【正文】 展戰(zhàn)略規(guī)劃研究，歷時(shí)5個(gè)月，得到了南京市，特別是玄武區(qū)政府相關(guān)部門以及商家和市民的極大支持，在此，課題組向他們表示深深的敬意和感謝。換句話說，它是一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略性研究規(guī)劃。于9月底形成玄武區(qū)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃研究的初稿，在廣泛征求南京市各個(gè)方面的意見以后，三易其稿。本課題立足南京市在“長三角”經(jīng)濟(jì)圈中的重要地位及其社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀背景，結(jié)合有利于玄武區(qū)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)外條件和各種變化因素，提出了玄武商業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略定位、戰(zhàn)略目標(biāo)及其戰(zhàn)略任務(wù)。課題組還在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，提出了玄武區(qū)商貿(mào)業(yè)到2013年的重點(diǎn)和亮點(diǎn)工程。在課題的總體把握方面，又于2003年11月17日在邀請(qǐng)南京市有關(guān)政府部門、學(xué)術(shù)界、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)舉行本課題的研討會(huì)之后，進(jìn)行了多次的修改，于2003年12月8日完成了本課題。本規(guī)劃是綱，綱舉才能目張，它同一般的城市建設(shè)規(guī)劃的不同點(diǎn)即在于此?！赌暇┦行鋮^(qū)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃》課題組 二ＯＯ三年十二月目 錄第一章 玄武區(qū)商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的環(huán)境分析………………………(1)第一節(jié) “長三角”增量經(jīng)濟(jì)有利南京市的商貿(mào)發(fā)展……………(1)一、“長三角”經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增速明顯……………………………(1)二、南京市面臨新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇………………………………(3)三、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)了需求的增長……………………………(3)第二節(jié) 南京市新一輪發(fā)展有利玄武區(qū)的商業(yè)發(fā)展……………(4)一、玄武區(qū)的輻射與吸納能力將逐步提高……………………(4)二、區(qū)位優(yōu)勢(shì)將帶動(dòng)玄武區(qū)商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展………………(5)三、人均收入提高有利玄武區(qū)商業(yè)開發(fā)………………………(6)第三節(jié) 玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀…………………………………(7)一、玄武區(qū)商業(yè)的基本概況和特點(diǎn)……………………………(7)二、玄武區(qū)商業(yè)的主要優(yōu)勢(shì)……………………………………(9)三、玄武區(qū)商業(yè)面臨的問題……………………………………（10）第二章 我國發(fā)達(dá)城市區(qū)域商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)借鑒和啟示……………（14）第一節(jié) 滬、杭、蘇商業(yè)特色區(qū)經(jīng)驗(yàn)介紹………………………（14）一、規(guī)劃領(lǐng)先的黃浦區(qū)商業(yè)……………………………………（14）二、便民利民的蘇州工業(yè)園新興社區(qū)商業(yè)……………………（16）三、依景開發(fā)的杭州市西湖區(qū)湖濱商業(yè)………………………（17）第二節(jié) 發(fā)達(dá)城市商業(yè)特色區(qū)對(duì)玄武區(qū)的有益啟示…………（17）一、商業(yè)發(fā)展依賴于超前的規(guī)劃布局…………………………（18）二、商業(yè)發(fā)展依賴于良好的投融資概念………………………（19）三、商業(yè)發(fā)展依賴于國際化的管理理念………………………（20）第三節(jié) 發(fā)達(dá)城市商業(yè)特色區(qū)經(jīng)驗(yàn)對(duì)玄武區(qū)的借鑒…………（21）一、轉(zhuǎn)變觀念，科學(xué)規(guī)劃………………………………………（21）二、發(fā)掘題材，優(yōu)化配置………………………………………（22）三、打造亮點(diǎn)，營造氛圍………………………………………（23）第三章 玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)和戰(zhàn)略定位………………（24）第一節(jié) 玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)…………………………（24）一、確立商業(yè)向現(xiàn)代化發(fā)展的中長期目標(biāo)……………………（24）二、明確近期切實(shí)可行的重點(diǎn)工作……………………………（25）三、制訂出分步實(shí)施積極推進(jìn)的發(fā)展策略……………………（26）第二節(jié) 玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略定位…………………………（26）一、積極打造中心城區(qū)商業(yè)的繁榮繁華………………………（27）二、努力推進(jìn)社區(qū)商業(yè)的便民利民……………………………（27）三、著力創(chuàng)新都市的休閑服務(wù)業(yè)………………………………（28）第三節(jié) 玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略任務(wù)…………………………（28）一、加速營造商業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境……………………………（29）二、加速優(yōu)化商業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境……………………………（29）三、加速培育商業(yè)發(fā)展的服務(wù)環(huán)境……………………………（31）第四章 玄武區(qū)商業(yè)的重點(diǎn)布局和規(guī)劃…………………………（32）第一節(jié) 新街口核心商圈的戰(zhàn)略布局…………………………（32）一、新街口核心商貿(mào)區(qū)的功能定位…………………………（32）二、 建設(shè)現(xiàn)代“都市型消品茂”………………………………（34）三、開發(fā)面向“長三角”的現(xiàn)代商貿(mào)中心……………………（36）第二節(jié) 孝陵衛(wèi)社區(qū)商業(yè)的重點(diǎn)布局…………………………（36）一、孝陵衛(wèi)社區(qū)商業(yè)的定位和布局……………………………（37）二、居住區(qū)商業(yè)布局……………………………………………（39）三、后期街坊型商業(yè)形式………………………………………（41）第三節(jié) 珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街的布局…………………………（42）一、珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街的發(fā)展現(xiàn)狀…………………………（42）二、珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街的經(jīng)營定位…………………………（45）三、珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街的規(guī)劃布局…………………………（47）第四節(jié) 開發(fā)玄武湖畔親水商業(yè)………………………………（48）一、湖畔親水商業(yè)開發(fā)的價(jià)值分析……………………………（49）二、借勢(shì)玄武湖開發(fā)現(xiàn)代休閑服務(wù)業(yè)的思路…………………（49）三、玄武湖畔現(xiàn)代休閑服務(wù)業(yè)的布局…………………………（50）第五節(jié) 構(gòu)建玄武區(qū)專業(yè)市場(chǎng)體系的設(shè)想……………………（51）一、副食品市場(chǎng)的功能化建設(shè)…………………………………（52）二、汽車商貿(mào)市場(chǎng)集群化建設(shè)…………………………………（52）三、東楊坊現(xiàn)代物流基地建設(shè)…………………………………（54）第五章 推進(jìn)玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展的建議和措施……………………（56）第一節(jié) 商業(yè)整體發(fā)展需要綜合政策配套……………………（56）一、加快建章立規(guī)形成綜合的政策配套支持…………………（56）二、整合管理資源形成政府的統(tǒng)一協(xié)調(diào)模式…………………（57）三、通過必要的程序提高商業(yè)規(guī)劃的剛性……………………（58）第二節(jié) 