【正文】 然不減，一個(gè)重要原因應(yīng)歸結(jié)于0607年過熱的行情,更多的企業(yè)投身于房地產(chǎn)業(yè)開發(fā),現(xiàn)在還處于繼續(xù)投資開發(fā)階段。但自轉(zhuǎn)入2008年，隨著國家宏觀調(diào)控政策的逐漸發(fā)力,投資與投機(jī)性需求逐漸撤離市場,先前的過熱導(dǎo)致供應(yīng)量過大,而市場消化進(jìn)度急驟減少，嚴(yán)重的供需失衡猶如當(dāng)頭一棒,各投資開發(fā)商開始對置地謹(jǐn)慎投資，以而引發(fā)在2008年的16月份，岳麓區(qū)土地成交面積驟減。可以預(yù)測,08年的施工面積總體上將不亞于07年,主要有兩方面原因:一是原有項(xiàng)目的繼續(xù)施工,二是現(xiàn)有項(xiàng)目的新近開工。可以預(yù)測,由于06年與07的施工面積較大,到08年及09年,將有更大面積的房地產(chǎn)項(xiàng)目臨近竣工,這也意味著08年與09年岳麓區(qū)市場上的房源放量增大，競爭將十分的激烈。（以上數(shù)據(jù)來自長沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)《岳麓區(qū)2006年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《岳麓區(qū)2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）0608年岳麓區(qū)商品房及住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積對比分析㎡，㎡，07年較之06年出現(xiàn)供給量減少的情況。 出現(xiàn)07年較之06年批準(zhǔn)預(yù)售量減少的情況，頗難理解。（以上數(shù)據(jù)來自長沙房產(chǎn)信息中心《2006年長沙市房地產(chǎn)市場形勢分析報(bào)告》、《2007年長沙房地產(chǎn)市場情況分析報(bào)告》）0608年岳麓區(qū)商品房及住宅銷售面積對比分析 ㎡㎡，%。０６年與０７年的熱銷，各開發(fā)企業(yè)“理性”地通過捂盤控盤以提高價(jià)格，而當(dāng)過熱的投資與投機(jī)需求一旦撤去，則包括原來控盤的房源將一并涌向市場，導(dǎo)致供需的嚴(yán)重失衡。在銷售一路看漲的市場形勢下，開發(fā)商大手筆置地、開發(fā)，消費(fèi)者瘋狂置業(yè)投資，形成一個(gè)略失理性的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，來不及剎車，到08年，各數(shù)據(jù)質(zhì)數(shù)已出現(xiàn)以降為主。刺激需求，恢復(fù)消費(fèi)群體的置業(yè)信心，將成為目前及近兩年的主要工作。長沙市包括岳麓區(qū)商品房價(jià)格均保持了快速穩(wěn)定的增長速度。63 / 63第三部分　區(qū)域性代表樓盤目前營銷現(xiàn)狀及部分大盤地產(chǎn)的走勢研究本部分主要通過選擇對典型個(gè)盤進(jìn)行調(diào)查分析，以管窺長沙市場發(fā)展情形。御苑、約658一期開盤均價(jià)3800；08年初最高均價(jià)毛坯5000，精裝修5500封盤該項(xiàng)目第二期并未開發(fā)，目的是等待市場轉(zhuǎn)好一期已售完暫停開發(fā)未來城、約600開盤精裝修均價(jià)4500；目前精裝修5000，毛坯3480起價(jià)，均價(jià)約3800元每天平均來訪的新客戶約8批，來電2批二期價(jià)格比一期低約70%尚有一棟商業(yè)未開發(fā)郡原廣場、約1233一期開盤均價(jià)5000，目前剩余產(chǎn)品5680；二期精裝修莫奈公寓于08年10月18日開盤，推出144套，實(shí)際均價(jià)6000，比一個(gè)月前對外公布的預(yù)計(jì)均價(jià)6300有所降低每天平均來訪的新客戶約15批，來電5批對外宣布為熱銷100余套，而據(jù)了解，實(shí)際銷售可能僅約3040套一期約售80%，二期銷售約25%已全部開發(fā)完畢共