【正文】 、高效的管理團(tuán)隊(duì)。本表中，下層面積計(jì)入地下面積，上層面積計(jì)入地面配套用房面積。小區(qū)用電：經(jīng)過(guò)地塊的有 110KV 永和變電站線路，該線目前負(fù)荷相當(dāng)緊張，廣州公司已經(jīng)爭(zhēng)取到臨時(shí)用電 1000KVA的 使用，目前已經(jīng)接通；對(duì)于小區(qū)永久用電，規(guī)劃中的 110KV甘竹變電站供電 局答復(fù)將于 05 年 12 月投產(chǎn)，離項(xiàng)目地塊 6km，如果從甘竹站專線接駁，公司的投入成本比較大，并牽涉到鋪線拆遷建成保護(hù)等等諸多問(wèn)題，工期能否保證等，考慮到此情況，經(jīng)公司多方努力，現(xiàn)增城供電局基本答應(yīng) A 地塊的永久用電盡可在永和變電站調(diào)配，需要進(jìn)一步核實(shí)總用量，公司正在申請(qǐng)永久用電的手續(xù)。 地塊內(nèi)外的市政配套情況：新新公路敷設(shè)有市政 DN600 管給水，該市政給水管在 A 地塊預(yù)留給水管為 DN300。地塊內(nèi)尚有鴨場(chǎng)、墳山、果樹(shù)青苗、電視天線等還沒(méi)拆遷，局部尚牽涉到政府部門與當(dāng)?shù)卮迕竦囊恍┵r償問(wèn)題尚未解決，拆遷協(xié)調(diào)工作是公司的一個(gè)重點(diǎn)。 A 地塊地勢(shì)為西北高中間低，最高點(diǎn)位于北部海拔 米的丘陵，最低處位于西北角海拔 米的邊界處。 A地塊位于余家莊水庫(kù)西南側(cè)，總占地面積 萬(wàn)㎡。 銷售展示期間的施工總平面布置調(diào)整 2B style=39。 金地廣州荔湖城項(xiàng)目 A地塊二期工程 工程管理策劃書(shū) 編制：公司 2020 年 12 月 目錄 1 第 1 章 項(xiàng)目工程概況 111/a.1 工程概況 項(xiàng)目位置 場(chǎng)地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 平面圖 原始地貌圖 用地紅線圖 地塊周邊詳圖 規(guī)劃總平面圖 5 第 2 章 管理愿景及項(xiàng)目組織 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 管理愿景 工程管理愿景 團(tuán)隊(duì)管理愿景 項(xiàng)目組織 項(xiàng)目部組織架構(gòu)圖 項(xiàng)目部工程組崗位職責(zé) 10 第 3 章 施工范圍劃分 標(biāo)段劃分 標(biāo)段劃分原則 標(biāo)段劃分 分包工程 工程分包原則 分包工程清單 施工總平面布置 布置原則 施工總平面布 置圖 17 第 4 章 項(xiàng)目工程管理特點(diǎn)及管理思路 本項(xiàng)目工程管理特點(diǎn) 工程管理整體思路和管理重點(diǎn) 對(duì)總包單位的管理要點(diǎn) 總包項(xiàng)目組織架構(gòu)的管理 總包施工設(shè)備管理 總包施工方案審核管理 總包施工進(jìn)度管理 總包施工質(zhì)量管理 總包安全管理 總包樣板先行制度管理 總包售樓配合管理 對(duì)分包單位的管 理要點(diǎn) 與總包實(shí)行工序面局面交接制度 與總包簽訂局面配合協(xié)議制度 其它 23 第 5 章 銷售配合及施工總平面布置調(diào)整 銷售展示要求 銷售展示范圍及時(shí)間節(jié)點(diǎn) 銷售展示區(qū)平面圖 銷售展示區(qū)看樓路線圖 其他需求 銷售展示的工程配合 施工節(jié)點(diǎn)進(jìn)度配合 管理協(xié)調(diào) 展示區(qū)域的完工移交 展示期間的協(xié)調(diào)與維護(hù) 27/aB style=39。color:white。用地依山傍水，西臨新新公路，東與高爾夫球場(chǎng)相望，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。其中部地勢(shì)平坦，北部為低丘山地，分別向北、向東、向南延伸，山體植被繁茂。 地塊周邊建筑物和交通情況： A地塊用地依山傍水，西臨新新公路，東與高爾夫球場(chǎng)相望，西邊有一采石場(chǎng)，對(duì)地塊周邊環(huán)境有一定的影響。臨時(shí)用水在預(yù)留給水管接出，現(xiàn)已安裝兩組 DN300 的水表。但對(duì)于 B、 C 區(qū)以后的永久用電始終是公司重點(diǎn)考慮的一個(gè)問(wèn)題。 