【正文】 實(shí)行“普惠、特惠和特事特辦”的政策，形成明顯的“政策洼地”，吸引海內(nèi)外投資者來興業(yè)發(fā)展。 一批體現(xiàn)重慶直轄市水平的文化、教育、科技、體育、衛(wèi)生、旅游等標(biāo)志性、功能性重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目正在興建，將逐步展露北部新區(qū)現(xiàn)代都市風(fēng)貌。良好的基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境 北部新區(qū)開發(fā)建設(shè)近四年來，一批重要的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)建成投入使用，能基本滿足企業(yè)入駐需要。北部新區(qū)正按照新的思路、調(diào)動各方面積極性打造“十里汽車城”，重點(diǎn)支持長安福特和力帆轎車發(fā)展，推動轎車和發(fā)動機(jī)、微型車、重型貨車、大型客車、汽車空調(diào)、汽車技術(shù)研發(fā)中心等重點(diǎn)工程，引進(jìn)一批專用車、改裝車和汽車零部件生產(chǎn)項(xiàng)目，引導(dǎo)一批海內(nèi)外汽配企業(yè)特別是民營汽配企業(yè)入駐并實(shí)現(xiàn)摩托車零部件生產(chǎn)向汽車零部件生產(chǎn)的轉(zhuǎn)化。北部新區(qū)分為北部新區(qū)經(jīng)開園、北部新區(qū)高新園，分別全面委托重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（經(jīng)開區(qū)）和重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（高新區(qū)）實(shí)施開發(fā)建設(shè)，這有利于充分發(fā)揮兩個國家級開發(fā)區(qū)的骨干支撐作用。中國西南最大的電信交換樞紐落戶其南緣。按照規(guī)劃，北部新區(qū)將是未來重慶經(jīng)濟(jì)最為活躍、高科技人才大量聚集、商務(wù)發(fā)達(dá)的新城區(qū)，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃布局了未來新重慶的涉外生態(tài)商務(wù)區(qū)、使領(lǐng)館區(qū)、重慶光電產(chǎn)業(yè)基地、重慶軟件產(chǎn)業(yè)基地和重慶醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)基地。 第三梯隊(duì)是以奧林匹克花園、藍(lán)山湖、融科智地、保利集團(tuán)等為代表的三梯隊(duì)。 這部分樓盤已經(jīng)全部銷售結(jié)束，在市場上取得了驕人的成績，他們是北部新區(qū)的第一批掘金者，通過自身項(xiàng)目的推廣，吸引了消費(fèi)者的眼球，提升了開發(fā)公司的品牌知名度，可謂名利雙收。后續(xù)開發(fā)的項(xiàng)目想要在產(chǎn)品上有所突破非常困難。很現(xiàn)實(shí)的一個問題是，這三家樓盤的開發(fā)商都希望在一年內(nèi)把一期房銷售出去，回籠資金約20億元左右。奧林匹克花園項(xiàng)目市場調(diào)研報告 市場競爭環(huán)境概述高端市場競爭日趨激烈 北部新區(qū)主要樓盤概覽項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)價格水平銷售時間藍(lán)湖郡聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅5000元/ M2起待定，估計在8月棕櫚泉國際花園聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅5000元/ M2起2004年7月25日保利集團(tuán)獨(dú)立別墅未定尚早魯能星城多種建筑形式28004300元/ M2開始認(rèn)購藍(lán)山湖聯(lián)排別墅未定尚早天湖美鎮(zhèn)花園洋房4000元/ M2起待定，估計在8月財富中心小高層、花園洋房3800元/ M2起待定，估計在8月水晶酈城（三、四組團(tuán)）小高層、高層3800元/ M2起待定，估計在8月佰富高爾夫別墅獨(dú)立別墅10000元/ M2起待定，估計在年底比華利獨(dú)立別墅10000元/ M2起2004年4月17日北部新區(qū)市場迅速放量通過上表我們可以看出多個樓盤的開盤時間都集中在8月份。