【正文】 理各個(gè)為其所連結(jié)之中間商﹐其所建構(gòu)之虛擬價(jià)值鏈(virtual value chain)的每個(gè)加值活動(dòng)都會(huì)普遍惠及每個(gè)中間商(產(chǎn)業(yè)中利用新興通路之中介業(yè)者)﹐因之﹐它并非與傳統(tǒng)之中間商相抗衡﹐也絕非意圖取代或消滅傳統(tǒng)之中間商。 Opportunity 由 所敘述之產(chǎn)業(yè)基本面可知整體產(chǎn)業(yè)之規(guī)模及商機(jī)﹐雖則總體經(jīng)濟(jì)景氣之容枯對(duì)不動(dòng)產(chǎn)之交易有循環(huán)性及波段性之影響﹐但數(shù)字時(shí)代電子商務(wù)之掘起﹐則是獨(dú)立于景氣循環(huán)之大漩渦外﹐對(duì)產(chǎn)業(yè)基本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與行為之徹底顛覆﹐換言之﹐不論景氣之波動(dòng)﹐新興之網(wǎng)絡(luò)多元電子通路將帶來中介產(chǎn)業(yè)新的利基﹐其 opportunities在于 克服進(jìn)入障礙(overe entrant barriers) 藉由虛擬之電子通路可克服大型傳統(tǒng)中介業(yè)者以巨量之廣告促銷所構(gòu)筑之進(jìn)入障礙。此一系屬不動(dòng)產(chǎn)買賣之虛擬網(wǎng)絡(luò)與虛擬通路﹐若將其置于產(chǎn)業(yè)之市場(chǎng)結(jié)構(gòu)(market structure)與市場(chǎng)行為(market conduct)中觀之﹐則其先天實(shí)務(wù)面(business practices)上之弱勢(shì)將難以避免﹐尤其是在整體產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上下游之互動(dòng)中﹐其所須克服之weaknesses 在于 初期之知名度不易打開﹐目前因特網(wǎng)上之新興網(wǎng)站持續(xù)地呈現(xiàn)倍數(shù)成長(zhǎng)﹐早已非目不暇給所能形容其萬一。在 Agent Web 內(nèi)﹐事實(shí)上使用者有相當(dāng)大之空間可自行規(guī)劃其量身訂制 (tailor made) 之信息組合并能夠享受自行開發(fā)商品之樂趣。智能型搜尋?撮合功能 結(jié)合完整之信息資源使其之搜尋與撮合更能快速滿足使用者之需求﹐且足以降低 使用者搜集?分類? 篩選信息之煩瑣而高昂的交易成本。結(jié)合此二構(gòu)面則可預(yù)見在步入二十一世紀(jì)之際﹐不動(dòng)產(chǎn)買賣租賃中介業(yè)之龐大商機(jī)。而中古成屋之供給者(賣方)所面臨之信息不對(duì)稱與交易成本幾乎與買方之處境毫無二致。反觀需求面之消費(fèi)者﹐反復(fù)索求于紛至沓來? 漫無分際的房地產(chǎn)叢林信息中﹐亦往往難以分辨原始信息之良窳與真假。Agent Web：代理人，透過信息整合，分享及消費(fèi)者經(jīng)驗(yàn)，提供建議及適當(dāng)之產(chǎn)品。 首動(dòng)優(yōu)勢(shì):First mover Advantage任何一個(gè)領(lǐng)域或一個(gè)產(chǎn)業(yè)，凡首動(dòng)或先著(First Mover)之企業(yè)，必定占得較大之優(yōu)勢(shì)，例如臺(tái)灣消費(fèi)品黑人牙膏、全球網(wǎng)絡(luò)書店Amazon….等，都是因?yàn)槊慨?dāng)游戲規(guī)則改變后，第一位進(jìn)入市場(chǎng)獲得消費(fèi)者認(rèn)同，而產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，所以在現(xiàn)今產(chǎn)業(yè)因電子商務(wù)興起而變革的機(jī)會(huì)中，如何選擇一個(gè)適當(dāng)?shù)慕嵌惹腥耄a(chǎn)生首動(dòng)利益，將是一個(gè)企業(yè)在未來求生的一個(gè)最大的挑戰(zhàn)。