【正文】 廣告投入成本與銷售進度分析3． 項目投資收益與風(fēng)險分析（八）項目銷售實施全程建議1. 銷售前期準(zhǔn)備要案2. 銷售機構(gòu)設(shè)置安排3. 銷售人員招募與培訓(xùn)安排4. 銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排二、測試市場階段主要以問卷的模式將項目進行市場的測試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。(6) 項目外立面設(shè)計建議外立面的設(shè)計建議力求整體化，梭角化，結(jié)合歐式風(fēng)格，空出個性設(shè)計。2 大部分戶型的主臥室都布置在室內(nèi)走廊盡頭，且室內(nèi)通道的長度不超過其寬度的4倍。對部分離江較遠，易受周邊建筑物影響的戶型設(shè)計精致的觀景斜陽臺，增大景觀面。④ 弧型采光面。這將成為本項目的另一賣點。這是本項目較大的賣點。(3) 項目會所設(shè)施平面設(shè)計（建筑規(guī)范設(shè)計單位負責(zé)）(4) 項目架空層園林設(shè)計空中園林的設(shè)計，在大廈的九樓設(shè)有獨立的整層的空中園林設(shè)計。(2) 項目建筑功能分析其一：功能主要按照商鋪、辦公、和商住分為三大類，其功能在互不影響的基礎(chǔ)之下，加以區(qū)分各功能之間獨立性。大廈九樓為空中花園建設(shè)，可將九層設(shè)計成為供整體大廈休息，娛樂的統(tǒng)一場所。德意大廈共為三十層左右的高層建筑，地下一層架空空間，可開始大型超市或停車場等。充分利用濱江路房地產(chǎn)發(fā)展的契機，炒熱本區(qū)域，聚集人氣，順勢推出“本項目”，一炮而紅，大造成為江景樓盤的品質(zhì)典范。通過對本項目可看南岸 “江景、夜景”的優(yōu)勢，合理的規(guī)劃，獨特的產(chǎn)品設(shè)計，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來構(gòu)筑本項目的產(chǎn)品價值，將本項目做成區(qū)域及全市的精品江景物業(yè)，在市場中脫穎而出，成為購房者關(guān)注的焦點。(4) 項目價格定位分析關(guān)于價格定位待進一步合作后，另行評估策劃。給入住者輕松自然的生活環(huán)境，強調(diào)引導(dǎo)生活時尚，生活方式；為了達到上述的效果，在前期的規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)用個性風(fēng)格設(shè)計思路，要求設(shè)計立面表現(xiàn)棱角分明，總體樣式避免中規(guī)中矩，傳統(tǒng)而保守。各功能之間的基礎(chǔ)設(shè)施在共用的基礎(chǔ)之上存在著相對的獨立性和分戶性。關(guān)于一座大樓的名稱用上廣場，花宛，某某宮等等都有所牽強。精品多功能樓盤形象策劃提案3（二）項目市場定位與建筑策略分析1． 項目市場定位分析（1）項目名稱定位本案項目名稱初定為：德意大廈由德意集團所開發(fā)的建設(shè)的地產(chǎn)項目，首先考慮到要空出品牌建設(shè)意識。(4) 介入市場身份設(shè)定德意大廈介入市場身份定位是一家置業(yè)公司漫長發(fā)展的過程。不利之處在于：1． 物以類居，人以群居，人們都希望生活在有諸多家庭組合而成的生活社區(qū)中。全透明化大空間結(jié)構(gòu)設(shè)計將有成為本案的一大亮點。市場經(jīng)濟中，價格是受供求關(guān)系影響的，需求大于供給價格就會上揚，供給大于需求價格就會下降，直到一個平衡，這是客觀存在的經(jīng)濟規(guī)律。首先，買家市場空間不大是最主要的原因。