和世家、約1000一期開盤均價(jià)4500，目前二期均價(jià)4800每天平均來訪的新客戶約15批，來電5批產(chǎn)品及形象較好，但為保持河西高端樓盤姿態(tài)，價(jià)格較高，銷售也并不好一期售完，二期約50%二期正在開發(fā)永祺西京約600開盤推出35803980的按樓層分段一口價(jià)，直接將該區(qū)域短期的價(jià)格定位在此范圍內(nèi)每天平均來訪的新客戶約10批，來電5批開盤采取低價(jià)入市，開盤三天銷售約150套，已售約35%一期正在開發(fā)，二期尚未開發(fā)湘麓國際、約932一期開盤別墅4100，住宅2700；至07年中旬，住宅漲至3500；08年8月二期首批推出，均價(jià)3700，銷售一般；二期二批10月推出136套，起價(jià)3000，均價(jià)3400左右，開盤銷售較好，達(dá)到56套。市場上主要為已開發(fā)項(xiàng)目的后期產(chǎn)品。據(jù)了解，其中湘麓國際雖然開盤銷售套數(shù)僅56套，但已經(jīng)達(dá)到開發(fā)商的期望，令開發(fā)商比較滿意。御苑，直接對外宣布二期暫不開發(fā)。長房東郡開發(fā)分期共分四期開發(fā)，目前為第三期。價(jià)格變化一期07年初發(fā)售，均價(jià)3150元/㎡；二期08年初開盤，均價(jià)5100元/㎡；三期一批價(jià)格38004800元/㎡，均價(jià)約4400元/㎡。對整個(gè)市場的看法，認(rèn)為是一個(gè)大盤時(shí)代、一個(gè)高品質(zhì)大品牌低價(jià)格的競爭時(shí)代，如果具備獨(dú)特的競爭優(yōu)勢，將會(huì)有不少個(gè)案成為逆市中的明星樓盤。湘江世紀(jì)城開發(fā)分期大致分兩大步開發(fā)，先期開發(fā)的約200萬方將分多個(gè)組團(tuán)開發(fā)開發(fā)進(jìn)度目前在建的200萬方中，攬江苑08年11月即將交房，其他部分為準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房銷售推盤進(jìn)度2008年4月26日開盤，第一批推出500套，之后5月推出3棟共316套、6月推出3棟、8月推出首批商鋪、9月推出一批江景房、10月再推一批板式高層銷售進(jìn)度歷次推盤基本上是在前期產(chǎn)品銷售殆盡時(shí)執(zhí)行的，總銷售率約達(dá)到80%以上價(jià)格變化開盤以來，價(jià)格根據(jù)產(chǎn)品優(yōu)劣勢從3200起至6000多元每平米均有，實(shí)際整體均價(jià)約4200元/㎡左右來電來訪近期每天新增來訪約30批次，新增來電約20批次營銷策略前兩月有抽獎(jiǎng)送電器、辦理VIP享受總房款5000元優(yōu)惠等活動(dòng)，目前一次性96按揭98折，教師醫(yī)生軍人多一個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼款購房再多一個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠置業(yè)顧問后市看法該項(xiàng)目作為長沙最大項(xiàng)目，在員工培訓(xùn)、福利待遇、競爭機(jī)制等方面給予員工專業(yè)而有廣闊前景平臺，在投資開發(fā)、推盤、價(jià)格策略、優(yōu)惠政策、推廣手筆等方面，均彰顯大牌開發(fā)商風(fēng)范，為項(xiàng)目銷售創(chuàng)下良好條件，使售樓員對該項(xiàng)目信心十足；放眼到整個(gè)市場，逆市下大盤紛爭，尤其開福區(qū)云集眾多大盤，因此競爭仍然是殘酷的。宜居陽光100國際新城開發(fā)分期分為4期開發(fā)開發(fā)進(jìn)度目前一二期已開發(fā)銷售完畢，第三期共有8棟在建且已封頂，第三期后期將仍有數(shù)十棟待建。價(jià)格上：基本未出現(xiàn)類似“一口價(jià)”的形式，而以較大范圍的定價(jià)方式以吸收不同階層的人群。這樣的定價(jià)既能容納高端的消費(fèi)人群，也能供收入較低的群體選擇，包羅萬象，真正形成一個(gè)“造城”的概念。