【正文】 政策優(yōu)惠、放低門檻。因此，必須以現(xiàn)代的理念，在借鑒其它城市成功先進經驗的基礎上，首先對玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展進行科學規(guī)劃和合理布局，并在區(qū)內實現(xiàn)資源優(yōu)化的配置，對首選項目進行決策，創(chuàng)造開發(fā)題材，以社會化的運作方式，搭建起良好的投融資平臺。如果單一地發(fā)展珠江路，其余兩個項目不能同時上馬，都將對玄武區(qū)商業(yè)的跨越式發(fā)展產生負面影響。由此，應充分抓住2005年第10屆全國運動會在南京召開的有利契機，盡快完成珠江路電子專業(yè)街的功能開發(fā)和完善。只有這樣，才能有利于推動產業(yè)政策的實施和商業(yè)規(guī)劃布局的落實，才能有效實現(xiàn)中長期的發(fā)展目標，才能使玄武區(qū)商業(yè)能永久地保持發(fā)展的活力，才能用較短的時間實現(xiàn)玄武區(qū)商業(yè)的跨越式發(fā)展?？陀^地說，新街口商業(yè)盡管發(fā)達，但總體而言，業(yè)態(tài)仍較傳統(tǒng)。一般而言，舊城區(qū)的社區(qū)商業(yè)以沿街式居多，新城區(qū)的社區(qū)商業(yè)以團組式居多，并根據(jù)功能的不同，以步行時間計算，可分為5分鐘商業(yè)（居住小區(qū)內）和15分鐘商業(yè)（若干個社區(qū)共享型）。三、著力創(chuàng)新都市的休閑服務業(yè)面對新一輪的發(fā)展機遇，玄武區(qū)應通過以現(xiàn)代商業(yè)、房地產業(yè)和山水資源的有效嫁接，著力構造起城市現(xiàn)代休閑服務業(yè)。一方面可以吸引一批具有相當消費能力的消費者入駐，提高這一區(qū)域的人口素質，促進商業(yè)向現(xiàn)代化發(fā)展；另一方面也可帶動這一區(qū)域的旅游業(yè)向更高的檔次提升，還可以大幅提升整個南京市的城市形象。政策不僅是實現(xiàn)目標的保障，更能起到一個引領作用和推動作用。四是，制定商業(yè)招商引資的獎勵性政策。二、加速優(yōu)化商業(yè)發(fā)展的市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展不僅需要有一個良好的政策環(huán)境，還應有一個公平公正的、以誠信為基礎的市場環(huán)境。對于那些制假、售假和侵權等的違規(guī)操作和不法行為，予以堅決查處和嚴厲打擊。再次，應積極鼓勵商業(yè)企業(yè)的品牌開發(fā)，保護企業(yè)間的公平競爭。三、加速培育商業(yè)發(fā)展的服務環(huán)境玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展還應有一個可提供一系列有效服務的服務環(huán)境。再次，政府應努力搭建起透明化的信用信息查詢平臺。第四章 玄武區(qū)商業(yè)的重點布局和規(guī)劃根據(jù)玄武區(qū)經濟和社會發(fā)展“十五”綱要提出的建設“經濟發(fā)達、服務一流、現(xiàn)代文明城區(qū)”和“以發(fā)展四大新興產業(yè)為核心，以特色街、專業(yè)市場、商貿中心區(qū)建設為依托，以東部新區(qū)發(fā)展為載體，構筑新興服務業(yè)發(fā)展的新框架”以及本報告對玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位的要求，玄武區(qū)商業(yè)的布局和規(guī)劃重點是：打造新街口中心商業(yè)、發(fā)展以孝陵衛(wèi)為代表的社區(qū)商業(yè)，完善珠江路高科技產業(yè)集群、建設玄武湖畔親水商業(yè)和調整區(qū)內專業(yè)市場，從而使玄武區(qū)商貿流通業(yè)成為區(qū)屬經濟的支柱產業(yè)。