【正文】 味的一種風(fēng)格。現(xiàn)代人受到的教育越來越高，生活品位相比從前也大幅提高了。我國消費者受國外消費潮流的影響也將繼續(xù)加深。和生態(tài)論的概念一樣被炒作的還有所謂的歐美派風(fēng)格。針對這種狀況，房地產(chǎn)商們不失時機地炮制出各種各樣的生態(tài)論，向消費者大肆宣傳生態(tài)家園，綠色家園等概念。3從房地產(chǎn)營銷手段來看，概念模式將繼續(xù)被使用，而且將集中在“歐美流行”和“生態(tài)”這兩個點上。三環(huán)路的開通，城市規(guī)模的進一步擴大，將使原來的適宜居住的區(qū)域受到重新的評估。隨著人們的生活水平逐步提高，他們的消費觀念也在發(fā)生著日新月異的改變。這對繼續(xù)在西門發(fā)展的開放商無疑是利好消息。于是很清晰地判斷出未來幾年成都房地產(chǎn)競爭最為激烈的地段和區(qū)域?qū)⒃跂|門市郊。而二環(huán)路以類的可供開發(fā)的土地已經(jīng)很少。在良好的政策環(huán)境和社會市場環(huán)境下，成都房地產(chǎn)將繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。它的標志是該年銀都房地產(chǎn)公司推出的銀都花園。目前已經(jīng)成為問題樓盤的標本?？梢灶A(yù)見，在未來幾年里，成都的房地產(chǎn)開發(fā)市場將在更廣領(lǐng)域，更多對手的競爭環(huán)境下進一步規(guī)范化、合理化。這說明在裝修問題上我市消費者的自主性較強。這些結(jié)果表明，傳統(tǒng)的二室一廳、二室二廳戶型正在被拋棄，消費者更希望在更為廣闊和相對獨立的空間生活與學(xué)習(xí)。通過調(diào)查，34%的樣本傾向于選擇躍層式房屋，24%愿意選擇庭院式別墅，23%愿意選擇普通多層住宅，%的調(diào)查樣本愿意選擇高層電梯公寓，%的愿意選擇復(fù)式房屋。這一方面證明成都房地產(chǎn)市場已經(jīng)成熟，消費者對商品放的經(jīng)濟承受力有所提高。外地開發(fā)商紛紛入主成都進行規(guī)模化開發(fā)，對本地開發(fā)商構(gòu)成了巨大的壓力。由于大多數(shù)開發(fā)商利用所處區(qū)域位于市區(qū)，各種配套齊備的特點來減少小區(qū)公建設(shè)施，以降低成本。隨著住房制度的進一步改革，房地產(chǎn)市場正在醞釀著無窮無盡的生機活力。綜上所述，隨著我國國民經(jīng)濟的進一步發(fā)展，隨著世界貿(mào)易組織的大門徐徐打開，以及西部大開發(fā)的進行，成都房地產(chǎn)已經(jīng)成為發(fā)展?jié)摿薮蟮漠a(chǎn)業(yè)，它的需求量將隨著中產(chǎn)階層的增加而變大。房地產(chǎn)作為一種投資手段的市場前景 房地產(chǎn)作為一種投資手段的前景一直被有識之士所看好。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因在于，房地產(chǎn)行業(yè)在我國發(fā)展了這么多年，市場環(huán)境正在越來越成熟。尤其是入世后的今天，各個房地產(chǎn)商對市場的爭奪，其實可以看著是對消費者心理和感情的爭奪。房地產(chǎn)開發(fā)必須要和人們消費需求保持一致從淺顯意義來說，商品房住宅是為了滿足人們的住房消費需求而存在的。通過導(dǎo)入整合資源的規(guī)劃思路，按照人與自然生態(tài)和諧共存、物質(zhì)需求與精神需求緊密結(jié)合的運行方式進行規(guī)模開發(fā)。未來的房地產(chǎn)因為這些消費者的情感變化而出現(xiàn)更加寬闊的發(fā)揮空間。歐美風(fēng)格的概念正在被各個開發(fā)商引用和熱炒，也在逐漸被中國消費者接受。國家的降稅降息措施為房地產(chǎn)開發(fā)開辟了全新的，更加廣闊的環(huán)境，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，為房地產(chǎn)的開發(fā)競爭提供了更加活躍的大舞臺。成都房地產(chǎn)業(yè)處于西部大開發(fā)的洪流之中，又要迎接國際競爭的風(fēng)暴，在國家宏觀政策的調(diào)控與扶植下，必將迎來新的高潮。因為房地產(chǎn)早被納入了國民經(jīng)濟的新的增長點的范疇。一部分實力弱小的經(jīng)濟實體必定將在競爭中被對手淘汰或兼并。1中國加入WTO對房地產(chǎn)業(yè)的巨大沖擊和挑戰(zhàn)。投資開發(fā)錦西花園二期項目完全可行。該項目由成都市兩大實力雄厚的房地產(chǎn)公司，四川聚仁房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和成都航宇房地產(chǎn)有限公司攜手合作完成，風(fēng)險小，技術(shù)力量和資金力量更為雄厚。羊西線乃是成都交通的一條黃金旅游主干道，也是目前成都市污染較小，最適宜居住的環(huán)境之一。已開發(fā)完成51000平方米，現(xiàn)正在開發(fā)有30000平方米?