福邸西湖營(yíng)銷(xiāo)企劃-wenkub
2023-07-12 16:22:48 本頁(yè)面
【正文】 深層挖掘（地域商業(yè)底蘊(yùn) 商業(yè)背景 商業(yè)支撐力商業(yè)契機(jī) 新商業(yè)形態(tài)）推導(dǎo)，把名優(yōu)特產(chǎn)品商業(yè)街的可行性及必然性合理展現(xiàn)出來(lái)，形成行業(yè)領(lǐng)域聚焦。主題定位塑造、操作把握概念營(yíng)銷(xiāo)的弱點(diǎn)在于實(shí)質(zhì)性操作較欠缺，對(duì)于投資者來(lái)講容易產(chǎn)生疑慮，信心不足，所以我們?cè)谶M(jìn)行主題塑造時(shí)要針對(duì)于投資者這種心理，采取虛實(shí)相間的操作手段。產(chǎn)品定位支撐點(diǎn)：民以食為天。概念營(yíng)銷(xiāo)在戰(zhàn)略的具體執(zhí)行中運(yùn)用靈活，進(jìn)可攻，退可守，既可視具體情況在項(xiàng)目的后期采取不介入行為，亦可在項(xiàng)目的后期主動(dòng)介入市場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)管理，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)。一般情況下應(yīng)具備以下條件：地理位置：地緣關(guān)系較為廣泛、密切，輻射面廣的區(qū)域；交通條件：交通便利，便于車(chē)輛行走，貨物運(yùn)輸；商業(yè)環(huán)境：有一定商業(yè)沉淀，商業(yè)輻射面大，跨區(qū)域、地市甚至越??；市場(chǎng)規(guī)模：須具備一定的市場(chǎng)規(guī)模形成集合優(yōu)勢(shì)，吸引目標(biāo)消費(fèi)群；政策扶持：必須得到政府部門(mén)的扶持，做到一定條件的免工商稅收等方面的優(yōu)惠政策；市場(chǎng)配套：停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、物流中心、經(jīng)營(yíng)管理、廣告推廣和市場(chǎng)促銷(xiāo)等；而本案所處區(qū)域的地理位置、交通環(huán)境、商業(yè)輻射范圍以及市場(chǎng)本身?xiàng)l件等并不具有足夠的做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的要素，不能充分體現(xiàn)市場(chǎng)的優(yōu)越性。因此，本案在具體的操作中應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀環(huán)境的優(yōu)劣勢(shì)“揚(yáng)長(zhǎng)避短”，充分挖掘周邊綜合資源，擺脫項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不足的影響，充分利用與西郊菜市場(chǎng)以及周邊幾大生活社區(qū)的人流優(yōu)勢(shì)，特別要充分借助泉永路的改造，來(lái)引導(dǎo)目標(biāo)客戶(hù)群體對(duì)區(qū)域及本案形象與價(jià)值的認(rèn)同。只有地塊價(jià)值得到深挖提升，遠(yuǎn)景得以認(rèn)同，才能實(shí)行項(xiàng)目的順利銷(xiāo)售。而借勢(shì)重點(diǎn)在于沿本案而過(guò)的泉永路的拓寬、改造。一、產(chǎn)品定位分析項(xiàng)目定位應(yīng)根據(jù)區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、客戶(hù)群體資源和項(xiàng)目所處的地理位置等綜合要素來(lái)考量。同時(shí)，做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)還必須涉及項(xiàng)目后期的市場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)管理的問(wèn)題，而這恰是房地產(chǎn)業(yè)與“市場(chǎng)”結(jié)合運(yùn)作最大難點(diǎn)所在，對(duì)于本案僅三千多平方米的商業(yè)店鋪而言，經(jīng)濟(jì)效益不佳。產(chǎn)品定位：（以煙、酒、茶及干貨類(lèi)名優(yōu)特色產(chǎn)品為主的商業(yè)街）定位主題：名、優(yōu)、特產(chǎn)品商業(yè)街商業(yè)街定義：借勢(shì)新道改造亦為強(qiáng)調(diào)本案的沿街優(yōu)勢(shì)（所有店鋪均為沿街獨(dú)立店）。