一、新街口核心商貿區(qū)的功能定位新街口玄武區(qū)板塊，位于整個新街口商圈的東北角，南起中山東路，北到長江路，東自武洪北路，西臨中山路。二是，人口吸納的消費優(yōu)勢。隨著南京市對外開放擴大，進入該區(qū)域的全國各地，特別是“長三角”地區(qū)來寧開展商貿商務活動的流動人口也越來越多。其中，%。因此，應很好地把握發(fā)展的機遇，整合好優(yōu)勢資源，將新街口玄武板塊打造成“高品質商業(yè)、高品位商務”的“雙高”核心商貿區(qū)。商務商業(yè)聯(lián)動，推進新街口玄武區(qū)商貿核心圈在新街口龍頭地位。目前，世界各國著名城市以及我國的上海、廣州、深圳都先后在都市中心建立了購物中心。即南京市消費者、南京市周邊省內外消費者、長江兩岸江淮大地、蘇中、蘇北消費群體及滬杭臨近消費者。以現(xiàn)代計算機信息技術、物流技術以及食品衛(wèi)生、環(huán)保技術打造玄武區(qū)的標志性商業(yè)。全方位提供優(yōu)質服務的特色商務樓宇以現(xiàn)代國際商務理念，為入駐的中外企業(yè)提供全優(yōu)服務，不僅有一流的信息服務系統(tǒng)、停車場地，而且要有公寓酒店式物業(yè)服務，保證商務活動暢通、順利高效，企業(yè)入駐率常年應達到85%。玄武區(qū)共有十一個街道49萬余人口（）。孝陵衛(wèi)地區(qū)由孝陵衛(wèi)和衛(wèi)崗兩個街道構成，共有14個社區(qū)居委會，4個村委會。社區(qū)居民消費已突破短缺經濟時代單一物質消費的結構，對精神文化消費需求與日俱增。孝陵衛(wèi)地區(qū)近10萬人口，也需5萬平方米以上。三是，商業(yè)主管部門對社區(qū)商業(yè)的調控手段缺乏。以社區(qū)內不同消費層次居民為目標對象，居民不出社區(qū)，基本生活所需商品和服務都能步行15分鐘即能買到，達到購物方便、生活便捷。同時，商業(yè)外部環(huán)境與周邊住宅小區(qū)相協(xié)調，交通設施、停車場地、綠化與之相配套。孝陵衛(wèi)社區(qū)商業(yè)擬布局兩個層面：即居住區(qū)商業(yè)（即15分鐘商業(yè)）和街坊型商業(yè)（即5分鐘商業(yè)）。對其指導性的業(yè)態(tài)是引入專賣店、咖啡館、酒吧、休閑浴室、網吧、商務中心、花店、影視娛樂場所、健身中心等所謂街坊型商業(yè)，是建在居住小區(qū)內的、以居民居住地到商店垂直距離步行約5分鐘的半徑的便民商業(yè)。其選址的基本原則，一是要人流相對密集的區(qū)域，；二是交通樞紐，各種交通方式具全。動遷原址相關企業(yè)，結合區(qū)內改造，通過社區(qū)商業(yè)的功能到位，必將帶動該區(qū)域形象的提升和房地產業(yè)的發(fā)展。25%50%20%多樣服務各種精品龍頭商店大賣場二是，各種個性化專賣店配合支持。第一種是“會所式”居住點商業(yè)。商業(yè)網點鑲嵌在居民住宅之中，（見下圖）設有便利店、餐飲、維修等，其中購物占50%，餐飲占30%，服務占20%。由于老城區(qū)受原有樓房設施的局限，只能依賴馬路兩側的沿街商業(yè)網點，滿足居民的日常生活需要。目前，珠江路一條街正面臨第二次創(chuàng)新開發(fā)。目前，珠江路創(chuàng)業(yè)者已形成一支3萬人隊伍的IT技術專業(yè)隊伍，開通了“數(shù)字珠江路”網站，他們中有留學歸來人員，有大專院校師生，有科研院所的專家學者。