如長房東郡雖然保持了大盤所有的高價(jià)格形象，仍然出現(xiàn)價(jià)格略有下調(diào)的現(xiàn)象，說明宜居萊茵城則在其低成本的優(yōu)勢上，保持了高品質(zhì)低價(jià)格的銷售，對區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目形成了巨大的威脅，在整個(gè)市場中凸顯出的優(yōu)勢也尤為突出。其中最為明顯的是陽光100，目前在建的僅8棟6層電梯板樓，后期產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)尚在醞釀中。在開發(fā)商的企業(yè)品牌與實(shí)力保障之下，市場群體能對項(xiàng)目充滿信心，相關(guān)的工作人員都充滿動(dòng)力與積極性向上的精神狀態(tài)，對各自項(xiàng)目的后市充滿較強(qiáng)信心。二、長沙房地產(chǎn)整體市場發(fā)展趨勢預(yù)判綜合06—08年上半年長沙房地產(chǎn)市場表現(xiàn)與政策導(dǎo)向，我司做出以下十點(diǎn)預(yù)判：房地產(chǎn)投資方面：平穩(wěn)中逐步減少，投資日趨謹(jǐn)慎。土地成交方面：整體上已大大減少，特別是住宅業(yè)用地；分區(qū)上其他產(chǎn)業(yè)用地相對有所增加。一方面是由于土地的稀缺性，開發(fā)一塊后則少一塊，另一方面更是因?yàn)槟壳罢w的不良環(huán)境，不確定下增加的高風(fēng)險(xiǎn)性讓很多開發(fā)企業(yè)難以出手。投資環(huán)境的不好，讓許多開發(fā)企業(yè)不敢輕易繼續(xù)如之前那樣“攻城掠地”式的投資開發(fā)，而土地增值稅及土地開發(fā)政策的限制，大大地增加了開發(fā)企業(yè)的屯地資金成本。每年的開工面積和批準(zhǔn)預(yù)售面積都在不斷增加中。所以，可以預(yù)計(jì)到進(jìn)入08年下半年后，市場供應(yīng)仍居高不下，市場銷售的壓力依然非常大。供升銷跌，長沙房地產(chǎn)市場面臨的形勢相當(dāng)嚴(yán)峻。90120㎡是長沙銷售量最大的面積區(qū)間，是長沙幾年來房價(jià)上漲最快的面積區(qū)間；進(jìn)入08年以來，由于房地產(chǎn)市場的價(jià)格上漲及經(jīng)濟(jì)形勢不景氣，6090㎡的戶型供應(yīng)所占比例增大，目前已成為全市供應(yīng)量第二大戶型區(qū)間；在房地產(chǎn)市場放量大幅增加的情況下，隨著90/70政策的貫徹和實(shí)施，90㎡左右中小戶型成為今后房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主流產(chǎn)品，隨著套型面積的壓縮，長沙房地產(chǎn)市場的供應(yīng)房源將更加充裕，須吸納更多的客源上門購房，房地產(chǎn)市場的銷售壓力也隨之相應(yīng)增大，競爭也將日趨激烈?？焖偕蠞q的房價(jià)已大大超過居民的收入增長幅度，剛性需求者購買力有限，不斷“或明或暗”下降的房價(jià)給市場帶來了普遍的看跌心理；進(jìn)入08年底逼近，開發(fā)商們面臨著償還銀行貸款本息和工程款的雙重資金壓力，有部分開發(fā)商為了緩解資金壓力而出現(xiàn)較大幅度跳水趨勢。但事實(shí)上，房地產(chǎn)的土地成本、建材成本、人工成本、銷售成本在這兩年已明顯增加，所以，長沙房地產(chǎn)市場商品房的整體均價(jià)應(yīng)該在3500元左右。那么，堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)國民經(jīng)濟(jì)支柱地位，也將是無庸置疑的。聯(lián)合06年到08年中國及長沙的房地產(chǎn)市場整體變化趨勢,不難看到,在06年07年發(fā)展快速時(shí),國家連續(xù)出臺了“限制”政策，以促進(jìn)其健康穩(wěn)定發(fā)展，在到０８年房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，但交易量明顯降低開始促及到行業(yè)危機(jī)時(shí)，國際又相繼出臺了“穩(wěn)定””健康”發(fā)展的“救市”政策。