另外公房上市、房屋置換這兩項政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場需求量快速上升。百瑞廣場、永泰豐廣場等樓盤的建設(shè)與規(guī)劃，因此要在諸多的樓盤群層中脫穎而出，就必需有自身的鮮明特點，和獨到的設(shè)計方案和形象的全案包裝與策劃、設(shè)計表現(xiàn)。今年，市場郊區(qū)化發(fā)展已呈較明顯趨勢，郊區(qū)的大戶型市場將會吸引部分喜愛優(yōu)質(zhì)環(huán)境的高層客戶。這大大影響了高層居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強，相互干擾性大，當(dāng)然這也是由于目前開發(fā)的地段特性所造成的。而在城市副中心地帶對住家而言，相對中心區(qū)就較為理想。2．高層住宅將向城市副中心地帶偏移市中心新建高層將會逐漸以商務(wù)型公寓為主。市區(qū)內(nèi)的土地隨著開發(fā)量的增加而逐漸減少，未來的高層想以地段為優(yōu)勢已不可能，只能以提高自身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來贏得市場。高層整體市場走勢預(yù)測如下，任何一個市場都必須經(jīng)過：萌芽——成長——成熟——衰落——更新。占地面積13334平方米，經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃，將形成市心北主要的標(biāo)志性精品建筑。隨著年底三橋收費的取消，過江隧道的開工、錢江世紀(jì)城的全面啟動，百瑞廣場將以其巨大的發(fā)展?jié)摿κ艿绞袌龅淖放酢４航ㄔ履壳暗匿N售均價已經(jīng)達到了8000元/平方米，雖然距離只相差幾公里，但兩者價格相差一倍，而江南岸的一些濱江樓盤也是價格不菲。房地產(chǎn)從業(yè)人員600人。房地產(chǎn)從業(yè)人員400人。（2） 市內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)及各區(qū)域競爭部分樓盤調(diào)查與統(tǒng)計分析蕭山市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)公司38家。世紀(jì)城全面啟動投資超過100億元的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，將首先開發(fā)居住區(qū)和濱江商務(wù)區(qū)，聚集人氣，刺激土地升值，吸引更多資本注入。據(jù)了解，錢江世紀(jì)城由核心商務(wù)區(qū)、小型商務(wù)辦公中心和配套高檔住宅三部分構(gòu)成。再次，蕭山擁有非常充足的土地儲備。蕭山將逐漸從真正意義上融入杭州城區(qū)。蕭山區(qū)將成為江南岸的中心城區(qū)。其次，根據(jù)杭州城市的總體規(guī)劃，蕭山具有非常大的發(fā)展?jié)摿ΑＡ⒋隧椖?，我們是以全案的形式介入，總體按規(guī)劃前期、形象包裝、樓盤推廣三個大階段進行策劃投入。蕭山區(qū)市心以北規(guī)劃為蕭山區(qū)經(jīng)濟新型開發(fā)區(qū)四季城，交通便利，資源豐富，環(huán)境優(yōu)美。精品多功能樓盤形象策劃提案前言蕭山區(qū)位于錢塘江南岸，與風(fēng)景秀麗的杭州市隔岸相望。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，經(jīng)濟發(fā)達，交通便捷。本案德意大廈就位于市心北路與建設(shè)三路的交匯處，周邊環(huán)境日趁成熟，基礎(chǔ)設(shè)施完善。第一部分：項目前期市場研究與前期策劃階段（一）市場調(diào)查與市場機會分析1. 