【正文】 人們消費習(xí)慣、消費理念的改變，從而引發(fā)消費結(jié)構(gòu)的深刻變化。就這一意義上來說，南京城市經(jīng)濟的發(fā)展在很大的程度上，將依賴于商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)的繁榮繁華和迅速發(fā)展，這不僅是擴大內(nèi)需的需要，同時更是城市經(jīng)濟發(fā)展的需要。不僅使城市變得更加繁榮繁華，更能滿足人民群眾日益增長的、且不斷變化的消費需求，并以需求為龍頭，帶動一產(chǎn)、二產(chǎn)的聯(lián)動發(fā)展，由此突顯出商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)在南京市國民經(jīng)濟發(fā)展中的支柱地位。在新一輪的發(fā)展當(dāng)中，玄武區(qū)完全能夠抓住發(fā)展的先機，依托其良好的資源優(yōu)勢，促使區(qū)域商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)跨越式的發(fā)展。通過將人文資源、區(qū)位資源同經(jīng)濟資源的有效融合，將極大地增強玄武區(qū)的經(jīng)濟輻射和吸納能力，由此也將極大地促進玄武區(qū)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。以城市循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展模式，推動良性運轉(zhuǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈的形成。與此同時，其投融資的吸納能力也將大大增強，成為南京市新一輪發(fā)展的投資熱土。滬寧高速公路、312國道、寧杭公路等穿境而過，交通便捷，區(qū)域通訊發(fā)達，還有東南大學(xué)、南京理工大學(xué)等25所高等院校和科研所，學(xué)術(shù)氛圍濃厚。若是這一資源能夠得到有效的、科學(xué)的利用，那么毫無疑問，將形成無可替代的核心競爭能力。中山陵和玄武湖，一山一湖，在外來資本面前，它們無疑是一個金元寶；而對當(dāng)?shù)厝硕?，常常會熟視無睹，甚至于會抱怨它的存在，而妨礙了自身的經(jīng)濟發(fā)展。在玄武區(qū)的商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，玄武區(qū)完全有條件科學(xué)有序地做好水文章和山文章，開發(fā)富有特色的山水商業(yè)和景觀商業(yè)，將商業(yè)同旅游有機的結(jié)合起來，將商業(yè)同房地產(chǎn)業(yè)有機的結(jié)合起來，將商業(yè)同商務(wù)有機的結(jié)合起來，形成富有特色和富有個性的玄武區(qū)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)集群。自“八五”期間，南京市提出沿江開發(fā)戰(zhàn)略以來，經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定地增長，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)亦日趨合理，人均收入逐年遞增，人均可支配收入在1980—1999年的十幾年間，%的速度遞增。人均收入的提高帶來了消費的提升。需求的變化，給商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了無限的市場潛力，這將十分有利于商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)進一步向深度和廣度發(fā)展，商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)應(yīng)緊緊抓住這一發(fā)展的契機，迅速提升自身的能級和檔次，以滿足人均收入提高后，人們不斷變化的綜合性消費需求。為此，近幾年來，玄武區(qū)區(qū)委、區(qū)政府充分利用各種優(yōu)勢資源，推動了玄武區(qū)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。從業(yè)種上看，包括綜合百貨、五金交電、服裝鞋帽、日用雜品、家用設(shè)備、裝潢建材、通訊電腦、醫(yī)療保健、餐館娛樂、文化體育以及其他服務(wù)等；從業(yè)態(tài)上看，有專賣店、專業(yè)店、大賣場、連鎖超市、專業(yè)市場等；從商業(yè)設(shè)施來看，有南京商廈、珠江路科技街、新莊汽配市場群等，為玄開區(qū)商業(yè)發(fā)展奠定了良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。