，F(xiàn)正在開發(fā)的有22000平方米。第一部分 項目概況一 項目名稱：錦西花園二期商品房二 建設(shè)地點：成都市金牛區(qū)營門口鄉(xiāng)紅色村一、三組三 項目性質(zhì)：商品房住宅開發(fā)四 項目主要技術(shù)指標：1占地面積：2總建筑面積：67898平方米其中： 總用地面積：凈用地面積：代征地面積：總建筑面積：67898平方米地上總建筑面積：60323平方米建筑密度：%容積率：綠地率：%總戶數(shù)：470大門建筑面積：53平方米地下停車庫建筑面積：3855平方米地下小氣車停車庫車位數(shù)：99個地下自行車停車位數(shù)：1050個室外小汽車停車位數(shù)：176個商鋪：709平方米物管：604平方米住宅：62677平方米五 開發(fā)建設(shè)條件1土地權(quán)屬明晰2開發(fā)手續(xù)齊備3場地拆遷基本結(jié)束外部條件基本具備六 項目開發(fā)商簡介1公司名稱：四川聚仁房地產(chǎn)有限公司成都航宇房地產(chǎn)有限公司2法人代表：聚仁房產(chǎn)：王松江航宇房產(chǎn)：郭航3法定地址：聚仁房產(chǎn)：成都市蜀漢中路259號宏亞大廈航宇房產(chǎn)：成都市成華區(qū)萬年場雙橋三幢4注冊資本：聚仁房產(chǎn)1000萬元人民幣 航宇房產(chǎn)1000萬人民幣5經(jīng)營范圍：聚仁：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、裝修等業(yè)務(wù)航宇：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)6公司簡介：四川聚仁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由省建委批準，省工商局登記注冊，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)公司。==錦西花園二期—西延錦繡項 目 計 劃 書 前言四川聚仁房地產(chǎn)有限公司和成都航宇房地產(chǎn)有限公司均是從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)公司，已經(jīng)在本市成功開發(fā)錦西花園一期、錦西花園三期、錦江公寓、升和苑等項目，通過這些項目的開發(fā)，建立了符合市場規(guī)律具有實效和操作理念和完善的管理體系，為公司發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。公司成立于1999年2月4日。 成都航宇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由成都市建委批準、成都市工商局批準注冊的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)。七 項目效益分析錦西花園二期項目是聚仁公司和航宇公司經(jīng)過認真、全面地市場調(diào)查、分析國家政策和相關(guān)市場環(huán)境，認真總結(jié)錦西花園一、三期項目和其他項目的成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上順應(yīng)現(xiàn)代居家呼喚開發(fā)的精品住宅小區(qū)，因而準備工作充分，符合市場競爭規(guī)律和房地產(chǎn)發(fā)展形式，符合國家有關(guān)政策和法規(guī)。在這一地區(qū)周圍匯聚了眾多著名的小區(qū)名園，已經(jīng)形成了濃厚的商業(yè)氛圍和人文氛圍。除了兩個單位投資6000萬元的項目資金外，還可以通過項目的分期開發(fā)，預(yù)售房屋收回資金再行投放，也可以通過尋求金融支持獲得項目運作的貸款，確保資金的到位。第二部分 錦西花園二期項目可行性分析主要內(nèi)容秉承“踏實、負責(zé)、科學(xué)、客觀”的工作作風(fēng)，我們對錦西花園二期項目進行了認真的市場調(diào)研和周密詳盡的論證分析，認為該項目無論從外部環(huán)境或是內(nèi)部條件都已經(jīng)具備了開發(fā)的可能性和可行性。2001年，我國成功加入了世界貿(mào)易組織。對于本來就風(fēng)云突變的房地產(chǎn)行業(yè)來說，入世就意味著更大的挑戰(zhàn)和機遇。國家要以此刺激消費需求，推動西部大開發(fā)的進一步發(fā)展。2國家新一輪的降稅降息舉措將帶動消費的進一步發(fā)展，從而給房地產(chǎn)市場帶來新的機遇不久前，國家有關(guān)部門又一次調(diào)整了稅收政策和銀行存款利息，讓稅收和利息再次降低。二、中國的入世帶給人們消費觀念的根本變革，人們對城市住宅的認識有了新的變化，即規(guī)模化、生態(tài)化、智能化、專業(yè)化特征，這些將是房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在需求和動力。而所謂歐美流行風(fēng)不過是一個概念的刻意擬造。