【正文】 速發(fā)展、產(chǎn)品質(zhì)量和品牌戰(zhàn)略之間的矛盾？如何 鍛造“超越客戶期望的服務(wù)創(chuàng)新能力”？如何提升 嘉寶 物業(yè)服務(wù)品質(zhì)， 有效解決 、規(guī)避和駿公司、嘉寶公司風(fēng)險(xiǎn)，確?？蛻衾? 2 不受損失，迫切需要編制這套新的“物業(yè)裝修服務(wù)管理規(guī)程”。 房屋建設(shè)階段、裝修階段的施工質(zhì)量問題以及業(yè)主房屋使用后的問題，由于沒有有效的檢測、交接、把控和糾正，給開發(fā)建設(shè)單位、裝修單位、業(yè)主和物業(yè)公司各方面都帶來了極大的風(fēng)險(xiǎn)、損失和難以分辨的責(zé)任。 1 物業(yè)裝修服務(wù)管理規(guī)程 目的 房屋建設(shè)中遺留的工程質(zhì)量問題 在業(yè)主進(jìn)行裝修時(shí)會集中暴露， 交房后，客戶意見最大、投訴最集中， 系 公司最 難以解決的問題，其處理的時(shí)效，將給客戶滿意度造成極大的影響。 房屋二次裝修，將會給房屋的安全、使用功能以及毗鄰建筑構(gòu)成極大 的影 響，為此 有關(guān)國家法令 《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《住宅 室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等都 明文 規(guī)定必須加強(qiáng)物業(yè)裝修管理，這是物業(yè)管理公司必須履行的職責(zé)。 本 規(guī)程正是摒棄過去傳統(tǒng)的物業(yè)裝修管理辦法，把業(yè)主（裝修人）作當(dāng)為被管理對象，施以類似行政管理的簡單方式， 改革為 把業(yè)主（裝修人）作為物業(yè)服務(wù)對象，用業(yè)主（裝修人）易于接受 的服務(wù)方式達(dá)到物業(yè)裝修管理的目的 ，提高客戶滿意度。 項(xiàng)目工程部 ： 為項(xiàng)目房屋裝修服務(wù)管理工作的 具體執(zhí)行部門 ，在業(yè)務(wù)上受設(shè)施設(shè)備運(yùn)營管理中心技術(shù)指導(dǎo)和工作督導(dǎo)。工程部成立：“設(shè)備運(yùn)營組”和“裝修維修組”兩個(gè)作業(yè)組，分別擔(dān)任三項(xiàng)工作。 人員 分工 及要求 ： 裝修 管理 1– 3 人， 選用具有 處 理問題、協(xié)調(diào)能力的工程技術(shù)人員，負(fù)責(zé)裝修過程監(jiān)管，日常巡查，協(xié)調(diào)處理 工程質(zhì)量問題 整改 和 ； 裝修服務(wù) 3— 5 人 ，要求經(jīng)過技術(shù)檢測作業(yè)培訓(xùn)上崗，負(fù)責(zé)裝修前交驗(yàn)檢測， 隱蔽工程和裝修竣工 質(zhì)量監(jiān)督工作。 根 據(jù) 國家 法規(guī) 和物業(yè)具體特點(diǎn) ， 站在業(yè)主角度考慮，預(yù)計(jì)業(yè)主的各種個(gè)性化需求， 解決業(yè)主 裝修中可能出現(xiàn)的各種 困難和 問題 ，體現(xiàn)品牌物業(yè)管理的人性化和靈活性，設(shè)計(jì)各種裝修預(yù)案， 交房時(shí)，住管公司把項(xiàng)目預(yù)先制定好的《裝修預(yù)案》以書面形式發(fā)到每戶業(yè)主手中 ，使業(yè)主在拿到房屋鑰匙時(shí)就清楚 地 明白 裝修中禁止行為和注意事項(xiàng)。公安消防機(jī)關(guān)在施工驗(yàn)收 5 中指明需整改的項(xiàng)目，業(yè)主（使用人）及裝修單位必須遵照執(zhí)行，否則造成的一切后果由責(zé)任人自行承擔(dān)。 審 核 裝修方案 時(shí) ， 著重審查 房屋結(jié)構(gòu)安全（承重墻、結(jié)構(gòu)梁柱、頂板拆卸打洞等）、功能安全（廚、衛(wèi)、涼臺、屋面防水，水管改動(dòng)、線路改動(dòng)）等有關(guān)裝修內(nèi)容，同時(shí)要 把 涉及防水、線管改造的隱蔽工程和其他重要改造工程記錄在 《裝修施工監(jiān)控重點(diǎn)記錄》 中，供裝修監(jiān)管巡查時(shí)重點(diǎn)把控。 對《裝修施工監(jiān)控重點(diǎn)記錄》中的內(nèi)容要重點(diǎn)巡查 。 施工隔墻必須設(shè)置在有梁的地方，盡量放置在梁中心部位，且采用輕質(zhì)磚，不得使用實(shí)心磚做隔墻。 裝修必須按審批通過的裝修方案施工， 對《裝修施工監(jiān)控重點(diǎn)記錄 》中的內(nèi)容要重點(diǎn)巡查。 對重點(diǎn)戶進(jìn)行“嚴(yán)防死守”， 一定要把違章違規(guī)裝修在它還沒做成前，就堅(jiān)決地“扼殺在搖籃中”。 下列時(shí)段禁止所有發(fā)出噪聲、震動(dòng)的裝飾裝修及物料搬運(yùn)活動(dòng)： —— 每天中午 12： 00~14： 00； —— 周六、周日 10： 00 以前。 施工時(shí)不得使用重錘進(jìn)行作業(yè)，不得打斷現(xiàn)澆樓板和梁柱鋼筋。 裝修施工材料和建筑垃圾不準(zhǔn)在公共區(qū)域亂堆亂放，必須堆放到物管處指定的位置，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)清理干凈。