因此，今明兩年整個市場上高檔樓盤的供應(yīng)量會迅速放大。意味著市場上的居民財富有近20億元會在一年內(nèi)流向這三家開發(fā)公司。地理位置相對集中除魯能星城外，其余樓盤都很集中，消費(fèi)者在購房選擇的時候幾乎不用考慮地理位置因素，更多的是比配套比服務(wù)等軟件因素。這一梯隊(duì)的產(chǎn)品現(xiàn)在不會對市場產(chǎn)生沖擊，更多的作用是起到標(biāo)桿作用，成為后面開發(fā)項(xiàng)目的超越目標(biāo)。這部分項(xiàng)目的產(chǎn)品面世時間還有很長一個過程，暫還不能和第二梯隊(duì)的樓盤形成競爭，三梯隊(duì)的市場前景還有待于從第二梯隊(duì)的市場反應(yīng)中來分析。雄厚的產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景、巨大人口涌入和眾多高新產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，無疑使這里擁有取之不竭的住房需求。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)便捷的交通、通信條件，賦予北部新區(qū)明顯的區(qū)位優(yōu)勢。 重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè) 北部新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局以發(fā)展“十里汽車城”和光電產(chǎn)業(yè)基地為重點(diǎn)。 規(guī)劃以光電產(chǎn)業(yè)基地為重點(diǎn)推進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的引進(jìn)和發(fā)展。從2003年開始的新一輪綜合交通、能源、給排水、信息設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等骨干工程建設(shè)將投資450億，打造良好產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人居環(huán)境，2007年左右將基本建成。、重慶市規(guī)劃設(shè)計院進(jìn)行形象設(shè)計，將于2004年動工；重慶汽車會展中心即將動工；正在加快推進(jìn)的重慶經(jīng)貿(mào)科技會展中心、國際雙語學(xué)校、國際醫(yī)院、高檔生活區(qū)、高爾夫球場、人和民俗文化村等將提供最佳的經(jīng)貿(mào)、居住、休閑、旅游環(huán)境。工業(yè)用地實(shí)行優(yōu)惠地價；租用標(biāo)準(zhǔn)廠房實(shí)行優(yōu)惠價格；生產(chǎn)性企業(yè)享受優(yōu)惠電價；財政按企業(yè)入庫所得稅額安排專項(xiàng)扶持資金；工業(yè)企業(yè)所得稅按1510%的稅率征收；高新技術(shù)企業(yè)所得稅實(shí)行“兩免三減半”；實(shí)行高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目“兩稅”增長部分由財政安排企業(yè)使用；企業(yè)建設(shè)費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠；對出口商品等實(shí)行貼息；重大項(xiàng)目采取“一事一議”、“雙贏多贏”方式商洽。已經(jīng)竣工的經(jīng)開園金山大廈、基本竣工的高新園管理服務(wù)中心大樓設(shè)”一站式服務(wù)大廳“，實(shí)行”一站式服務(wù)“和”首問責(zé)任制“，實(shí)現(xiàn)權(quán)限內(nèi)投資項(xiàng)目審批和政務(wù)服務(wù)不出園區(qū)。 ⑵ 落戶開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目和投資明顯增多。