珠江路的商業(yè)發(fā)展并非空中樓閣，而是建立在高科技產業(yè)基礎之上，一大批省內外高科技計算機院所始終支撐了該商圈的發(fā)展。珠江路地處“中心城區(qū)”，緊靠省、市政府所在地，且區(qū)內及周邊有南京大學、東南大學、航天航空大學等高等院校，以及中央、省、市計算機信息技術科研院所，為日益發(fā)的計算機軟件開發(fā)形成了強有力的市場支撐。這些優(yōu)勢為珠江路的新一輪發(fā)展奠定了相當好的基礎。而在這眾多的零售批發(fā)企業(yè)中，布局上存在規(guī)模小、功能單一、設施陳舊等問題，產品缺乏自主知識產權、缺乏自主的研發(fā)和設計、技術成果的轉換、缺乏良好的孵化功能和現(xiàn)代的服務配套，難以形成以流通為龍頭的產業(yè)鏈體系，這同真正意義上的高科技產業(yè)集群街存在著較大的差距。珠江路高科技產業(yè)街雖設有專門管委會，但是該管理機構除了監(jiān)管外，實際上“有職無權”，對市場監(jiān)管缺少權威性。但對于玄武區(qū)經濟的整體發(fā)展卻并沒有作出實際的貢獻。二、珠江路高科技產業(yè)街的經營定位珠江路高科技產業(yè)街是玄武區(qū)最具特色和代表性的專業(yè)特色街，要進一步推進特色經營，必須以個性化產業(yè)集群商圈的商業(yè)文化理念對其給予準確的定位。二是，計算機技術愛好者。根據(jù)上述目標消費群體定位，珠江路高科技產業(yè)街單一的購物功能必須提升和延伸，其整體功能定位應是成為立足南京、服務全省、輻射長三角，集購物、交易、研發(fā)、展示、培訓、服務于一體的特色產業(yè)圈。其培訓功能：應根據(jù)國內外計算機技術發(fā)展趨勢，引入培訓機構入駐，面向社會開展中高層次計算機技術培訓，并進行國內外學術交流。第二，分類布局原則。在三個主題商圈的結點上，布局各種餐飲、休閑、交易洽談場所，如咖啡館、酒吧、餐廳、茶座、公共休閑綠地等。一是，以新百同仁大廈、新世界中心、中山大廈和引進蘇寧家電為核心，打造以現(xiàn)代家電為主題的商業(yè)圈，形成全省最大的現(xiàn)代家電市場，經營各類數(shù)碼家電產品。另外，建設對珠江路高科技產業(yè)街中與電子和信息產品行業(yè)不相關的企業(yè)，如摩托車修理、裝潢建材商店、房屋中介公司等應予以遷出調整，另行安排。一是，能提升城市品位。玄武湖親水商業(yè)圈建設，主要目的是營造“高雅、寧靜、秀美”的休閑消費環(huán)境，吸引在寧的中外白領及成功人士和高收入人群來此體驗消費，這樣，必定使周邊地區(qū)房產土地升值，推動舊區(qū)改造和人口結構的置換，從而使房地產與親水商業(yè)聯(lián)動，改善投資環(huán)境，提高土地附加值。二、借勢玄武湖開發(fā)現(xiàn)代休閑服務業(yè)的思路 目前，對玄武湖實行的是封閉型、購票進入式的經營管理方式，效益差，資源保護的效率也不見得高。對“情侶園”重新規(guī)劃改造，辟為都市大面積公共綠地。由于科學的管理，不僅解決好了保護與利用的矛盾，更提高了管理的效益和效率，同時更為城市增添了一道亮麗的風景線。隨著社會經濟發(fā)展，收入檔次拉開，有相當一部分人將進入個性化消費時代。玄武區(qū)商業(yè)理應以玄武湖為載體，建造起既具有地方特色、又具有商旅特色的、一流的景觀休閑商業(yè)典范，在南京市打造出一個可供“富人”休閑的高檔消費天地。一、湖畔親水商業(yè)開發(fā)的價值分析湖畔親水商業(yè)開發(fā)，主要是指充分利用玄武湖周邊生態(tài)景觀資源，營造高檔次國際化休閑消費場所，為高收入消費群體追求高品位的體驗消費，創(chuàng)造新的消費空間。