【正文】 引導(dǎo)消費(fèi)、激活市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中盡可能地釋放各自樓盤的能量，展示與眾不同的個(gè)性，以此贏得更多的消費(fèi)者。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)小區(qū)房屋外觀比較注重，大多選擇利用瓷磚外墻、鋁合金窗、防盜門、使小區(qū)規(guī)劃建設(shè)得整潔、美觀、明快，同時(shí)還普遍利用沿街商業(yè)鋪面獲得巨額利潤(rùn)。隨著西部大開(kāi)發(fā)的進(jìn)行和中國(guó)加入世界貿(mào)易組織，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)在成都日趨激烈。外地開(kāi)發(fā)商紛紛入主成都進(jìn)行規(guī)?；_(kāi)發(fā)，對(duì)本地開(kāi)發(fā)商構(gòu)成了巨大的壓力。同時(shí)，可供開(kāi)發(fā)的地塊正在減少，特別是一環(huán)路以內(nèi)的更是少之又少。二、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特點(diǎn)和狀況調(diào)查結(jié)果還顯示出如下成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況特點(diǎn)消費(fèi)者對(duì)住宅需求的狀況，對(duì)位置考慮的居多，%，對(duì)價(jià)格考慮的占23%，對(duì)交通考慮的占22%，對(duì)小區(qū)環(huán)境優(yōu)美的占20%，%，%。通過(guò)數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的敏感度已經(jīng)減弱，而更多追求的是對(duì)住宅地理環(huán)境和交通環(huán)境等綜合因素的考慮。這一方面證明成都房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成熟，消費(fèi)者對(duì)商品放的經(jīng)濟(jì)承受力有所提高。另一方面也顯示了現(xiàn)代住房條件正向國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)靠攏。我市商品房的價(jià)格趨向成熟和穩(wěn)定，而且中檔價(jià)格的商品房正在占據(jù)主流。從數(shù)據(jù)顯示結(jié)果來(lái)看，中檔住宅每套價(jià)格在30萬(wàn)到50萬(wàn)，高檔住宅價(jià)格在50萬(wàn)到100萬(wàn)。通過(guò)調(diào)查，34%的樣本傾向于選擇躍層式房屋，24%愿意選擇庭院式別墅，23%愿意選擇普通多層住宅，%的調(diào)查樣本愿意選擇高層電梯公寓，%的愿意選擇復(fù)式房屋。這些數(shù)據(jù)說(shuō)明，我市市民對(duì)不同戶型住宅的愛(ài)好和接受比較平均，這種情況對(duì)很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展帶來(lái)了空間，可以延緩開(kāi)發(fā)商在某一戶型上的激烈競(jìng)爭(zhēng)，避免盲目投資。在整個(gè)中檔價(jià)格戶型中，躍層式是目前比較受歡迎的一種樣式。如表格所示：不同收入階層對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的期望選擇偏好比較房屋結(jié)構(gòu)平均個(gè)人月收入（元）平均家庭月收入（元）普通多層單元房17794000復(fù)層18294544高層電梯公寓19644682庭院式別墅22245050躍層式20944889其他17333750調(diào)查顯示的另外一個(gè)結(jié)果就是，38%的被訪者希望選擇三室二廳的戶型，%愿意選擇四室二廳，%，三種戶型的期望選擇綠總計(jì)達(dá)82%左右。這些結(jié)果表明，傳統(tǒng)的二室一廳、二室二廳戶型正在被拋棄，消費(fèi)者更希望在更為廣闊和相對(duì)獨(dú)立的空間生活與學(xué)習(xí)。不同收入階層對(duì)房屋戶型的期望選擇偏好比較房屋結(jié)構(gòu)平均個(gè)人月收入（元）家權(quán)平均家庭月收入（元）二室一廳17334166二室二廳19023900三室二廳17864295三室一廳17394427四室一廳22415032四室二廳23105444被訪者對(duì)配套功能需求，%的人希望有一個(gè)大的陽(yáng)臺(tái)，%需要雙衛(wèi)生間，%需要書(shū)房，%，%，屋頂花園、電梯和工作提及率只占25%左右。這些數(shù)據(jù)表明，人們?cè)趯?duì)住房要求中，對(duì)私人空間更加講究。