【正文】 年份GDP總值（億元）增長（%）產業(yè)產值產業(yè)增長比例第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè)第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè)2006年%%%%2007年2190%%%2008年19月 2092．915%%%%[以上數(shù)據(jù)來源于長沙市統(tǒng)計局發(fā)布公報]二、長沙城市發(fā)展規(guī)劃及趨勢變化近年來，長沙經濟高速發(fā)展，城市發(fā)展日新月異，城市格局不斷變化。三年來，長沙經濟始終保持14%以上高增長速度，已成為中部城市重要經濟增長極，省會城市中經濟排名也不斷向上爬升，已連續(xù)多年保持全省“經濟第一市”榮譽。、%、%%。目 錄第一部分 長沙市房地產發(fā)展定性及發(fā)展走勢分析………………………第一節(jié)　長沙市經濟與城市發(fā)展宏觀概覽………………………………一、長沙市經濟發(fā)展變化【20062008】…………………………………二、長沙城市發(fā)展規(guī)劃及趨勢變化…………………………………………第二節(jié)　長沙市房地產市場發(fā)展研究……………………………………一、長沙市房地產市場整體發(fā)展概述 [十年發(fā)展、三大階段] …………二、長沙房地產市場整體供求變化…………………………………………長沙房地產市場投資情況研究（0608年上半年）……………………長沙房地產市場開發(fā)與供給情況研究…………………………………長沙房地產市場銷售情況………………………………………………長沙市房地產供求變化研究……………………………………………長沙市房地產開發(fā)與銷售各數(shù)據(jù)歸納對比分析………………………長沙市商品房價格變化研究……………………………………………長沙市商品房銷售金額及對比分析……………………………………顧客消費心理變化研究…………………………………………………三、國家與長沙市房地產宏觀調控政策研究(2006年至今) ……………第二部分　岳麓區(qū)房地產發(fā)展定性及發(fā)展走勢分析……………………第一節(jié)　岳麓區(qū)經濟與城市發(fā)展宏觀概覽………………………………一、岳麓區(qū)經濟發(fā)展概覽（2006年2008年上半年）……………………二、岳麓區(qū)——大河西先導區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃及趨勢變化…………………第二節(jié) 岳麓區(qū)房地產市場發(fā)展研究………………………………………一、岳麓區(qū)房地產發(fā)展概述………………………………………………二、岳麓區(qū)0608年整體供求情況及其變化………………………………0608年岳麓區(qū)房地產開發(fā)投資數(shù)據(jù)對比分析………………………0608年岳麓區(qū)土地成交情況對比分析………………………………0608年岳麓區(qū)房地產施工面積情況對比分析………………………0608年岳麓區(qū)房地產竣工面積情況對比分析………………………0608年岳麓區(qū)商品房及住宅批準預售面積對比分析………………0608年岳麓區(qū)商品房及住宅銷售面積對比分析…………………….綜合小結…………………………………………………………………三、0608年岳麓區(qū)房地產市場整體價格變化……………………………第三部分 區(qū)域性代表樓盤目前營銷現(xiàn)狀及部分大盤地產的走勢研究…第一節(jié) 區(qū)域代表性競爭樓盤營銷現(xiàn)狀……………………………………第二節(jié)、部分代表性大盤營銷開發(fā)狀況及小結……………………………第四部分、長沙房地產市場整體市場表現(xiàn)及預判…………………………第一部分 長沙市房地產發(fā)展定性及發(fā)展走勢分析第一節(jié)　長沙市經濟與城市發(fā)展宏觀概覽一、長沙市經濟發(fā)展變化【20062008】長沙經濟近年來發(fā)展迅速，是全國經濟增速較快省會城市之一。