其 中 地下總建筑面積 213050 ㎡ 地上總建筑面積 ㎡ 其 中 底層架空面積 25500 ㎡ 地面配套面積 227250 ㎡ 住宅建筑面積 ㎡ 其 中 大戶型面積 /比例 263222 ㎡ /% 小戶型面積 /比例 2153270 ㎡ /% 住宅總戶數(shù) 2491 其 中 大戶型戶數(shù) /比例 317/% 小戶型戶數(shù) /比例 2174/% 建筑基底面積 ㎡ 除 16 區(qū)車庫(kù)外，其余各區(qū)半地下車庫(kù)占地面積均計(jì)入建筑基底面積 車位總數(shù) 1123 停車總面積 239069 ㎡ 其 中 地面露天停車總面積 / 停車數(shù) 24125 ㎡ /168 指 10~14 區(qū)露天車位，包括住宅院內(nèi)停車 抽屜半地下室停車總面積 / 停車數(shù) 23728 ㎡ /137 指 10~14 區(qū)抽屜式半地下車庫(kù) 集中半地下室停車總面積 / 停車數(shù) 220516 ㎡ /537 指 15,16 區(qū)半地 下集中車庫(kù) 集中地下室停車總面積 / 停車數(shù) 210700 ㎡ /281 指 16 區(qū)地下集中車庫(kù) 配套公建面積 23500 ㎡ 地面小型會(huì)所，收費(fèi)廳，綠化景觀小品廳臺(tái)等面積 如需增加設(shè)備用房，消防控制室，管理處，非機(jī)動(dòng)車車停車場(chǎng)，則配套共建面積為 7500 ㎡ 平面圖 原始地貌圖 用地紅線圖（含二期用地范圍示意） 地塊周邊詳圖 項(xiàng)目周邊交通圖 二期規(guī)劃總平面圖 管理愿景及項(xiàng)目組織 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 廣州荔湖城項(xiàng)目是金地集團(tuán)全國(guó)性發(fā)展中規(guī)模最大的項(xiàng)目，成為金地 集團(tuán)進(jìn)入廣州市的第一個(gè)高品質(zhì)的地標(biāo)性建筑，對(duì)提升金地集團(tuán)的品牌價(jià)值與實(shí)力有巨大貢獻(xiàn)的里程碑式產(chǎn)品，同時(shí)對(duì)金地集團(tuán)在中國(guó)華南區(qū)域的更深入發(fā)展，有著重要的戰(zhàn)略意義。 項(xiàng)目組織 二期工程項(xiàng)目部工程口組織架構(gòu)圖 項(xiàng)目部工程組崗位職責(zé) 本項(xiàng)目部工程組工作職責(zé)： 負(fù)責(zé)對(duì)分包單位、總包單位的考察調(diào)研，形成考察報(bào)告； 組織監(jiān)理單位、勘探單位、測(cè)量單位的招投標(biāo)； 協(xié)助公司職能部門報(bào)批報(bào)建工作；協(xié)助公司職能部門分部工程及單位工程的招投標(biāo)工作； 施工條件確認(rèn)，組織場(chǎng)地三通一平，辦理《施工許可證》，施工圖圖紙會(huì)審及交底； 負(fù)責(zé)編寫(xiě)的監(jiān)理規(guī)劃及監(jiān)理細(xì)則，審批施工組織設(shè)計(jì)和各重要分部、分項(xiàng)工程施工方 案；審核項(xiàng)目重大技術(shù)問(wèn)題的處理方案； 執(zhí)行建筑施工合同，按合同中要求完成工程管理工作，將工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明施工等落到實(shí)處；配合銷售做好施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作；嚴(yán)格執(zhí)行工程簽證、設(shè)計(jì)變更，協(xié)助成本管理部做好工程成本控制工作； 負(fù)責(zé)各分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收，組織竣工驗(yàn)收及最終備案，配合業(yè)主入住驗(yàn)收。 審核工程的現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程進(jìn)度款、結(jié)算申請(qǐng)，對(duì)施工中的不合格品或材料、設(shè)備提出處理意見(jiàn)； 分管項(xiàng)目安全生產(chǎn)與文明施工管理； 負(fù)責(zé)工程實(shí)施過(guò)程中設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料設(shè)備供應(yīng)等各合作單位間的現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào) 工作。 本項(xiàng)目電氣工程師工作職責(zé) 實(shí)施電氣專業(yè)部分招標(biāo)考察，形成考察報(bào)告。