jìn)提早結(jié)實(shí)、和培育良種無性系，可用芽接或枝接法繁殖。 松土、 澆水 、施肥 、 喬灌木的修剪，整形、殺蟲 。 2 二月 滅鼠 3 三月 滅蟑 4 四月 滅蟑 5 五月 螞蟻 6 六月 滅蚊 7 七月 滅蚊 8 八月 滅蚊 9 九月 滅蠅 10 十月 滅蟑 11 十一月 滅蟑螂 12 十二月 滅蟑螂 共用 設(shè)施設(shè)備管理； 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行； 故障性維修 ―― 緊急維修 設(shè) 備 系統(tǒng)自診斷 維 日常維護(hù)保養(yǎng) 護(hù) 預(yù)防性保養(yǎng) 報(bào)修制度 管 定期檢測 理 預(yù)防性維修 改良性維護(hù)――設(shè)備與系統(tǒng)的更新改造提升 房屋本體及共用實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；（每年更新） 序號 設(shè)備編號 設(shè)備名稱 保養(yǎng)人 保養(yǎng)周期 保養(yǎng)時(shí)間 備注 1 NC11H1(Ⅱ ) NC11H54(Ⅱ ) 可視對講 系統(tǒng) 陳洪標(biāo) 每月 每月 15日 2 NC11E1(Ⅰ ) NC11E4(Ⅰ ) 變壓器 黃勇 半年 5 月、 10月 3 NC11H1(Ⅱ ) 閉路監(jiān)控 系統(tǒng) 黃勇 每月 每月 20日 4 NC11J1(Ⅱ ) NC11J4(Ⅱ ) 道閘系統(tǒng) 樓宇科技 每季度 3 月、 6月、9 月、 12月 5 NC11H1(Ⅱ ) 紅外線 防盜系統(tǒng) 樓宇科技 每月 每月 5日 6 NC11H1(Ⅱ ) 巡更系統(tǒng) 樓宇科技 每月 每月 10日 7 NC11H1(Ⅱ ) 避雷系統(tǒng) 黃勇 半年 6 月、 12月 8 NC11A1(Ⅰ ) NC11A38(Ⅰ ) 地下車庫 排污泵 陳洪標(biāo) 每月 每月 10日 9 NC11A1(Ⅲ ) NC11A39(Ⅲ ) 儲(chǔ)藏間 潛水泵 胡一中 每月 每月 20日 10 NC11I1(Ⅲ ) NC11I19(Ⅲ ) 地下車庫 排污泵之 控制柜 胡一中 每月 每月 10日 11 NC11I1(Ⅲ ) NC11I39(Ⅲ ) 儲(chǔ)藏間 潛水泵之 控制柜 陳國泉 每月 每月 20日 12 NC11H1(Ⅱ ) 背景音 樂 系統(tǒng) 黃勇 每月 每月 20日 注：保養(yǎng)所產(chǎn)生的費(fèi)用為外委保養(yǎng)人工費(fèi)及需廠家配置的零配件費(fèi)，一般性材料費(fèi)用在物料采購計(jì)劃中產(chǎn)生。 日 常 養(yǎng) 護(hù) 項(xiàng) 目 及 標(biāo) 準(zhǔn) 喬木 松土，灌水，排水，施肥 修剪，補(bǔ)植，澆水，施肥 殺蟲子，澆水 松土，灌水，排水，施肥 灌木 松土，灌水，排水，施肥，除草 修剪，補(bǔ)植，澆水，施肥 修剪，灌水，