另一方面，我們通過對微觀的個體樓盤進行市場調查，包括個體性訪談等研究方法，通過展現(xiàn)典型樓盤的營銷發(fā)展現(xiàn)狀以及獲取房地產利益相關者對于樓市的判斷，以期望從微觀個體的表現(xiàn)獲得某些參考。本報告包含信息及策略不構成任何投資或買賣的建議，僅作為發(fā)展商及項目運營決策參考。長沙XX企業(yè)策劃有限公司 2008年11月 編撰前 言本報告主要針對目前房地產發(fā)展狀況、重點研究長沙市（2006年2008年上半年）供求發(fā)展變化、消費群體消費心理發(fā)展變化、價格走勢變化、競爭發(fā)展變化、政策導向等變化發(fā)展，并以調查項目周邊競爭樓盤及選取幾個大型樓盤的的營銷狀況，分析長沙房地產—大河西先導區(qū)的發(fā)展趨勢，期望從中獲得啟示，以指導實踐。 同時，我們對0608年的關于國家出臺的對于房地產市場的主要相關政策也進行了歸納分析，結合以上市場分析，力求提高一個比較完整的地產市場參考預判依據(jù)。06年，全市全年實現(xiàn)GDP1790．66億元，同比增長14．8%，%。08年，盡管世界金融危機已對全球經濟產生影響，并逐步波及到內陸，但長沙1—9月三大收入依然實現(xiàn)同步增長：，增速15%，幾乎相當于07全年的GDP總值。08年，國家批準長株潭城市群進行“兩型社會”建設，這對長沙來說無疑是一個新的經濟機遇。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：由于城市化步伐加快，市區(qū)規(guī)模逐漸加大，二環(huán)線已不再是城市的邊緣，三環(huán)建設已熱火朝天的展開。行政區(qū)劃調整首先展開：１）望城縣坪塘、含浦、蓮花、雨敞坪四鎮(zhèn)劃歸岳麓區(qū)２）雷鋒鎮(zhèn)由望城縣委托長沙高新技術開發(fā)區(qū)管理（名義上保留在望城縣境內，實際劃入長沙高新區(qū)范圍，長沙高新區(qū)是市直管國家級高新區(qū)）３）望城縣行政中心遷至星城鎮(zhèn)同心村、竹山坡村。（07年末）減少至53萬左右，不但少于長沙所轄其他三縣市，也少于長沙市岳麓區(qū)，和雨花區(qū)戶籍人口相仿。期間可劃分為三個階段：19972004年為平穩(wěn)發(fā)展期；20052007年為發(fā)展增速期；進入2008年，則進入高峰調整期。二、長沙房地產市場整體供求變化長沙房地產市場投資情況研究（0608年上半年）06年全年完成房地產開發(fā)投資近300億，同比增長約17%，占全市固定資產投資26%以上。 數(shù)據(jù)來源于：長沙房地產政務信息網（鼎嘉企劃整理）從上表看出，06—07年投資增幅較大，達到同比增長40%,房地產市場處于上升狀態(tài)，07年的房地產投資又主要集中在下半年，“瘋狂的樓市”催生出瘋狂開發(fā)投資，06—07年中頻現(xiàn)“地王”的現(xiàn)象，北辰實業(yè)更以92億天價奪得新河三角洲地塊,刷新“中國地王”歷史記錄。(詳見2006年長沙房地產市場供給面積表)⑵、07年全年商品房施工面積約3100萬㎡，其中新開工面積約1100萬㎡，竣工面積約530萬㎡，同比分別增長約25%、19%、4%。如下:圖表：長沙0608年上半年房地產開發(fā)情況對比柱狀圖圖表：長沙市商品房預售面積增長研究歸納以上數(shù)據(jù)及變化并進行對比分析:三年來，長沙房地產市場一直處于高速發(fā)展狀態(tài)，開工面積和竣工面積增幅較大，供給面積亦向上攀升。銷售金額193億元，與去年同期相比增長14%。2008年上半年長沙商品房銷售面積一覽：數(shù)據(jù)來源：長沙房地產政務信息網(4).0608年上半年長沙房地產商品房銷售面積變化分析表一: 0608年上半年長沙房地產商品房銷售面積變化對比分析 通過各年度銷售面積同比數(shù)據(jù)分析得出,消費群體的購房傾向主要集中在下半年。需求群體在看跌市場，購買信心嚴重受挫。