【正文】 求建筑質(zhì)量好，而且在房屋平面、空間布置、立體造型、配套服務(wù)、區(qū)域環(huán)境等方面也有新的要求。黨中央、國(guó)務(wù)院和各級(jí)黨委政府歷來(lái)關(guān)心人民的住房問題，2006年5月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了國(guó)辦發(fā)［2006］37號(hào)文件，對(duì)解決人民群眾住房，搞好房地產(chǎn)的開發(fā)，提出了明確的方向和有效的措施；2007年7月，國(guó)務(wù)院又下發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確提出到2008年，全面解決縣以上城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問題；黨的十八大把解決人民群眾住房問題列入各級(jí)黨委、政府的主要任務(wù)之一；在2013年8月，李克強(qiáng)總理主持召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行了全面安排部署；《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》（2014年—2020年）中也明確提出“大力加強(qiáng)住宅建設(shè)，滿足人民群眾對(duì)于住宅的需求”。特別是玉田縣認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家城鎮(zhèn)化建設(shè)方針，加強(qiáng)縣城建設(shè)，以迅速發(fā)展經(jīng)濟(jì)，滿足人民群眾的需要，提高人民的生活水平，2012年3月，中共唐山市委、唐山市人民政府決定，進(jìn)行全市城市建設(shè)和城鎮(zhèn)改造，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，努力加快唐山市及各縣區(qū)城市化進(jìn)程，特別是《唐山市城市總體規(guī)劃20082020年》，市域城鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)構(gòu)分為：市域中心城市—副中心城市—縣域中心城鎮(zhèn)—中心鎮(zhèn)—一般建制鎮(zhèn)等五級(jí)。該項(xiàng)目的建設(shè)，將有力地促進(jìn)玉田縣城市建設(shè)的發(fā)展，使玉田縣市容市貌更加靚麗和整潔，進(jìn)一步提高玉田縣的城市形象和知名度，同時(shí)也有力地促進(jìn)玉田縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增加玉田縣的財(cái)政收入；項(xiàng)目完工后，使各地入住居民的居住、衛(wèi)生和社會(huì)安全環(huán)境得到明顯的改善，同時(shí)又向社會(huì)提供一定數(shù)量的住宅和商鋪，滿足人民群眾住房需求，解決部分工商業(yè)者缺乏經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的問題。2016年3月開始銷售，采用邊建設(shè)、邊銷售的方法，項(xiàng)目銷售期2年，第一年銷售總建筑面積的60%，第二年銷售總建筑面積的40%。其中住宅用地面積67536m商業(yè)用地面積15000m2；整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，%，綠化率35%。該項(xiàng)目位于玉田縣玉田鎮(zhèn)的中北部，屬于玉田縣的黃金地帶，是玉田鎮(zhèn)城一村、城三村、馬莊子村三個(gè)自然村部分民宅以及玉田師范、人行部分家屬房，其具體方位是：東至玉田鎮(zhèn)燕山北路，西隔民宅至繁榮北路，南至文明東街，北臨民宅，在向北不遠(yuǎn)即是伯雍大街。改革開放以來(lái)，在黨的政策指引下，他思想解放、開拓進(jìn)取，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中取得了顯著的成績(jī)。該公司有健全的組織管理機(jī)構(gòu)和各項(xiàng)規(guī)章制度，有完善的質(zhì)量保證體系，并通過了ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體制認(rèn)證。 唐山長(zhǎng)春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司玉田縣“鳳凰盛世”住宅小區(qū)新建工程項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目承辦單位：唐山長(zhǎng)春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司報(bào)告編制單位：唐山市冀維建筑工程咨詢有限責(zé)任公司二〇一五年三月 目 錄第一章 總 論 1 1 2 3 3 5第二章 項(xiàng)目背景、必要性及發(fā)展概況 7 7 8第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)和銷售策略 12 12 銷售策略 16第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 17 17 18 18第五章 場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件 18 場(chǎng)址選擇 18 19第六章 工程技術(shù)方案 22 工程設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 22 22 項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)的依據(jù) 23 23 24 25 27 30 31 31第七章 物業(yè)管理 37 物業(yè)管理的內(nèi)容 