需要發(fā)揮政府和市場(chǎng)的雙重作用……………………（58）一、堅(jiān)持政府對(duì)商業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)地位…………………………（58）二、充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)商業(yè)發(fā)展的調(diào)節(jié)作用……………………（59）三、以社會(huì)化運(yùn)作的機(jī)制推動(dòng)商業(yè)發(fā)展………………………（59）第三節(jié) 招商引資需要資本運(yùn)作和投融資平臺(tái)………………（60）一、利用商業(yè)規(guī)劃創(chuàng)造良好的投融資概念……………………（60）二、利用政策導(dǎo)向提供資本運(yùn)作的平臺(tái)………………………（61）三、努力吸引國際型的商業(yè)品牌企業(yè)進(jìn)駐……………………（61）第一章 玄武區(qū)商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的環(huán)境分析隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程加快以及中國加入WTO，中國的經(jīng)濟(jì)將日益融入世界經(jīng)濟(jì)。第一節(jié) “長三角”增量經(jīng)濟(jì)有利南京市的商貿(mào)發(fā)展長江三角洲是我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的地區(qū)之一，全區(qū)土地面積雖僅占全國1％，％，然而其GDP卻占到了全國的近四分之一。從這些樣本城市的國民經(jīng)濟(jì)基本指標(biāo)來看，“長三角”的經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，這也充分反映出“長三角”地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在未來的10到15年仍有著強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力，這將給南京市的商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展空間。二、南京市面臨新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇進(jìn)入二十一世紀(jì)，南京市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐已然明顯加快。通過對(duì)這些資源的整合，并加以合理利用和優(yōu)化配置，可以促進(jìn)南京市實(shí)現(xiàn)跨越式的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)集聚、第二產(chǎn)業(yè)更新、第一產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的戰(zhàn)略目標(biāo)，形成南京與上海雙向輻射的良好態(tài)勢(shì)，發(fā)揮出南京市在“長三角”地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主力作用和沿江經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的骨干作用。從眼下南京市的商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，隨著南京市經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)發(fā)展和吸納能力的進(jìn)一步提高，存在著龐大需求空間，因此，南京市商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)將會(huì)抓住這一良好的發(fā)展機(jī)遇，積極地加以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，并吸引國內(nèi)外的投資，以此提高商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)的能級(jí)。一、玄武區(qū)的輻射與吸納能力將逐步提高在新一輪的發(fā)展中，隨著南京市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，玄武區(qū)作為核心城區(qū)之一，其資源優(yōu)勢(shì)將日益地突顯出來。通過對(duì)資源的優(yōu)化配置，玄武區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射能力將得到極大地提高，將成為南京市新一輪發(fā)展中的亮點(diǎn)。玄武區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)對(duì)于其發(fā)展商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)非常有利，玄武區(qū)的人文資源是其它行政區(qū)域所不能替代的。