然而到2008年上半年，：1，：1，剔除掉非市場定價類住宅后，全市商品房供銷比更加增大，進一步證實了今年商品房銷售市場的嚴峻性。長沙市房地產開發(fā)與銷售各數(shù)據(jù)歸納對比分析通過對06年—08年上半年長沙房地產市場的施工面積、新開工面積、竣工面積、商品房批準預售面積、商品房銷售面積、住宅預售面積、住宅銷售面積等數(shù)據(jù)進行對比分析，將更為清晰地認識長沙房地產市場的發(fā)展趨勢。長沙房地產市場高速發(fā)展這幾年，價格始終是處于上漲的狀態(tài)。2006年長沙市商品房分區(qū)價格表2007年全市商品房均價為3601元/㎡。2008年上半年，全市商品房均價為4410元/m2。（2）長沙房地產市場價格變化研究整個長沙市均價從06年的2991元/㎡，到07年的3601元/㎡，直至08年上半年的4410元/㎡，每年漲幅600800元/平米，這是非常大的。進入07年后，房地產市場的異?；鸨怖瓌恿藘r格的上升。７、長沙市商品房銷售金額及對比分析數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產政務信息網%，銷售狀況較好，銷售金額同比增長14%；07年長沙房地產市場迎來高峰期，無論是銷售面積還是銷售金額，增長幅度都相當大；進入08年來，由于宏觀調控政策和財政政策對房地產市場的抑制作用開始顯現(xiàn)，房地產市場銷售大幅下跌，銷售面積和銷售金額下降幅度達到20%以上，預計下半年房地產市場仍無法從低迷中好轉。相對而言，一般消費群體在購買房子時，因投資需求而形成的購買行為將超過對居住需求的滿足，從而，在房地產市場出現(xiàn)下降趨勢時，消費群體普遍看跌，出手更為謹慎，持幣待購，觀望情緒濃厚。三、國家與長沙市對房地產市場宏觀調控政策研究(2006年至今)2006年政府出臺的主要宏觀調控政策綜合政策方面： 2006年5月17日，在國務院常委會議上提出了促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六項措施，業(yè)內人士稱“國六條”拉開了新一輪房地產調控的序幕。稅務政策方面： 5月30日，國家稅務總局發(fā)布了《關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知》和《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》，要求各級地方稅務局要嚴格執(zhí)行2006年6月1日后的個人住房將購買不足5年的住房對外銷售時全額征收營業(yè)稅。11月，財政部等部委聯(lián)合印發(fā)了《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》，對新增建設用地土地有償使用費有關政策作出了重大調整。土地政策方面：7月國土資源和房屋管理局《出讓項目土地使用權轉讓審核工作程序》，嚴格控制土地的轉讓環(huán)節(jié)，同時，使拿地成本增加，控制開發(fā)商囤積土地。２、9月中國人民銀行、中國銀監(jiān)會《關于加強商業(yè)性房地產信貸國力管理的通知》，提高第二套房貸比例首付，貸款首付款比例不得低于40%，且首付比例和貸款利率應根據(jù)房屋套數(shù)再增加而增加。10月22日:從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。稅收方面：１、《關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》——對非經濟適用房開發(fā)項目的預計利潤率作出規(guī)定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%；經濟適用房維持3%。從2008年9月16日起，；存款基準利率保持不變。其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。業(yè)內人士認為，這意味著經濟適用房建設資金將直接進入房地產交易環(huán)節(jié)。被拆遷人按有關規(guī)定取得的拆遷補償款，免征所得稅。 