不同收入階層對(duì)住宅配套功能的期望選擇偏好比較房屋結(jié)構(gòu)平均個(gè)人月收入（元）平均家庭月收入（元）雙衛(wèi)生間20914884書(shū)房20264707工作室21615114大陽(yáng)臺(tái)19744469電梯20854918屋頂花園19784618車庫(kù)22005118電腦網(wǎng)絡(luò)布線21064972在裝修要求上，%的人愿意清水房自己裝修，有20%的愿意由房地產(chǎn)公司同一裝修，%愿意由房地產(chǎn)公司部分裝修，其余的自己裝修，有9%愿意由房地產(chǎn)公司同一裝修衛(wèi)生間和廚房，%的人愿意自己裝修衛(wèi)生間和廚房。這說(shuō)明在裝修問(wèn)題上我市消費(fèi)者的自主性較強(qiáng)。不同收入階層對(duì)住宅配套功能的期望選擇偏好比較房屋結(jié)構(gòu)平均個(gè)人月收入（元）平均家庭月收入（元）清水房全部自己裝修20594638全部有房地產(chǎn)公司統(tǒng)一裝修202544925房地產(chǎn)公司對(duì)衛(wèi)、廚統(tǒng)一裝修19404916 衛(wèi)生間、廚房自己裝修18504446房地產(chǎn)公司部分裝修19604985其他形式118503750對(duì)于居住地的結(jié)構(gòu)環(huán)境和周邊環(huán)境，最重要的是綠化和草坪，%，對(duì)周圍醫(yī)療條件認(rèn)同的占74%，%，%，%。這些數(shù)據(jù)充分說(shuō)明人們對(duì)生態(tài)環(huán)境和人文居住環(huán)境的重視程度。不同收入階層對(duì)住宅街區(qū)環(huán)境期望選擇偏好比較房屋結(jié)構(gòu)平均個(gè)人月收入（元）平均家庭月收入（元）大型百貨商場(chǎng)20174811超級(jí)市場(chǎng)20534694自由市場(chǎng)19884478好的醫(yī)院20124608好的學(xué)?；蛴變簣@20464617一流的餐館21255090公園19354464多功能娛樂(lè)場(chǎng)館19524508運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館19754634豐富的街區(qū)小餐館20094841電影院或書(shū)店19404656綠地或草坪20344644公共車站19164341其他21045159三、成都市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析中國(guó)成功入世、西部大開(kāi)發(fā)緊密鑼鼓地進(jìn)行、國(guó)家再次降稅降息、中產(chǎn)階層正在逐步增多，所有的這些情況都在表明，成都的房地產(chǎn)已經(jīng)迎來(lái)了新的一個(gè)良好的機(jī)遇。可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)幾年里，成都的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)將在更廣領(lǐng)域，更多對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下進(jìn)一步規(guī)范化、合理化。過(guò)去成都房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一個(gè)階段從1992年到1993年。這一年是房地產(chǎn)在全國(guó)各地?zé)岢吹臅r(shí)候，當(dāng)時(shí)位于龍泉驛的“西部陽(yáng)光城”率先掀起了成都房地產(chǎn)的暴炒。它的經(jīng)營(yíng)理念同當(dāng)時(shí)的南方的樓盤相似，長(zhǎng)于炒作和賺錢，而缺乏實(shí)際意義的使用。目前已經(jīng)成為問(wèn)題樓盤的標(biāo)本。第二階段從1993年到1996年，1993年?yáng)|洋集團(tuán)在我市西郊推出了國(guó)際大都會(huì)，引出了大量規(guī)劃、配套都不齊全，但價(jià)格極其低廉的五大花園為標(biāo)志的問(wèn)題樓盤。這一惡果直接拉低了成都的房產(chǎn)價(jià)格。從1996年開(kāi)始，盲從了4年之久的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)終于慢慢地開(kāi)始步入正規(guī)化。它的標(biāo)志是該年銀都房地產(chǎn)公司推出的銀都花園。這時(shí)政府也加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃、監(jiān)督、管理，引導(dǎo)著房地產(chǎn)向健康的方向發(fā)展，各種配套齊全，定價(jià)相對(duì)合理，擁有各種概念的樓盤相繼推出，并被市場(chǎng)所接受。