蕭山區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)四季城市場調(diào)查分析（1） 宏觀市場調(diào)查與分析千載難逢的大杭州發(fā)展規(guī)劃，為蕭山房地產(chǎn)市場帶來了前所未有的巨大發(fā)展機遇。在杭州城市規(guī)劃中，蕭山區(qū)屬于江南城范疇，將成為江南岸的中心城區(qū)。首先，在地理位置上毗鄰杭州未來城市中心。其次，根據(jù)杭州城市的總體規(guī)劃，蕭山具有非常大的發(fā)展?jié)摿ΑＤ壳把亟貛Ф酁槲撮_發(fā)地帶，隨著錢江世紀(jì)城的啟動，在未來幾年內(nèi)將陸續(xù)成為開發(fā)的熱點。其中核心商務(wù)區(qū)為8平方公里，兩棟規(guī)劃高度在200米左右的超高層姐妹樓將是其標(biāo)志性建筑；同時還將新建5平方公里的小型商務(wù)辦公中心。據(jù)了解，錢江世紀(jì)城各項建設(shè)都要按照精品工程要求進行，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將完成九通一平，直接把電腦網(wǎng)絡(luò)、 、燃氣、排污等管線設(shè)施按照規(guī)劃高質(zhì)量鋪設(shè)完成；道路體系由快速路、主干路、次干路等結(jié)合而成，層次清晰、功能明確。按公司類別分有專營公司32家，項目公司6家；按公司資質(zhì)等級分有二級公司4家，三級公司11家，暫三級公司3家，四級公司3家，五級公司11家，無級公司6家；另有外地公司來蕭開發(fā)10家。銷售面積30萬平方米。銷售面積40萬平方米。隨著大杭州進程的加快，價格差距將日益縮小。早已有人將錢江南岸比喻成“杭州的浦東”，完善配套和優(yōu)越交通將使其享有與世紀(jì)城一般無二的崇高地位，真正構(gòu)筑起錢江南岸的名流生活社區(qū)。大廈主要功能分為高層商住、現(xiàn)代化辦公寫字樓、和三層全產(chǎn)權(quán)式現(xiàn)代商鋪，整體設(shè)計氣勢宏偉，形象鮮明，具有明鮮的形象區(qū)別標(biāo)志，力求在眾多樓盤中脫穎而出。?其未來發(fā)展將呈如下勢態(tài)：1．高層市場將從爭奪地段優(yōu)勢轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。目前，“綠都杭州市一級地段及其輻射的周邊區(qū)域，是市區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)區(qū)，人流、車流以后非常大。商業(yè)氛圍不那么濃厚、較為安靜、交通又便利；且城市副中心地帶，環(huán)境、景觀優(yōu)勢較明顯的地塊，同樣具備開發(fā)高檔物業(yè)的條件。未來的高層將會考慮更為人性化的設(shè)計。 德意大廈經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的前途升值空間也將極大的吸引一大部分投資者和居家者的進住。針對于德意集團轉(zhuǎn)型投入到房產(chǎn)界的總本規(guī)劃思路，每一個樓盤的開發(fā)和建成均將不分大小、功能，注重的是統(tǒng)一的整體形象和精致完美的形象。(2) 區(qū)域內(nèi)高層競爭程度的分析去年的高層市場是有目共睹的，市中心能建高層地塊的競爭尤顯激烈。有限的購買力，舊盤還沒有徹底消化完，新盤又陸續(xù)推出，總供給大于總需求，選房的機會多了，且樓盤個性少，缺少差異化賣點，是樓盤競爭的又一大原因。(3) 策劃項目片區(qū)商品住宅市場機會分析目前與本案形成商品住宅市場競爭的有綠城集團開發(fā)的中型樓盤和永泰豐廣場等，與之相比本案的高層住宅有利也有不利之處。3． 本案擁有管理商務(wù)寫字樓的良好的物業(yè)管理部門，全心全意為住房提供最優(yōu)秀的物業(yè)管理。