就現(xiàn)狀而言，玄武區(qū)商業(yè)具有以下三大特征：現(xiàn)代業(yè)態(tài)與傳統(tǒng)業(yè)態(tài)相并存近年來，隨著居民消費水平不斷提高，城區(qū)消費品市場已紛紛引入相當(dāng)數(shù)量的先進業(yè)態(tài)，提升了商業(yè)檔次，滿足了消費需求。然而，多年來殘存的傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點依然數(shù)量較大，改變這一狀況仍需化大力氣。但是由于近年來南京市及玄武區(qū)的輻射能力加強，形成了不斷地向周邊城鎮(zhèn)、毗鄰地區(qū)輻射的有利態(tài)勢，周邊以及省內(nèi)外的消費群體紛紛進入玄武，其重點是到玄武湖、中山陵旅游的消費者群體。其無論收入水平還是生活習(xí)慣，以及消費層次絕大多數(shù)停留在中低檔次，這部分群體對于購物需求和服務(wù)需求講求實惠、廉價。二、玄武區(qū)商業(yè)的主要優(yōu)勢玄武區(qū)歷史上就是一個地處中心城區(qū)繁榮繁華的商旅旺地和居民集聚地區(qū)，多年來商業(yè)經(jīng)營積累和改革開放的洗禮，其商業(yè)優(yōu)勢正在逐漸顯現(xiàn)。商業(yè)設(shè)施的集聚優(yōu)勢，已開設(shè)百貨、五金交電、文化用品、醫(yī)療保健、服裝服飾、裝潢建材、餐飲、服務(wù)等2400余家商店。商旅結(jié)合的品牌優(yōu)勢近年來南京市旅游業(yè)加快發(fā)展， 萬人次。同時，玄武區(qū)的紫金山、玄武湖、太陽宮等景區(qū)，每年都吸引眾多的游客前來觀光，為玄武區(qū)的商業(yè)人氣集聚創(chuàng)造良好的條件。312國道橫貫穿越，滬寧高速和寧杭公路入境而過。新興產(chǎn)業(yè)的支撐優(yōu)勢十幾年來，玄武區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，按照區(qū)委、區(qū)府科技興區(qū)的要求，從本區(qū)實際出發(fā)，頗有特色地使IT電子產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品等高科技產(chǎn)業(yè)獲得明顯優(yōu)勢。高科技產(chǎn)品在現(xiàn)代消費品市場中具有極大的潛在市場，不僅與南京市建設(shè)國際化大都市的總體目標(biāo)相適應(yīng)，而且也是玄武區(qū)提升商業(yè)現(xiàn)代化的重要組成部分。其三大問題主要表現(xiàn)在：一是，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有大量傳統(tǒng)業(yè)態(tài)不適應(yīng)現(xiàn)代消費需求。而大量現(xiàn)存的傳統(tǒng)商業(yè)仍停留在“卷簾門”水平和“民工型”消費檔次上，已日趨暗淡失色。玄武區(qū)商業(yè)自大部分國有商業(yè)退出后，民營資本大量進入。眼下最需要的，同時也最缺乏的是標(biāo)志性的現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施和作為領(lǐng)軍型的骨干核心企業(yè)，因此難以形成商業(yè)的聚合效應(yīng)。推進玄武區(qū)商業(yè)現(xiàn)代化，單純依靠現(xiàn)有企業(yè)在自然狀態(tài)下的自我提升，則無論在業(yè)態(tài)、規(guī)模、品位等方面來看，顯然是力不從心的，需要吸納相當(dāng)規(guī)模的國內(nèi)外優(yōu)秀商業(yè)企業(yè)進入玄武，導(dǎo)入先進的商業(yè)業(yè)態(tài)，建設(shè)標(biāo)志型的商業(yè)設(shè)施。與此同時，現(xiàn)在著手對玄武區(qū)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)實施全局性的調(diào)整還同樣面臨著三大矛盾：第一，長期規(guī)劃與近期實施的矛盾。在規(guī)劃指引下，對玄武區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施進行大規(guī)模的改造。換句話說，資金的落實與到位，融資渠道的暢通與否，吸引外來資本參與的可能性有多少等，都決定了整個玄武區(qū)商業(yè)調(diào)整改造的順利程度。