成都房地產(chǎn)發(fā)展逐漸步入了概念地產(chǎn)的階段。進(jìn)入正規(guī)化的成都房地產(chǎn)在隨后得到了快速的發(fā)展，取得了輝煌的成就。在良好的政策環(huán)境和社會(huì)市場(chǎng)環(huán)境下，成都房地產(chǎn)將繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。因此，只要選擇到較為成片的土地，形成一個(gè)獨(dú)立的小區(qū)，土地價(jià)格相對(duì)合理，針對(duì)合適的消費(fèi)群體，抓住目前市場(chǎng)上的空白，就能夠給企業(yè)創(chuàng)造機(jī)遇，推出品牌，獲取效益。1從發(fā)展區(qū)域來(lái)看，成都東門將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新的戰(zhàn)略地帶，這客觀上緩解了西門房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。成都三環(huán)路的修建和竣工，將給成都城市發(fā)展帶來(lái)更多的空間，也會(huì)留給房地產(chǎn)足夠的開(kāi)發(fā)土地。而二環(huán)路以類的可供開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)很少。而市區(qū)和二環(huán)路內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到相對(duì)飽和的狀態(tài)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪將逐步從原來(lái)的二環(huán)路之內(nèi)轉(zhuǎn)向二環(huán)路之外。政府向東發(fā)展的戰(zhàn)略也將會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供更多的優(yōu)惠政策。于是很清晰地判斷出未來(lái)幾年成都房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的地段和區(qū)域?qū)⒃跂|門市郊。西門作為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)黃金市場(chǎng)，同樣會(huì)因?yàn)槿h(huán)路的竣工而向二環(huán)路外更為廣闊的區(qū)域延伸。由于西門歷來(lái)是居家的理想之地，這里的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)還是會(huì)很激烈。由于政府城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的轉(zhuǎn)移，從客觀上緩解了西門的競(jìng)爭(zhēng)壓力。這對(duì)繼續(xù)在西門發(fā)展的開(kāi)放商無(wú)疑是利好消息。因此，無(wú)論從地域環(huán)境看，還是從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看，西門二環(huán)路近郊的地塊都是值得開(kāi)發(fā)和利用的。2從消費(fèi)者心理看，對(duì)居住環(huán)境的要求進(jìn)一步提高，消費(fèi)者在樓房的選擇上，將繼續(xù)遠(yuǎn)離鬧市區(qū)。因此，市郊仍然是房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的主要戰(zhàn)場(chǎng)。隨著人們的生活水平逐步提高，他們的消費(fèi)觀念也在發(fā)生著日新月異的改變。在選擇住房的時(shí)候，周圍的生態(tài)環(huán)境和人文氣氛也越來(lái)越被重視。人們對(duì)生活的質(zhì)量要求也隨之提高。因此，對(duì)于生活在喧鬧都市中的人來(lái)講，那些離鬧市區(qū)較遠(yuǎn)，空氣質(zhì)量較好，周邊環(huán)境比較理想，人文氣氛濃厚，生態(tài)結(jié)構(gòu)合理的商品房繼續(xù)受到他們溫暖的青睞。三環(huán)路的開(kāi)通，城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，將使原來(lái)的適宜居住的區(qū)域受到重新的評(píng)估。三環(huán)路的開(kāi)通還會(huì)緩解城市的交通壓力，成都交通條件將進(jìn)一步得到改善。這更加增添了人們對(duì)遠(yuǎn)離市區(qū)尋找家園的信心和希望。就目前來(lái)看，靠近二環(huán)路附近的區(qū)域?qū)⒅耸挚蔁帷?從房地產(chǎn)營(yíng)銷手段來(lái)看，概念模式將繼續(xù)被使用，而且將集中在“歐美流行”和“生態(tài)”這兩個(gè)點(diǎn)上。