編制技術(shù)標(biāo)書(shū)，協(xié)助進(jìn)行招標(biāo)工作； 協(xié)助給排水專業(yè)部分的報(bào)批、報(bào)建工作； 貫徹落實(shí)國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)施工及驗(yàn)收規(guī)范和公司內(nèi)部管理規(guī)定，對(duì)本專業(yè)可能出現(xiàn)的質(zhì)量通病和缺陷提出預(yù)控措施； 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目甲方、監(jiān)理、各承包商生活區(qū)、銷售展示區(qū)及主體工程、配套工程給排水的施工管理及驗(yàn)收組織工作； 能夠掌握水系統(tǒng)相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，并熟悉相關(guān)工程知識(shí)，能夠指導(dǎo)設(shè)計(jì)工作、工程安裝工作、工程材料的選用，使各系統(tǒng)的功能品質(zhì)要求協(xié)調(diào)工程建設(shè)后期的竣工驗(yàn)收，從專業(yè)工程方面負(fù)責(zé)與物業(yè)公司的交接工作； 掌握水專業(yè)工程與相關(guān)土建、電氣、建筑工程之間的關(guān)系，能夠合理的運(yùn)用專業(yè)知識(shí)技巧，使水系統(tǒng)安裝安全可靠、合理美觀、使用方便。 施工范圍劃分 標(biāo)段劃分 標(biāo)段劃分原則 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，從工期及施工難度要求、營(yíng)銷展示需求、工程量大小、物業(yè)類型、當(dāng)?shù)貙?shí)際情況、拓展新的有實(shí)力的承包商原則等方面進(jìn)行標(biāo)段劃分。 在總包合同談判前完成主要材料選型，盡量采用限價(jià)乙購(gòu)方式（廣州很多大型地產(chǎn)商采用的方式，優(yōu)點(diǎn)：成本低、管理方便、對(duì)質(zhì)量不存在扯皮。 落實(shí)責(zé)任，明確 3 家總包對(duì)于公共區(qū)域的管理責(zé)任與范圍； 鑒于二期地臺(tái)錯(cuò)落較大及結(jié)合開(kāi)發(fā)計(jì)劃需要，考慮在二標(biāo)設(shè)置 3 臺(tái)塔吊：高層部分兩臺(tái)， 12組團(tuán) 1 臺(tái)。工期十分緊張。 另外，引進(jìn)多家總包施工利于在整個(gè)項(xiàng)目的施工中形成一種互相對(duì)比和競(jìng)爭(zhēng)的氛圍，通過(guò)組織每月的進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明的評(píng)比，以此來(lái)提高整個(gè)項(xiàng)目的施工水平。 抓關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)，確?？傮w進(jìn)度 針對(duì)本項(xiàng)目工期緊的特點(diǎn)，在總包合同中細(xì)化時(shí)間進(jìn)度節(jié)點(diǎn)要求，其中包括明確每組團(tuán)的： （ 1）主體結(jié)構(gòu)封頂時(shí)間： （ 2）樣板 房的主體、砌體、外墻工程完成時(shí)間： （ 3）外墻施工（外架拆除）完成時(shí)間： （ 4）室外工程（包括室外管網(wǎng)及景觀工程）完成時(shí)間： （ 5）樣板房及周邊環(huán)境展示開(kāi)放時(shí)間： 并在合同中明確達(dá)到相關(guān)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)的獎(jiǎng)罰措施，加強(qiáng)以合同的方式進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理，同時(shí)也為我方的計(jì)劃工作的開(kāi)展明確了要求。小區(qū)內(nèi)主干道部份已修至水泥石屑穩(wěn)定層，由于金地荔湖城 A 區(qū)二期共有多家施工單位在場(chǎng)地內(nèi)施工，小區(qū)內(nèi)主干道應(yīng)作為施工期間各家施工單位共同使用的施工道路。 完善自身管理架構(gòu)，加強(qiáng)員工管理能力 本著分工明確、資源共享的原則，根據(jù)總承包標(biāo)段、物業(yè)類型等，設(shè)計(jì)工程部在現(xiàn)場(chǎng)按標(biāo)段劃分為標(biāo)段組，每組設(shè)負(fù)責(zé)人一名，直接對(duì)工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)，每組下設(shè)若干名專業(yè)工程師，目前設(shè)想有以下小組： 土建一組（主要負(fù)責(zé)標(biāo)段一）、土建組二（負(fù)責(zé)標(biāo)段二）、設(shè)備專業(yè)單設(shè)一組、景觀組、精裝修組。 