要提升整個玄武區(qū)商業(yè)規(guī)模和檔次，以適應(yīng)現(xiàn)代城區(qū)發(fā)展的要求，必須強調(diào)城區(qū)規(guī)劃同商業(yè)規(guī)劃的緊密協(xié)調(diào)。要促使玄武區(qū)商業(yè)繁榮繁華和符合現(xiàn)代化的商業(yè)要求，必定要加強和實施規(guī)劃。第三，業(yè)態(tài)提升與消費需求的矛盾。然而，對眼下的玄武區(qū)作為消費主力的固定居住人口而言，是否達到了現(xiàn)代消費的水平？區(qū)政府是否有一個通過促進商貿(mào)業(yè)發(fā)展、帶動周邊高檔房地產(chǎn)樓盤的開發(fā)、實現(xiàn)人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換、引入高層次居民群體，反過來支撐起新型商業(yè)業(yè)態(tài)、增強商業(yè)吸納功能的一攬子整體發(fā)展戰(zhàn)略思路。第二章 我國發(fā)達城市區(qū)域商業(yè)的經(jīng)驗借鑒和啟示近幾年來，隨著城市化進程的推進，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展具有十分重要的地位。其中，上海、杭州、蘇州等城市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的先進經(jīng)驗值得借鑒。近幾年來，隨著改革開放的發(fā)展，依托城市綜合經(jīng)濟實力不斷提高，區(qū)域經(jīng)濟在其中不僅發(fā)揮了重要的作用，而且形成了各自的特色。僅次于浦東新區(qū)，%。有以下三個特點：一是，商業(yè)整體發(fā)展堅持規(guī)劃先行。整個黃浦商業(yè)分為南北兩片，南片以現(xiàn)代生活和老城廂旅游商業(yè)為主，北片以繁榮繁華的現(xiàn)代商業(yè)為主，重點抓好南京東路、豫園商城、外灘旅游區(qū)、人民廣場休閑區(qū)四個核心商圈，并根據(jù)黃浦經(jīng)濟的特點，在區(qū)級商業(yè)中心的基礎(chǔ)上，努力拓展社區(qū)商業(yè)，形成了橫向的市、區(qū)級商業(yè)繁榮繁華，縱向的社區(qū)商業(yè)便民利民的縱橫商業(yè)框架。二是，商業(yè)內(nèi)涵發(fā)掘注重綜合消費。為此，黃浦區(qū)商業(yè)改變傳統(tǒng)單純購物型的商業(yè)布局，根據(jù)綜合消費需求，對全區(qū)商業(yè)重新規(guī)劃。三是，培育標(biāo)志型的商業(yè)企業(yè)和商業(yè)設(shè)施。該區(qū)著重在商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)、形象特征、硬件設(shè)施上提升。二、便民利民的蘇州工業(yè)園新興社區(qū)商業(yè)蘇州工業(yè)園的社區(qū)商業(yè)起源于新加坡的鄰里中心模式。 蘇州鄰里中心方圓面積約3—4平方公里，商業(yè)功能突出便民利民，整個商圈劃分四大板塊，一是日常生活購物區(qū)，其中有菜場、超市、便利店、洗染店、快餐店、維修店等，以滿足居民基本生活需求；二是休閑購物區(qū)，主要是引進一部分居家服裝、家用百貨、文化用品以及音像租賃、酒吧、咖啡館等；三是家政與民政服務(wù)區(qū)，緊貼居民生活，開設(shè)家庭服務(wù)推薦、計劃生育指導(dǎo)、婚姻指導(dǎo)中心、婚姻介紹和登記、殘疾生活扶持、“夕陽紅”活動室等為居民提供方便的家政和民政服務(wù)；四是職業(yè)文化傳播中心，包括職業(yè)介紹、技術(shù)培訓(xùn)、心理咨詢、社區(qū)學(xué)校、圖書館、文體活動中心以及外來居民的文化教育等。西湖的“黃金湖岸”，歷來是中外游客的云集之地。但從商業(yè)格局看，它已經(jīng)顯得落伍了。借鑒上海“新天地”的理念，“西湖新天地”的開發(fā)以“湖光、山色、清風(fēng)、月明”為襯托，設(shè)計出頗具湖泊水景韻味的景觀休閑區(qū)，以杭城中外白領(lǐng)及觀光游客為主要目標(biāo)市場， 開設(shè)中高檔休閑餐飲、酒吧、咖啡屋、茶樓，使世界各國品牌餐飲，如必勝客、味之島、ZIPPO專賣店等紛紛入駐。凸現(xiàn)一個集時裝、佩飾、包袋、珠寶掛件、時尚手表、工藝制品等花枝招展、五彩繽紛的休閑商品購物區(qū)域。這些休閑娛樂的場所串聯(lián)起西湖9個景點，36個歷史文化古跡，使商業(yè)和旅游緊緊地融合在一起，由此使西湖的面貌煥然一新。那就是政府在開發(fā)前都會通過多方論證，廣泛聽取專家意見，制定出科學(xué)合理的規(guī)劃布局方案。