1 / 22Strategy in Electronic CommerceTerm ProjectCase study：不動(dòng)產(chǎn)買賣租賃業(yè)務(wù) 在電子商務(wù)中之應(yīng)用 及策略規(guī)劃教授：江炯聰博士學(xué)生：資管所 蔡坤佑 R86725038 資管所 吳學(xué)蘭 R86725039 資管所 林正立 R867250402 / 22 游戲規(guī)則：Paradigm shift每當(dāng)一個(gè)領(lǐng)域或一個(gè)產(chǎn)業(yè)，其游戲規(guī)則改變時(shí)，所有原來的資源，包含人、地、財(cái)、物、技術(shù)….等，將會(huì)隨之變更，人類史上有幾個(gè)重大之革命，如農(nóng)業(yè)社會(huì)轉(zhuǎn)入工業(yè)社會(huì)，利用機(jī)器大量制造，取代人工于是乎興起了大量制式生產(chǎn)的時(shí)代，此游戲規(guī)則之改變迫使原來大量使用勞工密集的產(chǎn)業(yè)立即瓦解，例如瑞士人工表，與日本電子表之競(jìng)爭(zhēng)。 數(shù)字化時(shí)代的特色：此次游戲規(guī)則的主角—數(shù)字化，有一些與舊規(guī)則不同之特色，那就是全球化、開放化、數(shù)字化、動(dòng)態(tài)性、虛擬化、直覺化并且打破以往 Value chain 之觀念，此一改變將使某些產(chǎn)業(yè)因此式微，例如中間零售商、中介業(yè)等 , 而某些產(chǎn)業(yè)將因而興起或再創(chuàng)新的契機(jī)，例如網(wǎng)絡(luò)書店、Play boy 或網(wǎng)絡(luò)中介業(yè)….等，尤其是虛擬化公司將大行其道，上游結(jié)盟全球廠商，下游販?zhǔn)壑寥蛉丝冢a(chǎn)品也將無所不包，其競(jìng)爭(zhēng)之激烈將大過人類以往之歷史，而且是”贏家通吃”。綜合以上信息，本小組經(jīng)過密切討論，決定選擇不動(dòng)產(chǎn)買賣租賃之中介業(yè)務(wù)做為我們研究之個(gè)案。而不動(dòng)產(chǎn)買賣租賃產(chǎn)業(yè)普遍為消費(fèi)大眾所認(rèn)知(perceived)的兩大特性：信息不對(duì)稱(information asymmetry) 以及高昂的交易成本(transaction costs)﹐使得消費(fèi)者對(duì)搜集而來之不動(dòng)產(chǎn)供給面信息往往心有所不安﹐尤其是不動(dòng)產(chǎn)買賣租賃之交易成本﹐從交易前至交易后﹐其間所涉及之 內(nèi)部成本 (與交易本身直接關(guān)聯(lián)之成本﹐如搜尋成本?談判議價(jià)成本?決策成本? 監(jiān)督執(zhí)行成本 ?補(bǔ)救仲裁成本) ? 外部成本 (如新居處所交通動(dòng)線與生活機(jī)能之改變﹐與新鄰居之正負(fù)向互動(dòng) 等) 機(jī)會(huì)成本 (不動(dòng)產(chǎn)買賣標(biāo)的金額動(dòng)輒成百上千萬﹐其間之機(jī)會(huì)成本自是極為可觀)﹐ 這些都在在使得消費(fèi)者有極為一致之消費(fèi)行為(consumer behaviour):謹(jǐn)慎將事及對(duì)完整信息之渴求。但即令市場(chǎng)結(jié)構(gòu)如斯?參與交易之處境如斯﹐國(guó)人不論是基于根深柢固之有土斯有財(cái)或基于投資投機(jī)﹐對(duì)不動(dòng)產(chǎn)之基本需求仍然持續(xù)不斷﹐尤其在都會(huì)區(qū)及鄰近之副都會(huì)區(qū)﹐其之不動(dòng)產(chǎn)買賣租賃之交易始終維持基本榮景而不墜。 而交織于這龐大商機(jī)中間的則是新舊交替的中介通路 ﹐傳統(tǒng)的房屋中介業(yè)者目前仍是產(chǎn)業(yè)之主力﹐其中之佼佼者亦不時(shí)地更新服務(wù)內(nèi)容。最適化之商品 智能型代理人之功能令使用者得以依其偏好及條件設(shè)定搜尋及撮合之標(biāo)的﹐且這樣的設(shè)定對(duì)使用者言﹐是實(shí)時(shí)(real time)而可由其全然掌握其間之彈性變化。不收費(fèi)之自由園地 虛擬化之個(gè)人商業(yè)網(wǎng)頁﹐委買?委賣者皆可自由上網(wǎng)登錄﹐可進(jìn)一步降低委買?委賣者之交易成本。在如此信息爆炸的時(shí)代欲求突破而為人矚目當(dāng)非易事﹐尤其與經(jīng)營(yíng)多年之大型傳統(tǒng)中介業(yè)者相較將更顯其知名度之不足。此一進(jìn)入障礙系以大篇幅之平面媒體(如報(bào)紙?