37 物業(yè)管理的目標(biāo) 37 組織機(jī)構(gòu)和勞動(dòng)定員 38 人員培訓(xùn) 38第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 38第九章 工程招標(biāo)投標(biāo) 39 39 39 39 39 39 40第十章 土地利用及建設(shè)規(guī)劃 42 土地利用 42 42 拆遷和移民安置 43 43 44第十一章 對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和社會(huì)的影響分析 45 45 其他社會(huì)影響分析 46第十二章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 47 47 48 48 51第十三章 勞動(dòng)生產(chǎn)安全 51第十四章 資源利用與能耗分析 52 52 56 59 65第十五章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 66 66 66 67 政策風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 67 67 68第十六章 投資估算和資金籌措 68 68 69 70 70第十七章 經(jīng)濟(jì)效益分析 71 評(píng)價(jià)的依據(jù) 71 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 71 財(cái)務(wù)分析 73 不確定性分析 73 還貸能力分析 74第十八章 結(jié) 論 74 第一章 總 論 玉田縣“鳳凰盛世”住宅小區(qū)新建工程 ：唐山長(zhǎng)春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 承辦單位：唐山長(zhǎng)春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：李長(zhǎng)春（總經(jīng)理） 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：于鳳臣（副總經(jīng)理）聯(lián)系電話：03156110166 公司地址：玉田縣無(wú)終大街 唐山長(zhǎng)春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部評(píng)定具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資金23980萬(wàn)元。該公司自成立以來(lái)，先后在玉田縣和唐山市其他縣區(qū)開發(fā)了多個(gè)規(guī)模較大的住宅項(xiàng)目，如興春家園、鈺鼎春園、鳳凰春城等住宅小區(qū)，開發(fā)面積達(dá)300余萬(wàn)平方米，他們本著對(duì)人民、對(duì)事業(yè)的高度負(fù)責(zé)的精神，視質(zhì)量為生命線，在所開發(fā)的各住宅小區(qū)中，合格率達(dá)到100%，并以質(zhì)量?jī)?yōu)良、服務(wù)周到、居住舒適、生活方便而深受廣大群眾的信賴和好評(píng)。為順應(yīng)玉田縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，搞好玉田縣的城鎮(zhèn)規(guī)劃，認(rèn)真執(zhí)行唐山市委、市政府“推進(jìn)城市建設(shè)、打造宜居靚城”的號(hào)召，滿足廣大人民群眾對(duì)于住房的需求，他在玉田縣委、玉田縣人民政府和有關(guān)部門的大力支持下，進(jìn)行玉田縣“鳳凰盛世”住宅小區(qū)工程建設(shè)，必定受到廣大人民群眾的熱烈歡迎。該區(qū)域東側(cè)緊鄰燕山北路、西側(cè)臨繁榮公路，玉田縣2路、3路、6路公交車通過項(xiàng)目區(qū)，項(xiàng)目區(qū)域向西南方不足2000米即是玉田火車站，不足1000米即是玉田縣長(zhǎng)途汽車站。 ， 其中地上建筑面積151354m2，；地上建設(shè)住宅樓12棟（其中10棟為地上17層建筑、2棟為地上14層建筑）；沿街商業(yè)建筑12棟、集中商業(yè)建筑1棟，以及入口大堂（內(nèi)含物業(yè)等公用設(shè)施）；在地上建筑面積151354m2中，（；Ⅱ區(qū)—）；Ⅱ區(qū)—，（內(nèi)含警衛(wèi)室、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、公用衛(wèi)生間等），在完成項(xiàng)目地上、地下建筑的同時(shí)，完成小區(qū)內(nèi)道路、地面硬化和綠化工程。 項(xiàng)目投資及資金籌措項(xiàng)目總投資51000萬(wàn)元人民幣，其中建設(shè)投資50800萬(wàn)元；在建設(shè)投資中，、土地使用費(fèi)17000萬(wàn)元、基本預(yù)備費(fèi)2500萬(wàn)元、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)1200萬(wàn)元；此外，銷售費(fèi)用200萬(wàn)元。該項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)于發(fā)展玉田縣的經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)玉田縣城市容市貌的發(fā)展變化，滿足廣大人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)、文化生活的需求，進(jìn)一步維護(hù)安定祥和的社會(huì)局面，具有重要的意義。市域副中心城市（4個(gè)），包括海港片區(qū)（由海港開發(fā)區(qū)和樂亭工業(yè)區(qū)組合而成）、遷安城區(qū)、遵化城區(qū)和玉田城區(qū)，作為唐山市副中心城市，玉田縣是環(huán)京津衛(wèi)星城鎮(zhèn)。