三是，以南京數(shù)碼港、華海科技廣場、雄獅電腦商城、谷陽世界、常州高宏等企業(yè)為標志，形成以數(shù)碼產品為主題的特色商圈，經營世界上最新的數(shù)碼產品，并展示前導性的國際數(shù)碼精品。整個珠江路高科技產業(yè)街調整是一個系統(tǒng)工程，應以調整一批、改造一批、整合一批、提升一批、引進一批的方式，按時間節(jié)點分步推進。第三，綜合配套原則。三、珠江路高科技產業(yè)街的規(guī)劃布局珠江路高科技產業(yè)街的布局，應立足于有利于產業(yè)集群形成的原則：第一，改條狀為塊狀原則。其研發(fā)功能：應匯集和吸引國內外信息技術的專家、學者，參與技術的研發(fā)，開展學術交流、專利技術孵化等。三是，來自省內外“長三角”地區(qū)采購人員。一是，計算機IT技術科研人員和工程技術人員。珠江路高科技產業(yè)街“以沿街店面為交易場地”，設施較為傳統(tǒng)簡陋，缺乏停車場地，送貨提貨相當困難，給客戶帶來不便。其四，稅收的政策性流失。電子信息技術產業(yè)是以研發(fā)創(chuàng)新為生命力的新興產業(yè)，作為以電子信息技術產品交易為核心的專業(yè)特色街，不僅應具有購物功能，而且還應該有研發(fā)、專利技術的孵化與交易、新品展示等多種配套服務功能。其一，目前的經營層次還較低。珠江路高科技產業(yè)街的發(fā)展，始終得到政府的積極支持，早已列入城市發(fā)展規(guī)劃，具有一定的剛性效果。其二，區(qū)位優(yōu)勢。眼下，珠江路高科技產業(yè)街在新一輪的發(fā)展中存在著明顯的三大優(yōu)勢。隨著IT產業(yè)的不斷發(fā)展，高科技產業(yè)街年銷售額已達2600億元，街內一批企業(yè)依托珠江路日益做強做大，其中年銷售超億元的企業(yè)有50多家，超過10億元的企業(yè)已有3家。第三節(jié) 珠江路高科技產業(yè)街的布局珠江路高科技產業(yè)集群一條街，東起龍幡路，西至中山路，沿途共有商家店鋪1690家。 第三種是“沿街式”的居住點商業(yè)。（見圖）其中購物占30%，餐飲占40%。三、后期街坊型商業(yè)形式在首期15分鐘居住區(qū)商業(yè)建成的基礎上，應適時地向5分鐘街坊型商業(yè)滲透，開始根據(jù)居民不同收入水平、居住不同價位的住房、不同消費水平和消費習慣，在孝陵衛(wèi)地區(qū)不同居住點建設具有不同特點的商業(yè)設施。為此，在業(yè)態(tài)結構分布上要體現(xiàn)三個層次：一是，龍頭店占較大比例。此外，還要留出足夠的土地面積可供二次開發(fā)。它的指導性業(yè)態(tài)有書報亭、咖啡室、寵物花卉寄養(yǎng)、音像租賃等。所謂居住區(qū)商業(yè)，是以街道共享型的、以居民居住地到商業(yè)區(qū)域垂直距離步行約15分鐘為半徑，覆蓋整個街道的“消費圈”?，F(xiàn)代社區(qū)不僅是消費中心，也是休閑中心。適應現(xiàn)代居民生活節(jié)奏加快和閑暇時間增加的消費特點，為社區(qū)居民提供各種商業(yè)服務。因此，要將孝陵衛(wèi)作為社區(qū)商業(yè)的試點，就必須對社區(qū)商業(yè)的功能進行準確的定位。二是，社區(qū)商業(yè)質量較低，孝陵衛(wèi)地區(qū)現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)品位檔次不夠，對具有購買能力的中高收入家庭缺乏吸引力，商業(yè)現(xiàn)狀存在“三多三少”的狀況。但就目前孝陵衛(wèi)的商業(yè)能否滿足周邊居民的需求，尚仍存在三個方面的問題。人口構成中不僅有大量本地市民，還有來自農村地區(qū)村民和外地來寧打工人員，以及占相當比重的周邊院校的知識分子。