2003年，北部新區(qū)經(jīng)開園、高新園實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值14億元，%；。龍湖1600畝的“藍(lán)湖郡”已破土動工、香港裕匯集團(tuán)的棕櫚泉也蓋定1200畝良田、保利集團(tuán)3200畝封地正在謀劃，而聯(lián)想控股的融科智地開發(fā)公司1000畝地皮則剛剛拿下，奧林匹克花園占據(jù)3300畝土地、建工集團(tuán)的1000畝項(xiàng)目也浮出水面……少則一千畝，多則五六千畝，相距甚近的地塊紛紛落入了幾大地產(chǎn)巨鱷的肚皮。三、北部新區(qū)業(yè)態(tài)特點(diǎn)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型項(xiàng)目名稱物業(yè)類型藍(lán)湖郡聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅融科智地預(yù)測是獨(dú)立別墅棕櫚泉國際花園獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅比華利獨(dú)立別墅財富中心多種建筑形態(tài)水晶酈城小高層、高層魯能星城多種建筑形態(tài)大川水岸聯(lián)排別墅天湖美鎮(zhèn)花園洋房藍(lán)山湖聯(lián)排別墅佰富高爾夫別墅獨(dú)立別墅保利集團(tuán)高爾夫獨(dú)立別墅 從上表我們可以看出，北部新區(qū)主流開發(fā)商所開發(fā)的樓盤絕大多數(shù)都是聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅和花園洋房，有少量的低密度小高層，所以從發(fā)展趨勢來看北部新區(qū)的地產(chǎn)是以低密度的高檔建筑為主，低密度市場已經(jīng)成為了北部新區(qū)的主流市場。低密度市場發(fā)展及現(xiàn)狀分析 重慶市的低密度住宅發(fā)展主要在2002年開始，其以龍湖香樟林、競地溯源居、天驕美茵河谷、金科天籟城等為代表，銷售進(jìn)度均較為樂觀，低密度住宅成為近一年內(nèi)重慶房地產(chǎn)突出的亮點(diǎn)。對于低密度住宅開發(fā)來說，擁有良好的自然生態(tài)資源和先天景觀優(yōu)勢的地塊無疑是搶占了制高點(diǎn)。低密度住宅分布目前從區(qū)域的角度而言，重慶市的低密度住宅基本以下幾大重要板塊： 一是北部新區(qū)板塊，其目前的主要項(xiàng)目有大川水岸、藍(lán)湖郡、棕櫚泉、魯能星城、比華利、水木清華、清河灣、天籟城、水晶酈城、楓林秀水、佰富高爾夫別墅等。公司成立于1995年6月，由重慶佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司控股。截止2003年11月，累計已開發(fā)面積約110萬平方米，在建面積約150萬平方米。 戶型面積：聯(lián)排別墅約210平方米290平方米；水邊獨(dú)立別墅約400平米該項(xiàng)目由全球最富盛名建筑設(shè)計師之一美國建筑協(xié)會會員、注冊建筑師、任加州大學(xué)客座教授、芬蘭博客利大學(xué)教授、紐約塞瑞克斯大學(xué)建筑學(xué)院院長約翰項(xiàng)目定位該項(xiàng)目定位為湖濱純別墅社區(qū)，廣告推廣主題為：“一生一棟，品味傳承”。這個數(shù)字不僅刷新了龍湖自己的歷史成績（香樟林一天銷售20套），更創(chuàng)下了重慶高端物業(yè)市場的新紀(jì)錄。n 獨(dú)特的自然景觀是藍(lán)湖郡別墅的品質(zhì)保證，也是購房者最看重的一點(diǎn)。社區(qū)線1：龍湖新世紀(jì)家樂福北城天街龍湖，沙區(qū)線；社區(qū)線2：龍湖大石壩沙坪壩石橋鋪彩電中心，南坪線；社區(qū)線3：龍湖五里店巴蜀中學(xué)南坪。