在2011年10月召開的河北省建設(shè)工作會(huì)議上， 確定2011年—2015年要進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)，城鎮(zhèn)住宅竣工面積要在2011年的基礎(chǔ)上，增長(zhǎng)20%以上，人均住房建筑面積15m2以下的城鎮(zhèn)最低收入家庭將得到住房保障。對(duì)于地理位置和房屋的使用價(jià)值要求更為嚴(yán)格；進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，玉田縣各屆領(lǐng)導(dǎo)班子，遠(yuǎn)見卓識(shí)，具有較強(qiáng)開放意識(shí)，領(lǐng)導(dǎo)全縣人民群眾，奮發(fā)圖強(qiáng)，埋頭苦干，取得了令人矚目的成就。特別是隨著國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程的加快，小城鎮(zhèn)、特別是縣城建設(shè)加強(qiáng)、容量的擴(kuò)大，城市市政設(shè)施建設(shè)的日益完善，生活質(zhì)量的不斷提高， 相當(dāng)一部分群眾希望到縣城居住，2009年初，唐山市委、市政府做出規(guī)劃，玉田縣城要在5年內(nèi)，增加5萬(wàn)人口，需要1萬(wàn)余套住房，因此該項(xiàng)目的建設(shè)既可為人們的居住和生活提供寬敞、舒適的空間，又可為中低收入家庭、進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民和到城市居住居民解決住房困難，因此是符合當(dāng)?shù)厝嗣袢罕娦枰?。要想促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的超常規(guī)、跳躍式發(fā)展，現(xiàn)在需要營(yíng)造好環(huán)境。只有加強(qiáng)城市化才能提升城市的整體品位，而加快城市化建設(shè)也符合河北的實(shí)際情況，符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。中共玉田縣委、玉田縣人民政府認(rèn)真執(zhí)行市委、市政府的決定，努力推進(jìn)城市建設(shè)，打造宜居城市。從而，使這一地區(qū)建設(shè)既符合玉田縣城鎮(zhèn)規(guī)劃，又滿足人民群眾住房的需求，并為個(gè)體商戶提供一定數(shù)量的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，維護(hù)了廣大人民群眾的利益，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，鞏固安定祥和的社會(huì)局面，因此，該項(xiàng)目的建設(shè)符合符合城市建設(shè)的需要 。據(jù)2012年有關(guān)資料顯示，%，%。按建設(shè)部制定的《城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》測(cè)算，%，2010年占5%，到2020年可望達(dá)10%左右，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率將越來(lái)越高，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的建設(shè)必將帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是符合國(guó)家政策的，是必要的。目前，購(gòu)房主體已從單位、集團(tuán)改變成為個(gè)人，城鄉(xiāng)居民的住房只能通過房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買，沒有其它途徑。特別是在《唐山市城市總體規(guī)劃20082020年》中，玉田縣城區(qū)被確定為市域副中心城市，標(biāo)志著玉田縣在唐山市域中的地位被提升到一個(gè)新的高度，玉田縣城市建設(shè)必然得到快速的發(fā)展。%，%，比上年增長(zhǎng)15%， ，%。由此可見，城鎮(zhèn)居民對(duì)高質(zhì)量住宅的需求仍然比較旺盛。該項(xiàng)目的道路，在樓房與綠景之間曲折布置，回避了交通車輛，人們行走其間，悠然而怡然，這樣的一個(gè)生活居住場(chǎng)所，真是兒童的樂園，老人的療養(yǎng)場(chǎng)所，中年人的休閑領(lǐng)域，總也住不夠。小區(qū)在整體設(shè)計(jì)上，實(shí)行人車分流的設(shè)計(jì)理念，提高了小區(qū)內(nèi)休閑人們的安全性，小區(qū)實(shí)行封閉式的物業(yè)管理，保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、對(duì)講門系統(tǒng)，多項(xiàng)人性化家政服務(wù)，讓業(yè)主無(wú)后顧之憂。由于玉田縣的北京、天津及唐山市的城市優(yōu)勢(shì)，優(yōu)越的地理位置和便利的交通條件，以及城鄉(xiāng)差別的日益縮小和人們居住觀念的變化，加之周圍大城市及唐山市中心的高額房?jī)r(jià)，目前雖有所下降，但是北京、天津房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺，相當(dāng)部分北京、天津等大城市和唐山市其他地區(qū)的居民，在玉田鎮(zhèn)購(gòu)買住房，采取平時(shí)工作在城市，度假休閑在城鎮(zhèn)的生活方式。該項(xiàng)目住宅樓和商業(yè)建筑的銷售，在同時(shí)開發(fā)的其他居民小區(qū)工程的影響下，形成競(jìng)爭(zhēng)局面。 、物業(yè)、安全保衛(wèi)等各方面的建設(shè)，使玉田縣“鳳凰盛世”住宅小區(qū)真正做到環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)全面、生活方便、居住安全，從而吸引廣大居民入住。