【正文】 點(diǎn)全區(qū)用地總面積為 平方公里，除了南面珠江外，其余用地均為城市建設(shè)用地，以居住、商業(yè)、行政辦公和其它配套公建用地為主。用地布局特點(diǎn)通過對(duì)越秀區(qū)六大商業(yè)功能區(qū)的用地現(xiàn)狀平面布局分析，其布局可歸納為三種：街型、區(qū)型、區(qū)街結(jié)合型。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的北京路國(guó)際商貿(mào)區(qū)屬于都會(huì)級(jí)功能區(qū)。? 商務(wù)主導(dǎo)型：指其主要設(shè)施及主導(dǎo)功能是提供集聚的高級(jí)商務(wù)服務(wù)，一般擁有較密集的高級(jí)寫字樓、高級(jí)賓館酒店及眾多的金融機(jī)構(gòu)、公司總部或辦事處。? 服務(wù)主導(dǎo)型：指其主要設(shè)施及主導(dǎo)功能是餐飲娛樂的商業(yè)功能區(qū)。二、現(xiàn)狀特點(diǎn)經(jīng)過長(zhǎng)期的歷史演變，越秀區(qū)已初步形成六大商業(yè)功能區(qū)：以北京路商業(yè)街為核心的國(guó)際商貿(mào)區(qū)；以長(zhǎng)堤大馬路、一德路干果海味食品和玩具批發(fā)市場(chǎng)為主核的沿江商貿(mào)區(qū)；以交易會(huì)及服裝批發(fā)為主導(dǎo)的流花展貿(mào)區(qū)；以東風(fēng)路為主軸的東風(fēng)路商務(wù)區(qū)；以中山路及解放中路為“T”形骨架的中山路商務(wù)區(qū)；以海珠廣場(chǎng)沿線為核心的海珠廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)。改革開放后，廣州商貿(mào)業(yè)加速發(fā)展，商貿(mào)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度名列各城市中的前矛。6 / 100第一章 越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀綜合報(bào)告一、越秀區(qū)概況越秀區(qū)地處廣州老城區(qū)的幾何中心，面積 平方公里，是廣州市的傳統(tǒng)中心城區(qū)之一。地下商業(yè)街的建設(shè)。結(jié)合北京路步行街的建設(shè)，改造大小馬站書院群，使其成為一個(gè)集歷史文化、休閑游憩、購(gòu)物美食于一體的特色場(chǎng)所。對(duì)狀元坊的商業(yè)環(huán)境進(jìn)行整體改造，保持特色，完善配套設(shè)施，如消防設(shè)施。六、規(guī)劃期限近期：2022—2022 年中遠(yuǎn)期：2022—2022 年七、規(guī)劃研究框架4 / 100商業(yè)用地及分布商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀分析商文旅發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)建筑及配套設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀相關(guān)規(guī)劃整合上層次規(guī)劃要求規(guī)劃整合發(fā)展定位與策略研究發(fā)展思路 發(fā)展定位 發(fā)展模式 發(fā)展策略 發(fā)展重點(diǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展布局規(guī)劃三大商圈三大商務(wù)區(qū)兩大特色商旅區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 體系規(guī)劃商業(yè)配套規(guī)劃土地利用規(guī)劃 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 道路交通規(guī)劃建設(shè)時(shí)序與實(shí)施對(duì)策5 / 100八、規(guī)劃要點(diǎn)北京路步行街向南延伸、向西拓展，形成一個(gè)綜合性、多功能的國(guó)際性商業(yè)區(qū)。 通過項(xiàng)目的實(shí)施，統(tǒng)籌安排全區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局與發(fā)展，減少不合理布局，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，高效優(yōu)質(zhì)地利用區(qū)內(nèi)的空間資源、商業(yè)資源、旅游資源、文化資源、人力資源、資本資源等，并吸引更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)入本區(qū)從事商務(wù)活動(dòng)。做好商業(yè)發(fā)展規(guī)劃工作對(duì)越秀區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城區(qū)的復(fù)興和形象的改善具有積極的意義。廣州市越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2022—2022）2022 年 11 月 15 日1 / 100目 錄導(dǎo) 言 .............................................................1一、項(xiàng)目緣起及背景 ..................................................1二、項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo) ....................................................1三、規(guī)劃依據(jù) ........................................................2四、規(guī)劃范圍與深度 ..................................................3五、規(guī)劃對(duì)象 ........................................................3六、規(guī)劃期限 ........................................................3七、規(guī)劃研究框架 ....................................................3八、規(guī)劃要點(diǎn) ........................................................5第一章 越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀綜合報(bào)告 ...................................6一、越秀區(qū)概況 ......................................................6二、現(xiàn)狀特點(diǎn) ........................................................6三、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 ...............................................11四、越秀區(qū)商業(yè)與歷史文化、旅游結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀 .........................12五、商業(yè)建筑及其配套設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀 ...................................13六、越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀綜合評(píng)價(jià) .....................................15第二章 相關(guān)規(guī)劃整合 ................................................19一、相關(guān)規(guī)劃要求 ...................................................19二、相關(guān)規(guī)劃整合 ...................................................30第三章 發(fā)展定位與策略研究 ..........................................32一、整體商業(yè)發(fā)展定位 ...............................................32二、商業(yè)發(fā)展策略 ...................................................33第四章 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展布局規(guī)劃 ........................................41一、總體格局 .......................................................41二、分區(qū)論述 .......................................................42三、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系規(guī)劃 ...............................................61第五章 商業(yè)配套規(guī)劃 ................................................69一、規(guī)劃總則 .......................................................69二、土地利用規(guī)劃 ...................................................69二、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 ...............................................76三、道路交通規(guī)劃 ...................................................81第六章 建設(shè)時(shí)序規(guī)劃與保障規(guī)劃實(shí)施的對(duì)策和建議 ......................86一、建設(shè)時(shí)序規(guī)劃 ...................................................86二、保障規(guī)劃實(shí)施的相關(guān)對(duì)策和建議 ...................................921 / 100導(dǎo) 言一、項(xiàng)目緣起及背景越秀區(qū)地處廣州市腹地，東接?xùn)|山區(qū)，西聯(lián)荔灣區(qū)，南毗海珠區(qū)，北臨白云區(qū)，是廣州市老城區(qū)的重要組成部分。為促進(jìn)廣州市越秀區(qū)的商業(yè)繁榮和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的合理布局，改善越秀區(qū)營(yíng)商環(huán)境，提升城區(qū)商貿(mào)功能，煥發(fā)生機(jī)，根據(jù)中共越秀區(qū)委、區(qū)政府的要求并經(jīng)過廣州市城市規(guī)劃局研究，決定開展“廣州市越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2022—2022） ”工作。2 / 100三、規(guī)劃依據(jù)廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要，2022廣州市城市總體規(guī)劃（2022—2022） （送審稿）廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（2022—2022） ，2022廣州市越秀分區(qū)規(guī)劃整合，2022（初審稿）廣州市越秀分區(qū)規(guī)劃（19972022）廣州市公共停車場(chǎng)規(guī)劃（荔灣區(qū)、越秀區(qū)） ，2022越秀區(qū)商貿(mào)旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2022—2022）廣州市騎樓街保護(hù)與開發(fā)規(guī)劃研究地鐵二號(hào)線沿線土地利用規(guī)劃，2022廣州市商業(yè)發(fā)展“十五”計(jì)劃1廣州市旅游業(yè)發(fā)展十五計(jì)劃1越秀區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十五計(jì)劃1廣州市傳統(tǒng)城市中軸線城市設(shè)計(jì)1廣州市城市干道網(wǎng)絡(luò)深化方案，19991廣州市支路網(wǎng)深化調(diào)整方案，20221廣州市城區(qū)路邊停車近期實(shí)施規(guī)劃，20221廣州市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃，20221廣州市路邊停車規(guī)劃，20221廣州市近期建設(shè)規(guī)劃（2022—2022） ，2022廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要，20222廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理?xiàng)l例，19973 / 1002批發(fā)市場(chǎng)管理辦法，19942廣東省委、省政府關(guān)于大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的實(shí)施意見（粵發(fā) 2022[1]）2關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見（國(guó)經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2022]789 號(hào)）四、規(guī)劃范圍與深度本次規(guī)劃范圍為越秀區(qū)行政區(qū)劃范圍，總面積約 平方公里。流花地區(qū)服裝專業(yè)市場(chǎng)群的改造建設(shè)。沿江路的改造。大佛寺廣場(chǎng)的建設(shè)。利用地鐵一、二號(hào)線開通帶來的契機(jī)，結(jié)合對(duì)人防工程的建設(shè)和利用，加強(qiáng)區(qū)內(nèi)地下商業(yè)街的建設(shè)。