本案中是一座大廈，難以實現(xiàn)這樣的理想。我們不做進一步的禪解。本案作為德意集團的初次房產(chǎn)建設(shè)項目，自然要考慮到長期的企業(yè)形象與新型的轉(zhuǎn)型項目的有利結(jié)合。本案總體的策劃建筑思路為具有非常個性化的現(xiàn)代化多功能高層大廈，其名稱當(dāng)然要符全國際房產(chǎn)界譽名的走勢，越是簡單精練的越有發(fā)展?jié)摿?。從各個方面、各個角度、各種需要極大的滿足不同形式入住者的最終使用目的。(3) 項目目標(biāo)客源定位分析蕭山區(qū)強勁的經(jīng)濟發(fā)展速度和居民消費能力為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了根本的保證。(5) 項目檔次定位分析德意大廈總體形象檔次定位：高品質(zhì)、高優(yōu)化、多功能。（3） 交通價值。(7) 項目物業(yè)管理模式分析（策劃另定）2． 項目建筑策略分析(1) 項目建筑風(fēng)格分析傾向于歐式風(fēng)格，但不同傳統(tǒng)的歐式風(fēng)格。大廈一至三樓為開間大，全透明式現(xiàn)代化商鋪設(shè)計，商鋪主張大開間，是因為在必要的時候可以進行隔離處理，主要目標(biāo)針對于各大銀行，或各種大型的休閉服務(wù)業(yè)和飲食業(yè)。格式以花園式設(shè)計為主。商住和商用以不同的入廳外戶處理。其效果在以上的內(nèi)容中說明。② 采光。③ 增大陽臺面積，擴展陽臺功能。對梯形退臺處理的第二層戶型轉(zhuǎn)角采用弧型采光面。以彌補這些戶型的不利之處。2 大部分戶型都設(shè)置了入戶玄關(guān)，作為空間過渡，使主要空間更加私密，同時也方便換鞋，整理衣冠。避免方方正正的處理效果。三、項目策劃方案決策階段根據(jù)測試市場階段得出的市場反應(yīng)程度，對策劃大綱作最終的定案，以保證項目最大的市場接受率，減少項目的風(fēng)險。 第九商業(yè)大街營銷推廣方案一、市場概述區(qū)域（庫車縣）商業(yè)概述1以中抵擋商品為主，商業(yè)形態(tài)以集貿(mào)市場為代表，商場和專賣店等現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)僅占極小比例。2隨著城市經(jīng)濟發(fā)展和大面積商業(yè)開發(fā)，以商城和大型綜合市場為代表的商業(yè)物業(yè)大量供應(yīng)市場，庫車商業(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型，但由于商業(yè)消費市場增長和消費水平提升有限，導(dǎo)致部分商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)滯銷，經(jīng)營戶的盈利能力開始下降。3從商業(yè)發(fā)展趨勢判斷，庫車縣商業(yè)區(qū)域進一步向文化路和天山路集聚，依托原有的商業(yè)環(huán)境，文化路將建成一批中高檔定位的商場，預(yù)計開發(fā)面積在4萬平米左右，按庫車現(xiàn)有的消費水平統(tǒng)計，中高檔商業(yè)市場將嚴(yán)重過剩。4日用品等生活必需品是消費的主流商品。伴隨著商業(yè)樓盤的大量供應(yīng)，這種矛盾將更加突出，并導(dǎo)致經(jīng)營戶盈利水平進一步降低，商戶對經(jīng)營投資的信心將更顯不足，持幣觀望的心態(tài)也將加重。負一層定位為超市，一、二層定位高檔百貨（一層沿街為門面），三層定位為高檔餐飲。地下一層，計劃由金橋超市直接進駐；地上三層，總建筑面積約2萬平米，由于項目規(guī)劃設(shè)計方案尚未確定，項目至今未進入施工階段，銷售工作仍在延緩中，近期在做簡單的項目咨詢和開發(fā)企業(yè)推介。 