但也會(huì)出現(xiàn)另外一種現(xiàn)象，即過分依賴自然資源，以至于急于開發(fā)這一自然資源，這兩種傾向都是需要避免的；對(duì)政府而言，應(yīng)科學(xué)整合、合理利用這一獨(dú)一無二的有利資源，使旅游休閑、商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展以及房地產(chǎn)開發(fā)、城市擴(kuò)展同人文景觀互為依托、互為影響，形成螺旋式發(fā)展的態(tài)勢(shì)。而到了本世紀(jì)，%。第三節(jié) 玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀商業(yè)是一個(gè)城市的名片和櫥窗，商業(yè)的發(fā)展在一定程度上代表了一個(gè)城市的形象。%。居民消費(fèi)與周邊輻射消費(fèi)相并存玄武商業(yè)，是以滿足城區(qū)內(nèi)居民日常生活消費(fèi)中的購物、餐飲、休閑、娛樂等需求為主的屬地型商業(yè)，城區(qū)居民是消費(fèi)主體。但是隨著玄武區(qū)近年來居民收入水平的不斷拉開，知識(shí)分子群體、白領(lǐng)階層不斷增加，這部份群體約占區(qū)內(nèi)居民收入結(jié)構(gòu)的20%左右，從而促使區(qū)內(nèi)消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐漸呈現(xiàn)多層次、個(gè)性化趨向發(fā)展，使高檔消費(fèi)的比例逐漸上升，已有不少消費(fèi)者追求高檔次的國際流行時(shí)尚的消費(fèi)，促使達(dá)芙妮、班尼路、真維斯、美斯得威邦、百世吉、霸斯騰、聯(lián)想、肯德基等國際著名品牌商品專賣店在玄武區(qū)不斷出現(xiàn)。僅珠江路就有經(jīng)營電子產(chǎn)品的大小商店1000余家，這樣大面積的商業(yè)設(shè)施和經(jīng)營規(guī)模，形成了商業(yè)的集聚效應(yīng)，完全可以同發(fā)達(dá)城市的一些專業(yè)街相媲美。交通便捷的輻射優(yōu)勢(shì)玄武區(qū)具有獨(dú)特的交通環(huán)境，是南京市少有的國道、市道、區(qū)道通衢匯集地。2002年，IT產(chǎn)業(yè)的技工貿(mào)交易額達(dá)到260億元，占全區(qū)商業(yè)的很大比例。隨著城區(qū)居民消費(fèi)水平不斷提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，居民現(xiàn)代消費(fèi)意識(shí)不斷增強(qiáng)，無論在物質(zhì)還是精神需求上，越來越追求現(xiàn)代消費(fèi)方式。然而，眼下進(jìn)入的民營資本畢竟弱小，雖然也有銷售超10億元的民營商業(yè)企業(yè)，但從總體上看，極大多數(shù)的民營資本還都是小本經(jīng)營，個(gè)別還有小商小販型，而且區(qū)域相對(duì)集中，使現(xiàn)有商業(yè)檔次難以快速提升。然而，由于目前玄武區(qū)的商業(yè)發(fā)展還處在內(nèi)循環(huán)發(fā)展階段，尚缺乏大體量、大面積的商貿(mào)流通設(shè)施的開發(fā)改造計(jì)劃和吸引國內(nèi)外商業(yè)資本投資的題材，因此，眼下導(dǎo)入能夠?qū)π鋮^(qū)商業(yè)起到舉足輕重作用的強(qiáng)勢(shì)商業(yè)企業(yè)必然存在較大的困難。然而，在改造過程中必將面臨到動(dòng)遷、拆除、新建、綠化等一大批市政工程，投入較大，這就涉及到玄武區(qū)商業(yè)面對(duì)著日益加劇的競(jìng)爭，需要迅速完成新一輪的調(diào)整和改造，這同眼下的投融資、資金的募集及整個(gè)建設(shè)周期，形成了較大的難題和矛盾。商業(yè)規(guī)劃是城區(qū)規(guī)劃的一個(gè)重要組成部分，同時(shí)也是區(qū)級(jí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要部分。玄武區(qū)商業(yè)的提升，可以靠商業(yè)設(shè)施硬件的改造，先進(jìn)商業(yè)企業(yè)的引進(jìn)，以及商品結(jié)構(gòu)的調(diào)整和滿足現(xiàn)代多元消費(fèi)的趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)整、改造和新建。全國許多發(fā)達(dá)城市在推進(jìn)現(xiàn)代化、國際化建設(shè)中，都把區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為重要抓手，形成了以區(qū)域經(jīng)濟(jì)為特色的城市發(fā)展鏈。一、規(guī)劃領(lǐng)先的黃浦區(qū)商業(yè)黃浦區(qū)地處上海市中心城區(qū)的核心區(qū)域，歷來是上海最繁榮繁華的地區(qū)之一，黃浦商業(yè)始終是上海商業(yè)的領(lǐng)頭羊。黃浦商業(yè)處于城市的中心地區(qū)，為此，該區(qū)在新一輪城區(qū)商業(yè)發(fā)展中，政府部門在廣泛聽取市民意見的基礎(chǔ)上，對(duì)全區(qū)的商業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃。隨著人民生活水平的提高和消費(fèi)的個(gè)性化發(fā)展，居民消費(fèi)實(shí)際上已經(jīng)改變了單純購物的傳統(tǒng)模式，極大多數(shù)消費(fèi)者到南京路來消費(fèi)，顯現(xiàn)出購物、休閑、娛樂、觀光、餐飲、交際……等綜合消費(fèi)的狀態(tài)。黃浦區(qū)雖然各類商業(yè)齊全，商店眾多，但是從單體上講，規(guī)模小，形象舊，不適應(yīng)現(xiàn)代消費(fèi)需求。這個(gè)模式的基本框架是在一個(gè)人口相對(duì)集聚的社區(qū)，配備相應(yīng)的生活配套設(shè)施，集購物、服務(wù)、休閑、社教、金融、郵政、醫(yī)療、民政、文化娛樂于一體，商業(yè)設(shè)施建造與商品房開發(fā)相對(duì)留有步行15分鐘距離，形成獨(dú)立于住宅的、具有一定規(guī)模的現(xiàn)代生活消費(fèi)空間。每年5000萬人次的觀光人流，使景區(qū)保持著“熱鬧”的景象。與此同時(shí)，相嵌其間約1000平方米的精品店內(nèi)，設(shè)有30多家品牌專賣店，形成“精品屋”商業(yè)群落。第二節(jié) 發(fā)達(dá)城市商業(yè)特色區(qū)對(duì)玄武區(qū)的有益啟示 無論是黃浦區(qū)的商業(yè)定位、蘇州工業(yè)園區(qū)的社區(qū)商業(yè)，還是西湖區(qū)的湖景商業(yè)開發(fā)，都有其共同特點(diǎn)。如上海黃浦區(qū)政府就積極地借用外腦，與國內(nèi)外的專家、學(xué)者聯(lián)手為南京路制訂戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。蘇州工業(yè)園區(qū)在社區(qū)商業(yè)的發(fā)展中，也十分重視規(guī)劃的重要性。21世紀(jì)初，杭州市委市政府實(shí)施的西湖綜合保護(hù)工程，便是傳承歷史、開拓未來之舉。上海市的黃浦區(qū)在商業(yè)規(guī)劃中圍繞繁榮繁華發(fā)展主線，著力于提高集聚輻射能力，通過推進(jìn)商旅文結(jié)合，并以此而形成獨(dú)特的商業(yè)文化，培育出其具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的商貿(mào)核心競(jìng)爭力，并將相關(guān)產(chǎn)業(yè)互相融合、聯(lián)動(dòng)發(fā)展，建成了全市領(lǐng)先的現(xiàn)代商務(wù)區(qū)和具有國際水準(zhǔn)的綜合消費(fèi)區(qū)。業(yè)內(nèi)專家曾預(yù)測(cè)，“西湖新天地”的高品位和高檔次必定能提升杭州這個(gè)旅游城市的品位，而杭州每年約3千萬的游客足能給經(jīng)營者帶來豐厚的回報(bào)，其結(jié)果必定是雙贏的。這種大手筆不僅能提高一個(gè)地方的品位，創(chuàng)立一個(gè)投融資的題材和搭建一個(gè)投融資平臺(tái)，同時(shí)也會(huì)使得周邊地區(qū)的土地大為升值，從而將大大拉動(dòng)房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)的改變。在商業(yè)規(guī)劃布局上突破以往傳統(tǒng)商業(yè)的框架，不再重復(fù)像過去王府井、南京路、觀前街那樣的傳統(tǒng)線狀商業(yè)布局，代之以塊狀布局，這就帶來了城市現(xiàn)代化的變革。再通過這類企業(yè)的吸納輻射作用，使區(qū)內(nèi)商業(yè)企業(yè)呈多層次分布，能夠形成商業(yè)的新亮點(diǎn)。其一，明確商業(yè)開發(fā)的定位。提出相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政政策、投資政策、人才政策。玄武區(qū)內(nèi)的紫金山、玄武湖是六朝古都南京市的主要景觀。為此，不僅要充分利用現(xiàn)有的商業(yè)存量資源進(jìn)行重組和調(diào)整，還必須要有步驟地打造若干個(gè)具有時(shí)代特色的多層次商業(yè)圈，諸如區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、休閑消費(fèi)中心、專業(yè)特色街、專業(yè)市場(chǎng)等，這些亮點(diǎn)商業(yè)圈內(nèi)設(shè)施、景觀和建筑應(yīng)最具現(xiàn)代化的，圈內(nèi)的必須引入領(lǐng)軍型的企業(yè)，商業(yè)的帶頭羊和排頭兵，鶴立雞群，光彩照人，對(duì)商業(yè)圈起到畫龍點(diǎn)睛的召示作用。進(jìn)而以商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)土地附加值的提高，并適時(shí)導(dǎo)入新型的高質(zhì)量人口，擴(kuò)大和刺激消費(fèi)需求，使商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)成為玄武區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。因此，對(duì)于標(biāo)志型企業(yè)入駐要注意提供