戶型分配： B1 兩房兩廳一衛(wèi) 套內(nèi)面積 75平方米 C11 三房兩廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積101平方米C21 三房兩廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積104平方米C4 三房兩廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積123平方米D11 四房兩廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積125平方米D2 四房兩廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積139平方米在設(shè)計上以“尊重自然”為核心理念規(guī)劃設(shè)計，建筑設(shè)計中特別強(qiáng)調(diào)豎向線條，以體現(xiàn)建筑晶瑩之感和水晶的自然形態(tài)，強(qiáng)調(diào)建筑的挺拔感，使建筑如水晶一般點(diǎn)綴綠色海洋。龍湖水晶酈城大型超級市場龍湖水晶酈城大型超級市場面積12000平方米，上下兩層，坐落在龍湖水晶酈城住宅區(qū)南面，緊鄰新西路，緊接龍湖水晶酈城入口，交通暢達(dá)、人流巨大，扼守商業(yè)進(jìn)出要道。大尺度、大視野、大自然。 2004年3月，水晶酈城再推128套住宅，創(chuàng)3小時賣光奇跡。項(xiàng)目基本情況重慶財富中心位于被稱為“經(jīng)濟(jì)增長極”的北部新區(qū)高新園區(qū)內(nèi)北部新區(qū)星光大道16號。一期公寓預(yù)計在今年7月限量面市，總戶數(shù)812套。銷售狀況7月3日，重慶財富中心銷售處在音樂和雞尾酒的優(yōu)雅風(fēng)情中正式開放，一期推出起價3800元/平方米。四、魯能星城開發(fā)商背景 重慶魯能開發(fā)(集團(tuán))有限公司是山東電力按照現(xiàn)代化企業(yè)制度組建，在重慶注冊成立的大型有限責(zé)任集團(tuán)公司。其母公司實(shí)力相當(dāng)雄厚，為多家國有商業(yè)銀行的股東，并且麾下有相當(dāng)數(shù)目的信托投資機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目總用地面積約2000畝，建筑面積241017平方米，總戶數(shù)1680戶，停車位1008個，綠化率45%。 至純靈動：30層高層點(diǎn)式戶型絕大部分為小戶型，以經(jīng)濟(jì)實(shí)用的戶型結(jié)構(gòu)取勝，設(shè)計上力求提高住宅實(shí)用率，戶型方正，大部分戶型南北對通，爭取良好朝向及景向，在房間尺寸及使用功能上精雕細(xì)琢，使其最大程度地滿足未來業(yè)主的居住要求。山腳下有小區(qū)最豐富的天然水系——原新堰水庫。在社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃設(shè)有近萬平方米的大型會所、商業(yè)街、超市、幼兒園、社區(qū)醫(yī)療中心等。美資背景的香港裕匯集團(tuán)成立于1995年，下屬控股10家企業(yè)，是一家從事房地產(chǎn)、休閑、科技、教育等多項(xiàng)業(yè)務(wù)的綜合性集團(tuán)公司，幾年來，成功投資開發(fā)建設(shè)了北京盈科中心、北京棕櫚泉國際公寓、深圳沙河高爾夫球會，南京沙河高爾夫球會等知名項(xiàng)目，累計投資超過50億港幣。建筑面積80萬平方米，一期住宅300余套，車位400個，整個項(xiàng)目分34期開發(fā)。銷售狀況7月25日，棕櫚泉國際花園將要對外開放，看房如同看四大景觀：棕櫚泉主入口景觀、棕櫚泉國際俱樂部、雙層架空景觀大堂、1:1交樓標(biāo)準(zhǔn)精裝修樣板房。天籟城中華坊、金科距天籟城美社約1000米。公交線路目前有149（人和—五黃路—南平），606（人和—菜園壩—奧體中心），小面的（人和—陽光城）。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)便捷的交通、通信條件賦予了重慶北部新區(qū)明顯的區(qū)位優(yōu)勢?？傆玫孛娣e850畝，其中建筑占地500余畝，公園占地250畝，天然湖占地100畝，建筑面積40萬平方米。我們的設(shè)計從與自然合諧統(tǒng)一又根據(jù)不同的功能需求的相對獨(dú)立的氛圍開始，營造出獨(dú)特的山、水、人的小鎮(zhèn)風(fēng)情。、擴(kuò)充現(xiàn)行規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，充分滿足未來的生活和發(fā)展需求為根本。三）建筑藝術(shù)化，注重給人以美的享受，充分體現(xiàn)建筑的個性和形韻。