四、項目定位（簡要）轉(zhuǎn)型定位的必要性1目的：改變商城定位的局限性，發(fā)揮錯位定位的優(yōu)勢，形成與該片區(qū)不同的商業(yè)形態(tài)（該片區(qū)商業(yè)定位主要是商城、集貿(mào)市場），最終達到適應(yīng)庫車縣商業(yè)市場狀況的新商業(yè)定位，以達到促進銷售的目的?！_業(yè)籌備，完成開業(yè)活動策劃和籌備工作，做好開業(yè)準(zhǔn)備；——使市場招商率達到30%，市場商戶的進駐率（招商和銷售）達到40%，初步具備開業(yè)條件。 六、租、售面積的策略性確定截止方案提交日期，規(guī)劃方尚未提供項目平面結(jié)構(gòu)圖，因此無法以圖示形式準(zhǔn)確標(biāo)明租、售位置和實際面積。租賃或免租引進區(qū)域2一期內(nèi)街（南、北兩翼）二、三層以租賃為主，在市場形成規(guī)模以后，逐步引導(dǎo)二層經(jīng)營戶購買，三層長期租賃經(jīng)營；2一期中街（街道中心商鋪）二層以上鋪面長期租賃。營銷評估5本方案已經(jīng)確定銷售和租賃的基本區(qū)域，實際租、售面積在銷售執(zhí)行過程中，以現(xiàn)場銷售控制表方式申報，每星期申報一次。八、銷售政策一次性購買一次性付清全部購房款時，在現(xiàn)行銷售價格的基礎(chǔ)上，給予5%的優(yōu)惠讓利。九、廣告策略媒體組合整體銷售階段以戶外T形旗造勢、影視廣告做全面覆蓋配合。費用支出代理公司提供階段性廣告?zhèn)鞑ビ媱潱陔p方討論認可的情況下，代理公司進入廣告設(shè)計、創(chuàng)意、制作、發(fā)布過程，費用由開發(fā)商掌握，并依據(jù)雙方協(xié)商確定的計劃支出。一、 項目簡介：隨著人們對健康的重視不斷提高，體育運動熱潮的不斷興起，體育運動用品越來越劇受到青睞。 目標(biāo)客戶⑴、體育用品生產(chǎn)商湖南分公司（特步、德爾惠、CBA雷速、美克…）⑵、體育用品湖南總代理（別克、喬丹、名足、沃特、斯舒朗…）⑶、專業(yè)用品經(jīng)銷商（龍之杰、運動一百、騰威體育、環(huán)動…）⑷、體育用品生產(chǎn)商銷售代理（阿迪達斯、耐克、銳步、茵寶…）⑸、體育用品連鎖機構(gòu)（李寧、安踏、雙星、康威…）⑹、大型體育用品批發(fā)商（和平體育、好家庭、體之杰…）⑺、準(zhǔn)備向體育用品發(fā)展的經(jīng)銷商（提供廠家聯(lián)系，幫其取品牌代理）總而言之，就是要有租鋪的需要，同時又租得起，并且能夠配做出決定的客戶。阿波羅商業(yè)廣場：采用靈活經(jīng)營模式，既有商場員工自行承包經(jīng)營，又有代理商、銷售商租賃其商鋪。 SWOT分析⑴、優(yōu)勢：專業(yè)大型體育運動用品商城，具有專業(yè)性，規(guī)模性，易吸引經(jīng)銷商；地理優(yōu)越，人氣足；商場管理、服務(wù)優(yōu)勢；營推廣優(yōu)勢。⑷、威脅點：競爭對手（潛在對手）有開發(fā)同樣主題商場的可能，商場招商過于頻繁，客戶沒有過多耐心，體育用品廠商相對數(shù)目較少。⑶、商業(yè)配套設(shè)施齊備、環(huán)境優(yōu)良、投資回報率高。⑶、營銷管理提升商城的客流量和銷售額，包括對各店鋪進行營銷支援，并舉辦統(tǒng)一的廣告宣傳和促銷活動。⑵、區(qū)域客戶市場突破：在最有機會的區(qū)域市場，由突破小組負責(zé)在當(dāng)?shù)卣猩?。⑴、熟悉本招商項目的相關(guān)內(nèi)容，客戶問詢的準(zhǔn)備。⑸、建立一個良好的招商支持系統(tǒng)，各方面協(xié)調(diào)支持招商工作。3.、招商廣告策略⑴、現(xiàn)場招商廣告。⑶、其它適當(dāng)考慮網(wǎng)絡(luò)廣