因此，全區(qū)的社區(qū)商業(yè)應考慮以孝陵衛(wèi)社區(qū)商業(yè)布局為切入點，先取得經驗，然后再逐步推廣。第二節(jié) 孝陵衛(wèi)社區(qū)商業(yè)的重點布局 社區(qū)商業(yè)無疑是功能還是商品都區(qū)別于市、區(qū)兩級商業(yè)中心，它是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民利民為宗旨，以不斷提高社區(qū)居民生活質量為目標的屬地型商業(yè)。錯過這一機遇，以后再要跟上全市商貿業(yè)整體發(fā)展步伐，不僅為時過晚，而且將十分困難了。應體現(xiàn)二十一世紀現(xiàn)代都市人時尚消費意識；一流的商品和服務品牌。周邊環(huán)中山路、長江路和洪武北路開辟不同寬度1萬平方米左右大型“園林式”公共配套綠地及中心廣場，錯落有致地布局，親水湖亭、“四季花卉”、“世界名樹”、“噴泉雕塑”、“江南庭圖”小品及白鵝、小鹿、白鴿、魚群……動物伴侶，適應人們物質精神、購物自然生態(tài)、多樣化消費需求。它具有適應綜合消費的功能，各種消費形式如精品時尚百貨、專賣店、特色店、餐飲、娛樂交錯林立，吃、穿、用、玩、樂一應俱全；而且具有時尚導向作用。引進國內外著名品牌、五湖四海特色商業(yè)和餐飲。四是，級差效應的區(qū)位優(yōu)勢。三是，商旅結合的品牌優(yōu)勢。這些人流不僅來自全市各區(qū)，而且來自于全省各地的人口就占了30%左右。從商貿流通產業(yè)的發(fā)展來看，占據(jù)這一區(qū)位具有四大優(yōu)勢：一是，商貿資源的集聚優(yōu)勢。玄武區(qū)作為占據(jù)新街口核心商圈一角的重要行政區(qū)，理應在南京市商業(yè)的新一輪發(fā)展中發(fā)揮更為積極的作用。總之，營造公平公正的、誠信的、有法律法規(guī)保障的政策環(huán)境、市場環(huán)境和服務環(huán)境，有利于推進玄武區(qū)商業(yè)實現(xiàn)中長期的目標。政府理應在這方面，以積極的姿態(tài)，鼓勵和扶植這些現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展，以積極的政策導向，努力培育現(xiàn)代服務業(yè)的市場，從而推進現(xiàn)代服務業(yè)的快速發(fā)展，為玄武區(qū)商貿流通產業(yè)走向現(xiàn)代化提供全方位的配套服務。政府應給予品牌開發(fā)的企業(yè)更多的支持，鼓勵企業(yè)走品牌建設和商品研發(fā)的創(chuàng)新之路，從而加快走向現(xiàn)代化的步伐。沒有了誠信必將失卻規(guī)范的經濟秩序，從而使社會交易成本大幅提高，最終勢必會影響到玄武區(qū)經濟的健康有序發(fā)展，阻礙中長期發(fā)展目標的實現(xiàn)。首先，政府應建立健全長效的監(jiān)管機制，打擊假冒、凈化市場。六是，制定商業(yè)向現(xiàn)代化發(fā)展的商業(yè)規(guī)范。二是，根據(jù)商貿流通產業(yè)的地位，制定出財稅、土地等支持性的配套政策。為此，要將中長期發(fā)展目標同戰(zhàn)略任務緊密地結合起來，這將有利于營造一個的良好發(fā)展環(huán)境，以推動目標的早日實現(xiàn)。而這一開發(fā)要本著與大自然有機相融、互為協(xié)調的原則，以畫龍點睛的方式加以綜合利用和合理開發(fā)，不能以大規(guī)模破壞的方式來進行。通過打造富有特色的社區(qū)商業(yè)，以充分體現(xiàn)出便民利民的宗旨。開發(fā)大型現(xiàn)