五）建材環(huán)?；檄h(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，避免對環(huán)境、人體的危害。，為業(yè)主提供更貼近、更自然、更舒適的生活服務(wù)。，提出居住環(huán)境公園化，使“天湖美鎮(zhèn)”成為環(huán)境優(yōu)美、休養(yǎng)身性、激發(fā)人生理想之地。，滿足居住者的心里需求。區(qū)域遠(yuǎn)眺草泊散布，山脈蜿蜒，內(nèi)則人文崇尚，繁華與寧靜詩意共存，高華鋒芒不顯自露。目前公園已開始動工，湖泊正在整治中。銷售價格4000元起?，F(xiàn)有骨干員工100多人，其中80%以上的員工具有大專以上文化程度，博士、碩士、高級職稱人員占10%以上，并擁有重慶地產(chǎn)界的部分精英作為公司的高層決策者?！巴瑒?chuàng)網(wǎng)球及其他運(yùn)動場地建筑面積：11986㎡，球場配套功能面積：450㎡，商業(yè)建筑面積：2450㎡，會館建筑面積：18100㎡，同創(chuàng)奧韻相關(guān)指標(biāo)，總用地面積：60050㎡，住宅建筑面積：188555㎡，商業(yè)建筑面積：8007㎡，車庫建筑面積：9517㎡，幼兒園建筑面積：1800㎡。以運(yùn)動為主題的產(chǎn)品規(guī)劃“同創(chuàng)奧韻”體康社區(qū)住宅區(qū)域整體設(shè)計，充分滿足現(xiàn)代人對運(yùn)動鍛煉的需要，對健康生活的渴望，對舒適居家的追求，體現(xiàn)出社區(qū)建設(shè)對社會、小區(qū)、家庭、個人的關(guān)愛，結(jié)合社區(qū)獨(dú)具的優(yōu)勢和特色，以運(yùn)動、健康為主題全力精心打造現(xiàn)代社區(qū)。合理安排各功能空間，實(shí)施公私分區(qū)、動靜分區(qū)、潔污分區(qū)的原則，明確各功能空間的專用性，保障戶戶均有充足的陽光和良好的視野，且在設(shè)計上有很大創(chuàng)新，幾乎每家每戶設(shè)計有入戶花園、陽光健身房，最大完善生活功能需求?！皧W韻名店街”作為主題性運(yùn)動商業(yè)步行街，充分利用奧林匹克體育公園在全市的號召影響力和“奧網(wǎng)中心”的經(jīng)營優(yōu)勢及特色，在社區(qū)大環(huán)境內(nèi)開辟商業(yè)步行街，主題經(jīng)營國際國內(nèi)知名體育品牌的體育用品、裝備，重新為重慶的體育產(chǎn)業(yè)搭建起經(jīng)營發(fā)展的新平臺。“奧韻大道”在設(shè)計上通過雕塑、景觀、小品等的設(shè)置體現(xiàn)出運(yùn)動之美、健康之美，表達(dá)出體育的深刻內(nèi)涵和韻味。2004年初，提倡以運(yùn)動、健康為主題的同創(chuàng)奧韻健康住宅試點(diǎn)小區(qū)，拋出了一個以體驗(yàn)為主線的全年?duì)I銷計劃———2004走進(jìn)奧韻體驗(yàn)營銷計劃。 3月底，奧韻業(yè)主再次出發(fā)，背負(fù)沉重的行軍裝備，在江津中山古鎮(zhèn)開始了兩天的戶外拓展體驗(yàn)，露天宿營、穿行山林、山間野炊；4月，二期品質(zhì)樣品房開放；5月底，與高新區(qū)聯(lián)合舉辦慶祝“六一”節(jié)目匯演、亞洲杯倒計時儀式在同創(chuàng)奧韻之光城市陽臺舉行…對于如此頻繁地制造體驗(yàn)活動，這不僅是目前營銷手法上的一大突破，同時也是同創(chuàng)奧韻倡導(dǎo)體育地產(chǎn)主題的重要表現(xiàn)形式，是項(xiàng)目對生活方式的一種塑造。 “重慶陽光100國際新城”秉承“創(chuàng)造居住文明、傳播時代文化”的開發(fā)理念，特約世界5大著名建筑設(shè)計事務(wù)所（澳大利亞DCM、德國GMP、日本安騰忠雄、法國PL、丹麥SHL）加盟競標(biāo)規(guī)劃設(shè)計，鑄造中國房地產(chǎn)的全新經(jīng)典，為重慶城市建設(shè)再創(chuàng)輝煌。社區(qū)內(nèi)有各種休閑場所、運(yùn)動場地，社區(qū)周邊有南濱路商業(yè)街，各類配套設(shè)施完善。聚焦新興城市地帶，聚焦新興白領(lǐng)階層。“為年輕的重慶，為重慶的青年！”激昂得有點(diǎn)讓人發(fā)暈的氣魄，蠱惑了一群又一群重慶人——據(jù)說尚未開盤，重慶陽光100的意向性客戶已逾