從這些情況來看，如果貨幣補貼順利進行，將有一大筆資金進入長沙樓市?！兑庖姟饭己螅糠謽I(yè)內人士稱，這可能將提前結束一些購房者的觀望情緒，釋放一部分消費者的購房欲望。取消由各區(qū)收取的教育配套費。這個政策對于購房者來說，無疑是一個積極信號。從調控的目的看，防止投資過快增長、防止信貸投放過大以控制金融風險，保持房地產健康穩(wěn)定發(fā)展是０６年－０８年初房地產調控的重要目的。另一方面，在房地產整體市場環(huán)境得到改善的同時，市場上也相繼呈現(xiàn)之前“混亂”市場行為種下的“后果”：房地產價格出現(xiàn)泡沫，需求者購買力難以支撐高房價；開發(fā)成本不斷增加；融資困難，開發(fā)商資金出現(xiàn)突然性嚴重短缺；市場供應遠遠大于需求，銷售難行，降價風波層出不窮；房子的質量問題喋喋不朽……消費者對于市場的信心嚴重不足，普遍看跌，并形成惡性循環(huán)。第二部分　岳麓區(qū)房地產發(fā)展定性及發(fā)展走勢分析　第一節(jié)　岳麓區(qū)經濟與城市發(fā)展宏觀概覽一、岳麓區(qū)經濟發(fā)展概覽（2006年2008年上半年）2006年2008年岳麓區(qū)經濟一致保持著高速穩(wěn)定的增長，呈現(xiàn)出喜人的發(fā)展態(tài)勢。年份GDP總值（億元）增長（%）產業(yè)增加值（萬元）產業(yè)增長比例第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè)第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè)2006年%266305380999772864%%%2007年%303067204611165373%%%08上半年 ％18200480300647500%%%　?。ㄩL沙市岳麓區(qū)2006年、2007年、2008年16月國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公告）河西岳麓區(qū)經濟發(fā)展一直相對比較靠后。二、岳麓區(qū)——大河西先導區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃及趨勢變化2008年長沙大河西先導區(qū)正式進入啟動建設階段，標志著岳麓區(qū)進入了一個新的發(fā)展時代。 產業(yè)布局內容三圈傳統(tǒng)服務業(yè)圈層岳麓區(qū)二環(huán)線內日常生活服務行業(yè)高新技術發(fā)展圈層麓谷高新區(qū)及其拓展區(qū)、大學城與含浦科教區(qū)和觀音港湘江新城區(qū)先進制造業(yè)發(fā)展圈層望城經濟開發(fā)區(qū)和寧鄉(xiāng)金洲新區(qū)一帶沿金洲大道、319國道產業(yè)拓展軸，以點軸發(fā)展模式，由東自西分別串聯(lián)傳統(tǒng)服務業(yè)聚集區(qū)、高新區(qū)、先進制造業(yè)發(fā)展區(qū)等一心現(xiàn)代服務業(yè)核心區(qū)雷鋒鎮(zhèn)南金融、信息、會議、商務、法律、中介等。 近期重點規(guī)劃 梅溪湖周邊片區(qū)、岳麓山片區(qū)、坪塘片區(qū)、洋湖垸片區(qū)。2001年2005年是岳麓區(qū)房地產初步發(fā)展期,這一階段，岳麓區(qū)城市進程加速發(fā)展,交通等基礎設施逐步完善、人文與生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢日漸凸顯，人們對于岳麓區(qū)的人居態(tài)度日趨良好，岳麓區(qū)的發(fā)展商機匯聚了各方的投資資本,2005年到2006年, 岳麓區(qū)的房地產建設已星羅棋布，更有外來品質大盤云集，在寬廣的岳麓大地上“攻城掠地”，地產板塊運動形成，如麓南板快、市府板快、麓谷板快、含哺板快等,僅金星大道沿岸，便聚集了十幾個高品質樓盤。在全國房地產市場低迷時，岳麓區(qū)的地產市場亦難逃此運。岳麓區(qū)在房地產行業(yè)遇冷的階段，房地產開發(fā)投資熱度仍