房地產(chǎn)出現(xiàn)很大的巨大泡沫，由此已引發(fā)危機(jī)，政府不會(huì)糊涂到“諱疾忌醫(yī)”。如果說，目前的財(cái)政部的“房地產(chǎn)市場新政”主要作用于消費(fèi)環(huán)節(jié)，那么，由住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部對于房地產(chǎn)開發(fā)的新政也將出臺，事實(shí)上，在稅費(fèi)等開發(fā)環(huán)節(jié)中，各地政府包括長沙已不同程度地出臺了。市場出現(xiàn)觀望行為，核心原因是高房價(jià)與低購買力的矛盾。、“救市”中“變相救價(jià)”政府目前的宏觀導(dǎo)向既然是從保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展走向保持穩(wěn)定健康發(fā)展,那么,08年及日后的“救市”計(jì)劃必將是為了促進(jìn)市場成交，以達(dá)到買賣雙方互相得利，從而達(dá)到穩(wěn)定市場發(fā)展的目的，而不是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的高房價(jià)。所以，在這個(gè)產(chǎn)業(yè)還發(fā)展不足時(shí)，支持與鼓勵(lì)市場發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)以改善人民物質(zhì)生活需求，增長國民經(jīng)濟(jì)，是盡量控制健康發(fā)展情況下初始階段的主要目標(biāo)。從保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展走向保持穩(wěn)定健康發(fā)展。政府與市場已基本形成“救市”不是救房價(jià)，而是救交易量，畢竟剛性需求群體需要自住房與改善性住房居住。這兩年，長沙房地產(chǎn)市場價(jià)格持續(xù)攀升且漲幅較大。08年在供給達(dá)到高峰后預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)回落，銷售在上半年已經(jīng)出現(xiàn)回落的情況下難以打開局面持續(xù)低迷。銷售方面：先平穩(wěn)后跌落，銷售暫時(shí)難打開局面三年的銷售呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)。06—08年上半年整個(gè)長沙市場供給就像上揚(yáng)的拋物線走到最頂點(diǎn)，供給量持續(xù)上升，造成市場嚴(yán)重的供大于求，每年的都有一定的存量進(jìn)入下一年市場。今后一兩年的市場供應(yīng)，也將主要是現(xiàn)有項(xiàng)目的房源供應(yīng)，新項(xiàng)目的開發(fā)與供應(yīng)將減少。大河西先導(dǎo)區(qū)的工業(yè)科技園區(qū)用地則相對有所增加。曾因銷售日漲而逐步增值的土地，目前也將面臨因銷售難行而“門庭冷落”的相對窘境。對于地產(chǎn)業(yè)，不斷減少的顧客上門量與成交量讓許多開發(fā)企業(yè)心情冷落，即使競相出臺了各種促銷舉措，有的甚至已接近成本價(jià)，但顧客并不因此而感動(dòng)，對于目標(biāo)群體的爭奪可形容已到了“肉搏戰(zhàn)”的境地?？偟膩碚f，06年以來所作的政策調(diào)整效果在08年上半年的市場中逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)遭遇寒冬。其他大盤的推盤也隨著工程的開發(fā)放緩而放量減少、頻次降低。這點(diǎn)值得學(xué)習(xí)。主以高品質(zhì)致勝，但在目前的行情下，也出現(xiàn)價(jià)格下凋的行為。在所調(diào)查的項(xiàng)目中，同一項(xiàng)目不同房源銷售價(jià)格均有較大的差價(jià)，這與景觀、位置、戶型、層次等是分不開的，因而它們并未出現(xiàn)類似“一口價(jià)”的定價(jià)方式。