實(shí)踐證明這項(xiàng)工作，既是為業(yè)主把好房屋質(zhì)量關(guān)，同時(shí)也是為房屋開發(fā) 公司、建設(shè)單位和物業(yè)公司 規(guī)避 各級責(zé)任 風(fēng)險(xiǎn) ，有效 杜絕施工質(zhì)量問題，減少損失起到有效作用。 業(yè)主接收房屋時(shí)， 一般不可能對房屋的所有質(zhì)量問題，特別是防水工程、水管管道安裝 質(zhì)量 等進(jìn)行專業(yè)的檢測。質(zhì)量 沒有問題后再 讓裝修單位進(jìn)場施工。 做 這一步 工作， 是特別為業(yè)主提供的物業(yè)增值技術(shù)服務(wù)，為業(yè)主 、裝修單位 裝修質(zhì)量把關(guān)，同時(shí)也為物業(yè)公司后續(xù)管理減少麻煩。 裝修檢測方法及技術(shù)規(guī)范 防水檢測 ： 通過對裝修戶本戶及相鄰樓上戶有防水處理的房間放水關(guān)水 24 小時(shí)閉水后，察看本戶和樓下戶有無水漏水情況判定。 強(qiáng)電檢測 ：（只作線路通斷檢測）。室內(nèi)電視“光纖”線路檢測使用“ 寸黑白電視機(jī) ”測試室內(nèi)電視光纖插口通斷。 裝飾裝修服務(wù)管理流程 辦理裝修手續(xù) ：業(yè)主（裝修人） 到工程部 領(lǐng)取房屋裝修審報(bào) 表（ 業(yè)主持房屋 合法權(quán)益有效憑證 ， 非業(yè)主房屋使用人還需提供業(yè)主同意裝修的書面證明）。 到物業(yè) 服務(wù) 中心 繳納：“裝修管理服務(wù)費(fèi)”、“裝修 管理服務(wù)協(xié)議履約保證金 ”、“裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)”及有關(guān)費(fèi)用。檢查 確認(rèn)無問題后， 發(fā)放 《裝修入場通知書》 開始 施工。發(fā)現(xiàn)違章行為及時(shí)制止，或者填送《裝修整改通知單》，要求限期整改，否則采取停工等強(qiáng)制措施；嚴(yán)重時(shí)上報(bào)政府房 管部門處理。物管主要檢查裝修對本身房屋及毗鄰房屋有無構(gòu)成功能方面、安全方面等不利后果（ 物業(yè) 重點(diǎn) 檢查 防水與 給 排水 和毗鄰公共區(qū)，業(yè)主室內(nèi)裝修質(zhì)量由業(yè)主自己鑒定，物業(yè)一般不作檢查 ）。 12 住宅室內(nèi)裝飾裝修行為規(guī)范（ 建設(shè)部 [2020]110 號令 ） 《五禁止》： 禁止變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； 拆 除連接 陽 臺的磚、混凝土墻體，擴(kuò)大承重墻上原有的門窗 尺寸 ； 將 沒有防水要求 的房間或陽臺改為廚房、衛(wèi)生間； 損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； 其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。（房屋使用人）：需獲得房屋產(chǎn)權(quán)人書面同意，遵守同樣上述規(guī)定，承擔(dān)裝修相關(guān)責(zé)任。 相關(guān)支持文件 《物業(yè)管理?xiàng)l例》國務(wù) 院 379 號 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》 國務(wù)院 279 號 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》建設(shè)部 110 號 《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》 建設(shè)部 94 號 《裝飾裝修服務(wù)協(xié)議》 《治安消防責(zé)任書》 記錄 《 裝修前交驗(yàn)檢測表 》 （使用自帶復(fù)寫紙印制） 《 裝修隱蔽工程檢測表 》 （使用自帶復(fù)寫紙印制） 《 裝修竣工驗(yàn)收表 》 （使用自帶復(fù)寫紙印制） 14 《 裝修整改通知書 》 （使用自帶復(fù)寫紙印制） 《 裝修施工監(jiān)控重點(diǎn)記錄 》 《 房屋裝飾裝修動(dòng)態(tài) 信息 表 》 《 裝修現(xiàn)場巡查 記錄 》 《 室內(nèi) 裝修 申請 登記 表》 《裝飾裝修入場通知書》 《 裝修施工人員登記表 》 《裝修預(yù)案》 15 裝修前交驗(yàn)檢測表 棟 單元 ______ 號 ____ 年 __月 日 項(xiàng)目 檢 測 內(nèi) 容 檢測方法 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 給水 廚 房 □ 衛(wèi)生間 □ 盥洗間 □ 生活陽臺 □ 通水加壓 60 分鐘 無滲漏 排水 衛(wèi)生間 □ 盥洗間 □ 生活 陽臺 □ 景觀陽臺 □ 空 調(diào) □ 放水通暢 無堵塞 防水 廚房 □ 衛(wèi)生間 □ 盥洗間 □ 生活陽臺 □ 閉水觀察 24 小時(shí) 以上 無滲漏 強(qiáng)電 配電箱 □ 照明燈 □ 開 關(guān) □ 插 座 □ 儀表測試 點(diǎn)清數(shù)量 線路暢通 弱電 可視對講 □ 室內(nèi)