有關(guān)吃的市場(chǎng)最為龐大，而名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品，在近些年里備受城里人的喜愛(ài)，各種山珍海味制成的干貨，因儲(chǔ)存運(yùn)輸?shù)谋憷裕蚱漭^好的口味和營(yíng)養(yǎng)價(jià)值在城市里異常走俏；目前泉州除了新門(mén)街有自發(fā)聚集在一起的干貨商鋪外，還沒(méi)有真正的農(nóng)特產(chǎn)品的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，而以泉州城市的消費(fèi)容量，市場(chǎng)可為空間巨大；本案與西郊、城口菜市場(chǎng)相鄰，區(qū)域商業(yè)氛圍已具備一定的基礎(chǔ)和規(guī)模，其鄰近南安和305省道，具有資源和交通的優(yōu)勢(shì)，并大有潛力可挖；項(xiàng)目旁?xún)纱蟛耸袌?chǎng)每天帶來(lái)大量人流，對(duì)本案的人氣聚集有較大的促進(jìn)作用；項(xiàng)目周邊圍繞的幾大生活社區(qū)，為本案提供足夠的消費(fèi)支撐；西街是老泉州農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)最為集中的區(qū)域，是泉州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的發(fā)源地，具有深刻的行業(yè)影響力。賦予項(xiàng)目已定的商業(yè)主題，通過(guò)包裝的手段，將項(xiàng)目定位的內(nèi)涵具體形象化；通過(guò)各種傳播媒介和“軟性文章”，并結(jié)合多種銷(xiāo)售道具，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 “炒作”，在塑造提升項(xiàng)目的形象與知名度的同時(shí)，使項(xiàng)目的定位深植人心同時(shí)獲得市場(chǎng)價(jià)值的認(rèn)同。招商進(jìn)展的虛實(shí)表現(xiàn)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)能否形成，招商工作至關(guān)重要，對(duì)于投資者而言又是樹(shù)立其投資信心的強(qiáng)化劑，實(shí)實(shí)在在的意向商家與虛擬數(shù)字的結(jié)合，制造搶駐專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的勢(shì)頭，貫穿于夾報(bào)、軟性及硬性廣告當(dāng)中。針對(duì)于主題式專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)定位的賣(mài)場(chǎng)更需要系統(tǒng)性經(jīng)營(yíng)方針，以保持專(zhuān)業(yè)特色定位的延續(xù)性及發(fā)展。立體營(yíng)銷(xiāo)空間：網(wǎng)絡(luò)推廣、聚鑫榮期刊、聚鑫榮商會(huì)中心、名品集中展示空間、定期組織參加貿(mào)洽會(huì)。所以貫穿于銷(xiāo)售階段當(dāng)中的招商信息發(fā)布成為實(shí)質(zhì)性辦市場(chǎng)及打消客戶(hù)疑慮的首要措施。通過(guò)Internet進(jìn)行網(wǎng)上招商，以實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域的遠(yuǎn)程招商活動(dòng)的進(jìn)行，并可有效節(jié)省一定的招商費(fèi)用。如果能將周邊商家資源迅速轉(zhuǎn)化為本案的客戶(hù)群體，將大大促動(dòng)本案的銷(xiāo)售。工地圍墻：油漆上色暨噴繪看板組合，表現(xiàn)項(xiàng)目利基。兩大集市，十萬(wàn)人消費(fèi)群體人氣拱照。由于現(xiàn)時(shí)的老城區(qū)破舊狀況，泉州人對(duì)這一區(qū)域固有的價(jià)值偏見(jiàn)，所以在項(xiàng)目推廣當(dāng)中應(yīng)注意把握以下三點(diǎn)：新形象塑造跳出個(gè)案塑造的界限小框框而重拳塑造地區(qū)的未來(lái)前景，借勢(shì)西部地區(qū)的市政規(guī)劃及近在咫尺的西湖片區(qū)已成事實(shí)的升值狀況來(lái)強(qiáng)力提升此一地塊的升值空間，打破固有的成見(jiàn)，樹(shù)立全新形象，從大方向引導(dǎo)投資者對(duì)該地段價(jià)值的重新定位。待周過(guò)居民對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)同后再逐步提升。1）新形象塑造因?yàn)槲覀冞@個(gè)項(xiàng)目所處區(qū)域的現(xiàn)時(shí)狀況較差，未來(lái)遠(yuǎn)景模糊，而店鋪銷(xiāo)售的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)又非常激烈，制造區(qū)隔于其它同類(lèi)產(chǎn)品，樹(shù)立我們所特有的形象氣質(zhì)，避免直接競(jìng)爭(zhēng)至關(guān)重要。3）綜合品牌塑造綜合所有優(yōu)勢(shì)資源加以提升，步入推廣宣傳的高境界，品牌塑造，這當(dāng)中就包含開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)品、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)方面的實(shí)力來(lái)展現(xiàn)，來(lái)達(dá)成品牌樹(shù)立目的，介時(shí)我們所賣(mài)的就不是一個(gè)鋼筋、水泥建筑物，而是一種產(chǎn)品文化、開(kāi)發(fā)理念，
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