房地產(chǎn)建筑規(guī)模及標準正在和國際流行時尚接軌前面一點說過，現(xiàn)在的房地產(chǎn)建筑正在朝著規(guī)模化、生態(tài)化、智能化、專業(yè)化的國際化標準靠攏。突出以人為本、表現(xiàn)個性的設(shè)計理念，在規(guī)劃居住區(qū)的范圍內(nèi)對住宅、市政和公建配套等設(shè)施進行總體優(yōu)化的規(guī)劃設(shè)計，一般會在理想的地塊上進行深度開發(fā)，而必要條件就是交通便捷、配套齊全、功能優(yōu)化。它當(dāng)然應(yīng)該和人們的消費觀念保持一致。這種情況同樣為入世后的房地產(chǎn)事業(yè)提供了更加靈活的發(fā)展空間。住宅需求已由集團購買逐漸轉(zhuǎn)向個人，購買由少數(shù)富裕階層購買轉(zhuǎn)向中產(chǎn)階層購買，中產(chǎn)階層的潛在消費需求旺盛，消費的品質(zhì)和價位等呈現(xiàn)出多樣化特征。隨著國家政策的進一步完善，房地產(chǎn)市場的進一步規(guī)范化，會有更多的資本投入這一項目之中。同時，它的相關(guān)帶動效應(yīng)強，對國家經(jīng)濟增長具有直接的推動作用。國家的新的降稅降息，將是新一輪房地產(chǎn)高潮到來前的先兆。房地產(chǎn)已經(jīng)進入了“概念地產(chǎn)”運作階段，概念地產(chǎn)最大特點就是引導(dǎo)消費、激活市場，開發(fā)商在開發(fā)過程中盡可能地釋放各自樓盤的能量，展示與眾不同的個性，以此贏得更多的消費者。同時，可供開發(fā)的地塊正在減少，特別是一環(huán)路以內(nèi)的更是少之又少。另一方面也顯示了現(xiàn)代住房條件正向國際化標準靠攏。這些數(shù)據(jù)說明，我市市民對不同戶型住宅的愛好和接受比較平均，這種情況對很多房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展帶來了空間，可以延緩開發(fā)商在某一戶型上的激烈競爭，避免盲目投資。不同收入階層對房屋戶型的期望選擇偏好比較房屋結(jié)構(gòu)平均個人月收入（元）家權(quán)平均家庭月收入（元）二室一廳17334166二室二廳19023900三室二廳17864295三室一廳17394427四室一廳22415032四室二廳23105444被訪者對配套功能需求，%的人希望有一個大的陽臺，%需要雙衛(wèi)生間，%需要書房，%，%，屋頂花園、電梯和工作提及率只占25%左右。不同收入階層對住宅配套功能的期望選擇偏好比較房屋結(jié)構(gòu)平均個人月收入（元）平均家庭月收入（元）清水房全部自己裝修20594638全部有房地產(chǎn)公司統(tǒng)一裝修202544925房地產(chǎn)公司對衛(wèi)、廚統(tǒng)一裝修19404916 衛(wèi)生間、廚房自己裝修18504446房地產(chǎn)公司部分裝修19604985其他形式118503750對于居住地的結(jié)構(gòu)環(huán)境和周邊環(huán)境，最重要的是綠化和草坪，%，對周圍醫(yī)療條件認同的占74%，%，%，%。過去成都房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段：第一個階段從1992年到1993年。第二階段從1993年到1996年，1993年東洋集團在我市西郊推出了國際大都會，引出了大量規(guī)劃、配套都不齊全，但價格極其低廉的五大花園為標志的問題樓盤。這時政府也加強了對房地產(chǎn)市場的規(guī)劃、監(jiān)督、管理，引導(dǎo)著房地產(chǎn)向健康的方向發(fā)展，各種配套齊全，定價相對合理，擁有各種概念的樓盤相繼推出，并被市場所接受。因此，只要選擇到較為成片的土地，形成一個獨立的小區(qū)，土地價格相對合理，針對合適的消費群體，抓住目前市場上的空白，就能夠給企業(yè)創(chuàng)造機遇，推出品牌，獲取效益。而市區(qū)和二環(huán)路內(nèi)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)達到相對飽和的狀態(tài)。西門作為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)黃金市場，同樣會因為三環(huán)路的竣工而向二環(huán)路外更為廣闊的區(qū)域延伸。因此，無論從地域環(huán)境看，還是從競爭環(huán)境看，西門二環(huán)路近郊的地塊都是值得開發(fā)和利用的。在選擇住房的時候，周圍的生態(tài)環(huán)境和人文氣氛也越來越被重視。三環(huán)路的開通還會緩解城市的交通壓力，成都交通條件將進一步得到改善。制造概念一直是各個房地產(chǎn)開發(fā)商喜歡利用的手段。而這些受人們普遍關(guān)心的環(huán)境問題確實能夠牽動消費者的心，引起他們的共鳴。房地產(chǎn)商對歐美風(fēng)格的炒作一方面體現(xiàn)了現(xiàn)代人對于流行時尚的興趣，另一方面也表明了我國房地產(chǎn)風(fēng)