一、商業(yè)發(fā)展依賴于超前的規(guī)劃布局 通過對發(fā)達城市中商業(yè)特色區(qū)發(fā)展軌跡的研究，可以發(fā)現(xiàn)，任何商業(yè)發(fā)展往往都是由于政府重視商業(yè)規(guī)劃布局，從而以領(lǐng)先十年的理念打造中心商業(yè)。在改造的過程中，始終堅持中國特色、時代特征、上海特點。10年后的新南京東路將成為具有世界級客流量、世界級商業(yè)收入和全球知名度的國際一流商業(yè)街，屆時南京東路年營業(yè)收入將比現(xiàn)在提高兩倍，達到400億元。政府在社區(qū)建設(shè)之前，對擬建項目進行了充分的調(diào)查研究，并會同政府其它各相關(guān)部門和各方專家進行嚴(yán)密的科學(xué)論證，進而對項目予以整體的、人性化的設(shè)計與規(guī)劃，使得工業(yè)園區(qū)的社區(qū)建設(shè)規(guī)劃同商業(yè)資源配置及功能布局規(guī)劃，以及其它的一系列社區(qū)功能的規(guī)劃融為一體。西湖因為她承載著千年的歷史，積淀著深厚的文化，而聞名于天下。在保護與開發(fā)的問題上，正是由于政府以認(rèn)真科學(xué)的態(tài)度，并廣泛聽取了專家學(xué)者和各界人士的意見，才使得設(shè)計論證相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)，從而使商業(yè)開發(fā)既能夠合理地利用資源，又能夠?qū)崿F(xiàn)以開發(fā)帶活保護的目的，為西湖的開發(fā)與保護積累了寶貴的經(jīng)驗。二、商業(yè)發(fā)展依賴于良好的投融資概念 政府通過對商業(yè)發(fā)展進行科學(xué)的規(guī)劃，并在良好的包裝和宣傳的基礎(chǔ)上，形成了良好的投融資氛圍，使得城市的商業(yè)發(fā)展起點高、收益大。與此同時，不斷加大南京東路等五大功能區(qū)的形態(tài)建設(shè)和功能深化的步伐，進一步將引進國內(nèi)外著名企業(yè)、特色品牌與整合區(qū)內(nèi)獨特優(yōu)勢資源結(jié)合起來。杭州的“西湖新天地”是在“上海新天地”大獲成功下由同一家境外企業(yè)投資的。而投資方向外披露說“上海新天地”項目是虧損的，而且投資回報的周期會很長。如此算來，隨著周圍住宅樓、商務(wù)樓的建成，房地產(chǎn)商必定會在以后的日子里財源廣進。三、商業(yè)發(fā)展依賴于國際化的管理理念 黃浦區(qū)政府在南京東路的改造上，依賴借鑒香榭麗舍、銀座、密歇根、牛津街等國際著名商業(yè)街區(qū)的成功經(jīng)驗，將高雅懷舊的情懷、都市購物的時尚和休閑娛樂的功能融合在一起。在每個居住密集區(qū)設(shè)點建“鄰里中心”，每個“鄰里中心”都集各種文化、娛樂、商業(yè)網(wǎng)點和便民服務(wù)于一體，為方圓1公里內(nèi)的居民提供日常生活中想得到的所有服務(wù)。這一變革使所有交通干道兩側(cè)不會再有“路邊店”，這既為未來消費者停車購物創(chuàng)造了良好條件，也保障了城市交通的流暢和快捷，從而有效地避免了現(xiàn)今常見的一大“都市病”。第三節(jié) 發(fā)達城市商業(yè)特色區(qū)經(jīng)驗對玄武區(qū)的借鑒 通過對黃浦區(qū)商業(yè)、蘇州工業(yè)園社區(qū)商業(yè)、西湖區(qū)湖濱商業(yè)開發(fā)的介紹，給玄武區(qū)帶來的啟發(fā)就是，只有在政府的主導(dǎo)下，重視科學(xué)規(guī)劃，在優(yōu)化資源配置的基礎(chǔ)上創(chuàng)造出良好的商業(yè)投資概念和平臺，這樣才能吸引標(biāo)志型企業(yè)入駐。一、轉(zhuǎn)變觀念，科學(xué)規(guī)劃 從對上海、蘇州、杭州三個城市的商業(yè)特色區(qū)的分析中，可以看到，商業(yè)的開發(fā)對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。在新的商業(yè)規(guī)劃布局中，明確玄武的規(guī)劃重點。把適應(yīng)現(xiàn)代消費需求作為商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的重點；其二，制訂區(qū)域商業(yè)的中長期發(fā)展戰(zhàn)略。緊密結(jié)合南京市的整體規(guī)劃，根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟及其周邊的經(jīng)濟、人文、自然、環(huán)境的特點，有層次、有重點、有特色地布局區(qū)內(nèi)商業(yè)的亮點項目；其四，制訂具體的實施意見和有效的推進措施。