雜志? DM)或傳統(tǒng)之電子媒體(如電視)再加上各交通要道之巨幅醒目看板所構(gòu)筑之王國(guó)﹐任何新進(jìn)者欲以相同手段進(jìn)入市場(chǎng)須付出高昂之代價(jià)﹐虛擬之電子通路則創(chuàng)造了另一進(jìn)入門戶。究其實(shí)﹐虛擬代理人之機(jī)制系在于整合各中間商之資源﹐而充當(dāng)其之入口網(wǎng)站。 Threat 雖則網(wǎng)絡(luò)相關(guān)技術(shù)已日趨成熟﹐一般消費(fèi)大眾對(duì)網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)之運(yùn)作也普遍愈能接受﹐但技術(shù)上有待克服之盲點(diǎn)與消費(fèi)大眾認(rèn)知上之疑慮仍構(gòu)成潛在之障礙﹐其間之 threats 有如信任與信心 一般人即或平日事事大而化之(Low Involvement)﹐但遇及不動(dòng)產(chǎn)買賣交易這一重大之決策時(shí)﹐幾乎人人皆會(huì)立刻成為高涉入(High Involvement)之消費(fèi)者。此時(shí)﹐彼此間之商譽(yù)與基本顧客(customer base)之忠誠(chéng)度將成為此消彼長(zhǎng)之關(guān)鍵。價(jià)值鏈內(nèi)各加值活動(dòng)提供者(valueadded activities provider)之結(jié)盟 參與不動(dòng)產(chǎn)買賣交易之消費(fèi)者其所需求并能為其帶來最大滿足之服務(wù)　　自然是整個(gè)交易各環(huán)節(jié)整體性之解決方案(total solution)﹐能夠結(jié)合愈多價(jià)值鏈內(nèi)之加值活動(dòng)提供者將愈能吸引使用者進(jìn)入Agent Web﹐如此形成之虛擬企業(yè)(virtual enterprise)將是網(wǎng)絡(luò)結(jié)盟之典范。在考慮利基 ?新品牌形象之建立?與傳統(tǒng)業(yè)者之互動(dòng)與競(jìng)爭(zhēng)等因素下﹐其之定位應(yīng)在于發(fā)揮消費(fèi)者購(gòu)買行為之前段所須之中介功能－－需求認(rèn)知?情報(bào)搜尋?選擇評(píng)估以及在線咨詢等可以依 mass customization 方式提供之服務(wù)。另根據(jù) International Data 公司及Relevant Knowledge ，在家中上網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)族經(jīng)由電子商務(wù)進(jìn)行的交易金額，在 2022 年將超過 5400 億美11 / 22元，而 1997 年的交易止額僅 43 億美元。?在年齡方面，以 2029 歲(%)的人最多。?國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)使用率前三大用途，圖示如下： 網(wǎng)絡(luò)廣告分析 美國(guó)際因特網(wǎng)盛行，衍生的網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物、網(wǎng)絡(luò)股市交易等商業(yè)網(wǎng)站由銷售貨品、提供網(wǎng)絡(luò)聯(lián)機(jī)等服務(wù)獲得收益；而網(wǎng)絡(luò)搜尋、在線信息等網(wǎng)站的主要收益來源則是—網(wǎng)絡(luò)廣告。?網(wǎng)站網(wǎng)頁的內(nèi)容可以隨時(shí)更新，并進(jìn)行無限擴(kuò)充，并以影像、圖形等多媒體方面表現(xiàn)。 美國(guó)加州一家公司開發(fā)了一種新型的網(wǎng)絡(luò)廣告技術(shù)，能讓廣告在網(wǎng)絡(luò)上像在電視上一樣播出，在使用者欲瀏覽的數(shù)據(jù)出現(xiàn)之前、就傳送到瀏覽器上，使用者在等待數(shù)據(jù)傳輸?shù)耐瑫r(shí)，一定會(huì)看到這些廣告，網(wǎng)絡(luò)廣告的效能也會(huì)因此提高。 在國(guó)內(nèi)，資策會(huì)曾在今年 3 月預(yù)估 98 年的網(wǎng)絡(luò)廣告量將達(dá) 1 億元，比起電視媒體 323 億元的大餅似乎是小巫見大巫，但比起 97年