地產(chǎn)綜合樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告-wenkub
2022-08-31 02:17:05 本頁(yè)面
【正文】 人的客運(yùn)量，目前剛剛投入運(yùn)營(yíng)；二期中山門(mén)至河北區(qū)中心廣場(chǎng)總長(zhǎng)度約 公里，預(yù)計(jì)將于 2022 年 5 月開(kāi)工興建，2022 年 6 月投入運(yùn)營(yíng)。隨著天津城市重心戰(zhàn)略東 3 / 24移步伐的邁進(jìn)，中山門(mén)地區(qū)將成為河?xùn)|區(qū)乃至天津市商業(yè)發(fā)展的一個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)。. 地理位置及交通地塊位于天津市河?xùn)|區(qū)中山門(mén)地區(qū)，北至津塘公路，南至北京軍區(qū)家屬樓（現(xiàn)名為軍星名苑），東至現(xiàn) 已停工的信譽(yù)杯商城，西至天津三九業(yè)輝制鞋廠。主體工程用地面積約為 15000m2,總建筑面積 43982m2：地下一層為停車(chē)場(chǎng)建筑面積 8124 m2，預(yù)計(jì) 近期地下停車(chē)位為 181 個(gè)；地上六層為交通換乘及商業(yè)綜合樓，其中首層公交車(chē)站建筑面積5793 m2，二至六層為 商業(yè)用房面積為 29444 m2，平均單層面積為5890M2，屋頂為設(shè)備機(jī)房面積為 621 m2。建筑主體為框架結(jié)構(gòu)。本地塊東面距離建設(shè)中的天津市東南半環(huán)快速路跨海河大橋約 1 公里，西面距離中環(huán)線中山門(mén)立交橋約 公里，北面與津塘公路僅一河之隔，津塘公路以北即是已基本完成危改的中山門(mén)居住區(qū)，不但有較好的通達(dá)性與相當(dāng)數(shù)量的潛在消費(fèi)者。本地塊交通便利，是市區(qū)與濱海新區(qū)聯(lián)系的主要道路——津塘公路的起始區(qū)域，去往濱海新區(qū)的公交 線路大多經(jīng)過(guò)本地塊的北側(cè)。2022 年 3 月 28 日津?yàn)I輕軌一期（中山門(mén)至天津開(kāi)發(fā)區(qū)第八大街）投入運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)前期每天將有 8 列 32 節(jié)列車(chē)投入運(yùn)營(yíng)，正式運(yùn)營(yíng)后，每天投入 29 列 116 節(jié)，客流高峰期安排始末站直通車(chē)。?有明顯的人流聚集作用；由于軌道交通的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，軌道交通站點(diǎn)周邊具有聚 4 / 24集人流的作用，隨著生活節(jié)奏的加快，越來(lái)越多的出行者選擇軌道交通。距離本地塊較近的小型商圈為大橋道商圈，距離本項(xiàng)目約 公里，商圈形成的主要原因在于區(qū)域內(nèi)著名的大橋道元宵，該商圈內(nèi)的主要商 業(yè)是餐飲（值得一提的有肯德基）與食品零售，有一個(gè)大型超市——津工超市， 還有一個(gè)酒店——津工大酒店，整個(gè)商圈的范圍很小，僅限于津塘公路兩側(cè)，長(zhǎng)度 約 500 米。 8 / 24. 總結(jié)? 目前本地塊附近的商業(yè)設(shè)施（除住宿外）主要是針對(duì)區(qū)域消費(fèi)者，而不是流動(dòng)人口。? 餐飲娛樂(lè)方面的消費(fèi)檔次較低，項(xiàng)目少且無(wú)明顯的特色，難以吸引該區(qū)域以外的消費(fèi)者，因而經(jīng)營(yíng)狀況一般。同時(shí)還要考慮未來(lái)輕軌二期開(kāi)通后，對(duì)于本項(xiàng)目帶來(lái)的影響和商圈范圍的擴(kuò)大。這部分消費(fèi)者的特征和消費(fèi)能力：在這里的住宅多是天津市早期的新建商品房與安居房，居民收入水平位于全市的中等偏下水平，消費(fèi)水平相對(duì)較低。開(kāi)發(fā) 區(qū)是新興區(qū)域，常住人口較少，企 業(yè)內(nèi)員工多來(lái)自市區(qū)或者外地，他們的收入水平位于全市的上游，由于大部分人住在市區(qū)，再加上開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施非常少，因此他們的消費(fèi)多集中在市區(qū)。?邊緣商圈（第三商圈）邊緣商圈包括了所有其他區(qū)域的顧客，最為分散，大都為偶然性、機(jī)遇性消費(fèi)的顧客。. 項(xiàng)目規(guī)劃意見(jiàn)與指標(biāo)本地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為公建用地，總占地面積15000 ㎡，可用地面積11200，容積率小于4，建筑密度不大于50%， 綠地率不小于 20%，建筑限高20 米（后有所調(diào)整）， 規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容為津 濱輕軌中山門(mén)站區(qū)換乘綜合樓工程，總建筑面積 47544 ㎡，其中地下車(chē)庫(kù) 9290 ㎡不在容積率限定之內(nèi)。另外地下一層的機(jī)動(dòng)車(chē)及非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)也是輕軌交通的附屬功能產(chǎn)品。 13 / 24本項(xiàng)目屬于第二種類(lèi)型，包含了兩方面特性。一層公交車(chē)換乘站一層為8 條路線公交車(chē)的終點(diǎn)站，來(lái)往人流較大， 層次復(fù)雜，集中有市區(qū)、周邊郊區(qū)的人流。三層超市定位為大眾消費(fèi)群體，一方面是乘輕軌上下班的乘客，一方面是周邊的居民。這里提及的定位檔次主要是指項(xiàng)目二層至六層的商業(yè)部分。后期輕軌路線延長(zhǎng)之后，將會(huì)有不少市區(qū)居民和外地人乘坐輕軌，中高檔特色商品能夠滿足主要乘客的消費(fèi)需求。? 總平面布局項(xiàng)目發(fā)展為換乘綜合商業(yè)樓，地塊出口設(shè)于東南端及北側(cè)現(xiàn)有橋處。交通 組織為：機(jī) 動(dòng)車(chē)入口設(shè)置于新橋位置，出口位于地塊東側(cè)沿護(hù)庫(kù)河岸道路進(jìn)入城市道路交通網(wǎng)。非機(jī) 動(dòng)車(chē)出入口靠近車(chē)庫(kù) 位置設(shè)于地塊東側(cè)，而私家車(chē)停車(chē)位， 貨車(chē)泊位及卸貨平臺(tái)則位于地塊西南兩側(cè)，方便到達(dá)客梯及卸貨平臺(tái)。本項(xiàng)目以商業(yè)公建為主要特性，其中非營(yíng)利性公建占全部建面的比例是20%，而營(yíng)利性公建占 80%。三層：? 平面布局形式超市（6352 平米）? 理由：超市成為居民日常生活必需的消費(fèi)場(chǎng)所，根據(jù)前面章節(jié)的論
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