制造概念一直是各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商喜歡利用的手段。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制造的概念已經(jīng)不計(jì)其數(shù)，都曾經(jīng)為房地產(chǎn)的銷售起到過(guò)積極的作用。進(jìn)入九十年代末期，隨著地球生態(tài)環(huán)境被破壞，有關(guān)人類的生存環(huán)境問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重。針對(duì)這種狀況，房地產(chǎn)商們不失時(shí)機(jī)地炮制出各種各樣的生態(tài)論，向消費(fèi)者大肆宣傳生態(tài)家園，綠色家園等概念。而這些受人們普遍關(guān)心的環(huán)境問(wèn)題確實(shí)能夠牽動(dòng)消費(fèi)者的心，引起他們的共鳴。而生態(tài)論，環(huán)境論體現(xiàn)了房地產(chǎn)的人文關(guān)懷情結(jié)，是房地產(chǎn)發(fā)展的一種健康潮流。因此將繼續(xù)被人們接受。和生態(tài)論的概念一樣被炒作的還有所謂的歐美派風(fēng)格。房地產(chǎn)商對(duì)歐美風(fēng)格的炒作一方面體現(xiàn)了現(xiàn)代人對(duì)于流行時(shí)尚的興趣，另一方面也表明了我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)格正在逐步和國(guó)際接軌。這對(duì)剛剛加入世界貿(mào)易組織后的中國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)來(lái)說(shuō)意義很大。隨著對(duì)外開(kāi)放程度的加深。我國(guó)消費(fèi)者受國(guó)外消費(fèi)潮流的影響也將繼續(xù)加深。因此，歐美風(fēng)格的概念將會(huì)被繼續(xù)使用。4從人們的實(shí)際需求來(lái)看，中小戶型、躍層式、中高檔的電梯公寓將越來(lái)越受到青睞。從前購(gòu)房單純是為了解決住房問(wèn)題的情況已經(jīng)一去不復(fù)返?，F(xiàn)代人受到的教育越來(lái)越高，生活品位相比從前也大幅提高了。人們?cè)诮鉀Q住房的同時(shí)，更注重享受。因此從前設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單樣式呆辦的商品放正在逐漸被淘汰。而新興的各種樣式的樓盤大受歡迎。躍層市房屋就是目前最能迎合中產(chǎn)階層口味的一種風(fēng)格。約層式的最大特點(diǎn)是將家庭的“公共場(chǎng)所（會(huì)客、吃飯和娛樂(lè)）”與休息學(xué)習(xí)區(qū)利用空間落差進(jìn)行自然的隔離。這種樣式符合目前家庭生活即里社交，又追求個(gè)人隱私或內(nèi)外有別的要求。反映了現(xiàn)代人需要獨(dú)立或者個(gè)人空間的愿望，因此是目前中小型面積住房中最受歡迎的房型。通過(guò)以上對(duì)成都現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的分析可以看出，成都房地產(chǎn)已經(jīng)擁有了一個(gè)良好的政策環(huán)境，一個(gè)有序的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，一個(gè)有廣闊空間的市場(chǎng)環(huán)境。不僅如此，在成都剛剛確立了新的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)，成都房地產(chǎn)業(yè)還迎來(lái)了一個(gè)難得的緩沖期的機(jī)會(huì)。這個(gè)時(shí)機(jī)如果把握好，把握準(zhǔn)，投資是很容易回收利潤(rùn)。對(duì)那些要打造品牌的開(kāi)放商來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)不失時(shí)機(jī)地抓住現(xiàn)在的機(jī)遇。而本項(xiàng)目恰恰處于這樣的時(shí)機(jī)之中，聚仁公司和航宇公司在這個(gè)時(shí)期推出錦西花園二期項(xiàng)目，證明公司的眼光是獨(dú)到的。也說(shuō)明本項(xiàng)目的前景十分地好。當(dāng)然，在具體的操作過(guò)程中，還應(yīng)該隨時(shí)把握住政策的變化和市場(chǎng)環(huán)境的變化。要根據(jù)這些變化作出合理的戰(zhàn)略性調(diào)整。第三章 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)定位錦西花園二期處于