其中居住用地面積67356m商業(yè)用地面積15000m2；整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，%，綠化率35%，符合規(guī)劃部門的要求。 該項(xiàng)目將建設(shè)成為綠色生態(tài)現(xiàn)代化的居民小區(qū)，居民小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃合理，配套設(shè)施齊全，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，生活方便，住宅戶型實(shí)用，造型美觀大方，銷售價(jià)格合理，能夠最大限度地滿足人民群眾的需要；工程設(shè)計(jì)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范，滿足綠化、環(huán)保、安全、衛(wèi)生、消防、抗震等方面的要求。玉田縣屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，氣候特點(diǎn)為四季分明，光照充足，雨熱同季，晝夜溫差大。該區(qū)域?yàn)棰艏?jí)地震區(qū)，由于該項(xiàng)目屬于人員比較密集的住宅和商業(yè)、公用設(shè)施，為了人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，故該項(xiàng)目的各種建筑應(yīng)以8度烈度設(shè)防。該址地下水資源豐富，地下水PH值為中性，在干濕交替作用下對(duì)混凝土無(wú)腐蝕性，有利于延長(zhǎng)建筑物的壽命，適合進(jìn)行各種建筑。共有在校學(xué)生68968人(不包括幼兒園)，教職員工7266人，在歷年高考中，玉田縣考生的上段率、錄取率均在全市先進(jìn)行列；商業(yè)上，有經(jīng)營(yíng)規(guī)模位于全國(guó)前50名的鴉鴻橋小商品集貿(mào)市場(chǎng)，年成交額達(dá)近100億元；基礎(chǔ)建設(shè)方面，玉田縣近年來(lái)，已初步完成了小城鎮(zhèn)建設(shè)的規(guī)劃，形成了具有一定規(guī)模的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。 供電建設(shè)期的用電由項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的供電設(shè)施解決，目前玉田縣電力系統(tǒng)在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)已安裝兩臺(tái)500KVA變壓器，能保證項(xiàng)目建設(shè)正常用電。 第六章 工程技術(shù)方案 工程設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建設(shè)中要突出“以人為本”的思想，以“經(jīng)濟(jì)、適用、舒適、方便”為原則，以“營(yíng)造生態(tài)園林景觀和優(yōu)良的生活環(huán)境”為宗旨，以“推進(jìn)城市建設(shè)、打造宜居靚城”為方向，努力建設(shè)一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的、環(huán)境優(yōu)美的、現(xiàn)代化的居住場(chǎng)所。、人本化、立體化、生態(tài)型及可持續(xù)發(fā)展等特點(diǎn)，同時(shí)富有地方特色及場(chǎng)所個(gè)性、主題明確、功能合理、流線明晰、形態(tài)優(yōu)美、整體和諧，具有藝術(shù)魅力與文化內(nèi)涵。規(guī)劃中力求做到建筑物布局合理，人民群眾居住舒適，交通運(yùn)輸暢通，便于經(jīng)營(yíng)管理。小區(qū)變電所在3＃、4＃住宅樓南側(cè)地下2層，熱交換站在4＃住宅樓南側(cè)地下2層，空調(diào)機(jī)房在4＃住宅樓西側(cè)地下2層，消防泵房在2＃商業(yè)樓與3＃商業(yè)樓之間地下1層，燃?xì)庹{(diào)壓站在9＃住宅樓北側(cè)地下，小區(qū)文化活動(dòng)站及物業(yè)、居委會(huì)在8＃北側(cè)地下1層，治安聯(lián)防站在8＃住宅樓和9＃住宅樓之間北側(cè)地下，便民店在集中商業(yè)地下1層，消防水池在2＃商業(yè)樓和3＃商業(yè)樓之間地下1層；為了光照和立體景觀的需要，各棟樓房采取靈活安排、錯(cuò)位建筑的方法，使整個(gè)住宅小區(qū)既風(fēng)景優(yōu)美、優(yōu)雅嫻靜，又跌宕起伏、氣勢(shì)輝煌；各棟樓之間有道路連接，在各樓前后搞好地面硬化，在6＃住宅樓和11＃住宅樓之間建設(shè)600m2的休閑廣場(chǎng)，并配以健身設(shè)施，作為人們休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)地，各功能區(qū)域布局更加合理，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜科學(xué)分區(qū)。各住宅樓四周場(chǎng)地進(jìn)行局部綠化，建設(shè)人工湖、噴泉，項(xiàng)目建成后，路旁綠樹成蔭，水中荷花怒放，地上繁花飄香，林間鳥兒竊竊私語(yǔ)，整個(gè)住宅小區(qū)既風(fēng)景優(yōu)美、優(yōu)雅嫻靜，又跌宕起伏、氣勢(shì)輝煌；每一處景物都有獨(dú)特設(shè)計(jì)，讓人每走一步，都有耳目一新的感覺，樓房與綠景錯(cuò)落有致地安排，漫步在該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)，忽而柳暗花明，忽而豁然開朗，忽而波光鱗鱗，忽而山峰秀麗，人們不是在樓群中尋找綠色，而是在花園中行走，充滿現(xiàn)代氣息的住宅樓與周圍的環(huán)境相融合，彰顯