置業(yè)顧問認(rèn)為，在中短期的一個(gè)市場環(huán)境中，開發(fā)商放緩開發(fā)進(jìn)度是可以理解的，這是為項(xiàng)目的長遠(yuǎn)發(fā)展做準(zhǔn)備；而該項(xiàng)目以其積累的客戶群和開發(fā)商的實(shí)力，能夠在市場中保持占得一席之地。置業(yè)顧問后市看法該項(xiàng)目總建面約50萬平米，由沙坪集團(tuán)投資開發(fā)，由于項(xiàng)目地價(jià)成本低，因此開發(fā)成本低于其他普通樓盤，在此基礎(chǔ)上推出價(jià)格較低、建筑質(zhì)量有保障的產(chǎn)品，受歡迎程度較大。推盤進(jìn)度該項(xiàng)目于2004年先以“造湖”運(yùn)作區(qū)域，于07年正式進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)銷售，開盤至今推出別墅、洋房及高層產(chǎn)品共計(jì)600多套，目前在售的為12棟別墅和一棟高層“樓王”，為第一期的最后一批。金域藍(lán)灣開發(fā)分期初步計(jì)劃將分為三期開發(fā)，目前開發(fā)為一期開發(fā)進(jìn)度一期共4棟，兩棟即將封頂，兩棟已完成樁基推盤進(jìn)度一期將于08年10月25日開盤，將推出2棟共481套銷售進(jìn)度正在辦理VIP卡，辦理卡數(shù)將近1000張價(jià)格變化折后起價(jià)4200元/㎡，大部分價(jià)格在4600元/㎡左右，景觀好的在5000元/㎡左右（全精裝修）來電來訪臨近開盤每天新增來訪量約7080批次，新增來電約50批次 營銷策略免費(fèi)辦VIP卡，開盤時(shí)優(yōu)惠總房款1萬元，另有帶新客戶上門、本人至售樓部簽到等攢積分計(jì)劃置業(yè)顧問后市看法該項(xiàng)目由合富輝煌代理，置業(yè)顧問在良好的培訓(xùn)和激勵(lì)機(jī)制下，因?yàn)轫?xiàng)目的品牌和產(chǎn)品而對該項(xiàng)目充滿信心，認(rèn)為自身項(xiàng)目的優(yōu)勢和競爭力相當(dāng)完全。營銷策略開盤前免費(fèi)辦理VIP卡，可在開盤時(shí)購房優(yōu)惠2萬元總房款，另在9月底至開盤前，每天到售樓部來簽到的VIP客戶，可獲得500元/天的房款優(yōu)惠。推盤進(jìn)度三期一批08年10月19日開盤，目前在售。但其他項(xiàng)目均有后期產(chǎn)品正在開發(fā)，雖然工程進(jìn)度均較慢，但仍在擇機(jī)加速、上市，預(yù)期本項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)近期放量將會(huì)隨著市場的走勢而即時(shí)地、反應(yīng)迅速地調(diào)整。各項(xiàng)目除推盤量和頻次減少之外，開發(fā)進(jìn)度也放緩。全市08年整體的銷售情況已明顯不如07年，近幾年來房價(jià)水平一直處于市區(qū)五區(qū)中最低價(jià)位的岳麓區(qū)也深受影響。從推盤批次看，以上各在售項(xiàng)目均在08年下半年有推盤，但基本上推盤量都不大。項(xiàng)目分批推盤時(shí)間（）累計(jì)已推套數(shù)價(jià)格描述（價(jià)格單位：元/㎡）近幾周客戶情況銷售情況及策略描述（價(jià)格單位：元/㎡）已推房源成交率（含認(rèn)購）后續(xù)開發(fā)計(jì)劃謀房博客、約300開盤精裝修均價(jià)4800；目前毛坯均價(jià)4100，精裝修均價(jià)4980每天平均來訪的新客戶約10批，來電5批戶戶送面積；推出40㎡以下首付一口價(jià)1萬元，40㎡以上首付一成65%已開發(fā)完畢西子湖畔相對其他區(qū)域來說，岳麓區(qū)屬于長沙房地產(chǎn)開發(fā)后起區(qū)域，土地價(jià)格、開發(fā)規(guī)模、居住氛圍、商業(yè)氛圍、交通狀況等均在近幾年雖然發(fā)展較快，但依然顯得薄弱，因此整體上拉低了該區(qū)域的房地產(chǎn)銷售均價(jià)。目前來看，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有效的發(fā)展必將是一個(gè)比較長期的過程，短則一兩年，長則三五年，要在這個(gè)市場贏得勝利，則必