規(guī)劃制訂以后，經(jīng)過專家論證，并在聽取政協(xié)等有關(guān)部門意見的基礎(chǔ)上，報請人大批準(zhǔn)，使產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃同樣具有法律剛性，以保證規(guī)劃實施。因而，善于發(fā)掘和利用當(dāng)?shù)氐木坝^資源進行商業(yè)開發(fā)，這是現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的一個重要的途徑。區(qū)內(nèi)的湖光山色之美不僅僅在于自然景觀，而更在于區(qū)內(nèi)新一輪商業(yè)發(fā)展的重要資源。三、打造亮點，營造氛圍新一輪的商業(yè)發(fā)展，不僅僅是商業(yè)的網(wǎng)點布局和商業(yè)營銷，從根本上講，應(yīng)該在國際化、現(xiàn)代化的背景下，多層次的打造具有區(qū)域特色的消費環(huán)境。它們的存在本身就創(chuàng)造了良好的商業(yè)氛圍，能夠吸引大量的人流，帶來了濃濃的商氣。努力建設(shè)中心城區(qū)繁榮繁華和居住區(qū)便民利民的商業(yè)架構(gòu)，通過以商業(yè)服務(wù)業(yè)的能級提升為切入點，帶動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和商貿(mào)流通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展。一、確立商業(yè)向現(xiàn)代化發(fā)展的中長期目標(biāo)玄武區(qū)商業(yè)要實現(xiàn)在2008年前基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的中期目標(biāo)，首先需要抓住區(qū)內(nèi)新街口商業(yè)板塊和孝陵衛(wèi)社區(qū)商業(yè)的兩個亮點工程建設(shè)項目，以及加快珠江路電子專業(yè)街整體改造提升的步伐。與此同時，在這三個項目的建設(shè)中要注意分別引入2—3家國際性的品牌企業(yè)入駐，使之成為亮點中的亮點，成為三個板塊中的領(lǐng)軍企業(yè)。因為，一旦這些企業(yè)入駐，立刻會產(chǎn)生強大的聚合效應(yīng)，這有利于區(qū)內(nèi)商業(yè)的整體改觀。二、明確近期切實可行的重點工作既然玄武區(qū)商業(yè)已確定了基本實現(xiàn)現(xiàn)代化和初步體現(xiàn)國際化的中長期發(fā)展目標(biāo)，那么就應(yīng)以這一目標(biāo)為切入點，明確玄武區(qū)商業(yè)近期一系列切實可行的重點工作，作為其做好近期項目的抓手，使中長期目標(biāo)能與近期工作有機相融，即近期工作為中長期目標(biāo)服務(wù)。其中最為重要的是決策方案要爭取得到市里相關(guān)部門的支持。應(yīng)該充分地注意到首選的三個開發(fā)項目的整體性。三、制訂出分步實施積極推進的發(fā)展策略在具體實施時，采用先易后難的方式，即先選擇有一定基礎(chǔ)，能產(chǎn)生示范效應(yīng)和引領(lǐng)作用的項目先期予以重點推進，從而以點帶面逐步深入和擴展。只有這樣，才能使重點項目的開發(fā)和全區(qū)商業(yè)的發(fā)展相輔相承，才能在有限的時間內(nèi)完成中長期的發(fā)展目標(biāo)。與此同時，抓緊對新街口玄武板塊的招商引資，爭取“十運會”一結(jié)束能立即上馬動工。同時，在實施分步走的發(fā)展策略時，還應(yīng)以“小步跑不停頓”的接力棒方式來予以推進。第二節(jié) 玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略定位玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略定位是：充分體現(xiàn)“數(shù)字玄武、文化玄武、綠色玄武”的人文精神，滿足不同層次消費群體的現(xiàn)代生活需求，引領(lǐng)消費時尚，創(chuàng)導(dǎo)新型消費，使之成為南京市現(xiàn)代化的綜合消費圈。一、積極打造中心城區(qū)商業(yè)的繁榮繁華玄武區(qū)在商業(yè)規(guī)劃布局時，應(yīng)有一個重大的戰(zhàn)略調(diào)整，以提升商業(yè)的能級。因此，新街口玄武地塊，應(yīng)根據(jù)錯位競爭的理念，積極吸引有實力的大型外資商業(yè)入駐，開發(fā)出具有超前性的大型現(xiàn)代生活廣場，形成對這一中心城市商業(yè)的錯位經(jīng)營和錯位發(fā)