總包項(xiàng)目組織架構(gòu)的管理 有完善的項(xiàng)目組織管理架構(gòu)，項(xiàng)目經(jīng)理要有同類項(xiàng)目施工經(jīng)驗(yàn)且需與大型房地產(chǎn)公司協(xié)作過(guò)，領(lǐng)導(dǎo)能力、協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，精力充沛，為人正直；技術(shù)經(jīng)理需大專以上文化，工程師職稱，有同類項(xiàng)目施工經(jīng)驗(yàn)且最好與大型房地產(chǎn)公司協(xié)作過(guò)。 總包施工進(jìn)度管理 開(kāi)工前就進(jìn)行施工總計(jì)劃審核，施工過(guò)程中應(yīng)審核月進(jìn)度、周進(jìn)度計(jì)劃，并與總計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比，不符者應(yīng)要求總包采取加人加設(shè)備或延長(zhǎng)作業(yè)時(shí)間等措施，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，可進(jìn)行獎(jiǎng)罰激勵(lì)措施。 總包售樓配合管理 開(kāi)盤前，在售樓區(qū)域，堆放的一切材料、設(shè)備等應(yīng)按工程口的要求撤出；開(kāi)盤后，要求售樓區(qū)域與施工區(qū)域隔離，基于二期售樓通道與施工通道共用的情況，制定在銷售展示期間施工通道及銷售通道管理使用規(guī)定，既要保證展示售樓需要，也要滿足施工需要。施工過(guò)程中，總包應(yīng)按時(shí)組織甲方分包工程和甲方供貨材料的進(jìn)場(chǎng)，為其提供必要的作業(yè)條件和作業(yè)環(huán)境。甲方專業(yè)工程師在審核圖紙時(shí)須按設(shè)計(jì)使用的功能來(lái)進(jìn)行審核；工程口需和設(shè)計(jì)部材料工程師一起選擇主要材料樣板；電視、電話、可 視對(duì)講等設(shè)備的管線預(yù)埋，工程口需審核設(shè)計(jì)口是否按達(dá)到交樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)； ③ 樣板房施工之前，甲方專業(yè)工程師需對(duì)施工單位進(jìn)行水電方面的交接，特別是給水管在進(jìn)場(chǎng)至施工完畢后都需加壓力表，以便隨時(shí)檢查有無(wú)破壞； ④ 強(qiáng)化對(duì)樣板房、會(huì)所裝修材料的檢驗(yàn)，審查其是否滿足環(huán)保要求； ⑤ 裝修過(guò)程中，甲方各專業(yè)工程師進(jìn)行分階段隱蔽工程驗(yàn)收。防水基層要處理干凈，陰陽(yáng)角處做成弧形； ④ 甲方需對(duì)防水施工的每個(gè)分項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，特別是防水層的厚度，管洞口、陰陽(yáng)角等加強(qiáng)部位的檢查。所有電梯需在監(jiān)理單位和甲方的共同檢查確認(rèn)下，才能投入使用； ④ 建立電梯施工單位與總包順暢的溝通渠道，以便電梯公司 人員盡快熟悉總包的管理要求，避免不必要的沖突。對(duì)相應(yīng)管理人員的更換， 需書(shū)面通知甲方并征得同意，否則不能更換。 ⑨ 根據(jù)總進(jìn)度計(jì)劃要求，合理確定燃?xì)夥职鼏挝坏倪M(jìn)場(chǎng)時(shí)間，控制工程施工進(jìn)度符合總進(jìn)度計(jì)劃要求，保證本工程按時(shí)竣工驗(yàn)收、入伙。 其他需求 圍蔽高度為 米，采用鋼管搭骨架，單面滿掛 6 厚的合板。工程口站高一線，換位思考、與不同專業(yè)間的相互培訓(xùn)、采用“現(xiàn)場(chǎng)洽商單”進(jìn)行聯(lián)系等等，組織與營(yíng)銷部的溝通會(huì)，工程與營(yíng)銷相互交底，進(jìn)行信息交流，加強(qiáng)溝通。 活動(dòng)物品：活動(dòng)家具、裝飾物品、掛畫(huà)、窗簾等。施工道路與展示道路共用，每天派專人清理展示路線，樹(shù)立明顯的指示 標(biāo)牌，并指引人員行走。 展示區(qū)域的工程維護(hù)、維修 工程組工程師應(yīng)執(zhí)行巡視制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)展示區(qū)域的工程質(zhì)