至 2022 年末，全區(qū)戶籍人口為 萬人，人口密度為 萬人/平方公里，在廣州市十個(gè)區(qū)中密度最高。越秀區(qū)是廣州商業(yè)精華之所在地，區(qū)內(nèi)商鋪密度大，經(jīng)濟(jì)能量高，每年創(chuàng)造的商業(yè)價(jià)值位居廣州市各區(qū)前列。7 / 100內(nèi)容與功能特點(diǎn)根據(jù)業(yè)態(tài)及設(shè)施內(nèi)容，可以將越秀區(qū)的六大商業(yè)功能區(qū)分為零售主導(dǎo)型、服務(wù)主導(dǎo)型、批發(fā)主導(dǎo)型、商務(wù)主導(dǎo)型四種類型。沿江商貿(mào)區(qū)屬于此類型。東風(fēng)路商務(wù)區(qū)、中山路商務(wù)區(qū)及海珠廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)均屬于此類型的商業(yè)功能區(qū)。? 區(qū)域級(jí)功能區(qū)：其影響力低于都會(huì)級(jí)功能區(qū)，但也有較大的輻射范圍，一般在此的外來購(gòu)買力在 50%以下。? 街型：其特點(diǎn)是各類商業(yè)、服務(wù)設(shè)施主要沿街道的兩側(cè)呈線型排列，鱗次櫛比，形成一字形或十字形，如北京路國(guó)際商貿(mào)區(qū)、東風(fēng)路商務(wù)區(qū)、中山路商務(wù)區(qū)。其中商業(yè)金融業(yè)用地總面積 公頃，占總用地的 7%，主要分布在六大商業(yè)功能區(qū)范圍內(nèi)。? 用地不足，商業(yè)發(fā)展空間狹小、倉(cāng)儲(chǔ)用地匱乏，需加大土地立體化開發(fā)力度，有效利用有限的土地資源。三、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀越秀區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可以簡(jiǎn)單地概況為：業(yè)態(tài)、業(yè)制、業(yè)種多樣化，大中型、知名、特色網(wǎng)點(diǎn)眾多，網(wǎng)點(diǎn)分布高度密集，與旅游業(yè)結(jié)合比較緊密，輻射范圍較廣，有著較深厚的文化內(nèi)涵和歷史基礎(chǔ)，是廣州重要的傳統(tǒng)商業(yè)中心。東風(fēng)路商務(wù)區(qū)：以東風(fēng)路沿線為主軸，以金融中心、國(guó)際銀行中心、健力寶大廈等為核心的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)。這些特色商業(yè)街的商戶數(shù)量在幾十到幾百家不等，但都顯示出了極強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)專業(yè)性，其輻射范圍很廣，很多都對(duì)全國(guó)甚至整個(gè)東南亞有所影響。由于地域限制，越秀區(qū)內(nèi)的大型生鮮超市較少，僅有 4 家，其中家誼超市（連鎖）3 家，分別位于海珠中路、小北路和北京路；百佳超市 1 家，位于中山五路。四、越秀區(qū)商業(yè)與歷史文化、旅游結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀越秀區(qū)為廣州市級(jí)商業(yè)中心區(qū)，是游客購(gòu)物游覽的首選地；同時(shí)越秀區(qū)是旅游資源、文化內(nèi)涵豐富的老城區(qū)，旅游形象定位為“古城商都發(fā)祥地” ，在全國(guó)范圍內(nèi)評(píng)選出“越秀區(qū)十大優(yōu)秀旅游景點(diǎn)” ，推出了“古城商都一日游”旅游線路，并設(shè)立旅游便利店，出版《廣州市商貿(mào)旅游中心區(qū)旅游指南》 ，進(jìn)一步擴(kuò)大商業(yè)文化旅游的影響力和輻射面。商貿(mào)業(yè)的發(fā)展也帶動(dòng)了旅游業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。五、商業(yè)建筑及其配套設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀商業(yè)建筑建設(shè)現(xiàn)狀越秀區(qū)的商業(yè)建筑主要包括傳統(tǒng)騎樓建筑和現(xiàn)代式中高層建筑。交通及配套設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀越秀區(qū)作為城市老城區(qū)，存在道路網(wǎng)絡(luò)不完善，各級(jí)別道路銜接不合理，道路斷面過窄等問題，車道數(shù)以 34 條居多，由于空間局限道路拓寬改造的難度較大。例如北京路地區(qū)目前除廣州百貨大廈有配建停車場(chǎng)和大馬站的露天停車場(chǎng)外，區(qū)內(nèi)停車問題主要通過西湖路、惠福東路、教育路、大南路的路邊停車解決，停車供求關(guān)系緊張，是廣州中心區(qū)非法停車、亂停亂放嚴(yán)重的地區(qū)之一。相關(guān)地鐵出入口的設(shè)置都基本上處于越秀區(qū)商業(yè)中心的邊緣地帶，也將促進(jìn)商業(yè)設(shè)施的進(jìn)一步發(fā)展與完善，地鐵沿線的土地蘊(yùn)涵著巨大的商業(yè)價(jià)值。越秀區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施比較齊備并已投放市場(chǎng)運(yùn)行，但仍需加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施的配置。? 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布密集，越秀區(qū)每萬人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)為 個(gè)，遠(yuǎn)高于市平均水平。專業(yè)街和專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)性強(qiáng)，具一定集聚規(guī)模和特色，形成商業(yè)發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。? 區(qū)內(nèi)集聚政府部門、各大銀行總部，跨國(guó)企業(yè)總部進(jìn)駐，具有發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、集聚經(jīng)濟(jì)的良好基礎(chǔ)。問題分析? 城市發(fā)展的擴(kuò)展和重心東移、南移使得本區(qū)的地位下降以及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)客源受到影響。? 用地有限，發(fā)展空間較小，較難為新興的大型購(gòu)物中心等提供足夠用地，商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)的更新改造較困難，且地價(jià)高昂，加大了商家的經(jīng)營(yíng)成本，影響其競(jìng)爭(zhēng)能力。而購(gòu)物中心、大型超市、專業(yè)店的發(fā)展較慢。? 近年來舊城改造工作的開展，對(duì)商業(yè)環(huán)境及商家經(jīng)營(yíng)造成一定影響，導(dǎo)致一些高質(zhì)素商戶的流失。? 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)